Las inversiones inmobiliarias en Japón por parte de inversores chinos aumentan año tras año. Los principales factores son la depreciación del yen, la estabilidad del mercado inmobiliario japonés y los elevados rendimientos que ofrecen las zonas urbanas, especialmente en Tokio y Osaka. Los objetos de inversión abarcan desde apartamentos de inversión hasta rascacielos, pasando por propiedades turísticas en zonas rurales.
¿Existen restricciones legales para que los ciudadanos chinos (extranjeros) compren inmuebles en Japón?
En conclusión, en Japón no existe ninguna ley que prohíba o restrinja de forma general la adquisición de inmuebles por motivo de nacionalidad. Tampoco los inversores chinos tienen restricciones legales para comprar inmuebles residenciales o de inversión de uso general, y esta es una de las razones por las que Japón mantiene un mercado inmobiliario abierto al capital extranjero.
La única ley que contempla un requisito de nacionalidad es la Ley de Tierras para Extranjeros (外国人土地法, promulgada en 1925), pero el decreto de aplicación necesario para que esa ley active realmente una restricción de adquisición nunca se ha promulgado desde la posguerra. El entonces primer ministro Naoto Kan explicó en una respuesta parlamentaria de 2010 que, respecto a esta ley, "la restricción requiere un decreto de aplicación que en la actualidad no existe, por lo que la norma es, de hecho, papel mojado". En consecuencia, actualmente esta ley no impone ninguna restricción efectiva a la adquisición de inmuebles.
El sistema relacionado que sí está actualmente en vigor es la Ley de Investigación de Terrenos Importantes (重要土地等調査法), promulgada en 2021. Esta ley designa como "zonas de vigilancia" o "zonas de vigilancia especial" un radio aproximado de 1.000 metros alrededor de instalaciones relacionadas con la defensa y las islas fronterizas, entre otras áreas, investiga el uso del suelo dentro de esas zonas y exige la notificación previa al firmar un contrato de compraventa dentro de una zona de vigilancia especial. Sin embargo, se trata de un sistema de supervisión del uso del suelo por motivos de seguridad nacional que se aplica a todo comprador, independientemente de su nacionalidad, y no de un sistema que prohíba la compra únicamente a extranjeros, incluidos los ciudadanos chinos.
Aspectos a tener en cuenta en los trámites de registro propios de China
No existe el certificado de sello
En China no existe un sistema de certificación de sellos personales como el de Japón. Aunque en China sí existen los sellos (yínchāng), no es habitual que los posean los particulares, y tampoco existe un sistema de expedición de certificados de sello.
Por ello, para el registro de la propiedad se requieren los siguientes documentos sustitutivos.
- Certificado de firma: la firma debe ser autenticada en la Embajada o el Consulado de China en Japón
- Declaración jurada: debe redactarse en una notaría (equivalente a una oficina de registro civil) en China y obtener la certificación de la firma
Formatos del certificado de firma
Existen dos tipos de certificado de firma: el «formato de anotación» y el «formato independiente».
- Formato de posdata: formato en el que un notario u otro funcionario certifica directamente la firma que figura en el poder. Ofrece una mayor fiabilidad
- Formato independiente: certificado de firma independiente. Se considera válido si se determina que la firma es idéntica a la de la solicitud o el poder
Sustitución del certificado de empadronamiento
Los ciudadanos chinos que se encuentran en estancias de corta duración o que residen en el extranjero no pueden obtener el certificado de empadronamiento, por lo que se sustituye por los siguientes documentos:
- Declaración jurada + copia del pasaporte (con certificación del original)
- Certificado de domicilio expedido por una notaría china
Restricciones relativas a las transferencias de fondos desde China
Uno de los mayores obstáculos para los inversores chinos es la transferencia de fondos. En China existen estrictas regulaciones sobre divisas impuestas por la Administración de Divisas, y el límite máximo para las transferencias al extranjero por parte de particulares es de 50 000 dólares estadounidenses al año.
Medidas prácticas
- Método de realizar transferencias a lo largo de varios años y acumular fondos en una cuenta en Japón
- Transferencias a través de terceros países, como Hong Kong o Singapur
- Ayuda financiera de familiares que ya poseen activos en Japón
Las empresas inmobiliarias deben verificar cuidadosamente el origen de los fondos. Desde el punto de vista de la prevención del blanqueo de capitales, es importante comprender claramente el flujo de fondos.
La normativa japonesa para la recepción de fondos: la Ley de Prevención de la Transferencia de Ingresos por Delitos
Además de las restricciones a las transferencias por parte de China, las empresas inmobiliarias japonesas que reciben esos fondos también tienen obligaciones legales de verificación. Los agentes inmobiliarios licenciados están designados como "operadores específicos" en virtud de la Ley de Prevención de la Transferencia de Ingresos Procedentes de Delitos (犯罪収益移転防止法), y al celebrar, representar o mediar en un contrato de compraventa inmobiliaria tienen la obligación de realizar una "verificación en el momento de la transacción": deben confirmar los datos identificativos del cliente (nombre, dirección, fecha de nacimiento, etc.), así como el propósito de la operación y su profesión (en el caso de una persona jurídica, quien ejerce el control efectivo).
Asimismo, se les impone la obligación de elaborar y conservar registros de verificación y de las transacciones, así como la obligación de notificar las operaciones sospechosas. Cuando los fondos de un inversor chino se han formado mediante transferencias fraccionadas a lo largo de varios años o a través de un tercer país, lo recomendable en la práctica es que la empresa inmobiliaria, además de los documentos de identificación, solicite documentación que explique el origen de esos fondos.
Impuestos y administradores fiscales
Cuando un no residente que reside en China es propietario de un inmueble en Japón, se aplican los siguientes impuestos.
- Impuesto sobre bienes inmuebles y impuesto de urbanismo: costes anuales de tenencia
- Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles: se grava una sola vez en el momento de la compra
- Impuesto sobre las ganancias de capital: se grava sobre las ganancias obtenidas en el momento de la venta (el tipo impositivo varía en función del periodo de tenencia)
Es obligatorio designar a un representante fiscal. Dado que todas las notificaciones de la Agencia Tributaria se envían al representante fiscal, es imprescindible contar con la colaboración de un asesor fiscal o una empresa de gestión inmobiliaria de confianza.
Retención en origen al vender un inversor chino un inmueble en su posesión (obligación del comprador)
Cuando un no residente domiciliado en China vende un inmueble en Japón, surge para el comprador la obligación de practicar una retención en origen, un aspecto que todo profesional inmobiliario debe tener presente. Conforme al artículo 212 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, el comprador que adquiere un terreno o un edificio a un no residente debe retener el 10,21% del precio de la transmisión (10% de impuesto sobre la renta + 0,21% de impuesto especial de reconstrucción) e ingresarlo, en principio, en la Agencia Tributaria antes del día 10 del mes siguiente al del pago.
Como excepción, si el precio de la transmisión no supera los 100 millones de yenes y el comprador es una persona física que adquiere el inmueble para su propia residencia o la de un familiar, no es necesario practicar la retención. Esta excepción no se aplica a la compraventa de inmuebles de inversión, a las adquisiciones realizadas por una persona jurídica ni a las operaciones que superen los 100 millones de yenes, por lo que, cuando un inversor chino vende un inmueble en su posesión, el comprador debe verificar siempre si es necesario practicar la retención.
Notificación conforme a la Ley de Control de Divisas
Si un ciudadano chino no residente adquiere un inmueble, debe notificarlo al Banco de Japón en un plazo de 20 días a partir del día siguiente a la transacción. Los inmuebles de inversión están, por regla general, sujetos a notificación. No es necesario en caso de uso residencial (para la propia residencia o la de familiares), pero sí lo están las casas de vacaciones y las segundas residencias.
Cambios en el registro a partir de 2024
- Obligación de incluir la transcripción en alfabeto romano: es necesario incluir el nombre del ciudadano chino en alfabeto romano (pinyin) en el registro de la propiedad. Todo en mayúsculas, en el orden apellido→nombre
- Registro de un contacto en Japón: si no se dispone de una dirección en Japón, es necesario registrar un contacto en el país
Aspectos a tener en cuenta en las transacciones con inversores chinos
- Preparación de la traducción al chino del contrato y del documento de información importante (aunque legalmente es válido en japonés, se hace para facilitar la comprensión).
- Diferencias en las costumbres comerciales (el estilo de negociación de precios puede variar; en algunos casos, se prefiere negociar directamente sin intermediarios)
- Es habitual la comunicación a través de redes sociales chinas como WeChat
- Tiende a ser difícil contactar con ellos en los días previos y posteriores al Año Nuevo chino
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Pueden los ciudadanos chinos solicitar una hipoteca en un banco japonés?
En el caso de los no residentes, en principio es difícil obtener una hipoteca en un banco japonés. Si se dispone de un permiso de residencia y se perciben ingresos en Japón, algunas entidades financieras pueden ofrecerla, pero los criterios de evaluación son más estrictos que para los japoneses. En la mayoría de los casos, lo habitual es la compra en efectivo.
P. ¿Existe alguna forma legal de sortear las restricciones de divisas de China?
Se pueden considerar opciones como las transferencias planificadas a lo largo de varios años o el aprovechamiento de activos que ya se posean en el extranjero. En cualquier caso, es necesario demostrar que se trata de una transferencia de fondos legal. Si tiene alguna duda, le recomendamos que consulte a un experto.
