중국인 투자자들의 일본 부동산 투자는 해마다 증가하고 있습니다. 엔화 약세, 일본 부동산 시장의 안정성, 도쿄와 오사카를 중심으로 한 도시 지역의 높은 수익률이 주요 요인입니다. 투자용 아파트부터 타워형 아파트, 나아가 지방의 리조트 부동산에 이르기까지 투자 대상은 매우 다양합니다.
중국인(외국인)의 일본 부동산 매입은 법률로 규제되는가
결론적으로 일본에는 국적을 이유로 부동산 취득 자체를 일률적으로 금지·제한하는 법률이 없습니다. 중국인 투자자라 하더라도 일반적인 주거용·투자용 부동산을 매입하는 것 자체에는 법적 제한이 없으며, 이는 일본이 해외 자본에 개방된 부동산 시장을 유지하고 있는 이유 중 하나입니다.
국적 요건을 포함한 유일한 법률로 외국인토지법(1925년 제정)이 있지만, 이 법이 실제로 취득 제한을 발동하기 위해 필요한 시행령은 전후 한 번도 제정된 적이 없습니다. 당시 간 나오토 총리는 2010년 국회 답변에서 이 법에 대해 “규제에는 시행령이 필요하지만 현재는 존재하지 않아 사실상 유명무실한 상태”라고 설명했으며, 현시점에서 이 법에 근거한 취득 제한은 작동하지 않고 있습니다.
현재 실제로 작동하고 있는 관련 제도는 2021년 제정된 중요토지등조사법입니다. 방위 관련 시설 주변 약 1,000미터 권역이나 국경 도서 등을 "주시구역", "특별주시구역"으로 지정해 구역 내 토지 이용 현황을 조사하는 한편, 특별주시구역 내에서 매매 계약을 체결할 때는 신고를 의무화하고 있습니다. 다만 이는 국적과 관계없이 모든 취득자에게 적용되는 안보상의 이용 감시 제도이며, 중국인을 포함한 외국인만을 대상으로 한 매입 금지 제도는 아닙니다.
중국 특유의 등기 절차 시 주의사항
인감증명서가 존재하지 않음
중국에는 일본과 같은 개인 인감증명 제도가 없습니다. 중국에도 인감(인장)은 존재하지만, 개인이 소유하는 것은 일반적이지 않으며, 인감증명서 발급 제도도 없습니다.
따라서 부동산 등기 시에는 다음과 같은 대체 서류가 필요합니다.
- 서명 증명서(사인 증명): 주일 중국 대사관·영사관에서 서명을 인증받음
- 선서 진술서: 중국 내 공증처(공증사무소에 해당)에서 작성하고 서명 인증을 받는다
서명 증명서의 형식
서명 증명서에는 ‘부기 형식’과 ‘단독 형식’의 두 가지 종류가 있습니다.
- 부기 형식: 위임장에 기재된 서명에 대해 공증인 등이 직접 증명하는 형식. 확실성이 높음
- 단독 형식: 독립형 서명 증명서. 신청서나 위임장의 서명과 동일하다고 판단되면 유효
주민등록등본 대체
단기 체류나 해외 거주 중인 중국인은 주민등록등본을 발급받을 수 없으므로, 다음 서류로 대체합니다.
- 선서 진술서 + 여권 사본(원본 증명 첨부)
- 중국 공증처에서 작성한 주소 증명서
중국에서의 송금 관련 규제
중국인 투자자에게 있어 가장 큰 장애물 중 하나는 자금 송금입니다. 중국에는 외환관리국의 엄격한 외환 규제가 있어, 개인의 해외 송금은 연간 5만 달러가 상한으로 정해져 있습니다.
실무상 대응
- 수년에 걸쳐 송금을 진행하여 일본 내 계좌에 자금을 축적하는 방법
- 홍콩이나 싱가포르 등 제3국을 경유한 송금
- 일본 국내에 이미 자산을 보유한 친족으로부터의 자금 지원
부동산 회사로서는 자금 출처를 신중하게 확인해야 합니다. 자금 세탁 방지 측면에서도 자금 흐름을 명확히 파악해 두는 것이 중요합니다.
자금을 받아들이는 일본 측의 규제: 범죄수익이전방지법
중국 측의 송금 규제에 더해, 자금을 받아들이는 일본 부동산 회사 측에도 법률상의 확인 의무가 있습니다. 택지건물거래업자는 범죄수익이전방지법상 "특정사업자"로 지정되어 있어, 부동산 매매 계약의 체결·대리·중개를 할 때는 고객의 성명·주소·생년월일 등 본인 특정 사항에 더해, 거래 목적이나 직업(법인의 경우 실질적 지배자)을 확인하는 "거래 시 확인"을 실시할 의무를 집니다.
아울러 확인 기록·거래 기록의 작성·보관 의무, 그리고 의심스러운 거래의 신고 의무도 부과되어 있습니다. 중국인 투자자의 자금이 수년에 걸쳐 나뉘어 송금되었거나 제3국을 경유한 송금으로 형성된 경우, 부동산 회사는 본인 확인 서류에 더해 자금 출처를 설명하는 자료의 제출을 요구하는 것이 실무상 바람직한 대응입니다.
세금과 납세 관리인
중국에 거주하는 비거주자가 일본의 부동산을 소유하는 경우, 다음과 같은 세금이 발생합니다.
- 고정자산세·도시계획세: 매년 발생하는 보유 비용
- 부동산 취득세: 구입 시 한 번 과세
- 양도소득세: 매각 시 이익에 과세(보유 기간에 따라 세율 변동)
납세관리인의 선임은 필수입니다. 세무서로부터의 통지는 모두 납세관리인에게 전달되므로, 신뢰할 수 있는 세무사나 부동산 관리 회사와의 협력이 필수적입니다.
중국인 투자자가 보유 물건을 매각할 때의 원천징수(매수인 측 의무)
중국에 거주하는 비거주자가 일본의 부동산을 매각하는 경우, 매수인 측에 원천징수 의무가 발생한다는 점은 부동산 사업자로서 반드시 알아두어야 할 실무입니다. 소득세법 제212조에 따라 비거주자로부터 토지·건물을 매수한 매수인은 양도 대가의 10.21%(소득세 10%+부흥특별소득세 0.21%)를 원천징수하여, 원칙적으로 지급월의 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 합니다.
예외적으로 양도 대가가 1억 엔 이하이고, 매수인 개인이 본인 또는 친족의 거주 목적으로 매입하는 경우에는 원천징수가 필요하지 않습니다. 투자용 물건의 매매나 법인에 의한 매입, 1억 엔을 초과하는 거래에는 이 예외가 적용되지 않으므로, 중국인 투자자가 보유 물건을 매각하는 경우 매수인 측이 원천징수 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.
외환법 신고
비거주자인 중국인이 부동산을 취득한 경우, 거래 다음 날부터 20일 이내에 일본은행에 신고해야 합니다. 투자용 부동산은 기본적으로 신고 대상입니다. 주거용 목적(본인이나 친족의 거주)인 경우에는 필요하지 않지만, 별장이나 세컨드 하우스는 대상입니다.
2024년부터 적용되는 등기 변경 사항
- 로마자 병기 의무화: 소유권 등기에 중국인의 성명을 로마자(병음)로 병기해야 합니다. 모두 대문자, 성→이름 순서
- 국내 연락처 등기: 일본 국내에 주소가 없는 경우, 국내 연락처 등기가 필요합니다
중국인 투자자와의 거래 시 주의할 점
- 계약서·중요사항설명서의 중국어 번역 준비(법적으로는 일본어로 유효하나 이해 촉진을 위해)
- 상거래 관행의 차이 (가격 협상 방식이 다를 수 있으며, 중개인을 거치지 않고 직접 협상을 희망하는 경우가 있음)
- WeChat 등 중국계 SNS를 통한 소통이 일반적
- 춘절 전후에는 연락이 잘 닿지 않는 경향이 있음
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중국인은 일본 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있습니까?
비거주자의 경우, 일본 은행에서 주택담보대출을 받는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 체류 자격이 있고 일본에서 소득이 있는 경우 일부 금융기관에서 가능하지만, 심사 기준은 일본인보다 엄격합니다. 대부분의 경우 현금 구매가 주류입니다.
Q. 중국의 외화 규제를 충족하는 합법적인 방법이 있나요?
수년에 걸친 계획적인 송금이나, 이미 해외에 자산을 보유하고 있는 경우 이를 활용하는 방법 등이 있습니다. 어느 경우든 합법적인 자금 이동임을 증명해야 합니다. 불분명한 점은 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
