يتزايد استثمار المستثمرين الصينيين في العقارات اليابانية عاماً بعد عام. وتتمثل العوامل الرئيسية في انخفاض قيمة الين، واستقرار سوق العقارات الياباني، وارتفاع معدلات العائد في المناطق الحضرية، لا سيما في طوكيو وأوساكا. وتتنوع مجالات الاستثمار بين الشقق السكنية المخصصة للاستثمار، والشقق في الأبراج السكنية، وصولاً إلى العقارات السياحية في المناطق الإقليمية.
نقاط يجب الانتباه إليها في إجراءات التسجيل الخاصة بالصين
عدم وجود شهادة ختم
لا يوجد في الصين نظام شهادة ختم شخصي مثل النظام الموجود في اليابان. على الرغم من وجود الختم (الطابع) في الصين، إلا أنه من غير المعتاد أن يمتلكه الأفراد، كما لا يوجد نظام لإصدار شهادات الختم.
لذلك، عند تسجيل العقارات، يلزم تقديم المستندات البديلة التالية.
- شهادة التوقيع (إثبات التوقيع): الحصول على تصديق التوقيع من السفارة أو القنصلية الصينية في اليابان
- إقرار تحت القسم: يتم إعداده في مكتب التوثيق (ما يعادل مكتب التوثيق) داخل الصين، والحصول على تصديق التوقيع
شكل شهادة التوقيع
هناك نوعان من شهادات التوقيع: "شكل الإقرار" و"الشكل الفردي".
- شكل الإضافة: شكل يثبت فيه كاتب العدل أو غيره بشكل مباشر التوقيع الوارد في التوكيل. يتميز بدرجة عالية من الموثوقية
- الشكل المستقل: شهادة توقيع مستقلة. تعتبر صالحة إذا تم التأكد من أنها مطابقة للتوقيع الموجود على طلب التقديم أو التوكيل
بديل عن سجل الإقامة
لا يمكن للصينيين المقيمين لفترة قصيرة أو المقيمين في الخارج الحصول على سجل الإقامة، لذا يتم استبداله بالوثائق التالية.
- إقرار خطي + نسخة من جواز السفر (مع إثبات صحة الأصل)
- شهادة إثبات العنوان صادرة عن مكتب التوثيق الصيني
اللوائح المتعلقة بتحويل الأموال من الصين
يعد تحويل الأموال أحد أكبر العقبات التي تواجه المستثمرين الصينيين. ففي الصين، تفرض إدارة العملات الأجنبية قيودًا صارمة على العملات الأجنبية، حيث يبلغ الحد الأقصى للتحويلات الخارجية للأفراد 50,000 دولار أمريكي سنويًا.
الإجراءات العملية
- طريقة تحويل الأموال على مدى عدة سنوات وتجميعها في حساب داخل اليابان
- تحويل الأموال عبر دول ثالثة مثل هونغ كونغ وسنغافورة
- الحصول على مساعدة مالية من الأقارب الذين يمتلكون أصولاً بالفعل داخل اليابان
يتعين على شركات العقارات التحقق بعناية من مصدر الأموال. ومن وجهة نظر مكافحة غسل الأموال، من المهم أيضًا فهم تدفق الأموال بوضوح.
الضرائب ومدير الضرائب
في حالة امتلاك غير المقيمين المقيمين في الصين لعقارات في اليابان، تنشأ الضرائب التالية.
- ضريبة الممتلكات الثابتة وضريبة التخطيط الحضري: تكلفة الحيازة السنوية
- ضريبة شراء العقارات: تُفرض مرة واحدة عند الشراء
- ضريبة دخل التنازل: تُفرض على الأرباح عند البيع (تتغير نسبة الضريبة حسب مدة الحيازة)
يجب تعيين وكيل ضرائب. نظرًا لأن جميع الإخطارات الصادرة عن مصلحة الضرائب تصل إلى وكيل الضرائب، فإن التعاون مع محاسب ضرائب موثوق به أو شركة إدارة عقارات أمر لا غنى عنه.
الإبلاغ بموجب قانون الصرف الأجنبي
في حالة قيام صيني غير مقيم بشراء عقار، يجب الإبلاغ عن ذلك إلى بنك اليابان في غضون 20 يومًا من تاريخ المعاملة. تخضع العقارات الاستثمارية بشكل أساسي للإبلاغ. لا يلزم الإبلاغ في حالة العقارات المخصصة للسكن (لسكن الشخص نفسه أو أقاربه)، ولكن يخضع للإبلاغ في حالة العقارات المخصصة كمنزل ريفي أو منزل ثانٍ.
التغييرات في التسجيل اعتبارًا من عام 2024
- إلزامية كتابة الأسماء بالحروف اللاتينية: يجب كتابة أسماء الصينيين بالحروف اللاتينية (بينيين) في سجل الملكية. يجب كتابة الأسماء بأحرف كبيرة، بترتيب اللقب أولاً ثم الاسم.
- تسجيل جهة الاتصال داخل اليابان: في حالة عدم وجود عنوان داخل اليابان، يلزم تسجيل جهة اتصال داخل اليابان
أمور يجب الانتباه إليها عند التعامل مع المستثمرين الصينيين
- إعداد ترجمة باللغة الصينية للعقد وبيان الشروط الهامة (على الرغم من أن العقد باللغة اليابانية صالح قانونياً، إلا أن الترجمة تساعد على تسهيل الفهم)
- اختلافات العادات التجارية (قد يختلف أسلوب التفاوض على الأسعار، وقد يفضلون التفاوض المباشر دون وسيط)
- التواصل عبر شبكات التواصل الاجتماعي الصينية مثل WeChat هو أمر شائع
- يصعب الاتصال قبل وبعد عيد رأس السنة الصينية
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: هل يمكن للصينيين الحصول على قرض عقاري من البنوك اليابانية؟
بالنسبة لغير المقيمين، من الصعب عمومًا الحصول على قرض عقاري من البنوك اليابانية. إذا كان لديك تأشيرة إقامة ودخل في اليابان، فيمكن لبعض المؤسسات المالية تلبية طلبك، ولكن معايير الفحص تكون أكثر صرامة من تلك المطبقة على اليابانيين. في معظم الحالات، يكون الشراء نقدًا هو السائد.
س: هل هناك طريقة قانونية لتجاوز قيود الصين على العملات الأجنبية؟
يمكن التفكير في تحويل الأموال بشكل مخطط على مدى عدة سنوات، أو الاستفادة من الأصول الموجودة بالفعل في الخارج. في كل الأحوال، يلزم إثبات أن تحويل الأموال يتم بشكل قانوني. نوصي باستشارة خبراء في حالة وجود أي نقاط غير واضحة.
