Für Vermieter und Eigentümer von Mietobjekten ist die Wahl einer erfahrenen Hausverwaltung der Schlüssel zu einem stabilen Betrieb. Als Indikator für die Leistungsfähigkeit von Hausverwaltungen ist das jährlich von der „Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun" (Landesweite Mietwohnungs-Zeitung) veröffentlichte Ranking der verwalteten Mietwohneinheiten eine wertvolle Referenz.
In diesem Beitrag erläutern wir die Merkmale der Top 10 des Rankings der verwalteten Mietwohneinheiten 2021 sowie fünf Punkte, die Sie bei der Auswahl einer Hausverwaltung beachten sollten.
Was ist das Ranking der verwalteten Mietwohneinheiten? Wer veröffentlicht es?
Das Ranking der verwalteten Mietwohneinheiten ist ein jährlich von der Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun veröffentlichter Indikator, der die Geschäftsleistung der Hausverwaltungen ausweist. 2021 wurden landesweit 1.063 Mietverwaltungen in die Untersuchung einbezogen.
Die Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun ist seit ihrer Erstausgabe 1989 ein Fachmedium, das Eigentümer und Praktiker mit Informationen aus der Mietwohnbranche versorgt. Sie erscheint montags als Druckausgabe und ist zudem als Web-Ausgabe erhältlich; das Jahresabonnement kostet 17.000 Yen (inkl. Steuer).
Welche Unternehmen belegten 2021 die Plätze 1 bis 10?
Im Folgenden stellen wir die Top 10 von 2021 zusammen mit den jeweiligen Verwaltungsmerkmalen und Stärken vor.
Platz 1: Daito Kentaku Group (1.174.264 Einheiten)
Die Daito Kentaku Group thront mit großem Abstand zum zweiten Platz an der Spitze. Gegenüber den 1.130.000 Einheiten des Vorjahres legte sie um über 40.000 Einheiten zu, und ihr Immobiliengeschäft überschritt die Umsatzgrenze von 1 Billion Yen.
Mit dem Pauschalmietsystem (Sublease) übernimmt das Unternehmen Geschäftsrisiken wie Leerstand, Mietausfall und Streit. Von der Mietersuche über die Beschwerdebearbeitung bis zur Eingangsprüfung wird die Verwaltung umfassend stellvertretend übernommen. Stärken sind außerdem die zweimonatliche Inspektion zum Erhalt des Vermögenswerts und das rund um die Uhr verfügbare „Ii-Heya Support Center".
Platz 2: Sekisui House Group (657.190 Einheiten)
Die Verwaltung konzentriert sich auf die hauseigene Mietwohnungsmarke „Sha-Maison". Gegenüber dem Vorjahr stieg der Bestand um über 17.000 Einheiten.
Von der Planung des Mietwohngeschäfts über Betrieb und Verwaltung bis zur Pauschalmiete für alle Wohnungen wird ein vollständiger Service angeboten. Auch die hauseigene Gebäudegarantie und die Unterstützung bei Erbschaftsteuer-Maßnahmen sind umfassend. Die Belegungsquote von Sha-Maison lag im Januar 2021 bei 97,7 %, und über 80 % der Vertragsabschlüsse stammen aus eigener Akquise.
Platz 3: Starts Group (612.953 Einheiten)
Die Starts Group besitzt durch das Franchise „Pitat House" landesweite Akquisestärke. Gegenüber dem Vorjahr legte sie um über 20.000 Einheiten zu.
Die Verwaltung legt den Schwerpunkt darauf, Probleme im Vorfeld zu vermeiden; die regelmäßigen Inspektionsrunden werden online zentral verwaltet, sodass Eigentümer den Status jederzeit einsehen können. Auch ein Mietgarantiesystem „Assist Rent" steht bereit.
Platz 4: Daiwa Living (600.428 Einheiten)
Die Hausverwaltung der Daiwa House Group steigerte den Bestand gegenüber dem Vorjahr um rund 15.000 Einheiten.
Mietersuche, Vertragsabwicklung und Mietverwaltung werden je nach Wunsch übernommen, und auch die Unterverpachtung im Pauschalmietverhältnis ist möglich. Es wird ebenfalls in den Ausbau der Mieterservices investiert, wie etwa Mietwohnungen mit AI-Lautsprechern und Möbel-/Geräte-Vermietung.
Platz 5: Leopalace21 (573.673 Einheiten)
Mit Schwerpunkt auf Ein-Zimmer-Apartments verfügt das Unternehmen über umfangreiche Verwaltungserfahrung. Über die landesweit 102 Verwaltungszentren wird eine engmaschige Vor-Ort-Betreuung gewährleistet.
Es kann zwischen vier Betriebsmodellen gewählt werden: „Pauschalmiete (Leerstandsgarantie)", „Pauschalmiete (an die tatsächliche Belegung gekoppelt)", „Verwaltungsmandat" und „Selbstverwaltung" – flexibel anpassbar an die Strategie des Eigentümers.
Platz 6: Token Corporation (255.416 Einheiten)
Im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von über 8.000 Einheiten. Auf Basis langjähriger Erfahrung im Mietwohnungsbau und in der Verwaltung wird ein langfristig stabiler Betrieb unterstützt.
Pauschalmiete bis zu 35 Jahre möglich. Über das hauseigene Maklergeschäft „Home Mate" werden online und in Filialen rasche Mietabschlüsse realisiert. Durch die hauseigene Fertigung von Bauteilen werden hohe Qualität und niedrige Kosten gleichzeitig erreicht.
Platz 7: Housemate Group (230.676 Einheiten)
Charakteristisch ist die Auswahl zwischen drei Systemen: Pauschalmiete, Vermietervertretung und Inkassoverwaltung.
Über die Eigentümer-Website „Mirai Assist" können Berichte zu Gebäudeunterhalt und Mängeln eingesehen werden. Es werden auch ein 24/7-Mietersupport bei Problemen sowie Beschwerdemanagement über das Service Center geboten.
Platz 8: Tokyu Housing Lease (106.879 Einheiten)
Deutlicher Aufstieg vom 11. Platz im Vorjahr. Stärke ist die Übernahme von Property Management für institutionelle Investoren, wodurch ein Zuwachs von 5.600 Verwaltungseinheiten erzielt wurde.
Auch die Eigentümer-Services sind umfassend, darunter Produktivitätssteigerung durch Digitalisierung, Festpreis-Renovierungspakete und Unterstützung bei Vermögensnachfolge.
Platz 9: Asahi Kasei Real Estate Residence (106.096 Einheiten)
Charakteristisch ist die Schwerpunktsetzung auf urbane Verwaltungsmandate. Es wird in die Entwicklung urbaner Mehrfamilienhäuser und der Senior-Mietwohnmarke „Hebel Village" investiert.
Eine Stärke ist die Unterstützung langfristig stabiler Erträge durch das Mietwohnungs-Betriebssystem „AMSA". Im Komplett-Plan „Omakase" werden auch bei Leerstand oder Mietausfall 30 Jahre lang die Mieten garantiert.
Platz 10: Village House Management (105.478 Einheiten)
Das Unternehmen revitalisiert ehemalige Beschäftigungsförderungswohnungen und treibt die Registrierung als „Safety Net Housing" voran.
Mit Mehrsprachigkeit (u. a. Vietnamesisch) gewinnt es eine breite Mieterzielgruppe. Mit Maßnahmen wie keinen Kautionen, Schlüsselgeldern, Vermittlungsgebühren oder Verlängerungsgebühren sowie bis zu 30.000 Yen Umzugsunterstützung werden die Einzugshürden gesenkt und Leerstandszeiten verkürzt.
Welche Hausverwaltungen jenseits von Platz 11 sind beachtenswert?
Auch unter den Plätzen ab 11 gibt es bemerkenswerte Unternehmen. Drei besonders interessante Beispiele:
Platz 11: Seiwa Corporation (100.620 Einheiten)
Spezialisiert auf die Stadtgebiete der vier großen Metropolregionen, mit einem Plus von rund 10.000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr. Stärken sind die Unterstützung des Mietbetriebs aus drei Richtungen durch drei Konzerngesellschaften und über 50 Jahre Erfahrung in der Grundstücksnutzung.
Platz 16: APAMAN (94.046 Einheiten)
Apaman Property Co., Ltd. übernimmt die Mietverwaltung. Es werden Verwaltungs- und Sublease-Pläne zur Maximierung der Mieteinnahmen angeboten.
Platz 17: Panasonic Homes Group (89.097 Einheiten)
Sie betreibt die Mietwohnmarke „Your Maison". Möglich wird ein neuartiger Mietbetrieb, der die für eine große Elektronikgruppe typische IoT-Technologie nutzt.
Welche fünf Punkte sind bei der Auswahl einer Mietverwaltung wichtig?
Es reicht nicht, ein Unternehmen mit hoher Verwaltungseinheitenzahl zu wählen. Wählen Sie anhand der folgenden fünf Kriterien die für Ihr Objekt optimale Hausverwaltung.
1. Reaktionsfähigkeit auf Leerstand
Prüfen Sie Belegungsquote und durchschnittliche Leerstandsdauer. In Tokio gilt ein Belegungsgrad von 96 % als Richtwert und eine durchschnittliche Leerstandsdauer unter 40 Tagen. Ob bei Leerstand zügig neue Mieter akquiriert werden, ist der Schlüssel zu stabilen Einnahmen. Beachten Sie jedoch, dass die Berechnungsmethode des Belegungsgrads je nach Unternehmen unterschiedlich ist.
2. Eintreibungskraft bei Mietausfällen
Prüfen Sie die Quote von Rückständen über zwei Monate. Der landesweite Durchschnitt liegt bei rund 1,5 % und dient als Maßstab. Ein einmonatiger Rückstand kann eine Vergessenszahlung sein; bewerten Sie die Eintreibungskraft daher anhand der Quoten ab zwei Monaten.
3. Lösungsfähigkeit bei Problemen
Prüfen Sie die Anzahl der Verwaltungsmitarbeiter und das Vorhandensein eines ganzjährig besetzten Call Centers. Verwaltungen, die bei Nachbarschaftsstreit oder Geräteausfall nicht zügig reagieren können, erhöhen das Auszugsrisiko. Auch die Mitarbeiterzahl pro Verwaltungseinheit ist ein Anhaltspunkt.
4. Preis-Leistungs-Verhältnis
Verwaltungsgebühren liegen üblicherweise bei 5 bis 7 % der monatlichen Mieteinnahmen. Prüfen Sie neben Verwaltungs- und Vermittlungsgebühren auch System- und Verlängerungsgebühren. Bei Leerstands- oder Mietausfallgarantien sind die Gebühren höher. Wichtig ist eine ganzheitliche Bewertung, ob Leistung und Preis im Einklang stehen.
5. Geschäftliche Lage des Unternehmens
Da die von Mietern eingenommene Miete über die Hausverwaltung an die Eigentümer überwiesen wird, kann eine Verschlechterung der Lage der Hausverwaltung zu Verzögerungen oder Ausfällen bei den Mieteinnahmen führen. Beurteilen Sie die Solidität durch Rückfragen beim Vertriebsmitarbeiter und über Drittauskunfteien.
Die Wahl der Hausverwaltung ist eine zentrale Entscheidung über Erfolg oder Misserfolg im Immobiliengeschäft. Mit der Wahl einer zu Ihren Objektmerkmalen und Ihrer Strategie passenden Hausverwaltung – nicht allein nach dem Ranking – realisieren Sie eine stressfreie Mietverwaltung. Auch die Vollständigkeit des Verwaltungssystems und die Reaktionsfähigkeit auf Vorschriften zur Mietverwaltung sind Prüfpunkte.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wo ist das Ranking der verwalteten Mietwohneinheiten einsehbar?
Es wird jährlich von der Zenkoku Chintai Jutaku Shinbun veröffentlicht. Das 1989 gegründete Immobilienfachmedium erscheint als Druckausgabe und elektronische Ausgabe (Jahresabonnement: 17.000 Yen) und ist auf beiden Wegen einsehbar.
F. Sind Hausverwaltungen mit mehr Einheiten zwangsläufig die besseren?
Eine hohe Einheitenzahl ist ein Erfolgsindikator, allein darauf lässt sich die Qualität jedoch nicht beurteilen. Wichtig ist eine ganzheitliche Bewertung der fünf Punkte: Leerstandsmanagement, Eintreibungskraft, Problemlösung, Preis-Leistung und Geschäftslage.
F. Wie hoch sind die üblichen Verwaltungsgebühren?
Verwaltungsgebühren liegen üblicherweise bei 5 bis 7 % der monatlichen Mieteinnahmen. Mit Leerstands- oder Mietausfallgarantien steigen die Gebühren. Prüfen Sie auch den Unterschied zwischen festen und variablen Vergütungen.
F. Was sind Vor- und Nachteile der Sublease (Pauschalmiete)?
Vorteil ist, dass unabhängig von Leerstand stabile Einnahmen gesichert sind. Nachteil ist, dass ein Teil der Miete als Gebühr der Hausverwaltung abgezogen wird, sodass die Erträge bei voller Belegung niedriger ausfallen als beim Verwaltungsmandatsmodell.
