Los grandes proyectos de reurbanización que avanzan en el centro de Tokio están transformando drásticamente las funciones y el paisaje urbano, y modificando significativamente los valores inmobiliarios. Analizamos cómo evolucionan los proyectos de reurbanización en zonas como Toranomon-Azabudai, Shibuya y Shinagawa, qué beneficios y riesgos ofrecen a los inversores, y cuál es la esencia de la reurbanización desde la perspectiva de la revalorización inmobiliaria.
¿Hasta dónde ha avanzado la reurbanización del área de Toranomon-Azabudai?
El distrito de Toranomon-Azabudai se está transformando en el centro de negocios internacional más destacado del centro de Tokio, gracias a un gran proyecto de reurbanización liderado por Mori Building a lo largo de aproximadamente 35 años. En noviembre de 2023 abrió parcialmente sus puertas como "Azabudai Hills".
El área del proyecto abarca aproximadamente 8,1 hectáreas, con un costo total de obra de unos 580.000 millones de yenes, convirtiéndolo en un megaproyecto de gran escala. La torre principal, Mori JP Tower, tiene 64 plantas sobre rasante y una altura de aproximadamente 330 metros, y al completarse será el rascacielos más alto de Japón. Solo en oficinas se prevé una superficie arrendable de aproximadamente 210.000 m² con capacidad para 20.000 trabajadores, y el complejo cuenta con una amplia variedad de usos: residencial, hotel de lujo (Janu Tokyo), colegio internacional y el Centro de Medicina Preventiva de la Universidad Keio.
El efecto de la reurbanización se refleja claramente en los precios del suelo circundante. El precio del suelo comercial en las inmediaciones de la estación Toranomon Hills se duplicó entre 2012 y 2021 (incremento superior al +110%). Según informes del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, el distrito de Toranomon registró una tasa de aumento del precio del suelo del +17,1% en el último año.
¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario con la reurbanización de los alrededores de la estación Shibuya?
En los alrededores de la estación de Shibuya avanza una gran reurbanización calificada como "la más importante en un siglo", consolidando su posición como hub de las industrias tecnológicas y creativas. En noviembre de 2023 se completó Shibuya Sakura Stage, considerada la última pieza del proyecto de reurbanización.
En cuanto a los precios de referencia del suelo, el punto frente a la salida Hachiko de la estación de Shibuya alcanzó los 29,44 millones de yenes por m², situándose en el segundo lugar a nivel nacional en 2023. En los últimos cinco años, los precios de referencia del suelo en el centro de Shibuya han subido más del 50%. En el precio oficial del suelo de 2023, el ward de Shibuya registró una de las tasas de aumento más altas entre los 23 distritos de Tokio en el uso comercial.
Empresas nacionales e internacionales, incluida Google, se han instalado en las nuevas oficinas, configurando una nueva faceta de la zona: de barrio de cultura juvenil a hub empresarial donde se concentran empresas de vanguardia. La construcción de grandes instalaciones comerciales y espacios públicos directamente conectados a la estación ha mejorado notablemente la circulación peatonal y la capacidad de respuesta ante desastres.
¿Por qué se denomina al área de Shinagawa-Tamachi "el segundo Marunouchi"?
El área de Shinagawa está inmersa en una gran reurbanización que la transformará en la puerta de entrada internacional de Tokio, al ser la estación de origen prevista del tren de levitación magnética Chuo Shinkansen. La apertura de la estación Takanawa Gateway y el desarrollo de Takanawa Gateway City crearán un nuevo polo de concentración de oficinas.
En 2020 abrió la estación Takanawa Gateway, la primera nueva estación en la línea Yamanote de JR en aproximadamente 50 años, y avanza el Proyecto de Desarrollo de Shinagawa (Takanawa Gateway City), que incluye instalaciones culturales diseñadas por Kengo Kuma y amplios espacios públicos. La inauguración del barrio está prevista durante el año fiscal 2025.
En términos de transporte, con la apertura del Chuo Shinkansen de levitación magnética en 2027, el trayecto entre Shinagawa y Nagoya se reduciría a un mínimo de 40 minutos, y en el futuro las tres grandes ciudades podrían funcionar como un gran área económica denominada "Super Mega Region". En todo el ward de Minato, el precio de referencia del suelo de 2024 aumentó un +9,0% respecto al año anterior, y el área de Konan, al este de la estación de Shinagawa, registró una tasa de aumento en el precio del suelo residencial de +18,6% respecto al año anterior en 2025, la más alta entre los 23 distritos.
¿Qué está ocurriendo en la reurbanización de los alrededores de la estación de Tokio?
En los alrededores de la estación de Tokio avanzan múltiples proyectos de rascacielos, incluida la construcción de Torch Tower (altura aproximada de 390 m), que será la más alta de Japón. Tras su finalización, se espera que se convierta en el nuevo emblema de Tokio y en el núcleo que atraiga capital inversor nacional e internacional.
En el plan TOKYO TORCH impulsado por Mitsubishi Estate, el Torch Tower (63 plantas sobre rasante, superficie total construida de aproximadamente 540.000 m²), con finalización prevista para 2028, albergará un hotel de lujo (Dorchester Collection), un auditorio con capacidad para 2.000 personas y las instalaciones de observación más elevadas de Tokio. También se habilitará una gran plaza de aproximadamente 7.000 m² denominada "Tokyo Torch Park".
En el lado de la salida Yaesu, también avanzan proyectos de reurbanización como Tokyo Midtown Yaesu (45 plantas sobre rasante, abierto en 2022), y continúa la transformación hacia un nuevo barrio que integra oficinas, comercio y terminal de autobuses. Marunouchi y Otemachi mantienen los niveles de alquiler más altos del país y una tasa de desocupación reducida.
¿Qué impacto tienen las reurbanizaciones en la inversión inmobiliaria?
Las grandes reurbanizaciones elevan los precios del suelo y los alquileres en las zonas circundantes, beneficiando a los inversores con la revalorización de sus activos. En Toranomon, Shibuya y Shinagawa, los precios del suelo han aumentado entre decenas de puntos porcentuales y el doble respecto a antes de la reurbanización, lo que corrobora la ecuación reurbanización = revalorización inmobiliaria.
En el centro de Tokio, la demanda de oficinas de alta calidad sigue siendo sólida, y los edificios con las especificaciones más modernas tienden a tener ventaja en la captación de inquilinos. Tras la pandemia de COVID-19, la tendencia de las empresas japonesas a regresar a las oficinas es más marcada que en Europa y América, y predomina la opinión de que la presión a la baja sobre los alquileres derivada del aumento de la oferta será limitada.
En el mercado residencial, las residencias en rascacielos de Azabudai Hills, "Aman Residences Tokyo" (91 unidades), han suscitado un gran interés entre las personas adineradas nacionales e internacionales, y los inmuebles de reurbanización se están convirtiendo en receptores de capital inversor como trophy assets. En los últimos años, también se han multiplicado las adquisiciones de activos prime en el centro urbano por parte de capital extranjero.
¿Qué cambios aporta la reurbanización a las comunidades locales?
Las grandes reurbanizaciones no solo renuevan la infraestructura física, sino que también generan cambios multidimensionales en las comunidades locales, como la mejora de la accesibilidad al transporte, el enriquecimiento del entorno comercial y la mejora de la resiliencia ante desastres.
La apertura de nuevas estaciones y la construcción de pasarelas peatonales han mejorado notablemente la conectividad y la circulación. En Azabudai Hills se ha establecido "Tokyo Venture Capital Hub", el primer polo de concentración de capital riesgo de Japón, con el plan de reunir aproximadamente 70 firmas de VC para apoyar a las startups.
En materia medioambiental, cada proyecto busca obtener certificaciones ambientales e implementa medidas de reducción del impacto ambiental, como la disminución de emisiones de CO2 y el aprovechamiento del agua de lluvia. Azabudai Hills se ha comprometido a abastecer todo el barrio con electricidad 100% de fuentes renovables (RE100) y aspira a convertirse en una ciudad descarbonizada.
¿Con qué estrategia abordan los inversores nacionales e internacionales este mercado?
La reurbanización del centro de Tokio está impulsando la reentrada de capital inversor transfronterizo, y la estrategia de los inversores está evolucionando de la "rentabilidad estable" hacia la "revalorización de activos".
Desde la segunda mitad de 2024, el capital inversor extranjero ha comenzado a fluir de nuevo hacia el mercado japonés. Grandes gestoras de activos como Morgan Stanley y Brookfield están constituyendo fondos especializados en Japón y captando capital por valor de cientos de miles de millones de yenes.
En cuanto a estrategias de inversión, se acentúa la preferencia por el enfoque de revalorización de activos, orientado a mejorar la rentabilidad mediante reformas y subidas de alquiler. Desde la perspectiva de la inversión ESG, también aumenta la financiación mediante bonos verdes; un ejemplo es la emisión de bonos verdes por parte de Mori Building para el proyecto Toranomon-Azabudai.
Para los particulares de alto patrimonio, los inmuebles prime de Tokio también tienen un atractivo a medio y largo plazo tanto desde la perspectiva de la preservación del patrimonio como del estatus, y las adquisiciones por parte de personas adineradas extranjeras que aprovechan la debilidad del yen van en aumento.
¿Cómo influye la reurbanización de Tokio en la estructura urbana y el área económica?
El conjunto de proyectos de reurbanización está transformando Tokio en una ciudad policéntrica y descentralizada, y tiene un impacto a largo plazo que, combinado con la inauguración del tren de levitación magnética, contribuirá a la formación de una mega-región de escala de 100 millones de personas.
El hecho de que cada núcleo —Shibuya (tecnología de la información y creatividad), Toranomon (negocios internacionales) y Shinagawa (tecnología avanzada y hub de intercambio)— forme una concentración industrial con características propias, fomenta un ecosistema económico diverso para Tokio en su conjunto. Esto también contribuye a la distribución del riesgo en caso de desastre y a la nivelación de la congestión en los desplazamientos.
Teniendo en cuenta también el entorno regulatorio de Japón, el valor de los inmuebles está evolucionando para englobar no solo la rentabilidad económica, sino también el valor medioambiental y social. La reurbanización de Tokio está invirtiendo en el futuro tanto en el plano físico como en el intangible, y continúa incrementando el valor añadido del conjunto de la ciudad.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto han subido los precios del suelo en las zonas de reurbanización de Tokio?
El precio del suelo comercial en las inmediaciones de la estación Toranomon Hills se duplicó entre 2012 y 2021. Los precios de referencia del suelo en el centro de Shibuya también aumentaron más del 50% en cinco años, y el área de Konan, al este de la estación de Shinagawa, registró una tasa de aumento en el precio del suelo residencial de +18,6% respecto al año anterior en 2025, la más alta entre los 23 distritos de Tokio.
P. ¿Cuáles son los riesgos a tener en cuenta al invertir en zonas de reurbanización?
Dado que entre 2023 y 2025 se suceden las inauguraciones de edificios de oficinas, existe la posibilidad de un aumento temporal de la tasa de desocupación. Sin embargo, la demanda de edificios con las especificaciones más modernas sigue siendo sólida, y a medio y largo plazo se considera que la presión a la baja sobre los alquileres derivada del aumento de la oferta será limitada.
P. ¿En qué áreas se centran los inversores extranjeros?
Toranomon-Azabudai, Shinagawa y los alrededores de la estación de Tokio son los más destacados. Impulsados por la debilidad del yen y la percepción de precios atractivos, grandes gestoras de activos estadounidenses y fondos soberanos asiáticos están constituyendo fondos especializados en Japón, acelerando la entrada de capital inversor.
P. ¿Cómo influirá el tren de levitación magnética en el mercado inmobiliario?
Con la inauguración del Chuo Shinkansen de levitación magnética (prevista para 2027), con salida desde la estación de Shinagawa, el trayecto entre Shinagawa y Nagoya se reduciría a un mínimo de 40 minutos. Se espera que las tres grandes ciudades de Tokio, Nagoya y Osaka formen un gran área económica, lo que impulsará aún más el valor inmobiliario del área de Shinagawa.
