Para los propietarios que gestionan propiedades de alquiler, la elección de una empresa de gestión experimentada es la clave para una administración estable. Como indicador para evaluar la competencia de las empresas de gestión, el ranking de viviendas en gestión de alquiler que publica anualmente el Diario Nacional de Alquiler de Viviendas sirve de referencia.
Este artículo explica las características de las 10 principales empresas del ranking de gestión de alquiler de 2021 y los 5 puntos clave que hay que tener en cuenta al elegir una empresa de gestión.
¿Qué es el ranking de viviendas en gestión de alquiler? ¿Quién lo publica?
El ranking de viviendas en gestión de alquiler es un indicador de los resultados de las empresas de gestión que publica anualmente el Diario Nacional de Alquiler de Viviendas. En 2021 se realizó una encuesta a 1.063 empresas de gestión de alquiler de todo el país.
El Diario Nacional de Alquiler de Viviendas es un medio especializado que desde su fundación en 1989 difunde información del sector del alquiler dirigida a propietarios inmobiliarios y profesionales del sector. Existe en versión papel, publicada cada lunes, y en versión electrónica, con una suscripción anual de 17.000 yenes (IVA incluido).
¿Qué empresas ocupan los puestos del 1 al 10 en el ranking de gestión de alquiler de 2021?
Se presentan las 10 principales empresas del ranking de 2021, junto con las características y puntos fuertes de cada una en materia de gestión.
1.° puesto: Daito Trust Construction Group (1.174.264 viviendas)
El grupo Daito Trust Construction Group encabeza el ranking con una amplia ventaja sobre el resto. Sumó más de 40.000 viviendas respecto a las 1.130.000 del año anterior, y las ventas del negocio inmobiliario superaron el billón de yenes.
Adopta el servicio de arrendamiento global (sublease), asumiendo la empresa los riesgos de gestión como vacantes, impagos y conflictos. Gestiona de forma integral desde la captación de inquilinos hasta la atención a reclamaciones y la confirmación de pagos. Sus puntos fuertes incluyen el mantenimiento del valor del activo con inspecciones periódicas cada 2 meses y el "Centro de Soporte para Buenas Habitaciones" disponible las 24 horas.
2.° puesto: Sekisui House Group (657.190 viviendas)
Gestión centrada en "Shamaison", su marca propia de viviendas de alquiler. Aumentó en más de 17.000 viviendas respecto al año anterior.
Ofrece desde la planificación del negocio de alquiler hasta la gestión delegada y el arrendamiento global de todas las unidades. También cuenta con un sistema propio de garantía de edificios y apoyo para la planificación fiscal de herencias. La tasa de ocupación de Shamaison es del 97,7% a enero de 2021, con más del 80% de los contratos procedentes de su propia captación.
3.° puesto: Starts Group (612.953 viviendas)
El grupo Starts tiene capacidad de captación a nivel nacional gracias al desarrollo de franquicias de "Pitatto House". Aumentó en más de 20.000 viviendas respecto al año anterior.
Se caracteriza por una gestión orientada a la prevención de conflictos, con inspecciones periódicas gestionadas de forma centralizada en la web para que los propietarios puedan verificar la situación en cualquier momento. También dispone del sistema de garantía de alquiler "Assist Rent".
4.° puesto: Daiwa Living (600.428 viviendas)
Empresa de gestión de alquileres del grupo Daiwa House. Aumentó en unas 15.000 viviendas respecto al año anterior.
Puede gestionar la captación de inquilinos, la tramitación de contratos y la gestión del alquiler según las necesidades, y también ofrece subarrendamiento con arrendamiento global. Apuesta también por la ampliación de los servicios al inquilino, como viviendas de alquiler con altavoz de IA y alquiler de muebles y electrodomésticos.
5.° puesto: Leopalace21 (573.673 viviendas)
Cuenta con una amplia experiencia en gestión centrada en estudios. Ofrece una atención de campo detallada desde 102 centros de gestión en todo el país.
Es posible elegir entre 4 modalidades de gestión: "arrendamiento global (garantía de vacantes)", "arrendamiento global (vinculado al historial de ocupación)", "gestión delegada" y "autogestión", con una respuesta flexible adaptada a la política del propietario.
6.° puesto: Token Corporation (255.416 viviendas)
Aumentó en más de 8.000 viviendas respecto al año anterior. Apoya la gestión estable a largo plazo aprovechando su larga experiencia en la construcción y gestión de viviendas de alquiler.
Ofrece arrendamiento global de hasta 35 años. Logra una ocupación anticipada en línea y en tienda a través de su propio negocio de intermediación "Home Mate". Combina alta calidad y bajo costo mediante la producción propia de materiales de construcción en su fábrica.
7.° puesto: House Mate Group (230.676 viviendas)
Se caracteriza por ofrecer 3 sistemas a elegir: sistema de arrendamiento global, sistema de gestión delegada y sistema de gestión de cobros.
Los propietarios pueden consultar en el sitio web "Mirai Assist" los informes de mantenimiento del edificio y los informes de incidencias. También ofrece soporte 24 horas al día, 365 días al año para problemas de los inquilinos y atención a reclamaciones a través del centro de servicios.
8.° puesto: Tokyu Housing Lease (106.879 viviendas)
Gran ascenso desde el puesto 11 del año anterior. Su punto fuerte es la gestión de propiedades (property management) encargada por inversores institucionales, lo que le permitió aumentar en 5.600 las viviendas gestionadas.
También cuenta con servicios completos para propietarios, como la mejora de la productividad mediante la digitalización, paquetes de renovación a precio fijo y apoyo a la herencia de activos.
9.° puesto: Asahi Kasei Real Estate Residence (106.096 viviendas)
Se caracteriza por la gestión delegada centrada en zonas urbanas. Se centra en el desarrollo de apartamentos urbanos y la vivienda de alquiler para personas mayores "Hebel Village".
Su punto fuerte es el soporte de ingresos estables a largo plazo mediante el sistema de gestión de viviendas de alquiler "AMSA". Con el plan tranquilo de tipo delegado, la renta está garantizada durante 30 años incluso si se producen vacantes o impagos.
10.° puesto: Village House Management (105.478 viviendas)
Empresa que regeneró antiguas viviendas de promoción laboral, impulsando el registro como viviendas de red de seguridad social.
Captación de una amplia variedad de inquilinos con atención multilingüe en vietnamita y otros idiomas. Acorta el período de vacantes con medidas que reducen las barreras de entrada, como sin fianza, sin depósito de salida, sin comisión ni cuota de renovación, y apoyo a la mudanza de hasta 30.000 yenes.
¿Qué empresas de gestión de alquiler merecen atención a partir del puesto 11?
También hay empresas destacadas a partir del puesto 11. Se presentan 3 empresas especialmente notables.
11.° puesto: Seiwa Corporation (100.620 viviendas)
Empresa especializada en zonas urbanas de las 4 principales áreas metropolitanas, con un aumento de casi 10.000 viviendas respecto al año anterior. Sus puntos fuertes son el soporte de gestión de alquiler desde 3 direcciones por parte de 3 empresas del grupo y más de 50 años de experiencia en aprovechamiento de terrenos.
16.° puesto: APAMAN (94.046 viviendas)
Apaman Property se encarga de la gestión de alquileres. Ofrece planes de gestión delegada y planes de sublease orientados a maximizar los ingresos por alquiler.
17.° puesto: Panasonic Homes Group (89.097 viviendas)
Desarrolla la marca de viviendas de alquiler "Your Maison". Permite una nueva gestión de alquiler aprovechando la tecnología IoT propia de un gran fabricante de electrónica.
¿Cuáles son los 5 puntos importantes para elegir una empresa de gestión de alquileres?
No basta con elegir la empresa con más viviendas gestionadas. Utilice los siguientes 5 puntos como criterios para identificar la empresa de gestión más adecuada para su propiedad.
1. Capacidad de respuesta ante vacantes
Verifique la tasa de ocupación y el período medio de vacante. El estándar de la tasa de ocupación en Tokio es del 96% y el período medio de vacante es de 40 días o menos. La clave de los ingresos estables es que la empresa capte rápidamente nuevos inquilinos cuando se produzcan vacantes. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el método de cálculo de la tasa de ocupación varía según la empresa.
2. Capacidad de recuperación de alquileres impagados
El punto clave es verificar la tasa de morosidad a partir de 2 meses. La tasa de morosidad media nacional es de aproximadamente el 1,5%, que sirve como criterio de referencia. Como la morosidad de 1 mes puede deberse a un olvido de pago, evalúe la capacidad de recuperación con datos de 2 meses o más.
3. Capacidad de resolución de conflictos
Verifique el número de personal de gestión y si hay un centro de atención disponible los 365 días del año. Las empresas de gestión que no pueden responder rápidamente a conflictos entre vecinos o averías de equipamiento aumentan el riesgo de que los inquilinos abandonen la propiedad. El número de personal por vivienda gestionada también sirve de referencia.
4. Relación calidad-precio
La comisión de gestión delegada suele ser del 5 al 7% de los ingresos mensuales por alquiler. Además de la comisión de gestión y la comisión de intermediación, verifique también si existen cuotas del sistema y comisiones de renovación. Si incluye garantía de vacantes y garantía de impagos, el precio será mayor. Es importante evaluar de forma integral si el contenido de la gestión y el precio que se paga son proporcionales.
5. Estado financiero de la empresa
Como el alquiler cobrado de los inquilinos se transfiere al propietario a través de la empresa de gestión, el deterioro financiero de la empresa de gestión puede conllevar el riesgo de retrasos o impagos del alquiler. Evalúe la solidez financiera consultando con el personal de ventas responsable e informándose a través de empresas de calificación crediticia independientes.
La elección de la empresa de gestión de alquileres es una decisión importante que determinará el éxito o fracaso de la gestión inmobiliaria. Eligiendo una empresa de gestión que se adapte a las características de su propiedad y a su política de gestión, más allá del simple ranking, puede lograr una gestión de alquileres sin estrés. La solidez del sistema de gestión y la capacidad de respuesta a la normativa de gestión de alquileres también son puntos a verificar.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Dónde se puede consultar el ranking de viviendas en gestión de alquiler?
Lo publica anualmente el Diario Nacional de Alquiler de Viviendas. Es un medio especializado en el sector inmobiliario fundado en 1989, consultable en versión papel y electrónica (suscripción anual de 17.000 yenes).
P. ¿Una empresa con más viviendas gestionadas es una mejor empresa de gestión?
El número de viviendas gestionadas es uno de los indicadores de los resultados, pero no es suficiente para decidir. Es importante evaluar de forma integral los 5 puntos: capacidad de respuesta ante vacantes, capacidad de recuperación de impagados, capacidad de resolución de conflictos, relación calidad-precio y estado financiero.
P. ¿Cuál es la tarifa estándar de la comisión de gestión delegada?
La comisión de gestión delegada suele ser del 5 al 7% de los ingresos mensuales por alquiler. Si incluye garantía de vacantes o garantía de impagados, el precio es mayor. También hay que verificar la diferencia entre remuneración fija y variable.
P. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes del sublease (arrendamiento global)?
La ventaja es que se obtienen ingresos estables independientemente de si hay vacantes. El inconveniente es que, como parte del alquiler se descuenta como comisión de la empresa de gestión, los ingresos en caso de plena ocupación son menores que con la modalidad de gestión delegada.
