Das Badezimmer ist einer der Bereiche in Mietobjekten, in denen der Verschleiss besonders schnell voranschreitet. Vor allem wenn die Alterung der Verfugung (Abdichtung) unbeachtet bleibt, kann dies zu Wasserschäden und zur Korrosion der Bausubstanz führen, wodurch die Instandsetzungskosten erheblich steigen. Wir erläutern, wie sich der Vermögenswert durch regelmaessige Wartung schuetzen laesst.
Warum ist die Reparatur der Badezimmerverfugung wichtig?
Mit Verfugung ist ein Dichtstoff gemeint, der in Fugen zwischen unterschiedlichen Baumaterialien eingebracht wird, etwa zwischen Badewanne und Wand, zwischen Wand und Boden oder in Fliesenfugen. Er spielt eine wichtige Rolle fuer die Sicherstellung der Wasserdichtigkeit.
Die uebliche Lebensdauer der Verfugung betraegt im Allgemeinen 5 bis 10 Jahre. Bei Alterung treten die folgenden Probleme auf.
- Wasserleckagen: Wasser dringt durch Spalten ein und verursacht Leckageschaeden in darunterliegenden Etagen
- Schimmelbildung: In gealterten Fugen waechst Schimmel, der gesundheitliche Beeintraechtigungen verursachen kann
- Korrosion der Bausubstanz: Lang anhaltende Feuchtigkeit laesst Holz verrotten und kann umfangreiche Sanierungen erforderlich machen
Woran erkennt man gealterte Verfugung?
Wenn die folgenden Symptome auftreten, ist ein Austausch der Verfugung erforderlich.
- Risse: Feine Risse auf der Oberflaeche der Verfugung
- Ablösung: Die Verfugung loest sich von der Wand oder der Badewanne
- Verfaerbung und schwarzer Schimmel: Schimmel ist bis ins Innere der Verfugung eingedrungen
- Verhaertung: Auch bei Druck mit dem Finger fehlt die Elastizitaet und das Material ist hart geworden
- Schwund: Die Verfugung ist geschrumpft und es haben sich Spalten gebildet
Was tun bei abgeloester Verfugung oder Spalten? Entscheidungskriterien fuer Selbsthilfe und Beauftragung eines Fachbetriebs
Meldungen wie "Die Verfugung loest sich ab", "Zwischen Badewanne und Wand ist ein Spalt entstanden" oder "Die Wand ist uneben" sind in den meisten Faellen ein Zeichen fuer fortgeschrittene Alterung der Verfugung. Je nach Symptom ist jedoch eine unterschiedliche Reaktion angebracht.
| Symptom | Empfohlene Massnahme | Begruendung |
|---|---|---|
| Leichte Risse oder Schwund an der Oberflaeche der Verfugung | Nicht selbst reparieren, sondern zunaechst die Hausverwaltung bzw. den Eigentuemer kontaktieren | Wird handelsuebliches Material ueber die bestehende, nicht vollstaendig entfernte Verfugung aufgetragen, kann dies zu mangelnder Haftung und dadurch zu einem erhoehten Leckagerisiko fuehren |
| Spalt zwischen Badewanne und Wand, unebene oder aufgewoelbte Wandflaeche | Der Hausverwaltung umgehend mit Fotos melden | Moeglicherweise liegt eine Schaedigung vor, die sich nicht allein durch den Austausch der Verfugung beheben laesst, etwa Korrosion des Untergrunds oder ein Riss in der Abdichtungsschicht |
| Abloesung der Gummidichtung | Da es sich um ein anderes Bauteil als die Verfugung handelt, das Symptom der Hausverwaltung genau beschreiben | Die Gummidichtung ist ein Gummibauteil fuer bewegliche Teile wie Wasserhahn oder Abfluss und unterscheidet sich in Material und Austauschmethode von der Verfugungsmasse, die in Fugen eingebracht wird |
Fuehrt ein Mieter in einem Mietobjekt den Austausch der Verfugung eigenmaechtig durch, kann dies beim Auszug zu Streitigkeiten ueber den Umfang der Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands fuehren. Da die Verfugung im Badezimmer unmittelbar mit der Wasserdichtigkeit zusammenhaengt, sollte auch bei einer provisorischen Massnahme grundsaetzlich zuvor die Hausverwaltung informiert werden.
Wie hoch sind Kosten und Ablauf beim Austausch der Verfugung?
| Arbeitsinhalt | Kostenrichtwert | Benötigte Zeit |
|---|---|---|
| Austausch der Badezimmerverfugung (gesamt) | 20.000 bis 50.000 Yen | 2 bis 3 Stunden |
| Rund um die Kuechenspuele | 10.000 bis 30.000 Yen | 1 bis 2 Stunden |
| Rund um das Waschbecken | 10.000 bis 20.000 Yen | 1 Stunde |
| Rund um die Toilette | 8.000 bis 15.000 Yen | 30 Minuten bis 1 Stunde |
Wer traegt die Kosten fuer die Reparatur der Verfugung, Vermieter oder Mieter? Der Ansatz gemaess Richtlinie
Die Richtlinie des japanischen Ministeriums fuer Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) "Streitigkeiten und Richtlinie zur Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands (ueberarbeitete Fassung)" vertritt den Ansatz, dass Schaeden oder Funktionsausfaelle durch altersbedingten Verschleiss von Ausstattung, fuer die der Mieter keine Verantwortung traegt, vom Vermieter zu tragen sind, waehrend Verschmutzungen oder Schimmelbefall, die sich durch vernachlaessigte Reinigung oder Pflege des Mieters ausgeweitet haben, als Verletzung der Sorgfaltspflicht dem Mieter zugerechnet werden koennen.
| Fall | Ansatz zur Kostenzuordnung |
|---|---|
| Altersbedingte Abnutzung der Verfugung (Risse, Verhaertung, Schwund) | Kosten traegt der Vermieter. Eine Abnutzung durch die natuerliche Lebensdauer der Ausstattung gilt nicht als Verantwortung des Mieters |
| Schwarzer Schimmel, der sich durch vernachlaessigte Lueftung und Reinigung ausgeweitet hat | Kann dem Mieter zugerechnet werden. Eine Ausweitung der Verschmutzung durch unzureichende Pflege waehrend der Nutzung gilt als Verletzung der Sorgfaltspflicht |
Die Richtlinie benennt die Verfugungsmasse selbst allerdings nicht ausdruecklich, sondern die obige Einordnung stuetzt sich auf die allgemeinen Angaben zu Ausstattung und Schimmel im Nassbereich. Da sich die tatsaechliche Kostenaufteilung je nach Vertragsinhalt und Verlauf der Abnutzung unterscheidet, hilft eine fotografische Dokumentation des Zustands bei Einzug und Auszug, spaetere Streitigkeiten zu vermeiden.
Quelle: Japanisches Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), "Streitigkeiten und Richtlinie zur Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands (ueberarbeitete Fassung)"
Was umfasst die Wartungscheckliste fuer das gesamte Badezimmer?
- Zustand der Verfugung pruefen (einmal pro Jahr)
- Abfluss reinigen und Abflusstest durchfuehren (bei Auszug und vor Einzug)
- Filter des Ventilators reinigen und Funktion pruefen (einmal alle sechs Monate)
- Wasserflecken an Spiegel und Armaturen entfernen und Funktion pruefen
- Badewanne auf Risse und Verfaerbungen pruefen
- Fliesenfugen auf Risse und lose Stellen pruefen
FAQ zur Badezimmerwartung
F1. Wer traegt die Kosten fuer den Austausch der Verfugung?
Die altersbedingte Abnutzung der Verfugung faellt in die Verantwortung des Eigentuemers. Sind Reparaturen jedoch auf eine unsachgemaesse Nutzung durch den Mieter zurueckzufuehren, etwa weil Schimmel nicht beseitigt und der Schaden dadurch vergroessert wurde, koennen die Kosten dem Mieter auferlegt werden.
F2. Wann ist der Austausch einer Unit-Bad-Anlage in der Regel faellig?
Die uebliche Lebensdauer einer Unit-Bad-Anlage liegt im Allgemeinen bei 15 bis 20 Jahren. Wenn ein Schadensniveau erreicht ist, das sich nicht mehr allein durch den Austausch der Verfugung beheben laesst, etwa bei Rissen in der Wanne oder Aufwoelbungen an der Wand, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, den Austausch der gesamten Anlage zu pruefen.
F3. Wie hoch sind die Reinigungskosten fuer das Badezimmer beim Auszug?
Die ueblichen Kosten fuer die Badezimmerreinigung im Rahmen einer Wohnungsreinigung liegen bei 15.000 bis 30.000 Yen pro Einheit. Wenn Schimmel entfernt oder Kalkablaagerungen abgeschliffen werden muessen, entstehen zusaetzliche Kosten. Durch regelmaessige Wartung lassen sich die Reinigungskosten begrenzen.
