Die Investitionen chinesischer Investoren in japanische Immobilien nehmen von Jahr zu Jahr zu. Die Hauptgründe hierfür sind der anhaltende Wertverlust des Yen, die Stabilität des japanischen Immobilienmarktes und die hohen Renditen in städtischen Gebieten, insbesondere in Tokio und Osaka. Die Investitionsobjekte reichen von Anlagewohnungen über Hochhauswohnungen bis hin zu Ferienimmobilien in ländlichen Regionen.
Ist der Erwerb japanischer Immobilien durch Chinesen (Ausländer) gesetzlich eingeschränkt?
Im Ergebnis gibt es in Japan kein Gesetz, das den Erwerb von Immobilien allein aufgrund der Staatsangehörigkeit generell verbietet oder einschränkt. Auch für chinesische Investoren bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen beim Kauf gewöhnlicher Wohn- oder Anlageimmobilien; dies ist einer der Gründe, warum Japan seinen Immobilienmarkt für ausländisches Kapital offenhält.
Das einzige Gesetz mit einer Staatsangehörigkeitsvoraussetzung ist das Ausländergrundgesetz (erlassen 1925); die für dessen tatsächliche Anwendung von Erwerbsbeschränkungen erforderliche Regierungsverordnung wurde jedoch seit dem Krieg nie erlassen. Der damalige Premierminister Naoto Kan erklärte dazu in einer Antwort im Parlament im Jahr 2010, dass für Beschränkungen eine Regierungsverordnung erforderlich sei, diese jedoch nicht existiere und das Gesetz faktisch bedeutungslos sei. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt greifen auf Grundlage dieses Gesetzes keine Erwerbsbeschränkungen.
Das derzeit tatsächlich wirksame einschlägige System ist das im Jahr 2021 erlassene Gesetz zur Überwachung wichtiger Grundstücke. Es weist Gebiete in einem Umkreis von etwa 1.000 Metern um sicherheitsrelevante Einrichtungen sowie Grenzinseln als „Beobachtungsgebiete“ oder „besondere Beobachtungsgebiete“ aus, untersucht die Landnutzung in diesen Gebieten und verpflichtet zur Meldung beim Abschluss von Kaufverträgen innerhalb der besonderen Beobachtungsgebiete. Dabei handelt es sich jedoch um ein sicherheitspolitisches Überwachungssystem, das unabhängig von der Staatsangehörigkeit für alle Erwerber gilt, und nicht um ein Kaufverbot speziell für Ausländer einschließlich Chinesen.
Besondere Hinweise zu den in China üblichen Registrierungsverfahren
Es gibt keine Beglaubigung des persönlichen Stempels
In China gibt es kein System für persönliche Siegelbescheinigungen wie in Japan. Zwar gibt es in China Siegel (Stempel), doch ist es nicht üblich, dass Privatpersonen ein eigenes Siegel besitzen, und es gibt auch kein System zur Ausstellung von Siegelbescheinigungen.
Daher sind bei der Immobilienregistrierung die folgenden Ersatzdokumente erforderlich.
- Unterschriftsbescheinigung: Die Unterschrift muss bei der chinesischen Botschaft oder dem Konsulat in Japan beglaubigt werden
- Eidesstattliche Erklärung: Diese muss bei einer Notarkammer (entspricht einem Notariat) in China erstellt und die Unterschrift beglaubigt werden
Formen der Unterschriftsbescheinigung
Es gibt zwei Arten von Unterschriftsbescheinigungen: die „Begleitform“ und die „Einzelform“.
- Form der Begleiturkunde: Eine Form, bei der ein Notar oder eine ähnliche Stelle die auf der Vollmacht befindliche Unterschrift direkt beglaubigt. Bietet ein hohes Maß an Sicherheit
- Einzelbescheinigung: Eine eigenständige Bescheinigung der Unterschrift. Sie ist gültig, sofern festgestellt werden kann, dass die Unterschrift mit der auf dem Antrag oder der Vollmacht übereinstimmt
Ersatz für die Meldebescheinigung
Da Chinesen mit kurzfristigem Aufenthalt oder Wohnsitz im Ausland keine Meldebescheinigung erhalten können, dienen die folgenden Dokumente als Ersatz.
- Eidesstattliche Erklärung + Kopie des Reisepasses (mit Beglaubigung des Originals)
- Adressnachweis, ausgestellt von einem chinesischen Notar
Vorschriften für Geldüberweisungen aus China
Eine der größten Hürden für chinesische Investoren ist der Geldtransfer. In China gelten strenge Devisenkontrollen durch die Devisenverwaltung, wobei die Obergrenze für Auslandsüberweisungen von Privatpersonen bei 50.000 US-Dollar pro Jahr liegt.
Praktische Vorgehensweise
- Methode, bei der über mehrere Jahre hinweg Geldüberweisungen getätigt und Mittel auf einem Konto in Japan angesammelt werden
- Überweisungen über Drittländer wie Hongkong oder Singapur
- Finanzielle Unterstützung durch Verwandte, die bereits über Vermögenswerte in Japan verfügen
Als Immobilienunternehmen ist es notwendig, die Herkunft der Mittel sorgfältig zu überprüfen. Auch im Hinblick auf die Verhinderung von Geldwäsche ist es wichtig, den Geldfluss klar zu erfassen.
Vorschriften auf japanischer Seite für den Geldeingang: Gesetz zur Verhinderung des Transfers von Erträgen aus Straftaten
Neben den chinesischen Überweisungsvorschriften bestehen auch für die japanischen Immobilienunternehmen, die die Gelder entgegennehmen, gesetzliche Prüfpflichten. Makler für Grundstücke und Gebäude sind als „bestimmte Unternehmer“ im Sinne des Gesetzes zur Verhinderung des Transfers von Erträgen aus Straftaten eingestuft und müssen bei Abschluss, Vertretung oder Vermittlung eines Immobilienkaufvertrags eine „Transaktionsprüfung“ durchführen: Neben Angaben zur Identifizierung des Kunden wie Name, Adresse und Geburtsdatum sind auch der Zweck der Transaktion und der Beruf (bei juristischen Personen der wirtschaftlich Berechtigte) zu überprüfen.
Ergänzend bestehen Pflichten zur Erstellung und Aufbewahrung von Prüf- und Transaktionsaufzeichnungen sowie zur Meldung verdächtiger Transaktionen. Setzen sich die Mittel eines chinesischen Investors aus über mehrere Jahre verteilten Überweisungen oder Überweisungen über Drittländer zusammen, ist es in der Praxis ratsam, dass das Immobilienunternehmen neben den Identifikationsdokumenten auch Unterlagen zum Nachweis der Herkunft der Mittel anfordert.
Steuern und Steuerverwalter
Wenn ein in China ansässiger Nichtansässiger Immobilien in Japan besitzt, fallen folgende Steuern an:
- Grundsteuer und Stadtplanungssteuer: Jährliche Haltekosten
- Grunderwerbssteuer: Einmalige Besteuerung beim Kauf
- Kapitalertragsteuer: Besteuerung des Gewinns beim Verkauf (Steuersatz variiert je nach Haltedauer)
Die Bestellung eines Steuervertreters ist zwingend erforderlich. Da alle Mitteilungen des Finanzamts an den Steuervertreter gesendet werden, ist die Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen Steuerberater oder einer Immobilienverwaltungsgesellschaft unerlässlich.
Quellensteuer beim Verkauf von Immobilien chinesischer Investoren (Pflicht des Käufers)
Verkauft ein in China ansässiger Nichtansässiger eine Immobilie in Japan, entsteht für den Käufer eine Quellensteuerpflicht — ein Punkt, den Immobilienunternehmen kennen sollten. Nach Artikel 212 des Einkommensteuergesetzes muss ein Käufer, der Grundstück und Gebäude von einem Nichtansässigen erwirbt, 10,21 % des Veräußerungserlöses (10 % Einkommensteuer plus 0,21 % Sondereinkommensteuer für den Wiederaufbau) einbehalten und grundsätzlich bis zum 10. Tag des auf die Zahlung folgenden Monats an das Finanzamt abführen.
Ausnahmsweise entfällt die Quellensteuerpflicht, wenn der Veräußerungserlös 100 Millionen Yen nicht übersteigt und der Käufer als Privatperson die Immobilie für die eigene Nutzung oder die Nutzung durch Angehörige erwirbt. Diese Ausnahme gilt nicht beim Kauf von Anlageimmobilien, beim Erwerb durch juristische Personen oder bei Transaktionen über 100 Millionen Yen; beim Verkauf einer Immobilie eines chinesischen Investors muss der Käufer daher stets prüfen, ob eine Quellensteuerpflicht besteht.
Meldung gemäß Devisengesetz
Wenn ein nicht ansässiger Chinese eine Immobilie erwirbt, muss dies innerhalb von 20 Tagen nach dem Transaktionsdatum bei der Bank of Japan gemeldet werden. Investitionsimmobilien unterliegen grundsätzlich der Meldepflicht. Bei Wohnzwecken (Wohnsitz des Erwerbers oder von Verwandten) ist keine Meldung erforderlich, Ferienhäuser und Zweitwohnsitze fallen jedoch unter die Meldepflicht.
Änderungen bei der Registrierung ab 2024
- Verpflichtung zur Angabe in lateinischer Schrift: Bei der Eintragung des Eigentumsrechts muss der Name des chinesischen Staatsangehörigen in lateinischer Schrift (Pinyin) angegeben werden. Alle Buchstaben in Großbuchstaben, Reihenfolge: Nachname → Vorname
- Eintragung einer Kontaktadresse in Japan: Wenn keine Adresse in Japan vorliegt, ist die Eintragung einer Kontaktadresse in Japan erforderlich
Was bei Geschäften mit chinesischen Investoren zu beachten ist
- Bereitstellung chinesischer Übersetzungen von Verträgen und Erläuterungen zu wichtigen Punkten (rechtlich sind japanische Dokumente gültig, dies dient jedoch dem besseren Verständnis)
- Unterschiede in den Geschäftspraktiken (der Stil der Preisverhandlungen kann abweichen; in manchen Fällen wird eine direkte Verhandlung ohne Vermittler gewünscht)
- Die Kommunikation über chinesische soziale Netzwerke wie WeChat ist üblich
- Vor und nach dem chinesischen Neujahrsfest ist die Erreichbarkeit tendenziell eingeschränkt
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Können Chinesen bei japanischen Banken einen Immobilienkredit aufnehmen?
Für Nichtansässige ist es grundsätzlich schwierig, bei einer japanischen Bank einen Immobilienkredit aufzunehmen. Wenn Sie über eine Aufenthaltsgenehmigung verfügen und in Japan ein Einkommen erzielen, ist dies bei einigen Finanzinstituten möglich, allerdings gelten strengere Prüfungskriterien als für Japaner. In den meisten Fällen ist der Barverkauf die gängige Praxis.
F. Gibt es legale Möglichkeiten, die chinesischen Devisenkontrollen zu umgehen?
Möglichkeiten sind beispielsweise planmäßige Überweisungen über mehrere Jahre hinweg oder die Nutzung bereits im Ausland vorhandener Vermögenswerte. In jedem Fall muss nachgewiesen werden, dass es sich um einen legalen Geldtransfer handelt. Bei Unklarheiten empfehlen wir, einen Experten zu konsultieren.
