O banheiro é um dos lugares em um imóvel para locação onde o desgaste tende a avançar mais rapidamente. Em especial, quando a deterioração da calafetagem (selante) é deixada sem tratamento, isso pode levar a infiltrações e corrosão da estrutura, fazendo os custos de reparo aumentarem significativamente. Explicamos como proteger o valor do ativo com manutenção periódica.
Por que o reparo da calafetagem do banheiro é importante?
Calafetagem é o material selante aplicado nas junções entre diferentes materiais de construção, como entre a banheira e a parede, entre a parede e o piso, e nas juntas dos azulejos. Ela desempenha um papel importante para garantir a impermeabilidade.
A vida útil da calafetagem é, em geral, de 5 a 10 anos, e, quando ela se deteriora, surgem os problemas abaixo.
- Infiltração: a água entra pelas frestas e pode causar vazamentos para o andar de baixo
- Formação de mofo: o mofo se prolifera nas frestas deterioradas, tornando-se uma causa de problemas de saúde
- Corrosão da estrutura: infiltrações prolongadas deterioram a madeira e podem exigir reparos de grande porte
Como identificar a deterioração da calafetagem?
Se os sintomas abaixo forem observados, é necessário refazer (substituir) a calafetagem.
- Rachaduras: há pequenas fissuras na superfície da calafetagem
- Descolamento: a calafetagem está se soltando da parede ou da banheira
- Descoloração e mofo preto: o mofo penetrou até o interior da calafetagem
- Endurecimento: mesmo ao pressionar com o dedo, ela perdeu a elasticidade e está rígida
- Retração: a calafetagem encolheu e surgiram frestas
Percebeu descolamento ou frestas na calafetagem? Critérios para decidir entre reparo por conta própria e chamar um profissional
Consultas como "a calafetagem começou a se soltar", "surgiu uma fresta entre a banheira e a parede" ou "a parede está com bolhas" costumam ser sinais de que a deterioração da calafetagem avançou. No entanto, a resposta adequada varia conforme o sintoma.
| Sintoma | Resposta recomendada | Motivo |
|---|---|---|
| Pequenas rachaduras ou retração na superfície da calafetagem | Não reparar por conta própria; contatar primeiro a administradora ou o proprietário | Aplicar um produto comercial sobre a calafetagem existente sem removê-la completamente pode causar má aderência e, na verdade, aumentar o risco de infiltração |
| Fresta entre a banheira e a parede, ou bolhas/inchaço na superfície da parede | Relatar prontamente à administradora, anexando fotos | Pode haver deterioração que não se resolve apenas com a substituição da calafetagem, como corrosão da base ou ruptura da camada impermeabilizante |
| Descolamento da vedação de borracha | Como é um componente diferente da calafetagem, comunicar o sintoma com precisão à administradora | A vedação de borracha é uma peça de borracha usada em partes móveis, como torneiras e ralos, e é diferente em material e método de substituição da calafetagem aplicada nas juntas |
Em imóveis para locação, se o inquilino substituir a calafetagem por conta própria, sem orientação, isso pode gerar disputas na desocupação sobre o "escopo da restauração ao estado original". Como a calafetagem do banheiro está diretamente ligada ao desempenho de impermeabilização, o procedimento básico é avisar a administradora antes de qualquer intervenção, mesmo que seja um reparo emergencial.
Quais são o custo e o processo da substituição da calafetagem?
| Conteúdo do serviço | Faixa de custo | Tempo necessário |
|---|---|---|
| Substituição da calafetagem do banheiro (pacote completo) | 20 mil a 50 mil ienes | 2 a 3 horas |
| Entorno da pia da cozinha | 10 mil a 30 mil ienes | 1 a 2 horas |
| Entorno da pia do lavatório | 10 mil a 20 mil ienes | 1 hora |
| Entorno do vaso sanitário | 8.000 a 15.000 ienes | 30 minutos a 1 hora |
O custo de reparo da calafetagem é responsabilidade do proprietário ou do inquilino? A visão das diretrizes oficiais
As diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão, "Disputas sobre a restauração ao estado original e diretrizes (versão revisada)", apresentam o entendimento de que uma avaria ou inutilização de um equipamento causada por deterioração natural pelo uso ao longo do tempo é de responsabilidade do proprietário, já que "o inquilino não tem culpa", enquanto sujeira ou mofo que se agravaram porque o inquilino deixou de limpar ou cuidar do ambiente podem ser atribuídos ao inquilino, por configurar "violação do dever de cuidado de um bom administrador".
| Caso | Critério de atribuição do custo |
|---|---|
| Deterioração natural da calafetagem pelo tempo de uso (rachaduras, endurecimento, retração) | Responsabilidade do proprietário. A deterioração decorrente da vida útil natural do equipamento não é considerada responsabilidade do inquilino |
| Mofo preto agravado por falta de ventilação ou limpeza | Pode ser atribuído ao inquilino. O agravamento da sujeira por falta de cuidado durante o uso é considerado violação do dever de cuidado de um bom administrador |
No entanto, as diretrizes não citam especificamente o material da calafetagem para definir essa divisão; o quadro acima é uma sistematização baseada nas disposições gerais sobre equipamentos e sobre mofo em áreas molhadas. A proporção de responsabilidade efetivamente aplicada varia conforme o conteúdo do contrato do imóvel e o histórico da deterioração, por isso registrar o estado com fotos na entrada e na saída ajuda a evitar disputas futuras.
Fonte: Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo do Japão, "Disputas sobre a restauração ao estado original e diretrizes (versão revisada)".
Qual é o checklist de manutenção do banheiro como um todo?
- Verificar o estado da calafetagem (1 vez por ano)
- Limpeza do ralo e teste de drenagem (na desocupação e antes da nova ocupação)
- Limpeza do filtro do exaustor e verificação de funcionamento (1 vez a cada 6 meses)
- Remoção de manchas de água do espelho e das torneiras, além de verificação de funcionamento
- Verificação de rachaduras e descoloração da banheira
- Verificação de trincas e descolamento nas juntas dos azulejos
FAQ sobre manutenção de banheiros
Q1. Quem arca com o custo da substituição da calafetagem?
A deterioração natural da calafetagem é de responsabilidade do proprietário. No entanto, reparos decorrentes do uso inadequado pelo inquilino (ex.: quando o mofo foi deixado sem tratamento e o dano se agravou) podem ser atribuídos ao inquilino.
Q2. Quando é o momento ideal para substituir a unidade de banho?
A vida útil de uma unidade de banho é, em geral, de 15 a 20 anos. Quando houver deterioração em um nível que não pode ser resolvido apenas com a substituição da calafetagem, como rachaduras na banheira ou estufamento das paredes, é o momento de considerar a troca de toda a unidade de banho.
Q3. Quanto custa, em média, a limpeza do banheiro na desocupação?
O custo de limpeza residencial do banheiro gira em torno de 15.000 a 30.000 ienes por unidade. Se for necessário remover mofo ou polir manchas de água, haverá custo adicional. A manutenção periódica ajuda a conter as despesas de limpeza.
