¿De verdad se puede confiar en la administradora que cuida su patrimonio?
Muchos propietarios de inmuebles en alquiler arrastran una inquietud difusa sobre su relación con la empresa administradora: "no sé si el presupuesto de las obras es razonable", "los costes de gestión no son transparentes", "el trato cambia cada vez que cambia el encargado". Estas voces nacen de un problema estructural muy arraigado en todo el sector, y no son exclusivas de Japón: cualquier propietario que haya delegado la gestión de un inmueble en España o América Latina reconocerá de inmediato esa misma sensación de opacidad frente a un administrador o una inmobiliaria de gestión.
INA&Associates es una empresa de administración inmobiliaria que ofrece cuotas de gestión desde 0 yenes al mes —el nivel más bajo del sector— y que defiende la transparencia total de las comisiones de intermediación en obras. ¿Por qué recortar el margen hasta ese punto? La respuesta se remonta a un episodio que presencié a los 15 años.
El origen: las lágrimas de mi madre
Cuando yo tenía 15 años, mi madre era propietaria de un edificio. Un día llegó de la empresa administradora un presupuesto para una obra de climatización. La cifra: 30 millones de yenes. Pero el coste real de mercado para ese tipo de obra rondaba los 9 millones de yenes. La administradora había cargado más de 20 millones de yenes de diferencia en concepto de comisión, y se lo había facturado a mi madre, la propietaria, sin decírselo. Para un lector hispanohablante conviene traducir la magnitud: hablamos de un sobrecoste equivalente a más de tres veces el precio real de la obra, cargado sin previo aviso ni desglose, algo que en cualquier mercado de administración de fincas de España o Latinoamérica sería motivo de denuncia inmediata si llegara a salir a la luz.
"¿Por qué sigue existiendo, y desde hace tanto tiempo, un sector que no pone al cliente en el centro?" Esa pregunta se me quedó grabada muy hondo. Y a los 15 años tomé la decisión: "A los 30 años me independizaré y cambiaré este sector".
Esta experiencia fundacional no fue simple enfado. La imagen de mi madre, engañada por la administradora, llorando. Ese recuerdo se convirtió en la fuente de energía que sigue moviendo a Inazawa. La misión de "construir una sociedad donde quien se esfuerza sea recompensado" nace precisamente de ahí.
Todo empezó por cuestionar lo "normal" del sector
El sector de la administración inmobiliaria arrastra desde hace décadas una estructura de ingresos convertida en costumbre. Es habitual que, cuando la administradora encarga trabajos a una empresa contratista, se le cargue al propietario una comisión sin que este lo sepa. El propietario paga creyendo que abona un "precio justo", pero en la práctica se trata a menudo de una cifra ampliamente inflada.
Esta estructura se ha convertido en la "principal fuente de ingresos" de muchas administradoras. Por eso apenas surgían empresas dispuestas a dar el paso hacia la transparencia: hacerlo significa que los ingresos caen. Ese dilema ha atado a todo el sector durante años, un patrón que tampoco resulta ajeno a los mercados de gestión de alquileres de España o México, donde la opacidad en el cobro de obras y reparaciones es una queja recurrente entre propietarios particulares.
Pero INA&Associates decidió cuestionar esa "normalidad". Una carrera construida a lo largo de muchos años y una realidad observada desde dentro del sector respaldaron esa decisión.
Mi trayectoria: la capacidad de "cambiar las cosas" forjada sobre el terreno
Antes de independizarme, acumulé experiencia en varios ámbitos inmobiliarios y empresariales. En una promotora vinculada a Recruit participé en la puesta en marcha de la gestión de condominios en propiedad horizontal. Después trabajé en el negocio de compraventa y reventa de una empresa cotizada, donde pasé del departamento jurídico a competir en un concurso interno de nuevos negocios, ganando experiencia en la creación de proyectos desde cero.
A los 29 años, tras un cambio de empresa, asumí la dirección de una división en una compañía cotizada, lo que me dio una visión de conjunto de la gestión empresarial. Al cumplir los 30, tal como me había prometido a los 15, me independicé y fundé INA&Associates.
Lo que nos distingue de otros es que, en lugar de encargar el desarrollo a una empresa externa, construimos nosotros mismos nuestros propios sistemas informáticos, lo que reduce de forma drástica los costes de desarrollo. Esa diferencia la reinvertimos en la calidad del servicio y en la competitividad de nuestros precios.
El sistema "centrado en el cliente" que practica INA&Associates
El plan principal de gestión de alquileres cuesta 1.000 yenes al mes. ¿Por qué es sostenible?
El plan de gestión de alquileres más contratado en INA&Associates cuesta 1.000 yenes (sin impuestos) al mes por unidad. El coste real ronda los 600 yenes, de modo que este negocio, por sí solo, apenas genera beneficio. ¿Cómo es posible? Porque aseguramos el beneficio a través del negocio de intermediación en compraventa, y situamos la gestión de alquileres como una herramienta para cumplir nuestra misión, no como una fuente de ganancias en sí misma. Para dimensionar la cifra al lector hispanohablante: 1.000 yenes equivalen a una cuota mensual simbólica, muy por debajo de lo que suele cobrar cualquier administrador de fincas en España o Latinoamérica por unidad, donde las cuotas de gestión rara vez bajan de cifras equivalentes a varias decenas de dólares.
"No gestionamos para obtener beneficio; gestionamos para construir una relación de confianza con el propietario." Esta idea es la base del diseño de negocio de INA&Associates. El número de cancelaciones de contratos de gestión es, actualmente, cero. Esa cifra, para nosotros, habla por sí sola de la confianza que depositan en nosotros los propietarios.
Transparencia total en las comisiones de obra
Frente a las comisiones opacas del sector, INA&Associates ha establecido un sistema claro de comisiones del 10%, el 5% y el 3% según el tamaño de la obra. El propietario, en el momento mismo de recibir el presupuesto, puede saber con exactitud cuánto corresponde a comisión.
Esta transparencia es, a corto plazo, una decisión que reduce los ingresos de la empresa. Pero nosotros pensamos lo siguiente: "la confianza solo nace de la transparencia; el beneficio obtenido ocultando información acaba, tarde o temprano, rompiendo la relación". Con una visión a largo plazo, tenemos la convicción de que la transparencia es, precisamente, la mayor ventaja competitiva posible. Un modelo de comisiones escalonadas y publicadas de antemano —10%, 5%, 3%— es todavía una rareza en el sector de la administración de alquileres en el mundo hispanohablante, donde el desglose de las comisiones de intermediación en obras rara vez se comunica al propietario por escrito antes de empezar los trabajos.
Por qué contratamos en teletrabajo total al mejor talento de las regiones
Otro rasgo distintivo de INA&Associates es la política de contratar talento de las regiones en régimen de teletrabajo completo. Mantenemos un criterio de selección exigente —una contratación por cada 60 candidaturas— mientras ofrecemos oportunidades a talento excelente que no tiene su base en Tokio.
La misión de "una sociedad donde quien se esfuerza sea recompensado" no está dirigida únicamente a nuestros clientes. Que vivir en una región alejada de la capital impida acceder a un empleo en Tokio es, para nosotros, una brecha que también debemos combatir. Crear un entorno en el que el talento destacado de cualquier región pueda desplegar todo su potencial, sin importar el lugar donde vive, forma parte de nuestra manera de entender la organización. Este modelo de contratación 100% remota, aplicado a un sector tradicionalmente presencial como la administración de fincas, encuentra un paralelismo cercano en la expansión del teletrabajo que vivieron sectores de servicios en España y América Latina tras la pandemia, aunque en el sector inmobiliario de la región sigue siendo minoritario.
Los valores fundamentales y la filosofía de gestión de INA&Associates
Los cinco valores fundamentales que Inazawa considera prioritarios son el criterio que guía las decisiones del día a día.
- El talento humano es el activo más importante: no cedemos en los criterios de selección y seguimos invirtiendo en el crecimiento de las personas involucradas.
- Una cultura que no teme al fracaso: seguir asumiendo desafíos es la fuente del crecimiento.
- Visión a largo plazo: priorizamos ser una empresa en la que se confíe dentro de diez o veinte años, por encima del beneficio a corto plazo.
- El bienestar de todas las personas implicadas: no olvidamos la atención debida a propietarios, inquilinos, personal y comunidad local, es decir, a todas las partes interesadas.
- Confianza y honestidad: la transparencia de las comisiones y la publicación de los costes de gestión son la expresión concreta de este valor.
Estos valores no son simples consignas. La política de precios de la gestión de alquileres, la publicación de las comisiones de obra y la política de contratación: todas las decisiones se basan en estos cinco valores.
Conclusión: por qué INA&Associates elige "prescindir del beneficio"
- El origen de la empresa se remonta a un hecho presenciado a los 15 años: "el sobrecobro injustificado de una administradora y las lágrimas de mi madre".
- Los 1.000 yenes mensuales de gestión de alquileres (con un coste de 600 yenes) son un medio para cumplir la misión, no una vía de beneficio.
- Se han transformado unas comisiones de obra opacas en un esquema transparente del 10%, el 5% y el 3%, ganando la confianza de los propietarios.
- Un historial de cero cancelaciones de gestión demuestra la gestión "centrada en el cliente".
- La contratación en teletrabajo total de talento de las regiones es la práctica organizativa interna de la misión "una sociedad donde quien se esfuerza sea recompensado".
- La capacidad técnica del propio representante para construir los sistemas informáticos sostiene, a la vez, la reducción de costes y la calidad del servicio.
Lo que persigue INA&Associates no es simplemente ser "la administradora más barata". Se trata de afrontar de frente los problemas estructurales del sector inmobiliario y seguir siendo, de verdad, un socio de confianza para el propietario. Y detrás de todo ello está una visión más amplia: "una sociedad donde quien se esfuerza sea recompensado".
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Se puede recibir un servicio de gestión realmente adecuado por 1.000 yenes al mes?
Sí. Como INA&Associates asegura sus ingresos a través del negocio de intermediación en compraventa, el negocio de gestión está diseñado para no perseguir el beneficio inmediato. El hecho de que las cancelaciones de contratos de gestión sean actualmente cero es la prueba de la calidad del servicio.
P2. ¿Qué significa exactamente la transparencia de las comisiones de obra?
Se indica de forma explícita un porcentaje de comisión del 10%, el 5% o el 3% según el importe de la obra encargada. En el sector es habitual que se carguen comisiones del 20% al 30% sin que el propietario lo sepa, pero en INA&Associates todas las comisiones se comunican al propietario. Desde la etapa del presupuesto queda claro cuánto se paga y por qué concepto.
P3. ¿Se puede contratar con INA&Associates viviendo en una región alejada de Tokio?
Sí. INA&Associates ha construido un sistema en el que también el personal trabaja en régimen de teletrabajo completo, lo que permite atender sin problema a propietarios de cualquier región. Además, contamos con numerosos profesionales destacados residentes en distintas regiones, capaces de ofrecer un apoyo que conoce bien las particularidades de cada zona.
P4. ¿A qué tipo de propietario le conviene INA&Associates?
Nos eligen especialmente propietarios que valoran una relación de confianza a largo plazo con la administradora, que buscan transparencia en los costes de obra y de gestión, y que se identifican con la idea de una "administración inmobiliaria centrada en el cliente". Con independencia del tamaño del patrimonio, cuidamos por igual una relación honesta con cada propietario.
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