중국인 투자자들의 일본 부동산 투자는 해마다 증가하고 있습니다. 엔화 약세, 일본 부동산 시장의 안정성, 도쿄와 오사카를 중심으로 한 도시 지역의 높은 수익률이 주요 요인입니다. 투자용 아파트부터 타워형 아파트, 나아가 지방의 리조트 부동산에 이르기까지 투자 대상은 매우 다양합니다.
중국 특유의 등기 절차 시 주의사항
인감증명서가 존재하지 않음
중국에는 일본과 같은 개인 인감증명 제도가 없습니다. 중국에도 인감(인장)은 존재하지만, 개인이 소유하는 것은 일반적이지 않으며, 인감증명서 발급 제도도 없습니다.
따라서 부동산 등기 시에는 다음과 같은 대체 서류가 필요합니다.
- 서명 증명서(사인 증명): 주일 중국 대사관·영사관에서 서명을 인증받음
- 선서 진술서: 중국 내 공증처(공증사무소에 해당)에서 작성하고 서명 인증을 받는다
서명 증명서의 형식
서명 증명서에는 ‘부기 형식’과 ‘단독 형식’의 두 가지 종류가 있습니다.
- 부기 형식: 위임장에 기재된 서명에 대해 공증인 등이 직접 증명하는 형식. 확실성이 높음
- 단독 형식: 독립형 서명 증명서. 신청서나 위임장의 서명과 동일하다고 판단되면 유효
주민등록등본 대체
단기 체류나 해외 거주 중인 중국인은 주민등록등본을 발급받을 수 없으므로, 다음 서류로 대체합니다.
- 선서 진술서 + 여권 사본(원본 증명 첨부)
- 중국 공증처에서 작성한 주소 증명서
중국에서의 송금 관련 규제
중국인 투자자에게 있어 가장 큰 장애물 중 하나는 자금 송금입니다. 중국에는 외환관리국의 엄격한 외환 규제가 있어, 개인의 해외 송금은 연간 5만 달러가 상한으로 정해져 있습니다.
실무상 대응
- 수년에 걸쳐 송금을 진행하여 일본 내 계좌에 자금을 축적하는 방법
- 홍콩이나 싱가포르 등 제3국을 경유한 송금
- 일본 국내에 이미 자산을 보유한 친족으로부터의 자금 지원
부동산 회사로서는 자금 출처를 신중하게 확인해야 합니다. 자금 세탁 방지 측면에서도 자금 흐름을 명확히 파악해 두는 것이 중요합니다.
세금과 납세 관리인
중국에 거주하는 비거주자가 일본의 부동산을 소유하는 경우, 다음과 같은 세금이 발생합니다.
- 고정자산세·도시계획세: 매년 발생하는 보유 비용
- 부동산 취득세: 구입 시 한 번 과세
- 양도소득세: 매각 시 이익에 과세(보유 기간에 따라 세율 변동)
납세관리인의 선임은 필수입니다. 세무서로부터의 통지는 모두 납세관리인에게 전달되므로, 신뢰할 수 있는 세무사나 부동산 관리 회사와의 협력이 필수적입니다.
외환법 신고
비거주자인 중국인이 부동산을 취득한 경우, 거래 다음 날부터 20일 이내에 일본은행에 신고해야 합니다. 투자용 부동산은 기본적으로 신고 대상입니다. 주거용 목적(본인이나 친족의 거주)인 경우에는 필요하지 않지만, 별장이나 세컨드 하우스는 대상입니다.
2024년부터 적용되는 등기 변경 사항
- 로마자 병기 의무화: 소유권 등기에 중국인의 성명을 로마자(병음)로 병기해야 합니다. 모두 대문자, 성→이름 순서
- 국내 연락처 등기: 일본 국내에 주소가 없는 경우, 국내 연락처 등기가 필요합니다
중국인 투자자와의 거래 시 주의할 점
- 계약서·중요사항설명서의 중국어 번역 준비(법적으로는 일본어로 유효하나 이해 촉진을 위해)
- 상거래 관행의 차이 (가격 협상 방식이 다를 수 있으며, 중개인을 거치지 않고 직접 협상을 희망하는 경우가 있음)
- WeChat 등 중국계 SNS를 통한 소통이 일반적
- 춘절 전후에는 연락이 잘 닿지 않는 경향이 있음
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중국인은 일본 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있습니까?
비거주자의 경우, 일본 은행에서 주택담보대출을 받는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 체류 자격이 있고 일본에서 소득이 있는 경우 일부 금융기관에서 가능하지만, 심사 기준은 일본인보다 엄격합니다. 대부분의 경우 현금 구매가 주류입니다.
Q. 중국의 외화 규제를 충족하는 합법적인 방법이 있나요?
수년에 걸친 계획적인 송금이나, 이미 해외에 자산을 보유하고 있는 경우 이를 활용하는 방법 등이 있습니다. 어느 경우든 합법적인 자금 이동임을 증명해야 합니다. 불분명한 점은 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
