Cuando se decide el traslado de una oficina, muchas empresas se ven ante el reto de gestionar los costes de restauración del estado original al desocupar los locales. A diferencia del alquiler residencial, el alquiler de locales comerciales impone al arrendatario un perímetro de responsabilidad más amplio que suele derivar en facturaciones elevadas. Para facilitar el traslado, es esencial comprender bien el mecanismo de las obligaciones de restauración.
¿Qué es la obligación de restauración del estado original de una oficina?
La obligación de restauración designa la obligación de devolver el bien arrendado al estado en que se encontraba en el momento de la entrada en posesión. Esta obligación fue codificada en el artículo 621 del Código Civil reformado en 2020. El deterioro y el desgaste normales derivados de un uso ordinario quedan expresamente excluidos de esta obligación.
Sin embargo, en los locales comerciales (oficinas) prácticamente el 100 % de los contratos incluyen cláusulas que imponen la restauración íntegra del estado original. En la práctica, incluso elementos que normalmente se considerarían vétustos — revestimientos murales, suelos, luminarias — pueden ser imputados al arrendatario.
¿Cómo se determina el alcance de las obligaciones de restauración de una oficina?
Deterioros imputables al arrendatario
Los daños y manchas resultantes de un acto intencionado o de negligencia son responsabilidad del arrendatario. Esto incluye marcas visibles desde lejos en las paredes, agujeros causados inadvertidamente, moho debido a una limpieza insuficiente, etc.
Deterioros no imputables al arrendatario
La vejez — decoloración del papel pintado por exposición solar, ablandamiento de juntas de goma por humedad, etc. — así como el desgaste normal — hundimiento del suelo bajo los muebles, rastros de calor eléctrico detrás de electrodomésticos, etc. — siguen en principio siendo responsabilidad del arrendador. Sin embargo, cláusulas específicas pueden establecer excepciones.
Elementos de restauración específicos de las oficinas
- Desmontaje de mamparas y particiones
- Sustitución de bombillas y tubos fluorescentes
- Retirada de mobiliario y equipos (todo lo instalado debe ser retirado)
- Retirada del cableado informático (OA)
3 puntos clave de atención en la restauración
Verificar el contrato de arrendamiento de antemano
Si un proveedor está designado en el contrato, el margen de negociación sobre el precio se reduce. Compruebe con antelación si es posible solicitar presupuestos a varios proveedores. En ausencia de designación impuesta, la comparación de presupuestos permite reducir los costes.
Consultar al arrendador con antelación
Si los locales han sido poco utilizados y no es necesario sustituir los revestimientos murales o el suelo, el arrendador puede dispensar de ciertos trabajos. Pida al arrendador que inspeccione los locales antes de la restitución para eliminar trabajos innecesarios y reducir los costes.
Prever un calendario con suficiente margen
Si los trabajos no se completan antes del fin del arrendamiento, se facturará un alquiler diario adicional. Comience a planificar 6 meses antes de la fecha de restitución y gestione en paralelo la elección del proveedor, el calendario de obras y la preparación de la mudanza.
Estimación de costes y estrategias para reducirlos
| Tipo de trabajo | Coste estimado (por tsubo) |
|---|---|
| Sustitución de revestimientos murales | 3.000 a 8.000 yenes |
| Sustitución de moqueta o losetas de suelo | 5.000 a 15.000 yenes |
| Desmontaje de particiones | 10.000 a 30.000 yenes/panel |
| Sustitución de luminarias | 5.000 a 20.000 yenes/unidad |
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Es diferente el alcance de la restauración en el alquiler residencial y en el de oficinas?
Difiere considerablemente. En el residencial, la mayor parte de la vejez y el desgaste normal es responsabilidad del arrendador. En las oficinas, cláusulas específicas imponen habitualmente al arrendatario un perímetro mucho más amplio.
P. ¿Es posible impugnar una facturación excesiva de restauración?
Comience por examinar detenidamente el contenido del contrato: los gastos no cubiertos por las cláusulas específicas son negociables. Considere también consultar a un abogado o a un profesional inmobiliario.
P. ¿Cuál es el plazo para completar la restauración al trasladar una oficina?
En principio, los trabajos deben completarse antes de la fecha de fin del arrendamiento. En caso de retraso, se factura un alquiler diario adicional; por tanto, es crucial prever un calendario con suficiente margen.
P. ¿Qué hacer si no se puede elegir libremente al proveedor?
Incluso con un proveedor impuesto, es posible reducir los costes solicitando un presupuesto detallado partida por partida y negociando la eliminación de los trabajos innecesarios.
