Ist die Hausverwaltung, der Sie Ihr Vermögen anvertrauen, wirklich vertrauenswürdig?
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer von Mietobjekten tragen ein diffuses Unbehagen in sich, wenn es um die Beziehung zu ihrer Hausverwaltung geht: „Ich kann nicht beurteilen, ob der Kostenvoranschlag für die Reparatur angemessen ist.“ „Die Aufschlüsselung der Verwaltungskosten ist undurchsichtig.“ „Jedes Mal, wenn die zuständige Ansprechperson wechselt, ändert sich auch die Betreuung.“ Solche Stimmen sind kein Einzelfall, sondern Ausdruck eines strukturellen Problems, das tief in der gesamten Branche verwurzelt ist. Auch im deutschsprachigen Raum kennen Eigentümergemeinschaften diese Unsicherheit: Streit über Verwalterhonorare und undurchsichtige Handwerkerrechnungen gehören zu den häufigsten Beschwerden gegenüber WEG-Verwaltungen – ein Grund, warum der Gesetzgeber mit der WEG-Reform von 2020 zusätzliche Transparenzpflichten für Verwalter eingeführt hat.
INA&Associates ist ein Immobilienverwaltungsunternehmen, das mit Verwaltungsgebühren ab 0 Yen im Monat – einem der niedrigsten Werte der Branche – und einer vollständigen Offenlegung der Vermittlungsgebühren für Bauleistungen antritt. Warum wir dabei bewusst auf einen erheblichen Teil unseres möglichen Gewinns verzichten, lässt sich bis zu einem Erlebnis zurückverfolgen, das ich mit fünfzehn Jahren mit eigenen Augen miterlebt habe.
Der Ursprung: die Tränen meiner Mutter
Als ich fünfzehn Jahre alt war, war meine Mutter Eigentümerin eines Gebäudes. Eines Tages erhielt sie von der Hausverwaltung einen Kostenvoranschlag für eine Klimaanlagen-Installation: 30 Millionen Yen. Die tatsächlichen, marktüblichen Baukosten lagen jedoch bei etwa 9 Millionen Yen. Die Verwaltungsgesellschaft hatte die Differenz von mehr als 20 Millionen Yen als eigene Vermittlungsprovision aufgeschlagen und meiner Mutter als Eigentümerin in Rechnung gestellt.
„Warum hält sich eine Branche, die so wenig am Kunden orientiert ist, so hartnäckig?“ – diese Frage hat sich tief in mich eingebrannt. Und so fasste ich mit fünfzehn Jahren den Entschluss: „Mit dreißig mache ich mich selbstständig und verändere diese Branche.“
Dieses prägende Erlebnis war für mich mehr als bloßer Zorn. Das Bild meiner Mutter, die von der Hausverwaltung getäuscht wurde und weinte, ist bis heute die Quelle der Energie, die mich, Inazawa, antreibt. Die Mission „Eine Gesellschaft zu schaffen, in der sich Einsatz auszahlt“ hat genau hier ihren Anfang genommen.
Am Anfang stand der Zweifel an den „Selbstverständlichkeiten“ der Branche
In der Immobilienverwaltungsbranche hat sich über viele Jahre eine bestimmte Ertragsstruktur eingebürgert. Wenn eine Hausverwaltung einen Handwerksbetrieb mit einem Auftrag beauftragt, wird in der Regel eine Provision aufgeschlagen, ohne dass die Eigentümerin oder der Eigentümer davon erfährt. Diese denken, sie zahlten einen „angemessenen Preis“ – tatsächlich handelt es sich jedoch häufig um einen deutlich überhöhten Betrag.
Diese Struktur ist für Hausverwaltungen zu einer „zentralen Einnahmequelle“ geworden. Genau deshalb hat sich bislang kaum ein Unternehmen zur Transparenz durchgerungen: Wer offenlegt, verliert Einnahmen. Dieses Dilemma hält die gesamte Branche seit Langem gefangen – ein Muster, das sich in ähnlicher Form auch in europäischen Immobilienmärkten findet, wo versteckte Aufschläge auf Handwerkerleistungen erst durch verpflichtende Kostentransparenz zurückgedrängt wurden.
INA&Associates hat sich jedoch entschieden, dieses „Selbstverständliche“ infrage zu stellen. Die über Jahre aufgebaute berufliche Erfahrung und der Blick auf die Realität von innerhalb der Branche haben diese Entscheidung bestärkt.
Meine Laufbahn: Wie ich vor Ort die Kraft zur Veränderung geschärft habe
Vor meiner Selbstständigkeit habe ich in mehreren Bereichen der Immobilien- und Geschäftswelt Erfahrungen gesammelt. Bei einem Bauträger aus dem Umfeld von Recruit war ich am Aufbau der Verwaltungsgesellschaft für Eigentumswohnungen beteiligt. Anschließend war ich im Ankauf- und Weiterverkaufsgeschäft eines börsennotierten Unternehmens tätig, wechselte von der Rechtsabteilung in einen internen Wettbewerb für neue Geschäftsfelder und sammelte dabei Erfahrung im Aufbau eigener Geschäftsmodelle.
Mit 29 Jahren wechselte ich erneut die Stelle und übernahm bei einem börsennotierten Unternehmen die Leitung einer Geschäftseinheit, wodurch ich lernte, Unternehmensführung als Ganzes zu betrachten. Mit 30 Jahren machte ich mich, wie mit fünfzehn geschworen, selbstständig und gründete die INA&Associates Co., Ltd.
Ein wesentlicher Unterschied zu anderen Anbietern: Wir beauftragen keine externen Softwarehäuser, sondern entwickeln unsere Systeme selbst. Das senkt die Entwicklungskosten erheblich – Einsparungen, die wir direkt in Servicequalität und Preiswettbewerbsfähigkeit zurückfließen lassen.
Wie INA&Associates „Kundenorientierung“ konkret umsetzt
Der meistgebuchte Verwaltungstarif kostet 1.000 Yen im Monat – warum sich das trotzdem trägt
Der am häufigsten abgeschlossene Tarif der Mietverwaltung von INA&Associates kostet 1.000 Yen (netto) im Monat pro Einheit. Da die Selbstkosten bei etwa 600 Yen liegen, bleibt in diesem Geschäftsbereich für sich genommen so gut wie kein Gewinn. Wie ist das möglich? Weil wir unsere Erträge im Vermittlungsgeschäft für Kauf und Verkauf erwirtschaften und die Verwaltung bewusst als Mittel zur Erfüllung unserer Mission verstehen, nicht als eigenständiges Profitcenter.
„Wir verwalten nicht, um Gewinn zu machen, sondern um eine Vertrauensbeziehung zu den Eigentümerinnen und Eigentümern aufzubauen“ – dieser Gedanke bildet das Fundament unseres Geschäftsmodells. Die Zahl der Verwaltungskündigungen liegt derzeit bei null. Diese Zahl ist für uns der beste Beleg für das Vertrauen, das uns entgegengebracht wird. Zum Vergleich: In deutschen Mietverhältnissen wird die Kündigung eines Verwaltervertrags meist erst dann zum Thema, wenn sich in Eigentümerversammlungen über Jahre hinweg Unzufriedenheit mit Nebenkostenabrechnungen oder Reaktionszeiten angesammelt hat – ein Nullwert, wie ihn INA&Associates ausweist, wäre dort ein bemerkenswerter Ausreißer.
Vollständige Transparenz bei den Vermittlungsgebühren für Bauleistungen
Als Antwort auf intransparente Provisionen hat INA&Associates ein klares, dreistufiges Gebührenmodell je nach Auftragsgröße eingeführt: 10 %, 5 % oder 3 %. Eigentümerinnen und Eigentümer können bereits beim Erhalt des Kostenvoranschlags exakt nachvollziehen, wie hoch die Vermittlungsgebühr ausfällt.
Diese Transparenz senkt kurzfristig den Ertrag des Unternehmens. Wir sind jedoch überzeugt: „Vertrauen entsteht ausschließlich durch Transparenz. Gewinne, die durch Verschleierung erzielt werden, zerstören früher oder später die Beziehung.“ Mit langfristigem Blick betrachtet, ist Transparenz der stärkste Wettbewerbsvorteil, den wir uns vorstellen können. Auch deutsche Verbraucherzentralen fordern seit Jahren genau diese Offenlegung bei Handwerker- und Verwalterrechnungen.
Warum wir hervorragende Fachkräfte aus der Provinz vollständig im Homeoffice einstellen
Ein weiteres Merkmal von INA&Associates ist die Politik, hervorragende Menschen aus ländlichen Regionen vollständig im Homeoffice einzustellen. Von 60 Bewerbungen stellen wir im Schnitt eine einzige Person ein und bieten damit hochqualifizierten Talenten ohne Standort in Tokio eine Chance. Im Japanischen gibt es zwei gleich ausgesprochene Wörter für „Personal“ (jinzai): 人材 (jinzai) mit dem Schriftzeichen für „Rohmaterial“ – und die von uns bewusst gewählte Schreibweise 人財 (ebenfalls jinzai), mit dem Schriftzeichen für „Schatz“. Keine Spielerei, sondern Ausdruck der Überzeugung, dass Menschen kein Kostenfaktor, sondern das wertvollste Kapital eines Unternehmens sind – vergleichbar mit dem deutschen Gegensatz von „Personalkosten“ und „Humankapital“.
Die Mission „Eine Gesellschaft, in der sich Einsatz auszahlt“ richtet sich nicht nur an unsere Kundschaft. Dass man allein deshalb, weil man in der Provinz lebt, keinen Zugang zu Tokioter Arbeitsplätzen hat, betrachten wir als ein Gefälle, das es zu beseitigen gilt. Diese Herausforderung ähnelt der Debatte um Fachkräftemangel und die ungleiche Verteilung von Arbeitsplätzen zwischen Ballungsräumen und ländlichen Regionen, wie sie auch in Deutschland – etwa zwischen München oder Frankfurt und strukturschwächeren Regionen – seit Jahren geführt wird, dort aber erst durch die pandemiebedingte Homeoffice-Erfahrung spürbar an Fahrt aufgenommen hat. Eine Umgebung zu schaffen, in der hervorragende Fachkräfte unabhängig vom Wohnort ihre Fähigkeiten einbringen können, ist für uns zugleich Ausdruck unseres Selbstverständnisses als Organisation.
Die Grundwerte und die Unternehmensphilosophie von INA&Associates
Die fünf Grundwerte, die Inazawa persönlich wichtig sind, bilden den Maßstab für alle täglichen Entscheidungen.
- Menschen sind unser wertvollstes Vermögen: Wir machen bei unseren Einstellungskriterien keine Kompromisse und investieren fortlaufend in das Wachstum der Menschen, mit denen wir zusammenarbeiten.
- Eine Kultur, die Scheitern nicht fürchtet: Wachstum entsteht aus fortgesetzter Bereitschaft, Neues zu wagen.
- Langfristige Perspektive: Wichtiger als kurzfristiger Gewinn ist es, in zehn oder zwanzig Jahren noch als vertrauenswürdiges Unternehmen zu gelten.
- Das Wohl aller Beteiligten: Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter, Mitarbeitende, die Region – wir verlieren keine Stakeholder-Gruppe aus dem Blick.
- Vertrauen und Aufrichtigkeit: Die Offenlegung von Provisionen und Verwaltungskosten ist der konkrete Ausdruck dieses Wertes.
Diese Werte sind keine bloßen Absichtserklärungen. Die Preisgestaltung der Mietverwaltung, die Offenlegung der Baugebühren, unsere Einstellungspolitik – jede einzelne Entscheidung basiert auf diesen fünf Werten.
Zusammenfassung: Warum INA&Associates bewusst auf kurzfristigen Gewinn verzichtet
- Der Ursprung der Unternehmensgründung liegt in einem Erlebnis mit fünfzehn Jahren: die „unrechtmäßig überhöhte Rechnung einer Hausverwaltung und die Tränen meiner Mutter“.
- Die 1.000 Yen im Monat (bei Selbstkosten von 600 Yen) für die Mietverwaltung sind kein Mittel zur Gewinnmaximierung, sondern ein Instrument zur Erfüllung unserer Mission.
- Die Vermittlungsgebühren für Bauleistungen wurden von intransparenten Maßstäben auf klare 10 %, 5 % und 3 % umgestellt und haben so das Vertrauen der Eigentümerinnen und Eigentümer gewonnen.
- Null Verwaltungskündigungen belegen in der Praxis eine wirklich kundenorientierte Unternehmensführung.
- Die vollständige Homeoffice-Einstellung von Talenten aus der Provinz ist die organisatorische Umsetzung der Mission „Eine Gesellschaft, in der sich Einsatz auszahlt“.
- Dass der Geschäftsführer selbst die Systeme entwickelt, ermöglicht es, Kostensenkung und Servicequalität gleichzeitig zu erreichen.
Das Ziel von INA&Associates ist nicht einfach, eine „billige Hausverwaltung“ zu sein. Es geht darum, sich den strukturellen Problemen der Immobilienbranche direkt zu stellen und für Eigentümerinnen und Eigentümer ein wirklich vertrauenswürdiger Partner zu bleiben. Dahinter steht die größere Vision einer Gesellschaft, in der sich Einsatz auszahlt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Erhalte ich für 1.000 Yen im Monat wirklich eine angemessene Verwaltungsleistung?
Ja. Da INA&Associates seine Erträge über das Vermittlungsgeschäft für Kauf und Verkauf erwirtschaftet, ist das Verwaltungsgeschäft bewusst nicht auf kurzfristigen Gewinn ausgelegt. Dass die Zahl der Verwaltungskündigungen aktuell bei null liegt, ist der beste Beleg für die Servicequalität.
F2. Was bedeutet die Transparenz der Baugebühren konkret?
Je nach Auftragsvolumen legen wir den Provisionssatz klar mit 10 %, 5 % oder 3 % offen. In der Branche werden Provisionen von 20 bis 30 % häufig aufgeschlagen, ohne dass die Eigentümerin oder der Eigentümer davon erfährt – bei INA&Associates wird dagegen jede Provision offengelegt. Schon beim Kostenvoranschlag ist eindeutig geklärt, wofür wie viel bezahlt wird.
F3. Kann ich auch als Eigentümerin oder Eigentümer aus einer ländlichen Region mit INA&Associates zusammenarbeiten?
Ja. Auch unsere Mitarbeitenden arbeiten vollständig im Homeoffice, sodass wir auf die Zusammenarbeit mit Eigentümerinnen und Eigentümern außerhalb der Ballungsräume eingerichtet sind. Da zudem viele hervorragende Fachkräfte aus ländlichen Regionen bei uns beschäftigt sind, können wir Unterstützung anbieten, die mit den jeweiligen regionalen Gegebenheiten vertraut ist.
F4. Für welche Art von Eigentümerinnen und Eigentümern eignet sich INA&Associates besonders?
Besonders geschätzt werden wir von Eigentümerinnen und Eigentümern, die Wert auf eine langfristige Vertrauensbeziehung zur Hausverwaltung legen, die Transparenz bei Bau- und Verwaltungskosten einfordern und die sich mit dem Gedanken einer „kundenorientierten Immobilienverwaltung“ identifizieren können. Unabhängig von der Größe des Vermögens legen wir Wert auf eine aufrichtige Partnerschaft.
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