Las inversiones inmobiliarias en Japón por parte de inversores chinos aumentan año tras año. Los principales factores son la depreciación del yen, la estabilidad del mercado inmobiliario japonés y los elevados rendimientos que ofrecen las zonas urbanas, especialmente en Tokio y Osaka. Los objetos de inversión abarcan desde apartamentos de inversión hasta rascacielos, pasando por propiedades turísticas en zonas rurales.
Aspectos a tener en cuenta en los trámites de registro propios de China
No existe el certificado de sello
En China no existe un sistema de certificación de sellos personales como el de Japón. Aunque en China sí existen los sellos (yínchāng), no es habitual que los posean los particulares, y tampoco existe un sistema de expedición de certificados de sello.
Por ello, para el registro de la propiedad se requieren los siguientes documentos sustitutivos.
- Certificado de firma: la firma debe ser autenticada en la Embajada o el Consulado de China en Japón
- Declaración jurada: debe redactarse en una notaría (equivalente a una oficina de registro civil) en China y obtener la certificación de la firma
Formatos del certificado de firma
Existen dos tipos de certificado de firma: el «formato de anotación» y el «formato independiente».
- Formato de posdata: formato en el que un notario u otro funcionario certifica directamente la firma que figura en el poder. Ofrece una mayor fiabilidad
- Formato independiente: certificado de firma independiente. Se considera válido si se determina que la firma es idéntica a la de la solicitud o el poder
Sustitución del certificado de empadronamiento
Los ciudadanos chinos que se encuentran en estancias de corta duración o que residen en el extranjero no pueden obtener el certificado de empadronamiento, por lo que se sustituye por los siguientes documentos:
- Declaración jurada + copia del pasaporte (con certificación del original)
- Certificado de domicilio expedido por una notaría china
Restricciones relativas a las transferencias de fondos desde China
Uno de los mayores obstáculos para los inversores chinos es la transferencia de fondos. En China existen estrictas regulaciones sobre divisas impuestas por la Administración de Divisas, y el límite máximo para las transferencias al extranjero por parte de particulares es de 50 000 dólares estadounidenses al año.
Medidas prácticas
- Método de realizar transferencias a lo largo de varios años y acumular fondos en una cuenta en Japón
- Transferencias a través de terceros países, como Hong Kong o Singapur
- Ayuda financiera de familiares que ya poseen activos en Japón
Las empresas inmobiliarias deben verificar cuidadosamente el origen de los fondos. Desde el punto de vista de la prevención del blanqueo de capitales, es importante comprender claramente el flujo de fondos.
Impuestos y administradores fiscales
Cuando un no residente que reside en China es propietario de un inmueble en Japón, se aplican los siguientes impuestos.
- Impuesto sobre bienes inmuebles y impuesto de urbanismo: costes anuales de tenencia
- Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: se grava una sola vez en el momento de la compra
- Impuesto sobre las ganancias de capital: se grava sobre las ganancias obtenidas en el momento de la venta (el tipo impositivo varía en función del periodo de tenencia)
Es obligatorio designar a un representante fiscal. Dado que todas las notificaciones de la Agencia Tributaria se envían al representante fiscal, es imprescindible contar con la colaboración de un asesor fiscal o una empresa de gestión inmobiliaria de confianza.
Notificación conforme a la Ley de Control de Divisas
Si un ciudadano chino no residente adquiere un inmueble, debe notificarlo al Banco de Japón en un plazo de 20 días a partir del día siguiente a la transacción. Los inmuebles de inversión están, por regla general, sujetos a notificación. No es necesario en caso de uso residencial (para la propia residencia o la de familiares), pero sí lo están las casas de vacaciones y las segundas residencias.
Cambios en el registro a partir de 2024
- Obligación de incluir la transcripción en alfabeto romano: es necesario incluir el nombre del ciudadano chino en alfabeto romano (pinyin) en el registro de la propiedad. Todo en mayúsculas, en el orden apellido→nombre
- Registro de un contacto en Japón: si no se dispone de una dirección en Japón, es necesario registrar un contacto en el país
Aspectos a tener en cuenta en las transacciones con inversores chinos
- Preparación de la traducción al chino del contrato y del documento de información importante (aunque legalmente es válido en japonés, se hace para facilitar la comprensión).
- Diferencias en las costumbres comerciales (el estilo de negociación de precios puede variar; en algunos casos, se prefiere negociar directamente sin intermediarios)
- Es habitual la comunicación a través de redes sociales chinas como WeChat
- Tiende a ser difícil contactar con ellos en los días previos y posteriores al Año Nuevo chino
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Pueden los ciudadanos chinos solicitar una hipoteca en un banco japonés?
En el caso de los no residentes, en principio es difícil obtener una hipoteca en un banco japonés. Si se dispone de un permiso de residencia y se perciben ingresos en Japón, algunas entidades financieras pueden ofrecerla, pero los criterios de evaluación son más estrictos que para los japoneses. En la mayoría de los casos, lo habitual es la compra en efectivo.
P. ¿Existe alguna forma legal de sortear las restricciones de divisas de China?
Se pueden considerar opciones como las transferencias planificadas a lo largo de varios años o el aprovechamiento de activos que ya se posean en el extranjero. En cualquier caso, es necesario demostrar que se trata de una transferencia de fondos legal. Si tiene alguna duda, le recomendamos que consulte a un experto.
