Le gestionnaire qui protège votre patrimoine est-il vraiment digne de confiance ?
Beaucoup de propriétaires bailleurs vivent une relation empreinte d'un malaise diffus avec leur société de gestion locative. « Je ne sais pas si le devis de travaux est justifié. » « Le détail des frais de gestion reste opaque. » « L'interlocuteur change sans cesse et le suivi n'est jamais le même. » Ces plaintes ne sont pas de simples anecdotes : elles révèlent un problème structurel profondément ancré dans l'ensemble du secteur.
Le lecteur francophone reconnaîtra ce sentiment. En France, les syndics de copropriété font l'objet de critiques récurrentes de la part d'associations comme l'UFC-Que Choisir, qui documentent des marges dissimulées sur les contrats d'entretien ou de travaux. La loi ALUR de 2014 a tenté d'imposer plus de transparence, mais la défiance envers les gestionnaires reste un sujet sensible des deux côtés du monde.
INA&Associates est une société de gestion immobilière japonaise qui affiche des frais de gestion parmi les plus bas du secteur — à partir de 0 yen par mois — et une transparence totale sur les commissions de travaux. Pourquoi accepter de sacrifier une telle marge ? La réponse remonte à un événement vécu par le fondateur à l'âge de quinze ans.
Le point de départ : les larmes de ma mère
Quand j'avais quinze ans, ma mère était propriétaire d'un immeuble. Un jour, la société de gestion lui a transmis un devis pour des travaux de climatisation : 30 millions de yens. Or le prix de marché réel pour ce type de travaux se situait plutôt autour de 9 millions de yens. La société de gestion avait donc facturé plus de 21 millions de yens de commission cachée, sans jamais en informer ma mère, propriétaire du bien.
« Pourquoi un secteur aussi éloigné des intérêts du client peut-il perdurer ainsi ? » — cette question s'est gravée profondément en moi. Et c'est à quinze ans que j'ai pris la décision : « Je créerai mon entreprise à trente ans et je changerai ce secteur de l'intérieur. »
Cette expérience fondatrice n'était pas une simple colère passagère. Le souvenir de ma mère, trompée par son gestionnaire et en larmes, est resté la source d'énergie qui continue de me pousser à agir. La mission « créer une société où ceux qui font des efforts sont récompensés » trouve son origine précise dans ce moment.
Pour un lecteur francophone, cette scène résonne avec un débat bien connu en France : celui des travaux de copropriété facturés par des syndics qui perçoivent, en toute discrétion, des rétrocessions des entreprises qu'ils mandatent — une pratique révélée par plusieurs enquêtes, sans qu'elle ait disparu du paysage.
Tout a commencé par remettre en question les évidences du secteur
Le secteur de la gestion immobilière a développé, au fil des décennies, une structure de revenus devenue habitude. Lorsqu'une société de gestion fait appel à une entreprise de travaux, il est courant qu'une commission soit ajoutée au montant facturé, sans que le propriétaire en soit informé. Celui-ci pense payer un « prix juste », alors qu'il s'agit souvent d'un montant largement gonflé.
Cette structure constitue une « source de revenus majeure » pour les sociétés de gestion. C'est pour cette raison que peu d'acteurs se sont engagés dans la transparence : la rendre publique, c'est accepter de voir ses revenus diminuer. Ce dilemme a maintenu le secteur dans l'immobilisme.
INA&Associates a choisi de remettre en question cette « évidence ». Ce choix a été rendu possible par une carrière construite pas à pas et par une connaissance intime du secteur, observée de l'intérieur.
En France, la loi Hoguet encadre depuis 1970 les professions immobilières et impose une information sur les honoraires, mais elle ne couvre pas les commissions occultes sur les travaux sous-traités — un angle mort que l'on retrouve, sous une autre forme, dans le système japonais décrit ici.
Mon parcours : une force de transformation forgée sur le terrain
Avant de créer mon entreprise, j'ai accumulé de l'expérience dans plusieurs domaines de l'immobilier et du monde des affaires. Chez un promoteur affilié à un grand groupe de recrutement, j'ai participé à la création d'une société de gestion de copropriétés neuves. J'ai ensuite rejoint une entreprise cotée en bourse spécialisée dans l'achat-revente immobilier, où je suis passé du service juridique à la direction de nouveaux projets, en me lançant dans des compétitions internes de création d'activités.
À vingt-neuf ans, un changement d'emploi m'a permis de devenir directeur de division dans une entreprise cotée, ce qui m'a donné une vision d'ensemble de la gestion d'entreprise. À trente ans, conformément au serment fait à quinze ans, j'ai créé INA&Associates.
Ce qui nous distingue : plutôt que de confier le développement informatique à un prestataire externe, nous construisons nous-mêmes nos systèmes. Cela réduit considérablement les coûts de développement, une économie que nous réinjectons dans la qualité de service et la compétitivité tarifaire.
Dans le paysage professionnel français, ce parcours détonne : les carrières dans l'immobilier suivent souvent un chemin plus balisé (BTS professions immobilières, école spécialisée, puis agence), et il est rare qu'un dirigeant code lui-même ses outils plutôt que de les acheter à un éditeur PropTech.
Le dispositif « orienté client » mis en œuvre par INA&Associates
Le plan principal de gestion locative coûte 1 000 yens par mois. Comment est-ce tenable ?
Le forfait le plus souscrit chez INA&Associates coûte 1 000 yens (hors taxes) par mois et par lot, pour un coût de revient d'environ 600 yens : cette activité ne dégage quasiment aucun profit en elle-même. Comment est-ce possible ? Parce que les revenus du courtage en achat-vente financent l'ensemble, et que la gestion locative sert la mission de l'entreprise plutôt qu'un objectif de profit.
« Nous ne faisons pas de la gestion pour générer du profit ; nous en faisons pour construire une relation de confiance avec le propriétaire. » Ce principe est au cœur du modèle économique d'INA&Associates. Le nombre de résiliations de contrats de gestion est actuellement de zéro — un chiffre qui, selon nous, témoigne de cette confiance.
À titre de comparaison, en France, les frais de gestion locative facturés par une agence tournent le plus souvent autour de 5 à 8 % des loyers encaissés. Le modèle est donc structurellement différent : plus le loyer est élevé, plus la facture grimpe, alors que le forfait fixe et symbolique d'INA&Associates découple délibérément la rémunération du gestionnaire de la valeur du bien.
Transparence totale des commissions sur travaux
Face à l'opacité habituelle des commissions, INA&Associates applique un barème clair de 10 %, 5 % ou 3 % selon l'ampleur des travaux. Dès réception du devis, le propriétaire sait exactement quel montant correspond à la commission.
Cette transparence revient, à court terme, à réduire les revenus de l'entreprise. Mais notre conviction est la suivante : « La confiance ne naît que de la transparence. Le profit obtenu en dissimulant finit toujours par abîmer la relation. » Sur le long terme, nous sommes convaincus que la transparence constitue l'avantage concurrentiel le plus solide.
En France, la loi ALUR impose aux syndics une mise en concurrence pour les travaux dépassant un certain seuil, mais aucun barème légal ne plafonne les commissions sur les petits travaux d'entretien courant, précisément là où les marges dissimulées prospèrent le plus facilement selon les associations de consommateurs. Le barème fixe et publié d'INA&Associates va donc plus loin que les obligations minimales connues dans l'espace francophone.
Pourquoi recruter en télétravail complet des talents de qualité issus des régions
Autre particularité : le recrutement en télétravail intégral de talents basés en région. Nous maintenons un niveau d'exigence élevé — une personne recrutée pour soixante candidatures — tout en offrant des opportunités à des personnes compétentes non installées à Tokyo.
Précisons un point de vocabulaire japonais intraduisible tel quel : le terme habituel pour « ressources humaines » est 人材 (jinzai), littéralement « matériau humain ». INA&Associates lui substitue systématiquement l'homophone 人財, où ce même caractère est remplacé par celui de « richesse/trésor ». Ce changement graphique, invisible à l'oral mais frappant à l'écrit, porte une philosophie : la personne n'est pas une ressource interchangeable, mais un capital précieux dans lequel on investit. Nous traduisons ce terme par « talent-capital » ou « talent » dans la suite de l'article.
La mission « une société où ceux qui font des efforts sont récompensés » ne s'adresse pas seulement à nos clients. Le fait de vivre en région ne devrait pas priver quelqu'un de l'accès aux emplois concentrés à Tokyo : réduire cet écart fait partie des problèmes que nous cherchons à résoudre. Ce constat rejoint un débat présent en France, où la « métropolisation » de l'emploi qualifié autour de Paris alimente un sentiment de relégation dans les territoires ruraux — même si le télétravail s'y est banalisé depuis 2020, y compris dans l'immobilier.
Les valeurs fondamentales et la philosophie de gestion d'INA&Associates
Les cinq valeurs fondamentales auxquelles je tiens personnellement guident nos décisions au quotidien.
- Le talent-capital est notre actif le plus précieux : nous ne transigeons jamais sur nos critères de recrutement et investissons continuellement dans la progression de chacun.
- Une culture qui n'a pas peur de l'échec : persévérer dans l'effort est la source même de la croissance.
- Une vision à long terme : nous privilégions, plutôt que le profit immédiat, l'objectif d'être une entreprise digne de confiance dans dix ou vingt ans.
- Le bien-être de toutes les personnes concernées : propriétaires, locataires, salariés, territoires — nous n'oublions aucune de nos parties prenantes.
- Confiance et honnêteté : la transparence des commissions et la publication des frais de gestion en sont l'expression concrète.
Ce ne sont pas de simples slogans affichés. La tarification de la gestion locative, la publication des commissions de travaux, la politique de recrutement — chaque décision découle de ces cinq valeurs.
Ces valeurs rappellent certains référentiels RSE que l'on retrouve chez des bailleurs sociaux français, à la différence près qu'elles se traduisent ici par une grille tarifaire publique et vérifiable plutôt que par une charte d'intention.
En résumé : pourquoi INA&Associates choisit de « faire abstraction du profit »
- L'origine de l'entreprise remonte à un événement vécu à quinze ans : une surfacturation abusive de la part d'une société de gestion, et les larmes de sa mère.
- Le forfait de gestion locative à 1 000 yens par mois (pour un coût de revient de 600 yens) n'est pas motivé par le profit, mais par la réalisation d'une mission.
- Les commissions de travaux, autrefois opaques, ont été rendues transparentes selon un barème de 10 %, 5 % et 3 %, gagnant ainsi la confiance des propriétaires.
- Zéro résiliation de contrat de gestion : un résultat qui démontre concrètement une gestion « orientée client ».
- Le recrutement en télétravail intégral de talents en région met en pratique, au sein même de l'organisation, la mission « une société où ceux qui font des efforts sont récompensés ».
- La capacité du dirigeant à concevoir lui-même les systèmes informatiques permet de concilier réduction des coûts et qualité de service.
L'ambition d'INA&Associates n'est pas simplement d'être « la société de gestion la moins chère ». Il s'agit de faire face frontalement aux dysfonctionnements structurels du secteur immobilier et de rester, dans la durée, un partenaire réellement digne de la confiance des propriétaires. Et derrière cet engagement se profile une vision plus large encore : celle d'une société où ceux qui font des efforts sont récompensés.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Peut-on vraiment bénéficier d'un service de gestion de qualité pour 1 000 yens par mois ?
Oui. INA&Associates génère ses revenus grâce à l'activité de courtage en achat-vente, ce qui permet de concevoir l'activité de gestion sans viser un profit immédiat. Le fait que le nombre de résiliations de contrats de gestion soit actuellement de zéro constitue la preuve de la qualité du service.
Q2. Que signifie concrètement la transparence des commissions de travaux ?
Le taux — 10 %, 5 % ou 3 % selon le montant des travaux — est affiché explicitement. Dans le secteur, il est courant que des commissions de 20 à 30 % soient ajoutées sans que le propriétaire en soit informé ; chez INA&Associates, toutes les commissions sont divulguées. Dès le devis, il sait précisément à quoi correspond chaque somme dépensée.
Q3. Peut-on faire appel à INA&Associates en vivant en région ?
Oui. INA&Associates fonctionne selon un dispositif entièrement à distance, y compris pour ses propres salariés, ce qui lui permet d'accompagner sans difficulté des propriétaires installés loin de Tokyo. De plus, comme de nombreux talents compétents en région composent nos équipes, nous proposons un accompagnement qui tient compte des réalités locales de chaque territoire.
Q4. À quel type de propriétaire INA&Associates convient-il le mieux ?
Les propriétaires qui recherchent une relation durable avec leur gestionnaire, qui exigent la transparence sur les frais, ou qui partagent notre conception d'une gestion « orientée client », choisissent particulièrement INA&Associates, quelle que soit la taille de leur patrimoine.
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