中國投資者對日本房地產的投資逐年增加。主要原因包括日圓持續貶值、日本房地產市場的穩定性，以及以東京、大阪為中心的都市地區所提供的優渥投資報酬率。投資標的涵蓋範圍廣泛，從投資型公寓、高層公寓，乃至地方度假型房產皆包含在內。
中國人（外國人）在日本購買不動產是否受法律限制
結論而言，日本並無以國籍為由一律禁止或限制取得不動產的法律。即使是中國投資者，購買一般住宅用或投資用不動產本身在法律上並無限制，這也是日本得以維持對海外資本開放之不動產市場的原因之一。
唯一包含國籍要件的法律為外國人土地法（1925年制定），但該法實際發動取得限制所需的政令，戰後至今從未制定。時任首相菅直人於2010年的國會答詢中曾說明，該法「限制需有政令方能生效，但目前並不存在，實際上已形同虛設」，現階段依該法所生之取得限制並未發揮實際效力。
目前實際發揮作用的相關制度，是2021年制定的重要土地等調查法。該法將國防相關設施周邊約1,000公尺範圍內及邊境離島等地區指定為「關注區域」「特別關注區域」，除調查區域內的土地利用狀況外，於特別關注區域內簽訂買賣契約時亦須申報。惟此制度係適用於不分國籍之所有取得者的安全保障用途監控機制，並非僅針對包括中國人在內之外國人的購買禁止制度。
中國特有之登記手續注意事項
沒有印鑑證明制度
中國並無如日本這般的個人印鑑證明制度。雖然中國也有印鑑（印章），但個人持有印鑑並不普遍，且沒有印鑑證明書的發行制度。
因此，進行不動產登記時需準備以下替代文件：
- 簽名證明書：請中國駐日大使館或領事館對簽名進行認證
- 宣誓書：於中國境內的公證處（相當於公證處）製作，並辦理簽名認證
簽名證明書的形式
簽名證明書分為「附註形式」與「獨立形式」兩種。
- 附箋形式：由公證人等直接對委託書上所載之簽名進行證明之形式。可信度較高
- 獨立形式：獨立型簽名證明書。若經判定與申請書或授權書上的簽名一致，即為有效
戶籍謄本之替代文件
因短期居留或海外居住之中國公民無法取得住民票，故以下列文件替代：
- 宣誓陳述書＋護照影本（附正本證明）
- 於中國公證處製作之住址證明
關於從中國匯款的限制
對中國投資者而言，資金匯出是最大的障礙之一。中國外匯管理局實施嚴格的外匯管制，規定個人每年海外匯款上限為5萬美元。
實務上的應對措施
- 分年匯款，將資金累積至日本國內帳戶的方法
- 經由香港或新加坡等第三國進行匯款
- 透過已在日本國內持有資產的親屬提供資金援助
身為不動產公司，必須謹慎確認資金來源。從防制洗錢的角度來看，明確掌握資金流向亦至關重要。
接收資金之日方規範：犯罪收益移轉防止法
除了中國方面的匯款管制外，接收資金的日本不動產公司在法律上亦負有確認義務。宅地建物交易業者被指定為犯罪收益移轉防止法上的「特定事業者」，於締結、代理或仲介不動產買賣契約時，除須確認客戶姓名、住址、出生年月日等身分特定事項外，亦負有進行「交易時確認」之義務，即確認交易目的及職業（法人則須確認實質支配者）。
此外，業者亦負有製作及保存確認紀錄、交易紀錄之義務，以及申報可疑交易之義務。若中國投資者之資金係透過多年分批匯款或經第三國匯款而形成，就實務而言，不動產公司除身分確認文件外，宜要求提交能說明資金來源之相關資料。
稅務與納稅管理人
居住於中國的非居民若持有日本不動產，將產生以下稅金：
- 固定資產稅・都市計畫稅：每年的持有成本
- 不動產取得稅：購置時一次性課稅
- 資本利得稅：對出售時的獲利課稅（稅率隨持有期間變動）
必須選任納稅管理人。由於稅務署的所有通知均會寄送至納稅管理人處，因此與值得信賴的稅務師或不動產管理公司合作至關重要。
中國投資者出售所持有物件時的源泉扣繳（買方之義務）
居住於中國的非居民出售日本不動產時，買方將產生源泉扣繳義務，此為不動產從業者應掌握的實務要點。依據所得稅法第212條，向非居民購買土地或建築物的買方，須就轉讓對價之10.21%（所得稅10%＋復興特別所得稅0.21%）進行源泉扣繳，並原則上須於支付月份之次月10日前向稅務署繳納。
惟若轉讓對價在1億日圓以下，且買方個人係為供本人或親屬居住之用而購買，則可免除源泉扣繳。投資用物件之買賣、法人購買，以及超過1億日圓之交易則不適用此例外，因此在中國投資者出售所持有物件之情形下，買方務必確認是否需要辦理源泉扣繳。
《外匯管理法》之申報
非居住者（中國籍人士）購置不動產時，須於交易次日起20日內向日本銀行辦理申報。投資用不動產原則上均屬申報對象。若屬居住用途（本人或親屬居住）則無需申報，但別墅或第二住宅則屬申報對象。
2024年起登記變更事項
- 強制要求併記羅馬字：所有權登記時，必須將中國人的姓名以羅馬字（拼音）併記。全部大寫，姓→名的順序
- 登記日本國內聯絡方式：若無日本國內地址，則須登記日本國內聯絡方式
與中國投資者交易時的注意事項
- 準備合約書及重要事項說明書的中文譯本（雖法律上日文版本有效，但為促進理解）
- 商業慣例差異（價格談判風格可能不同，有時對方希望不經仲介直接洽談）
- 通常透過WeChat等中國系社群媒體進行溝通
- 農曆新年期間前後通常較難取得聯繫
常見問題（FAQ）
Q. 中國人可以在日本銀行申請房貸嗎？
非居民原則上難以在日本銀行申請房貸。若持有居留資格且在日本有收入，部分金融機構雖可受理，但審核標準會比日本人更嚴格。多數情況下，現金購屋仍是主流。
Q. 是否有符合中國外匯管制規定的合法方法？
可考慮透過多年期的有計畫匯款，或善用已持有海外資產等方式。無論如何，皆需證明資金移動屬合法行為。若有任何疑問，建議諮詢專業人士。
