Les investissements immobiliers japonais réalisés par des investisseurs chinois augmentent d'année en année. La dépréciation du yen, la stabilité du marché immobilier japonais et les rendements élevés dans les zones urbaines, notamment à Tokyo et à Osaka, en sont les principaux facteurs. Les objets d'investissement sont très variés, allant des appartements destinés à l'investissement aux tours d'habitation, en passant par les propriétés de villégiature en province.
Points à noter concernant les procédures d'enregistrement propres à la Chine
Absence de certificat de sceau
La Chine ne dispose pas d'un système de certificat de sceau personnel comme au Japon. Bien qu'il existe des sceaux (tampons) en Chine, il n'est pas courant pour un particulier d'en posséder un, et il n'existe pas de système de délivrance de certificats de sceau.
Par conséquent, les documents de remplacement suivants sont nécessaires lors de l'enregistrement immobilier.
- Certificat de signature : faire authentifier sa signature auprès de l'ambassade ou du consulat de Chine au Japon
- Déclaration sous serment : à établir auprès d'un bureau de notaire (équivalent d'un bureau d'état civil) en Chine et à faire certifier la signature
Formats du certificat de signature
Il existe deux types de certificats de signature : le « format par écriture » et le « format simple ».
- Format en annexe : format dans lequel un notaire ou une autre autorité certifie directement la signature figurant sur la procuration. Il offre un haut niveau de fiabilité
- Forme autonome : certificat de signature indépendant. Il est valable s'il est jugé identique à la signature figurant sur la demande ou la procuration
Substitut au certificat de résidence
Les ressortissants chinois en séjour de courte durée ou résidant à l'étranger ne peuvent pas obtenir de certificat de résidence ; ils doivent donc fournir les documents suivants à la place.
- Déclaration sous serment + copie du passeport (certifiée conforme à l'original)
- Certificat de domicile établi par un bureau de notaire en Chine
Réglementation relative aux transferts de fonds depuis la Chine
L'un des principaux obstacles pour les investisseurs chinois est le transfert de fonds. La Chine applique des contrôles stricts sur les devises étrangères par l'intermédiaire de l'Administration de contrôle des devises, et le montant maximal des virements à l'étranger pour les particuliers est fixé à 50 000 dollars américains par an.
Mesures pratiques
- Méthode consistant à effectuer des virements sur plusieurs années afin d'accumuler des fonds sur un compte au Japon
- Transfert via un pays tiers, tel que Hong Kong ou Singapour
- Aide financière de la part de proches possédant déjà des actifs au Japon
En tant qu'agence immobilière, il est nécessaire de vérifier minutieusement l'origine des fonds. Du point de vue de la lutte contre le blanchiment d'argent, il est également important de bien comprendre les flux financiers.
Fiscalité et représentant fiscal
Lorsqu'un non-résident résidant en Chine possède un bien immobilier au Japon, les impôts suivants s'appliquent.
- Impôt foncier et taxe d'urbanisme : coûts annuels de détention
- Taxe d'acquisition immobilière : imposée une seule fois lors de l'achat
- Impôt sur les plus-values : imposé sur les bénéfices réalisés lors de la vente (le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention)
La désignation d'un représentant fiscal est obligatoire. Toutes les notifications de l'administration fiscale étant adressées au représentant fiscal, il est indispensable de collaborer avec un expert-comptable ou une société de gestion immobilière de confiance.
Déclaration au titre de la loi sur les changes
Lorsqu'un ressortissant chinois non-résident acquiert un bien immobilier, il est tenu de déclarer cette transaction à la Banque du Japon dans les 20 jours suivant la date de la transaction. Les biens immobiliers destinés à l'investissement sont en principe soumis à cette obligation de déclaration. Cette obligation ne s'applique pas aux biens destinés à un usage résidentiel (pour soi-même ou des proches), mais s'applique aux résidences secondaires et aux maisons de vacances.
Modifications apportées à l'enregistrement à partir de 2024
- Obligation d'ajouter la transcription en caractères romains : le nom du ressortissant chinois doit être ajouté en caractères romains (pinyin) lors de l'enregistrement du droit de propriété. Tout doit être en majuscules, dans l'ordre nom de famille → prénom.
- Enregistrement d'une adresse de contact au Japon : si vous n'avez pas d'adresse au Japon, vous devez enregistrer une adresse de contact au Japon
Points à prendre en compte lors de transactions avec des investisseurs chinois
- Préparation de traductions en chinois des contrats et des documents d'information sur les points importants (bien que légalement valables en japonais, cela facilite la compréhension)
- Différences dans les pratiques commerciales (le style de négociation des prix peut varier ; il arrive que les parties souhaitent négocier directement sans passer par un intermédiaire)
- La communication via les réseaux sociaux chinois tels que WeChat est courante
- Il est généralement plus difficile de joindre les interlocuteurs avant et après le Nouvel An chinois
Foire aux questions (FAQ)
Q. Les Chinois peuvent-ils contracter un prêt immobilier auprès d'une banque japonaise ?
En principe, il est difficile pour les non-résidents d'obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque japonaise. Si vous disposez d'un statut de résident et percevez des revenus au Japon, certaines institutions financières peuvent vous accorder un prêt, mais les critères d'évaluation sont plus stricts que pour les Japonais. Dans la plupart des cas, l'achat au comptant est la norme.
Q. Existe-t-il un moyen légal de contourner les restrictions chinoises sur les devises étrangères ?
On peut envisager des transferts planifiés sur plusieurs années ou l'utilisation d'actifs déjà détenus à l'étranger. Dans tous les cas, il est nécessaire de prouver que le transfert de fonds est légal. Nous vous recommandons de consulter un expert en cas de doute.
