Pour les bailleurs et propriétaires de biens locatifs, choisir une société de gestion expérimentée est la clé d'une exploitation stable. Comme indicateur de la performance des sociétés de gestion, le classement annuel du nombre de logements gérés publié par le « Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun » (Journal national du logement locatif) est une référence utile.
Cet article présente les caractéristiques des 10 premières sociétés du classement 2021 du nombre de logements locatifs gérés et 5 points à vérifier pour choisir une société de gestion.
Qu'est-ce que le classement des logements locatifs gérés ? Qui le publie ?
Il s'agit d'un indicateur publié chaque année par le Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun, qui présente les performances des sociétés de gestion. En 2021, l'enquête a porté sur 1 063 sociétés de gestion locative à l'échelle nationale.
Depuis sa création en 1989, le Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun est un média spécialisé qui informe propriétaires et professionnels du secteur locatif. Il existe une édition papier (lundi) et une édition électronique en ligne ; l'abonnement annuel est de 17 000 yens (TTC).
Quelles sociétés occupent les rangs 1 à 10 du classement 2021 ?
Voici les 10 premières sociétés en 2021, avec leurs caractéristiques et points forts.
1ʳᵉ : Daito Kentaku Group (1 174 264 logements)
Le Groupe Daito Kentaku domine largement, distançant le 2ᵉ. Il a ajouté plus de 40 000 logements aux 1 130 000 de l'an passé, et son chiffre d'affaires immobilier a franchi la barre des 1 000 milliards de yens.
Avec son service de location en bloc (sublease), il prend à sa charge des risques d'exploitation tels que vacance, impayés et litiges. De la recherche de locataires au traitement des plaintes et au contrôle des paiements, la gestion est assurée de manière complète. Inspections périodiques tous les deux mois pour préserver la valeur, et « Ii-Heya Support Center » disponible 24 h/24 sont également des atouts.
2ᵉ : Sekisui House Group (657 190 logements)
La gestion se concentre sur la marque maison « Sha-Maison ». Plus de 17 000 logements supplémentaires par rapport à l'an passé.
De la planification de l'activité locative à l'exploitation, à la gestion déléguée et à la sublease totale, l'offre est complète. Le système de garantie bâtiment maison et le soutien à la planification successorale sont aussi étoffés. Le taux d'occupation de Sha-Maison atteignait 97,7 % en janvier 2021, et plus de 80 % des contrats sont issus de l'acquisition propre.
3ᵉ : Starts Group (612 953 logements)
Avec la franchise « Pitat House », le groupe possède une force d'acquisition nationale. Plus de 20 000 logements supplémentaires par rapport à l'an passé.
La gestion met l'accent sur la prévention des problèmes ; les rondes périodiques sont centralisées en ligne, permettant aux propriétaires de consulter l'état à tout moment. Le système de garantie locative « Assist Rent » est également proposé.
4ᵉ : Daiwa Living (600 428 logements)
Société de gestion locative du Daiwa House Group, elle a ajouté environ 15 000 logements par rapport à l'an passé.
Recherche de locataires, opérations contractuelles et gestion locative peuvent être confiées selon les souhaits ; la sous-location en sublease est également couverte. Elle investit dans le développement des services aux locataires (logements équipés d'enceintes IA, location de meubles et appareils, etc.).
5ᵉ : Leopalace21 (573 673 logements)
Centrée sur les studios, elle dispose d'une riche expérience de gestion. À travers 102 centres de gestion à l'échelle nationale, elle assure une prise en charge fine du terrain.
Quatre modèles d'exploitation au choix : « sublease (garantie de vacance) », « sublease (indexée sur l'occupation effective) », « gestion déléguée » et « gestion en propre », permettant une réponse souple à la stratégie du propriétaire.
6ᵉ : Token Corporation (255 416 logements)
Plus de 8 000 logements supplémentaires par rapport à l'an passé. S'appuyant sur sa longue expérience de construction et de gestion de logements locatifs, elle soutient une exploitation stable à long terme.
Sublease pouvant aller jusqu'à 35 ans. À travers son agence interne « Home Mate », des contrats rapides en ligne et en agence sont réalisés. La fabrication interne des éléments de construction permet de concilier qualité et coûts maîtrisés.
7ᵉ : Housemate Group (230 676 logements)
Particularité : choix entre trois formules — sublease, mandat du bailleur et gestion d'encaissement.
Le site « Mirai Assist » dédié aux propriétaires permet de consulter rapports d'entretien et signalements d'anomalies. Le support locataire 24h/24 et 7j/7, ainsi que la gestion des plaintes via le centre de service, sont également proposés.
8ᵉ : Tokyu Housing Lease (106 879 logements)
Forte progression depuis le 11ᵉ rang de l'an dernier. Sa force réside dans les mandats de property management pour les investisseurs institutionnels, ce qui lui a permis d'augmenter de 5 600 logements son parc géré.
Les services aux propriétaires sont riches : gains de productivité par la transformation numérique, packs rénovation à prix forfaitaire, accompagnement à la transmission patrimoniale.
9ᵉ : Asahi Kasei Real Estate Residence (106 096 logements)
Spécialisée dans la gestion en zones urbaines. Elle se concentre sur le développement de résidences urbaines et de la marque locative seniors « Hebel Village ».
Sa force est l'accompagnement de revenus stables à long terme via le système « AMSA » de gestion locative. Avec le plan « Omakase », même en cas de vacance ou d'impayé, les loyers sont garantis pendant 30 ans.
10ᵉ : Village House Management (105 478 logements)
Société qui réhabilite d'anciens logements de promotion de l'emploi et favorise leur enregistrement comme « Safety Net Housing ».
Service multilingue (vietnamien, etc.) lui permettant de capter une large clientèle. Avec des mesures abaissant le seuil d'entrée — sans dépôt, ni reikin, ni honoraires, ni frais de renouvellement, et jusqu'à 30 000 yens d'aide au déménagement — elle réduit la durée des vacances.
Quelles sociétés au-delà du 11ᵉ rang sont à surveiller ?
Au-delà du 11ᵉ, des entreprises remarquables figurent au classement. Trois exemples notables :
11ᵉ : Seiwa Corporation (100 620 logements)
Société spécialisée dans les zones urbaines des quatre grandes métropoles, elle a augmenté son parc de près de 10 000 logements par rapport à l'an passé. Ses forces : un accompagnement à 360° par trois sociétés du groupe et plus de 50 ans d'expérience en valorisation foncière.
16ᵉ : APAMAN (94 046 logements)
Apaman Property Co., Ltd. assure la gestion locative. Elle propose des plans de gestion déléguée et de sublease visant à maximiser les revenus locatifs.
17ᵉ : Panasonic Homes Group (89 097 logements)
Marque locative « Your Maison ». Elle permet une nouvelle exploitation locative tirant parti des technologies IoT propres à un grand groupe d'électronique.
Cinq points clés pour choisir une société de gestion locative
Choisir une société uniquement parce qu'elle gère beaucoup de logements ne suffit pas. Évaluez votre choix selon les cinq critères suivants pour trouver la société la plus adaptée à votre bien.
1. Capacité à gérer la vacance
Vérifiez le taux d'occupation et la durée moyenne de vacance. À Tokyo, le repère est de 96 % et la vacance moyenne inférieure à 40 jours. La rapidité à trouver de nouveaux locataires est la clé d'un revenu stable. Attention : les méthodes de calcul du taux d'occupation diffèrent selon les sociétés.
2. Capacité à recouvrer les loyers impayés
Vérifiez le taux d'impayés de plus de 2 mois. La moyenne nationale est d'environ 1,5 %, ce qui sert de référence. Un mois d'impayé peut résulter d'un oubli ; évaluez la capacité de recouvrement à partir des chiffres au-delà de 2 mois.
3. Capacité à résoudre les problèmes
Vérifiez le nombre d'agents de gestion et l'existence d'un centre d'appels ouvert toute l'année. Les sociétés incapables de réagir rapidement à des conflits de voisinage ou pannes augmentent le risque de départs. Le ratio agents/parc géré est aussi un indicateur.
4. Rapport qualité/prix
Les frais de gestion représentent généralement 5 à 7 % des loyers mensuels. Outre les frais de gestion et de courtage, vérifiez la présence éventuelle de frais de système ou de renouvellement. Avec des garanties (vacance, impayés), les tarifs montent. Évaluez globalement si la prestation est en cohérence avec le tarif.
5. Santé financière de l'entreprise
Comme les loyers perçus auprès des locataires transitent par la société de gestion avant d'être versés au propriétaire, une dégradation financière de la société peut entraîner retards ou impayés des loyers. Renseignez-vous auprès du commercial et consultez des informations d'agences de notation tierces pour juger la solidité.
Le choix de la société de gestion est une décision capitale pour le succès de l'exploitation immobilière. Au-delà du classement, sélectionner une société adaptée aux caractéristiques de votre bien et à votre stratégie permet de réaliser une gestion locative sans stress. Vérifiez également la complétude du dispositif de gestion et la capacité à se conformer aux réglementations de la gestion locative.
Foire aux questions (FAQ)
Q. Où consulter le classement du nombre de logements gérés ?
Il est publié chaque année par le Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun, média spécialisé créé en 1989. Disponible en édition papier et en édition électronique (abonnement annuel 17 000 yens).
Q. Plus une société gère de logements, meilleure est-elle ?
Le volume de gestion est un indicateur de performance, mais ne suffit pas. Évaluez globalement les cinq critères : gestion de la vacance, recouvrement des impayés, résolution des problèmes, rapport qualité/prix et santé financière.
Q. Quel est le tarif de marché des frais de gestion ?
Les frais de gestion représentent généralement 5 à 7 % des loyers mensuels. Avec garantie de vacance ou d'impayés, les frais augmentent. Vérifiez aussi la différence entre rémunérations fixes et variables.
Q. Avantages et inconvénients de la sublease (location en bloc) ?
Avantage : revenus stables indépendamment de la vacance. Inconvénient : une partie du loyer est prélevée comme commission de la société de gestion, de sorte que les revenus à plein remplissage sont inférieurs à ceux d'une gestion déléguée.
