La salle de bains est l’un des espaces d’un bien locatif où la dégradation progresse le plus rapidement. En particulier, lorsque l’usure du calfeutrage (joint d’étanchéité) est laissée sans traitement, elle peut entraîner des fuites d’eau et la corrosion de la structure, ce qui augmente fortement les coûts de réparation. Nous expliquons comment préserver la valeur du bien grâce à un entretien régulier.
Pourquoi la réparation du calfeutrage de la salle de bains est-elle importante ?
Le calfeutrage désigne le matériau d’étanchéité appliqué aux zones de jonction entre différents matériaux de construction, comme entre la baignoire et le mur, le mur et le sol, ou encore dans les joints de carrelage. Il joue un rôle essentiel pour assurer l’étanchéité.
La durée de vie du calfeutrage est généralement de 5 à 10 ans, et lorsqu’il se dégrade, les problèmes suivants apparaissent.
- Fuites d’eau : l’eau s’infiltre par les interstices et peut provoquer des dégâts chez l’occupant de l’étage inférieur
- Apparition de moisissures : des moisissures se développent dans les espaces dégradés et peuvent entraîner des problèmes de santé
- Corrosion de la structure : des fuites prolongées peuvent détériorer le bois et rendre nécessaires des réparations lourdes
Comment repérer la dégradation du calfeutrage ?
Si vous constatez les symptômes suivants, il est nécessaire de remplacer le calfeutrage.
- Fissures : état dans lequel de petites craquelures apparaissent à la surface du calfeutrage
- Décollement : état dans lequel le calfeutrage se détache du mur ou de la baignoire
- Décoloration et moisissures noires : état dans lequel les moisissures ont pénétré jusqu’à l’intérieur du calfeutrage
- Durcissement : état dans lequel le matériau a perdu son élasticité et est devenu dur, même lorsqu’on appuie dessus avec le doigt
- Rétraction : état dans lequel le calfeutrage s’est contracté et a créé des espaces
Que faire si vous remarquez un décollement ou un espace dans le calfeutrage ? Critères pour choisir entre réparation soi-même et appel à un professionnel
Des remarques comme « le calfeutrage commence à se décoller », « un espace est apparu entre la baignoire et le mur » ou « le mur présente des bosses » sont, dans la plupart des cas, le signe d’une dégradation avancée du calfeutrage. Cependant, la réponse à apporter varie selon les symptômes.
| Symptôme | Réponse indicative | Raison |
|---|---|---|
| Légères fissures ou rétraction en surface du calfeutrage | Ne pas réparer soi-même sans avis ; contacter d’abord la société de gestion ou le propriétaire | Appliquer un produit du commerce par-dessus le calfeutrage existant sans le retirer entièrement provoque un défaut d’adhérence et augmente au contraire le risque de fuite |
| Espace entre la baignoire et le mur, bosses ou gonflements du mur | Signaler rapidement à la société de gestion, photos à l’appui | Ces signes peuvent indiquer une corrosion du support ou une rupture de la couche d’étanchéité, une dégradation que le seul remplacement du calfeutrage ne peut pas traiter |
| Décollement du joint en caoutchouc | Il s’agit d’un élément distinct du calfeutrage : décrivez précisément le symptôme à la société de gestion | Le joint en caoutchouc est une pièce en caoutchouc utilisée sur les parties mobiles comme les robinets ou les bondes, dont le matériau et la méthode de remplacement diffèrent du calfeutrage appliqué dans les joints |
Dans un bien locatif, si le locataire procède lui-même au remplacement du calfeutrage sans en référer à quiconque, cela peut entraîner, au moment du départ, un litige sur l’étendue de la remise en état. Le calfeutrage de la salle de bains étant directement lié à l’étanchéité, la règle de base consiste à toujours en informer la société de gestion, même pour une réparation provisoire.
Quel est le coût et le déroulement des travaux de remplacement du calfeutrage ?
| Contenu des travaux | Estimation du coût | Durée nécessaire |
|---|---|---|
| Remplacement du calfeutrage de la salle de bains (ensemble) | 20 000 à 50 000 yens | 2 à 3 heures |
| Autour de l’évier de cuisine | 10 000 à 30 000 yens | 1 à 2 heures |
| Autour du lavabo | 10 000 à 20 000 yens | 1 heure |
| Autour des toilettes | 8 000 à 15 000 yens | 30 minutes à 1 heure |
Qui prend en charge le coût du calfeutrage, le propriétaire ou le locataire ? La position du guide officiel
Le guide du ministère japonais de l’Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT), intitulé « Guide et litiges relatifs à la remise en état des lieux (version révisée) », indique que les pannes ou pertes d’usage dues à l’usure naturelle des équipements sont à la charge du propriétaire, le locataire n’étant pas jugé responsable, tandis que les salissures ou moisissures aggravées par un défaut d’entretien ou de nettoyage de la part du locataire peuvent être mises à sa charge, au titre d’un manquement à l’obligation de diligence raisonnable.
| Cas | Répartition de la prise en charge |
|---|---|
| Dégradation naturelle du calfeutrage due au temps (fissures, durcissement, rétraction) | À la charge du propriétaire. La dégradation liée à la durée de vie naturelle de l’équipement n’est pas considérée comme relevant de la responsabilité du locataire |
| Moisissures noires aggravées par un défaut de ventilation ou de nettoyage | Peut être mise à la charge du locataire. L’aggravation d’une salissure due à un manque d’entretien pendant l’usage est considérée comme un manquement à l’obligation de diligence raisonnable |
Le guide ne désigne toutefois pas nommément le matériau de calfeutrage pour établir cette répartition ; ce qui précède est une synthèse fondée sur ses dispositions générales relatives aux équipements et aux moisissures dans les pièces d’eau. La répartition réelle des charges varie selon le contenu du contrat et les circonstances de la dégradation : conserver des photographies de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie permet donc de prévenir d’éventuels litiges ultérieurs.
Source : ministère de l’Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT), « Guide et litiges relatifs à la remise en état des lieux (version révisée) »
Quelle est la liste de contrôle pour l’entretien global de la salle de bains ?
- Vérifier l’état du calfeutrage (une fois par an)
- Nettoyage de l’évacuation et test d’écoulement (au départ du locataire et avant une nouvelle entrée)
- Nettoyage du filtre de ventilation et vérification du fonctionnement (une fois tous les six mois)
- Élimination du calcaire sur le miroir et la robinetterie, et vérification du fonctionnement
- Vérification des fissures et de la décoloration de la baignoire
- Vérification des fissures et des soulèvements des joints de carrelage
FAQ sur l’entretien de la salle de bains
Q1. Qui prend en charge le coût du remplacement du calfeutrage ?
La dégradation naturelle du calfeutrage due au temps est à la charge du propriétaire. En revanche, les réparations causées par une utilisation inappropriée du locataire (par exemple s’il a laissé la moisissure se développer et a aggravé les dommages) peuvent être mises à la charge du locataire.
Q2. Quand faut-il envisager le remplacement de l’unité de salle de bains ?
La durée de vie d’une unité de salle de bains est généralement de 15 à 20 ans. Si une dégradation ne peut plus être traitée uniquement par le remplacement du calfeutrage, comme une fissure dans la baignoire ou un gonflement du revêtement mural, c’est le moment d’envisager le remplacement complet de l’unité.
Q3. Quel est le coût du nettoyage de la salle de bains lors du départ du locataire ?
Le nettoyage professionnel de la salle de bains coûte généralement entre 15 000 et 30 000 yens par logement. Si l’élimination des moisissures ou le polissage des traces d’eau est nécessaire, des frais supplémentaires s’appliquent. Un entretien régulier permet de maîtriser les coûts de nettoyage.
