Die Investitionen chinesischer Investoren in japanische Immobilien nehmen von Jahr zu Jahr zu. Die Hauptgründe hierfür sind der anhaltende Wertverlust des Yen, die Stabilität des japanischen Immobilienmarktes und die hohen Renditen in städtischen Gebieten, insbesondere in Tokio und Osaka. Die Investitionsobjekte reichen von Anlagewohnungen über Hochhauswohnungen bis hin zu Ferienimmobilien in ländlichen Regionen.
Besondere Hinweise zu den in China üblichen Registrierungsverfahren
Es gibt keine Beglaubigung des persönlichen Stempels
In China gibt es kein System für persönliche Siegelbescheinigungen wie in Japan. Zwar gibt es in China Siegel (Stempel), doch ist es nicht üblich, dass Privatpersonen ein eigenes Siegel besitzen, und es gibt auch kein System zur Ausstellung von Siegelbescheinigungen.
Daher sind bei der Immobilienregistrierung die folgenden Ersatzdokumente erforderlich.
- Unterschriftsbescheinigung: Die Unterschrift muss bei der chinesischen Botschaft oder dem Konsulat in Japan beglaubigt werden
- Eidesstattliche Erklärung: Diese muss bei einer Notarkammer (entspricht einem Notariat) in China erstellt und die Unterschrift beglaubigt werden
Formen der Unterschriftsbescheinigung
Es gibt zwei Arten von Unterschriftsbescheinigungen: die „Begleitform“ und die „Einzelform“.
- Form der Begleiturkunde: Eine Form, bei der ein Notar oder eine ähnliche Stelle die auf der Vollmacht befindliche Unterschrift direkt beglaubigt. Bietet ein hohes Maß an Sicherheit
- Einzelbescheinigung: Eine eigenständige Bescheinigung der Unterschrift. Sie ist gültig, sofern festgestellt werden kann, dass die Unterschrift mit der auf dem Antrag oder der Vollmacht übereinstimmt
Ersatz für die Meldebescheinigung
Da Chinesen mit kurzfristigem Aufenthalt oder Wohnsitz im Ausland keine Meldebescheinigung erhalten können, dienen die folgenden Dokumente als Ersatz.
- Eidesstattliche Erklärung + Kopie des Reisepasses (mit Beglaubigung des Originals)
- Adressnachweis, ausgestellt von einem chinesischen Notar
Vorschriften für Geldüberweisungen aus China
Eine der größten Hürden für chinesische Investoren ist der Geldtransfer. In China gelten strenge Devisenkontrollen durch die Devisenverwaltung, wobei die Obergrenze für Auslandsüberweisungen von Privatpersonen bei 50.000 US-Dollar pro Jahr liegt.
Praktische Vorgehensweise
- Methode, bei der über mehrere Jahre hinweg Geldüberweisungen getätigt und Mittel auf einem Konto in Japan angesammelt werden
- Überweisungen über Drittländer wie Hongkong oder Singapur
- Finanzielle Unterstützung durch Verwandte, die bereits über Vermögenswerte in Japan verfügen
Als Immobilienunternehmen ist es notwendig, die Herkunft der Mittel sorgfältig zu überprüfen. Auch im Hinblick auf die Verhinderung von Geldwäsche ist es wichtig, den Geldfluss klar zu erfassen.
Steuern und Steuerverwalter
Wenn ein in China ansässiger Nichtansässiger Immobilien in Japan besitzt, fallen folgende Steuern an:
- Grundsteuer und Stadtplanungssteuer: Jährliche Haltekosten
- Grunderwerbssteuer: Einmalige Besteuerung beim Kauf
- Kapitalertragsteuer: Besteuerung des Gewinns beim Verkauf (Steuersatz variiert je nach Haltedauer)
Die Bestellung eines Steuervertreters ist zwingend erforderlich. Da alle Mitteilungen des Finanzamts an den Steuervertreter gesendet werden, ist die Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen Steuerberater oder einer Immobilienverwaltungsgesellschaft unerlässlich.
Meldung gemäß Devisengesetz
Wenn ein nicht ansässiger Chinese eine Immobilie erwirbt, muss dies innerhalb von 20 Tagen nach dem Transaktionsdatum bei der Bank of Japan gemeldet werden. Investitionsimmobilien unterliegen grundsätzlich der Meldepflicht. Bei Wohnzwecken (Wohnsitz des Erwerbers oder von Verwandten) ist keine Meldung erforderlich, Ferienhäuser und Zweitwohnsitze fallen jedoch unter die Meldepflicht.
Änderungen bei der Registrierung ab 2024
- Verpflichtung zur Angabe in lateinischer Schrift: Bei der Eintragung des Eigentumsrechts muss der Name des chinesischen Staatsangehörigen in lateinischer Schrift (Pinyin) angegeben werden. Alle Buchstaben in Großbuchstaben, Reihenfolge: Nachname → Vorname
- Eintragung einer Kontaktadresse in Japan: Wenn keine Adresse in Japan vorliegt, ist die Eintragung einer Kontaktadresse in Japan erforderlich
Was bei Geschäften mit chinesischen Investoren zu beachten ist
- Bereitstellung chinesischer Übersetzungen von Verträgen und Erläuterungen zu wichtigen Punkten (rechtlich sind japanische Dokumente gültig, dies dient jedoch dem besseren Verständnis)
- Unterschiede in den Geschäftspraktiken (der Stil der Preisverhandlungen kann abweichen; in manchen Fällen wird eine direkte Verhandlung ohne Vermittler gewünscht)
- Die Kommunikation über chinesische soziale Netzwerke wie WeChat ist üblich
- Vor und nach dem chinesischen Neujahrsfest ist die Erreichbarkeit tendenziell eingeschränkt
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Können Chinesen bei japanischen Banken einen Immobilienkredit aufnehmen?
Für Nichtansässige ist es grundsätzlich schwierig, bei einer japanischen Bank einen Immobilienkredit aufzunehmen. Wenn Sie über eine Aufenthaltsgenehmigung verfügen und in Japan ein Einkommen erzielen, ist dies bei einigen Finanzinstituten möglich, allerdings gelten strengere Prüfungskriterien als für Japaner. In den meisten Fällen ist der Barverkauf die gängige Praxis.
F. Gibt es legale Möglichkeiten, die chinesischen Devisenkontrollen zu umgehen?
Möglichkeiten sind beispielsweise planmäßige Überweisungen über mehrere Jahre hinweg oder die Nutzung bereits im Ausland vorhandener Vermögenswerte. In jedem Fall muss nachgewiesen werden, dass es sich um einen legalen Geldtransfer handelt. Bei Unklarheiten empfehlen wir, einen Experten zu konsultieren.
