出租业主必读：如何通过浴室维护与密封胶修补守住资产价值

浴室是出租房中最容易出现老化的区域之一。尤其是如果长期放任填缝胶（密封胶）老化不处理，就可能引发漏水和结构体腐蚀，导致维修费用大幅增加。本文将说明如何通过定期维护守住房产价值。

为什么浴室填缝胶修补很重要？

所谓填缝胶，是指填充在浴缸与墙面、墙面与地面、瓷砖缝等不同建材接合部位的密封材料。它承担着确保防水性的重要作用。

填缝胶的使用年限一般为5至10年，一旦老化，就会出现以下问题。

如果出现以下症状，就需要重新打胶（更换填缝胶）。

住户反映“填缝胶开始脱落”“浴缸和墙面之间出现缝隙”“墙面凹凸不平”，多数情况下都是填缝胶老化加剧的信号。不过，应采取的应对方式会因症状而异。

症状	应对参考	原因
填缝胶表面轻微开裂、收缩	不要自行判断修补，应先联系管理公司或业主	如果不彻底清除原有填缝胶就直接叠加市售材料，会导致粘合不良，反而增加漏水风险
浴缸与墙面之间出现缝隙、墙面凹凸鼓起	拍照后尽快向管理公司报告	可能存在基层腐蚀或防水层破损等仅靠更换填缝胶无法处理的老化情况
橡胶密封圈脱落	与填缝胶是不同部件，应将症状如实告知管理公司	橡胶密封圈是用于水龙头、排水口等可动部位的橡胶部件，材质和更换方式都与填充在接缝处的填缝胶不同

在出租房中，如果住户自行判断并更换填缝胶，退租时可能会因“原状恢复的范围”产生纠纷。尤其是浴室填缝胶直接关系到防水性能，即使只是应急处理，基本原则也是先告知管理公司再采取行动。

日本国土交通省《关于原状恢复纠纷的指引（再修订版）》指出，设备因自然老化而出现故障或无法使用，属于“租户不承担责任”的情形，应由房东负担；而因住户怠于清洁保养导致污损、霉菌扩大的部分，则可能被认定为“违反善良管理注意义务”，需由住户承担。

情形	费用负担的思路
填缝胶的自然老化（开裂、硬化、收缩）	由房东负担。设备因自然寿命导致的老化，不属于住户的责任
因怠于通风、清洁而扩大的黑霉	可能由住户负担。使用期间保养不足导致污损扩大，被视为违反善良管理注意义务

不过，该指引并未直接点名针对填缝胶材料本身来划分责任，上述内容是基于设备通用条款及水管区域霉菌相关记载整理而成。实际的费用分担比例会因物业的合同内容和老化经过而有所不同，因此在入住和退租时用照片记录房屋状态，有助于预防后续纠纷。

资料来源：日本国土交通省《关于原状恢复纠纷的指引（再修订版）》

填缝胶因自然老化产生的问题应由业主承担。不过，如果维修是由于住户使用不当所致（例如放任霉菌不处理而导致损坏扩大），则可以由住户承担费用。

整体浴室的使用年限一般为15至20年。如果已经出现仅靠更换填缝胶无法处理的老化问题，例如浴缸开裂、墙面鼓胀等，就应考虑更换整套整体浴室。

浴室的专业清洁市场价格一般为每套房15,000至30,000日元。如果需要去除霉菌或打磨水垢，则会产生额外费用。通过定期维护，可以控制清洁费用。