Você realmente pode confiar na administradora que cuida do seu patrimônio?
Muitos proprietários de imóveis para locação carregam uma inquietação difusa em relação à empresa que administra seu patrimônio. "Não sei se o orçamento da obra é justo." "Não entendo de onde vêm os valores cobrados na taxa de administração." "Cada vez que troca o responsável pelo atendimento, o tratamento muda." Essas queixas não são casos isolados: nascem de um problema estrutural profundamente enraizado em todo o setor imobiliário.
No Brasil, quem administra um imóvel alugado costuma contratar uma administradora de imóveis, e a relação entre as partes é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). A lei trata dos direitos e deveres contratuais, mas não obriga a administradora a detalhar quanto ela cobra ao intermediar um reparo. Por isso, a desconfiança que motiva este texto soa familiar a quem já administrou um imóvel por aqui.
A INA&Associates é uma administradora imobiliária que assumiu, como bandeira, cobrar taxas de administração a partir de 0 ienes por mês — um dos valores mais baixos do setor — e tornar totalmente transparente a comissão sobre serviços de obra. Por que abrir mão de tanto lucro? A resposta remonta a um episódio que presenciei aos 15 anos de idade.
A origem: as lágrimas da minha mãe
Quando eu tinha 15 anos, minha mãe era proprietária de um edifício comercial. Um dia, a administradora enviou um orçamento para a instalação de equipamentos de ar-condicionado. O valor: 30 milhões de ienes. O preço de mercado para o mesmo serviço, porém, girava em torno de 9 milhões de ienes. A administradora havia embutido mais de 20 milhões de ienes de diferença como comissão e cobrado esse valor da minha mãe, a proprietária.
"Por que um setor que não coloca o cliente em primeiro lugar continua existindo assim, sem que ninguém mude nada?" — essa pergunta ficou gravada fundo em mim. E, aos 15 anos, tomei a decisão: "aos 30 anos vou abrir minha própria empresa e transformar esse mercado."
Essa experiência de origem não foi apenas raiva passageira. A imagem da minha mãe, enganada pela administradora, chorando — essa lembrança é, até hoje, a energia que move Inazawa. A missão de "construir uma sociedade em que quem se esforça é recompensado" nasce exatamente desse ponto.
Quem já lidou com uma administradora de imóveis no Brasil talvez reconheça uma versão local do mesmo desconforto: a suspeita de que a comissão cobrada sobre um reparo esconde uma margem nunca explicada ao proprietário. O detalhamento desse tipo de cobrança fica, na prática, a critério de cada administradora — exatamente o vácuo que a história da minha mãe expõe.
Questionar o "óbvio" do setor foi o ponto de partida
O setor de administração imobiliária carrega uma estrutura de receita que se tornou costume ao longo de décadas. Quando a administradora contrata um prestador de serviços para uma obra, é comum que uma comissão seja embutida no valor sem que o proprietário seja informado. O proprietário paga acreditando estar pagando um "preço justo", mas, na prática, o valor muitas vezes está significativamente inflado.
Essa estrutura se tornou uma "fonte de receita principal" para as administradoras. É justamente por isso que poucas empresas decidem se tornar transparentes: transparência tende a significar menos receita. Esse dilema mantém o setor inteiro amarrado ao status quo.
Ainda assim, a INA&Associates escolheu questionar esse "óbvio". A carreira construída ao longo de anos e a realidade observada de dentro do setor deram o impulso final para essa decisão.
Guardadas as diferenças entre os dois mercados, o dilema é parecido no Brasil: uma administradora que vive de taxa de administração e de intermediação de serviços tem pouco incentivo espontâneo para abrir a planilha de custos ao proprietário. A diferença é que, aqui, essa opacidade aparece com frequência também na prestação de contas de reparos ao final do contrato de locação.
Minha carreira: a "capacidade de transformar" forjada na prática
Antes de abrir a própria empresa, construí carreira em diferentes frentes do setor imobiliário e de negócios. Em uma incorporadora ligada a um grande grupo, participei da estruturação da administradora de um empreendimento residencial. Depois, atuei em uma empresa de capital aberto no negócio de compra e revenda de imóveis, migrando do departamento jurídico para desafios de novos negócios em processos internos de competição de ideias, o que me deu experiência real de tirar um negócio do papel.
Aos 29 anos, ao mudar de emprego, assumi a chefia de uma divisão em uma empresa de capital aberto, o que me deu uma visão de conjunto sobre a gestão de uma empresa. Aos 30 anos, cumpri a promessa feita aos 15: abri minha própria empresa e fundei a INA&Associates.
Uma diferença nossa em relação a outras administradoras é não terceirizar o desenvolvimento de sistemas para empresas externas: construímos nossos próprios sistemas internamente, o que reduz de forma significativa o custo de desenvolvimento. Essa economia é revertida em qualidade de serviço e em preços mais competitivos.
No Brasil, boa parte das administradoras ainda depende de sistemas de terceiros ou planilhas para controlar contratos e repasses — o que dificulta oferecer ao proprietário o mesmo nível de clareza sobre cada valor cobrado.
O modelo "centrado no cliente" que a INA&Associates coloca em prática
O plano principal de administração de locação custa 1.000 ienes por mês. Como isso é sustentável?
O plano de administração de locação mais contratado pela INA&Associates cobra, por unidade, 1.000 ienes por mês (sem impostos). O custo operacional gira em torno de 600 ienes, o que significa que esse negócio, isoladamente, praticamente não gera lucro. Como isso é possível? Porque o lucro vem do negócio de intermediação de compra e venda de imóveis, e a administração de locação é tratada como um meio para realizar a missão da empresa, não como fonte de lucro.
"Não administramos para lucrar; administramos para construir uma relação de confiança com o proprietário" — esse pensamento está na base de todo o modelo de negócio da INA&Associates. O número de cancelamentos de contratos de administração é, atualmente, zero. Esse número, para nós, é a prova concreta da confiança dos proprietários.
No Brasil, a taxa de administração de locação costuma ser um percentual do aluguel recebido, não um valor fixo por unidade. Um modelo tão baixo quanto o da INA&Associates dificilmente sobreviveria isolado em uma administradora local — o que reforça que essa estrutura só funciona dentro de um negócio maior, sustentado por outra frente de receita.
Transparência total na comissão sobre obras
Em contraposição a comissões opacas, a INA&Associates estabeleceu uma tabela clara de comissões — 10%, 5% ou 3%, conforme o porte da obra. No momento em que recebe o orçamento, o proprietário já sabe exatamente quanto está pagando de comissão.
Essa transparência é, no curto prazo, uma escolha que reduz a receita da empresa. Ainda assim, acreditamos nisto: "a confiança só nasce da transparência; o lucro obtido ao esconder algo sempre acaba corroendo a relação em algum momento." Em uma visão de longo prazo, temos a convicção de que a transparência é a maior vantagem competitiva possível.
Uma administradora brasileira que cobra comissão sobre serviços raramente publica uma tabela de percentuais tão explícita. Aqui, o proprietário costuma descobrir o valor da comissão só ao receber a nota do serviço — não no momento do orçamento, como propõe a INA&Associates.
Por que contratar talentos do interior do Japão em regime totalmente remoto
Outra característica da INA&Associates é a política de contratar talentos de regiões fora dos grandes centros, em regime totalmente remoto. Mantendo um critério de seleção rigoroso — apenas 1 contratado a cada 60 candidatos —, a empresa oferece oportunidades a profissionais qualificados que não têm base em Tóquio.
A missão de "construir uma sociedade em que quem se esforça é recompensado" não se dirige apenas aos clientes. Entendemos que eliminar a barreira de acesso a oportunidades de trabalho de Tóquio simplesmente por não morar lá também é um problema que nos cabe enfrentar. Criar um ambiente em que talentos qualificados do interior possam atuar plenamente, independentemente de onde estejam, também molda a forma como pensamos a própria organização.
É um desafio análogo ao de muitas administradoras no Brasil, onde a concentração de bons profissionais nas grandes capitais deixa cidades menores com menos acesso a atendimento especializado — ainda que, aqui, o modelo totalmente remoto seja bem menos difundido.
Valores centrais e filosofia de gestão da INA&Associates
Os cinco valores centrais que Inazawa preza servem de critério para as decisões do dia a dia.
- As pessoas são o maior ativo: não abrimos mão do critério de seleção e investimos continuamente no crescimento de quem faz parte da empresa.
- Cultura de não temer o erro: continuar arriscando é a fonte do crescimento.
- Visão de longo prazo: priorizamos ser uma empresa confiável daqui a dez, vinte anos, mais do que o lucro imediato.
- Felicidade de todos os envolvidos: não esquecemos de nenhuma parte interessada — proprietários, inquilinos, equipe e comunidade.
- Confiança e honestidade: a transparência da comissão e da taxa de administração é a expressão concreta desse valor.
Esses não são apenas princípios de discurso. O preço da administração de locação, a divulgação da comissão de obras, a política de contratação — todas as decisões partem desses cinco valores.
Resumo: por que a INA&Associates opta por "deixar o lucro em segundo plano"
- A origem da empresa remonta a um episódio presenciado aos 15 anos: "uma cobrança indevida e inflada por parte da administradora, e as lágrimas da minha mãe."
- Os 1.000 ienes mensais (com custo de 600 ienes) da administração de locação não são uma busca por lucro, mas um meio para realizar a missão da empresa.
- A comissão sobre obras, antes calculada sem critério claro, foi tornada transparente em faixas de 10%, 5% e 3%, conquistando a confiança dos proprietários.
- Zero cancelamentos de contratos de administração comprovam, na prática, uma gestão centrada no cliente.
- A contratação totalmente remota de talentos fora dos grandes centros é a aplicação, dentro da própria organização, da missão de "uma sociedade em que quem se esforça é recompensado."
- A capacidade técnica do próprio fundador de construir sistemas sustenta, ao mesmo tempo, a redução de custos e a qualidade do serviço.
O objetivo da INA&Associates não é, simplesmente, ser "a administradora mais barata". É encarar de frente o problema estrutural do setor imobiliário e continuar sendo, de fato, um parceiro em quem o proprietário pode confiar. E, por trás disso, existe uma visão maior: "uma sociedade em que quem se esforça é recompensado."
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. É possível receber um serviço de administração realmente adequado pagando apenas 1.000 ienes por mês?
Sim. Como a INA&Associates garante sua receita pelo negócio de intermediação de compra e venda de imóveis, o negócio de administração foi desenhado para não perseguir lucro imediato. O fato de os cancelamentos de contrato de administração estarem, atualmente, em zero é a prova da qualidade do serviço.
P2. O que significa, na prática, a transparência da comissão sobre obras?
De acordo com o valor da obra contratada, a taxa de comissão é informada de forma explícita: 10%, 5% ou 3%. No setor em geral, é comum que uma comissão de 20% a 30% seja embutida no valor sem que o proprietário seja informado; na INA&Associates, toda comissão é divulgada ao proprietário. Já na fase do orçamento, fica claro quanto está sendo pago e para quê.
P3. É possível contratar a INA&Associates morando fora dos grandes centros?
Sim. A INA&Associates opera com uma equipe totalmente remota, o que permite atender proprietários de qualquer região com a mesma qualidade. Além disso, por contar com muitos talentos baseados em regiões fora de Tóquio, a empresa oferece suporte com conhecimento real das particularidades de cada localidade.
P4. Que tipo de proprietário combina com a INA&Associates?
A empresa é escolhida, sobretudo, por proprietários que valorizam uma relação de confiança de longo prazo com a administradora, que buscam transparência nos custos de obra e de administração, e que se identificam com a proposta de uma "administração imobiliária centrada no cliente". Independentemente do porte do patrimônio, o que importa para a INA&Associates é construir uma parceria honesta.
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