中国投资者对日本房地产的投资逐年增加。日元贬值的持续、日本房地产市场的稳定性，以及以东京、大阪为中心的城市地区较高的投资回报率，是主要原因。从投资型公寓到高层公寓，乃至地方度假房产，投资对象多种多样。
中国人（外国人）购买日本房地产是否受法律限制
结论是，日本并没有以国籍为由一律禁止或限制取得房地产的法律。即使是中国投资者，在购买一般的自住用或投资用房地产时，本身也不存在法律上的限制，这也是日本对海外资本保持开放房地产市场的原因之一。
唯一包含国籍要件的法律是《外国人土地法》（1925年制定），但实际启动取得限制所必需的政令，战后从未制定过。时任首相菅直人在2010年的国会答辩中就该法说明称“限制需要政令，但目前并不存在，事实上已经名存实亡”，截至目前，基于该法的取得限制并未实际发挥作用。
目前实际发挥作用的相关制度，是2021年制定的《重要土地等调查法》。该法将国防相关设施周边约1,000米范围内的区域，以及边境离岛等地指定为“关注区域”“特别关注区域”，对区域内的土地利用状况进行调查，并规定在特别关注区域内签订买卖合同时必须申报。不过，这是不分国籍、适用于所有取得者的安全保障用途监控制度，并非仅针对包括中国人在内的外国人的购买禁止制度。
中国特有登记手续的注意事项
不存在印章证明制度
中国没有像日本那样的个人印章证明制度。虽然中国也有印章，但个人持有印章并不普遍，也没有印章证明的签发制度。
因此，进行房地产登记时需要以下替代文件。
- 签名证明：需在中国驻日大使馆或领事馆对签名进行认证
- 宣誓书：在中国国内的公证处（相当于公证处）制作，并办理签名认证
签名证明书的形式
签名证明书分为“附言形式”和“单独形式”两种。
- 附页形式：由公证人等直接对委托书上记载的签名进行证明的形式。可靠性较高
- 单独形式：独立型签名证明书。只要能判定其签名与申请书或委托书上的签名一致即为有效
户籍证明的替代文件
短期居留或居住在海外的中国公民无法取得居民户口簿，因此可用以下文件替代：
- 宣誓书＋护照复印件（附原件证明）
- 在中国公证处出具的住址证明
关于从中国汇款的限制
资金汇出是中国投资者面临的最大障碍之一。中国外汇管理局实施严格的外汇管制，个人每年向海外汇款上限为5万美元。
实际操作方案
- 分年汇款，将资金累积至日本国内账户的方法
- 经由香港、新加坡等第三国进行汇款
- 通过已在日本国内持有资产的亲属提供资金援助
作为房地产公司，必须谨慎核查资金来源。从防范洗钱的角度来看，明确掌握资金流向也至关重要。
接收资金一方——日本方面的监管：《犯罪收益转移防止法》
除中国一方的汇款监管外，接收资金的日本房地产公司一方也负有法律上的确认义务。宅地建物交易业者被指定为《犯罪收益转移防止法》中的“特定事业者”，在签订、代理或居间不动产买卖合同时，除须确认客户的姓名、住址、出生日期等身份信息外，还必须进行“交易时确认”，核实交易目的及职业（法人情况下为实际控制人）。
同时，法律还规定了制作和保存确认记录、交易记录的义务，以及对可疑交易进行申报的义务。若中国投资者的资金是通过分多年汇款或经第三国汇款形成的，房地产公司除身份确认文件外，在实务上宜要求对方提交说明资金来源的资料。
税金与纳税代理人
居住在中国境内的非居民若拥有日本房地产，将产生以下税费：
- 固定资产税・城市规划税：每年的持有成本
- 房地产取得税：购入时一次性征收
- 转让所得税：对出售时的收益征税（税率随持有期限变化）
必须选任纳税代理人。由于税务署的所有通知均会发送给纳税代理人，因此与可信赖的税务师或房地产管理公司建立合作关系至关重要。
中国投资者出售所持房产时的预扣税（买方的义务）
居住在中国的非居民出售日本房地产时，买方一方会产生预扣税义务，这是房地产从业者应当掌握的实务要点。根据《所得税法》第212条，从非居民手中购买土地、建筑物的买方，须预扣转让对价的10.21%（所得税10%+复兴特别所得税0.21%），原则上须在支付月次月的10日之前缴纳至税务署。
作为例外，若转让对价在1亿日元以下，且买方个人是为自己或亲属的居住用途而购买，则无需预扣。投资用房产的买卖、法人购买，以及超过1亿日元的交易均不适用该例外，因此在中国投资者出售所持房产时，买方一方必须务必确认是否需要预扣。
《外汇管理法》申报
非居民的中国公民购置不动产时，须在交易次日起20日内向日本银行申报。投资性不动产原则上均属申报对象。若用于居住目的（本人或亲属居住）则无需申报，但别墅或第二居所属于申报对象。
2024年起登记变更点
- 强制要求并记罗马字：所有权登记时，必须将中国人的姓名以罗马字（拼音）形式并记。全部大写，姓在前、名在后
- 登记日本国内联系方式：若在日本国内无住所，则需登记日本国内联系方式
与中国投资者交易时的注意事项
- 准备合同及重要事项说明书的中文译本（虽然法律上日语版本有效，但为促进理解）
- 商业习惯差异（价格谈判风格可能不同，有时对方希望不通过中介直接谈判）
- 通常通过微信等中国社交媒体进行沟通
- 农历新年期间联系往往较为困难
常见问题（FAQ）
问：中国人可以在日本的银行申请住房贷款吗？
非居民原则上很难在日本银行申请住房贷款。若持有居留资格且在日本有收入，部分金融机构可受理，但审查标准比日本人更为严格。多数情况下，现金购房是主流。
Q. 是否有符合中国外汇管制规定的合法途径？
可以考虑分多年进行有计划的汇款，或者利用已在海外持有的资产等方式。无论哪种情况，都需要证明资金转移的合法性。如有不明之处，建议咨询专业人士。
