O investimento imobiliário no Japão por parte de investidores chineses tem vindo a aumentar ano após ano. Os principais fatores são a desvalorização do iene, a estabilidade do mercado imobiliário japonês e as elevadas taxas de rendibilidade nas áreas urbanas, principalmente em Tóquio e Osaka. Os alvos de investimento são muito variados, desde apartamentos para investimento a torres de apartamentos e até propriedades de resort nas regiões.
A compra de imóveis no Japão por chineses (estrangeiros) é regulamentada por lei?
Em conclusão, não existe no Japão nenhuma lei que proíba ou restrinja de forma geral a aquisição de imóveis com base na nacionalidade. Mesmo para investidores chineses, não há nenhuma restrição legal à compra de imóveis comuns para habitação ou investimento, e essa é uma das razões pelas quais o Japão mantém um mercado imobiliário aberto ao capital estrangeiro.
A única lei que inclui um requisito relacionado à nacionalidade é a Lei de Terras para Estrangeiros (promulgada em 1925), mas o decreto governamental necessário para que essa lei efetivamente imponha restrições à aquisição nunca foi estabelecido no período pós-guerra. Em uma resposta parlamentar em 2010, o então primeiro-ministro Naoto Kan explicou sobre essa lei que "a regulamentação exige um decreto governamental, mas atualmente ele não existe, tornando a lei, na prática, letra morta". Assim, no momento, as restrições de aquisição baseadas nessa lei não estão em vigor.
O sistema relacionado que atualmente está em vigor é a Lei de Pesquisa sobre Terrenos Importantes, promulgada em 2021. Essa lei designa como "áreas de observação" e "áreas de observação especial" os terrenos situados em um raio de aproximadamente 1.000 metros ao redor de instalações relacionadas à defesa e as ilhas de fronteira, entre outros, investigando a situação do uso do solo nessas áreas e exigindo notificação prévia na celebração de contratos de compra e venda dentro das áreas de observação especial. No entanto, trata-se de um sistema de monitoramento de uso relacionado à segurança nacional aplicável a todos os adquirentes, independentemente da nacionalidade, e não de um sistema que proíba a compra apenas por estrangeiros, incluindo chineses.
Pontos a ter em conta nos procedimentos de registo específicos da China
Não existe certidão de selo
Na China, não existe um sistema de certidão de carimbo pessoal como no Japão. Embora existam carimbos (selos) na China, não é comum que os indivíduos os possuam, e não existe um sistema de emissão de certidões de carimbo.
Por isso, no registo de imóveis, são necessários os seguintes documentos alternativos.
- Certificado de assinatura: autenticação da assinatura na Embaixada ou Consulado da China no Japão
- Declaração juramentada: redigida num cartório de notariado (equivalente a uma conservatória) na China e com a assinatura autenticada
Formatos do certificado de assinatura
Existem dois tipos de certificado de assinatura: o «formato de endosso» e o «formato individual».
- Formato de endosso: formato em que um notário ou similar certifica diretamente a assinatura constante da procuração. Apresenta elevada fiabilidade
- Formato independente: Certificado de assinatura de tipo independente. É válido se for possível determinar que a assinatura é idêntica à do requerimento ou da procuração
Substituição do registo de residência
Os chineses em estada de curta duração ou residentes no estrangeiro não podem obter o registo de residência, pelo que este é substituído pelos seguintes documentos.
- Declaração juramentada + cópia do passaporte (com certificação do original)
- Certificado de residência emitido por um cartório na China
Regulamentação relativa às transferências de fundos da China
Um dos maiores obstáculos para os investidores chineses é a transferência de fundos. Na China, existem regulamentos cambiais rigorosos impostos pela Administração de Divisas, e o limite anual para transferências internacionais por particulares é de 50 000 dólares americanos.
Solução prática
- Método de efetuar transferências ao longo de vários anos e acumular fundos numa conta no Japão
- Transferências através de países terceiros, como Hong Kong ou Singapura
- Ajuda financeira de familiares que já possuem ativos no Japão
Como empresa imobiliária, é necessário verificar cuidadosamente a origem dos fundos. Do ponto de vista da prevenção da lavagem de dinheiro, é importante compreender claramente o fluxo de fundos.
Regulamentação japonesa para a receção de fundos: Lei de Prevenção da Transferência de Produtos de Crime
Além das regulamentações de transferência de fundos por parte da China, as empresas imobiliárias japonesas que recebem esses fundos também têm obrigações legais de verificação. As imobiliárias são designadas como "operadores especificados" nos termos da Lei de Prevenção da Transferência de Produtos de Crime e, ao celebrar, representar ou intermediar um contrato de compra e venda de imóveis, têm a obrigação de realizar a "verificação no momento da transação", confirmando não apenas dados de identificação do cliente, como nome, endereço e data de nascimento, mas também a finalidade da transação e a profissão (no caso de pessoa jurídica, o beneficiário efetivo).
Além disso, também são impostas as obrigações de elaborar e conservar registos de verificação e de transação, bem como a obrigação de notificar transações suspeitas. Quando os fundos de um investidor chinês são formados por transferências realizadas ao longo de vários anos ou por meio de países terceiros, é uma prática recomendável que a empresa imobiliária solicite, além dos documentos de identificação, materiais que expliquem a origem dos fundos.
Impostos e administrador fiscal
Quando um não residente que reside na China possui imóveis no Japão, são devidos os seguintes impostos.
- Imposto sobre o património imobiliário e imposto de planeamento urbano: custos anuais de manutenção
- Imposto sobre a aquisição de imóveis: tributado uma vez no momento da compra
- Imposto sobre a mais-valia: tributado sobre o lucro na venda (a taxa varia consoante o período de posse)
É obrigatória a nomeação de um gestor fiscal. Uma vez que todas as notificações da administração fiscal são enviadas ao gestor fiscal, é essencial a colaboração com um contabilista ou uma empresa de gestão imobiliária de confiança.
Retenção na fonte na venda de imóveis por investidores chineses (obrigação do comprador)
Quando um não residente domiciliado na China vende um imóvel no Japão, cabe ao comprador a obrigação de retenção na fonte — um ponto que as empresas imobiliárias devem ter em conta na prática. Com base no Artigo 212 da Lei do Imposto de Renda, o comprador que adquire terreno ou edifício de um não residente deve reter na fonte 10,21% do valor da contraprestação da transferência (10% de imposto de renda + 0,21% de imposto de renda especial para a reconstrução) e, em princípio, recolher esse valor à repartição fiscal até o dia 10 do mês seguinte ao do pagamento.
Como exceção, a retenção na fonte não é necessária quando o valor da contraprestação da transferência é de 100 milhões de ienes ou menos e o comprador, pessoa física, adquire o imóvel para uso residencial próprio ou de familiares. Essa exceção não se aplica a compras e vendas de imóveis para investimento, aquisições por pessoas jurídicas ou transações que excedam 100 milhões de ienes; portanto, na venda de imóveis por investidores chineses, o comprador deve sempre verificar se a retenção na fonte é necessária.
Notificação ao abrigo da Lei de Controlo de Câmbios
Caso um cidadão chinês não residente adquira um imóvel, é necessário efetuar uma notificação ao Banco do Japão no prazo de 20 dias a contar do dia seguinte à transação. Os imóveis para investimento são, em princípio, sujeitos a notificação. Não é necessário no caso de imóveis para fins de residência (para residência do próprio ou de familiares), mas as casas de férias e as segundas residências estão sujeitas a notificação.
Alterações no registo a partir de 2024
- Obrigatoriedade da inscrição em alfabeto romano: é necessário inscrever o nome do cidadão chinês em alfabeto romano (pinyin) no registo de propriedade. Tudo em maiúsculas, na ordem apelido→nome
- Registo de um contacto no Japão: caso não exista um endereço no Japão, é necessário registar um contacto no país
Aspectos a ter em conta nas transações com investidores chineses
- Preparação de traduções para chinês do contrato e da declaração de informações importantes (legalmente válidos em japonês, mas para facilitar a compreensão)
- Diferenças nos costumes comerciais (o estilo de negociação de preços pode ser diferente; há casos em que se prefere negociar diretamente, sem intermediários)
- A comunicação através de redes sociais chinesas, como o WeChat, é comum
- Tende a ser mais difícil estabelecer contacto por volta do Ano Novo Chinês
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Os chineses podem contrair um empréstimo à habitação num banco japonês?
No caso de não residentes, em princípio é difícil obter um empréstimo à habitação num banco japonês. Se tiver um estatuto de residência e rendimentos no Japão, algumas instituições financeiras podem aceitar o pedido, mas os critérios de avaliação são mais rigorosos do que para os japoneses. Na maioria dos casos, a compra a dinheiro é a forma mais comum.
P. Existe alguma forma legal de contornar as restrições cambiais da China?
Podem considerar-se transferências planeadas ao longo de vários anos ou a utilização de ativos já detidos no estrangeiro. Em qualquer caso, é necessário comprovar que se trata de uma transferência de fundos legal. Recomendamos que consulte um especialista caso tenha dúvidas.
