El baño es una de las áreas de una propiedad de alquiler donde el deterioro avanza con mayor facilidad. En particular, si se deja sin atender el desgaste del calafateado (sellado), puede provocar filtraciones y corrosión de la estructura, lo que hace que los costos de reparación aumenten de forma considerable. Explicamos cómo proteger el valor del activo mediante un mantenimiento periódico.
¿Por qué es importante reparar el calafateado del baño?
El calafateado es el material sellador que se aplica en las uniones entre distintos materiales de construcción, como entre la bañera y la pared, la pared y el suelo, o en las juntas de los azulejos. Cumple una función esencial para garantizar la impermeabilidad.
La vida útil del calafateado suele ser, por lo general, de 5 a 10 años, y cuando se deteriora, se presentan los siguientes problemas.
- Filtraciones: el agua penetra por las aberturas y puede causar fugas hacia la planta inferior
- Aparición de moho: el moho prolifera en las grietas deterioradas y puede causar problemas de salud
- Corrosión de la estructura: las filtraciones prolongadas deterioran la madera y pueden hacer necesaria una reparación mayor
¿Cómo identificar el deterioro del calafateado?
Si se observan los siguientes síntomas, es necesario reemplazar el calafateado.
- Grietas: estado en el que aparecen pequeñas fisuras en la superficie del calafateado
- Desprendimiento: estado en el que el calafateado se separa de la pared o de la bañera
- Decoloración y moho negro: estado en el que el moho ha penetrado hasta el interior del calafateado
- Endurecimiento: estado en el que, incluso al presionarlo con el dedo, ha perdido elasticidad y se ha endurecido
- Contracción: estado en el que el calafateado se ha encogido y se han generado huecos
¿Qué hacer al notar desprendimientos o huecos en el calafateado? Criterios para elegir entre reparar por cuenta propia o llamar a un profesional
Consultas como "el calafateado se está desprendiendo", "ha aparecido un hueco entre la bañera y la pared" o "la pared está abultada" suelen ser señales de que el deterioro del calafateado ha avanzado. Sin embargo, la respuesta adecuada varía según el síntoma.
| Síntoma | Respuesta recomendada | Motivo |
|---|---|---|
| Grietas leves o contracción en la superficie del calafateado | No repararlo por cuenta propia; contactar primero con la administradora o el propietario | Aplicar material comercial sobre el calafateado existente sin retirarlo por completo puede causar una mala adherencia y, paradójicamente, aumentar el riesgo de filtraciones |
| Hueco entre la bañera y la pared, o abultamientos en la superficie de la pared | Informar cuanto antes a la administradora, adjuntando fotografías | Puede tratarse de un deterioro que no se resuelve solo con el reemplazo del calafateado, como corrosión de la base o rotura de la capa impermeabilizante |
| Desprendimiento de la junta de goma | Es un componente distinto del calafateado, así que conviene describir el síntoma con precisión a la administradora | La junta de goma es una pieza de caucho usada en partes móviles como grifos o desagües, y su material y método de reemplazo difieren del calafateado que rellena las juntas |
En una propiedad de alquiler, si el inquilino reemplaza el calafateado por su propia cuenta, esto puede derivar en disputas sobre "el alcance de la restauración al estado original" al momento de la desocupación. Dado que el calafateado del baño está directamente ligado al rendimiento de impermeabilización, lo habitual es avisar a la administradora antes de realizar incluso una reparación provisional.
¿Cuánto cuesta y cómo se realiza el reemplazo del calafateado?
| Contenido de la obra | Referencia de costo | Tiempo requerido |
|---|---|---|
| Reemplazo de calafateado del baño (completo) | 20.000 a 50.000 yenes | 2 a 3 horas |
| Alrededor del fregadero de cocina | 10.000 a 30.000 yenes | 1 a 2 horas |
| Alrededor del lavabo | 10.000 a 20.000 yenes | 1 hora |
| Alrededor del inodoro | 8.000 a 15.000 yenes | 30 minutos a 1 hora |
¿A quién corresponde el costo de reparar el calafateado, al propietario o al inquilino? El criterio de las directrices
Las "Directrices y disputas sobre la restauración al estado original (versión revisada)" del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón plantean que las averías o la pérdida de funcionalidad de un equipamiento debidas al deterioro natural por el paso del tiempo se consideran responsabilidad del propietario, ya que "el inquilino no tiene la culpa", mientras que la suciedad o el moho que se agravan porque el inquilino descuidó la limpieza o el mantenimiento pueden imputarse al inquilino por "incumplimiento del deber de diligencia debida".
| Caso | Criterio de asignación del costo |
|---|---|
| Deterioro del calafateado por el paso del tiempo (grietas, endurecimiento, contracción) | A cargo del propietario. Se considera que el deterioro por la vida útil natural del equipamiento no es responsabilidad del inquilino |
| Moho negro agravado por falta de ventilación o de limpieza | Puede imputarse al inquilino. Se considera que el agravamiento de la suciedad por falta de mantenimiento durante el uso constituye un incumplimiento del deber de diligencia debida |
No obstante, las directrices no mencionan de forma específica el material de calafateado, y lo anterior es una interpretación basada en lo que se indica de forma general para el equipamiento y el moho en zonas húmedas. La proporción real del costo varía según el contenido del contrato de la propiedad y el origen del deterioro, por lo que registrar el estado con fotografías al entrar y al desocupar la vivienda ayuda a prevenir disputas posteriores.
Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, "Directrices y disputas sobre la restauración al estado original (versión revisada)".
¿Cuál es la lista de verificación para el mantenimiento integral del baño?
- Revisar el estado del calafateado (una vez al año)
- Limpieza del desagüe y prueba de drenaje (al desocupar y antes de una nueva ocupación)
- Limpieza del filtro del extractor y comprobación de funcionamiento (una vez cada seis meses)
- Eliminación de sarro en espejo y grifería, y comprobación de funcionamiento
- Revisión de grietas y decoloración en la bañera
- Revisión de grietas y levantamientos en las juntas de los azulejos
Preguntas frecuentes sobre el mantenimiento del baño
Q1. ¿Quién asume el costo del reemplazo del calafateado?
El deterioro natural del calafateado por el paso del tiempo corre a cargo del propietario. No obstante, las reparaciones derivadas de un uso inadecuado por parte del inquilino (por ejemplo, si dejó el moho sin tratar y amplió el daño) pueden imputarse al inquilino.
Q2. ¿Cuándo conviene considerar el reemplazo de la unidad de baño?
La vida útil de una unidad de baño suele ser, en general, de 15 a 20 años. Si se observa un nivel de deterioro que no puede resolverse solo con el reemplazo del calafateado, como grietas en la bañera o abombamientos en las paredes, es el momento de considerar la sustitución completa de la unidad.
Q3. ¿Cuánto cuesta la limpieza del baño al desocupar la vivienda?
El precio de la limpieza profesional del baño suele oscilar entre 15.000 y 30.000 yenes por unidad. Si es necesario eliminar moho o pulir manchas de agua, se generan costos adicionales. Un mantenimiento periódico permite contener los gastos de limpieza.
