En otoño de 2024, se completó "J&TERRACE (Jay-to Terrace)", un edificio de 39 pisos y 146 metros de altura frente a la estación Jūjō de la línea JR Saikyō. Como el primer complejo de gran altura del distrito de Kita, este proyecto integra 578 viviendas, instalaciones comerciales e instalaciones de interés público del distrito de Kita. Fue ejecutado por la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de la Estación Jūjō, con la participación de Nippon Steel Kowa Real Estate y Tokyu Land Corporation como miembros asociados. Más de un año después de su finalización, los precios del suelo circundante han subido cerca de un 10% interanual. Por otro lado, persisten desafíos en la captación de inquilinos para el centro comercial "J&MALL". En este artículo, analizamos el alcance completo de la reurbanización, su situación actual y su impacto en el mercado inmobiliario.
Descripción general del proyecto: ¿Qué es la reurbanización del distrito oeste de la estación Jūjō?
Roles del ejecutor, miembros asociados y constructor
El Proyecto de Reurbanización Urbana de Primera Clase del Distrito Oeste de la Estación Jūjō es un proyecto de reurbanización cuya asociación fue constituida en mayo de 2017 tras la aprobación del Gobernador de Tokio. El ejecutor es la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de la Estación Jūjō (presidente: Toshiyoshi Tozaki), con Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. y Tokyu Land Corporation como miembros asociados. El diseño y la construcción fueron realizados íntegramente por Maeda Construction Co., Ltd., que completó la construcción a gran escala del edificio de 39 pisos en estructura de hormigón armado.
Nippon Steel Kowa Real Estate lideró el impulso del proyecto en la adquisición y venta de las unidades residenciales reservadas, siendo el motor principal desde la constitución de la asociación. Tokyu Land Corporation desempeñó un papel clave tanto en la comercialización conjunta de viviendas como en la captación de inquilinos comerciales. El esquema de reurbanización mixta mediante la colaboración de ambas empresas constituye uno de los modelos típicos de desarrollo urbano de los últimos años.
La magnitud del proyecto: 1,7 hectáreas y 81.000 m² de superficie construida
El área de intervención abarca aproximadamente 1,7 hectáreas, con una superficie de parcela de 7.071,32 m². La superficie construida total de "J&TERRACE" alcanza los 81.067,16 m², con una superficie computable de 56.176,85 m². Se ubica en Kami-Jūjō 2-27-1, distrito de Kita, Tokio, en una zona designada como área comercial, distrito de aprovechamiento intensivo y zona de protección contra incendios.
Esta envergadura aprovecha al máximo el potencial de ubicación frente a la estación Jūjō, a solo 2 estaciones y aproximadamente 7 minutos de Ikebukuro. Que un desarrollo mixto de esta magnitud se haya materializado en Jūjō, zona que venía atrayendo atención como "área accesible de Tokio", constituye un acontecimiento destacable para el mercado inmobiliario.
El conjunto completo de J&TERRACE: ¿Cómo se estructura la combinación de viviendas, comercio e interés público?
THE TOWER JUJO (578 unidades, 39 pisos): descripción residencial
El condominio en propiedad "THE TOWER JUJO (The Tower Jūjō)", ubicado entre los pisos 5 y 39, cuenta con un total de 578 unidades (incluidas 184 unidades para colaboradores del proyecto). Las distribuciones van desde 1LDK hasta 4LDK, con superficies útiles de entre 41,41 m² y 127,37 m², adaptándose a diversos estilos de vida. Los precios de venta oscilaron entre 80,5 millones de yenes y un máximo de 300 millones de yenes. El surgimiento de viviendas de lujo de más de 100 millones de yenes en el distrito de Kita representó un cambio significativo en el valor inmobiliario de la zona.
La comercialización se desarrolló entre 2022 y 2023 con resultados favorables. El hecho de que Jūjō, antes asociado con una imagen de "barrio popular tradicional", haya pasado a ser valorado tanto por inversores como por compradores de vivienda habitual como zona accesible del centro de Tokio, demuestra el atractivo de ubicación suficiente para sustentar estos niveles de precios elevados.
J&MALL (centro comercial): composición de inquilinos
El centro comercial "J&MALL (Jay-to Mall)", ubicado en las plantas 1 y 2, abrió sus puertas el 22 de noviembre de 2024. En la segunda planta se encuentran Queen's Isetan (primera tienda en el distrito de Kita), un gimnasio y clínicas, entre otros. La llegada de Queen's Isetan al distrito de Kita generó gran expectación en su inauguración, contribuyendo a elevar la capacidad comercial de la zona.
Sin embargo, un año después de la apertura, las vacantes de locales comerciales se señalan como un desafío pendiente. Entre los factores mencionados se encuentran la estructura del edificio que dificulta la visibilidad de las tiendas desde el exterior, problemas en la circulación interna del centro y la diferencia de alquileres respecto a las calles comerciales circundantes. Se continúa trabajando en la estabilización operativa del centro comercial. En respuesta a esta situación, en marzo de 2025 se firmó un acuerdo de colaboración comercial regional, cuyas medidas se detallan más adelante.
J&L (instalación de interés público del distrito de Kita): funciones y rol
La instalación de interés público del distrito de Kita "J&L (Jay-to L)", ubicada en las plantas 3 y 4, abrió al público el 1 de diciembre de 2024. La tercera planta alberga un salón (estanterías y zona de lectura), una sala creativa y una galería. La cuarta planta cuenta con salas de música y edición de video, una sala multiusos, un auditorio (divisible) y camerinos.
La inclusión de instalaciones públicas dentro de desarrollos privados es una tendencia creciente en los proyectos de reurbanización urbana recientes. La idea consiste en crear puntos de encuentro que generen dinamismo mediante la colaboración entre la administración pública y el sector privado, elevando así el atractivo de toda la zona. J&L es precisamente un ejemplo paradigmático de este enfoque, y se espera que funcione como un centro de uso cotidiano para los residentes locales.
Infraestructura frente a la estación: ¿Por qué son importantes la plaza de transporte, las vías y el aparcamiento de bicicletas?
Relación con el proyecto de paso elevado continuo
En las inmediaciones de la estación Jūjō está en marcha el proyecto de paso elevado continuo de la línea JR Saikyō, impulsado por la Oficina de Construcción del Gobierno Metropolitano de Tokio. Se trata de una obra para eliminar los pasos a nivel elevando las vías, formando un desarrollo urbano integrado con el proyecto de reurbanización. Es importante señalar que el edificio J&TERRACE en sí ya fue completado entre septiembre y octubre de 2024.
Una vez finalizado el proyecto de paso elevado continuo, la eliminación de los pasos a nivel mejorará significativamente el flujo de peatones y vehículos. La mejora de la circulación frente a la estación tiene un impacto directo en la captación de clientes de los establecimientos comerciales, por lo que seguir de cerca la transformación de la zona tras su conclusión será un factor clave en las decisiones de inversión futuras.
Contenido de las obras: plaza frente a la estación y vías de planificación urbana
Como parte del proyecto de reurbanización, se han acondicionado una plaza frente a la estación (aproximadamente 4.360 m²) y un aparcamiento subterráneo público de bicicletas (aproximadamente 2.500 m²). En cuanto a las vías de planificación urbana, el plan contempla la construcción de la Vía Auxiliar 73 (20 m de ancho), la Vía Auxiliar 85 (15 m de ancho) y la Vía de Manzana 7 (20 m de ancho). Los detalles de estas obras de infraestructura están disponibles en la página oficial del distrito de Kita de Tokio.
Gracias al acondicionamiento de la plaza frente a la estación, se han habilitado zonas de subida y bajada para autobuses y taxis, mejorando la accesibilidad a la estación. La mejora de las rutas peatonales también influye en la afluencia de visitantes a los establecimientos comerciales, por lo que el avance de las obras de infraestructura es un factor esencial para anticipar los cambios en el valor de la zona.
Situación actual un año después de la finalización: desafíos y medidas tras la apertura
Problema de vacantes en J&MALL y su contexto
En lo que respecta a la captación de inquilinos de J&MALL, un año después de la apertura la situación sigue señalándose como un desafío. Entre los factores que explican esta situación se encuentran: ① la baja visibilidad debido a una estructura que dificulta ver las tiendas desde el exterior, ② problemas en la circulación interna del centro, y ③ un nivel de alquileres elevado en comparación con las calles comerciales circundantes (con una diferencia apreciable en el precio por tsubo).
No es infrecuente que los grandes centros comerciales surgidos de proyectos de reurbanización no logren llenar todos sus locales desde el inicio. De hecho, lo habitual es que la mezcla de inquilinos se estabilice durante los primeros años tras la apertura. Por lo tanto, sería prematuro emitir un juicio definitivo sobre la instalación basándose únicamente en la situación actual de vacantes, siendo esencial seguir de cerca la evolución de la captación de inquilinos.
Importancia del acuerdo de colaboración comercial regional firmado en marzo de 2025
En marzo de 2025, se firmó un "Acuerdo Básico de Colaboración Comercial Regional" entre cuatro partes: el distrito de Kita de Tokio, la Asociación de Reurbanización del Distrito Oeste de la Estación Jūjō, Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. y Tokyu Land Corporation. Los detalles de este acuerdo pueden consultarse en el comunicado oficial del distrito de Kita.
Este acuerdo tiene como objetivo fomentar la colaboración y la organización conjunta de eventos entre J&MALL y los comercios existentes como la calle comercial Jūjō Ginza. Que el centro comercial y las calles comerciales circundantes establezcan una relación complementaria en lugar de competitiva contribuye directamente a fortalecer la capacidad comercial de toda la zona. Por ello, los resultados prácticos de este acuerdo serán un indicador clave para medir la futura revitalización de J&MALL.
Impacto en el valor inmobiliario: ¿Cómo han evolucionado los datos del mercado y los precios del suelo?
Subida de los precios del suelo alrededor de la estación Jūjō (nivel de +10% interanual)
Como se indica en la descripción del proyecto de la Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, los proyectos de reurbanización tienen un impacto significativo en el valor inmobiliario del entorno. Según los datos de precios oficiales del suelo de 2025, el precio medio del suelo en las inmediaciones de la estación Jūjō es de 736.875 yenes/m², lo que supone un incremento del +9,74% interanual. El precio medio de referencia del suelo en el mismo año es de 766.000 yenes/m², con una elevada tasa de incremento del +11,05% interanual. El punto más alto (Kita-ku Nakahara 1-3-26) alcanza los 1.540.000 yenes/m².
Una tasa de incremento del orden del 10% anual en los precios del suelo se sitúa entre las más altas de Tokio. La mejora del entorno frente a la estación mediante la reurbanización, el nacimiento de un rascacielos residencial y la revalorización de la accesibilidad en transporte se combinan para impulsar los precios del suelo. El hecho de que la conectividad de solo 2 estaciones y 7 minutos hasta Ikebukuro haya vuelto a ser puesta en valor ha elevado significativamente la percepción de Jūjō como "zona accesible del centro de Tokio".
Rango de precios de la torre residencial y su efecto en el mercado de alquiler circundante
El rango de precios de THE TOWER JUJO (de 80,5 millones a 300 millones de yenes) también está influyendo en los precios del mercado de viviendas de segunda mano del entorno. Cuando se ofrece una torre residencial nueva de gama alta, las propiedades de segunda mano de la zona tienden a subir de precio ante la "expectativa de revalorización". Además, el aumento de residentes en la torre eleva el poder adquisitivo de la zona, generando un efecto dinamizador en todo el mercado comercial y de alquiler del entorno.
Comparado con casos como la reurbanización de la estación Tachikawa y su impacto en los precios del suelo o la reurbanización de la salida oeste de la estación Ikebukuro, la tasa de incremento de los precios del suelo en Jūjō merece especial atención. Cabe señalar que, dentro del mismo distrito de Kita, también está en marcha la reurbanización del distrito frente a la estación Nishi-Nippori, acelerando la mejora del valor urbano del distrito de Kita en su conjunto.
Acciones recomendadas para propietarios
A continuación, ofrecemos una perspectiva práctica basada en la situación actual, dirigida a propietarios que poseen inmuebles en la zona de Jūjō o que están considerando invertir en ella.
Revisión de la valoración de inmuebles en cartera: Con los precios del suelo circundante subiendo a tasas superiores al 10% anual, es posible que las plusvalías latentes de los inmuebles existentes estén aumentando. Es un buen momento para estudiar la optimización patrimonial, incluyendo la venta o la refinanciación.
Adaptación a los cambios en la demanda de alquiler: La llegada de nuevos residentes a la torre está transformando el perfil de la demanda de alquiler en la zona. Ante el crecimiento de la demanda de familias y profesionales de altos ingresos, resulta conveniente considerar la renovación de inmuebles y la revisión de los niveles de alquiler.
Visión a largo plazo tras la finalización del proyecto de paso elevado: Con la eliminación de los pasos a nivel, la mejora sustancial de las rutas peatonales impulsará la revitalización de la zona comercial frente a la estación. Es importante diseñar una estrategia de tenencia a medio y largo plazo teniendo en cuenta la finalización de las infraestructuras prevista a partir del año fiscal 2026.
Seguimiento de la evolución de la colaboración comercial regional: Dependiendo de los resultados del acuerdo de colaboración entre J&MALL y las calles comerciales locales, la capacidad comercial de la zona podría fortalecerse considerablemente. Si se avanza en la reducción de vacantes, el impacto positivo se extenderá también al valor de los inmuebles comerciales del entorno, por lo que recomendamos un seguimiento continuo de esta evolución.
Opinión de INA
En esta reurbanización de la salida oeste de la estación Jūjō, lo que más llama nuestra atención son los desafíos en torno al centro comercial "J&MALL" y la dirección que marca el acuerdo de colaboración regional como vía de solución.
No es infrecuente que los grandes centros comerciales surgidos de proyectos de reurbanización atraviesen dificultades en la captación de inquilinos durante los primeros años tras su apertura. Una de las causas fundamentales radica en la propia naturaleza de estos proyectos: la dificultad de confirmar inquilinos comerciales antes de que la instalación esté terminada. Si bien el aspecto exterior, la circulación interna y los niveles de alquiler del edificio se definen definitivamente justo antes de la finalización, la captación de inquilinos se intensifica entre uno y dos años antes de la entrega. Este desfase temporal constituye un problema estructural que tiende a generar desajustes.
No obstante, la firma del acuerdo de colaboración comercial regional en marzo de 2025 puede convertirse en un punto de inflexión importante. Las iniciativas de colaboración entre la gran instalación y las calles comerciales locales para organizar eventos conjuntos y potenciar mutuamente su capacidad de atracción trascienden la mera competencia y conducen al "branding integral del barrio". De hecho, el contraste entre la fortaleza de la calle comercial Jūjō Ginza —su "animación de barrio tradicional"— y el "estilo de vida urbano" que encarna J&TERRACE puede comunicarse como un activo que refleja el atractivo diverso de Jūjō como zona.
Desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria, el problema de vacantes comerciales puede parecer un factor negativo a corto plazo. Sin embargo, las instalaciones que superan esta fase y alcanzan una operación estable contribuyen significativamente a la revalorización a largo plazo de toda la zona. Consideramos que, una vez superado el periodo de resolución de desafíos de uno a dos años tras la finalización, la zona de Jūjō consolidará su posición como uno de los destinos de inversión inmobiliaria de referencia del distrito de Kita. Por ello, es importante no dejarse llevar por un pesimismo excesivo ante los desafíos actuales y evaluar la zona con una perspectiva de medio y largo plazo.
Resumen
El Proyecto de Reurbanización Urbana de Primera Clase del Distrito Oeste de la Estación Jūjō, "J&TERRACE", fue completado en otoño de 2024 como el primer complejo de gran altura de 39 pisos del distrito de Kita. Este desarrollo, que integra 578 viviendas, instalaciones comerciales e instalaciones de interés público del distrito de Kita, ha impulsado los precios del suelo circundante en más de un 10% anual y ha revalorizado la accesibilidad de solo 2 estaciones hasta Ikebukuro, transformando significativamente el valor inmobiliario de la zona de Jūjō.
Por otro lado, la captación de inquilinos para el centro comercial "J&MALL" sigue siendo un desafío pendiente, y se están llevando a cabo medidas apoyadas en el acuerdo de colaboración comercial regional de marzo de 2025. En materia de infraestructura, las obras relacionadas, como el proyecto de paso elevado continuo de la línea JR Saikyō, avanzan con el objetivo de completarse en el año fiscal 2026, y se espera una transformación significativa del barrio tras la eliminación de los pasos a nivel.
Para aprovechar los beneficios de la reurbanización en la inversión inmobiliaria, resulta indispensable una perspectiva de medio y largo plazo que vaya más allá de la evaluación superficial inmediatamente posterior a la finalización, contemplando la estabilización de inquilinos y la conclusión de las obras de infraestructura. Recomendamos seguir evaluando el potencial de la zona de Jūjō en comparación con los principales proyectos de reurbanización en curso en Tokio, como la reurbanización de la salida oeste de la estación Ikebukuro.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo se completó la reurbanización de la salida oeste de la estación Jūjō?
El edificio "J&TERRACE" fue completado entre septiembre y octubre de 2024. El centro comercial "J&MALL" abrió el 22 de noviembre de 2024 y la instalación de interés público del distrito de Kita "J&L" abrió el 1 de diciembre de 2024.
P2. ¿Cuáles fueron los precios de venta de THE TOWER JUJO?
Los precios de venta oscilaron entre 80,5 millones de yenes y un máximo de 300 millones de yenes, incluyendo viviendas de lujo de más de 100 millones de yenes. El total es de 578 unidades (incluidas 184 unidades para colaboradores del proyecto), con distribuciones de 1LDK a 4LDK.
P3. ¿Cómo han cambiado los precios del suelo alrededor de Jūjō tras la reurbanización?
Según los precios oficiales del suelo de 2025, la media en las inmediaciones de la estación Jūjō subió un +9,74% interanual, y el precio de referencia del suelo aumentó un +11,05%. La mejora del entorno frente a la estación mediante la reurbanización y la revalorización de la accesibilidad en transporte están impulsando la subida de los precios del suelo.
P4. ¿Cuál es la situación actual del centro comercial "J&MALL"?
J&MALL, inaugurado en noviembre de 2024, cuenta con algunos inquilinos en operación como Queen's Isetan, pero las vacantes se señalan como un desafío. En marzo de 2025 se firmó un "Acuerdo Básico de Colaboración Comercial Regional" entre el distrito de Kita, la asociación de reurbanización, Nippon Steel Kowa Real Estate y Tokyu Land Corporation, avanzando en el fortalecimiento de la colaboración con la calle comercial Jūjō Ginza y otros comercios locales.
Referencias y fuentes
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio "Proyecto de Reurbanización Urbana de Primera Clase del Distrito Oeste de la Estación Jūjō"
- Distrito de Kita de Tokio "Proyecto de Reurbanización Urbana de Primera Clase del Distrito Oeste de la Estación Jūjō (Descripción del proyecto)"
- Distrito de Kita de Tokio "Firma del Acuerdo Básico de Colaboración Comercial Regional" (12 de marzo de 2025)
- Oficina de Construcción del Gobierno Metropolitano de Tokio "Proyecto de paso elevado continuo de la línea JR Saikyō (inmediaciones de la estación Jūjō)"
- Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. "Aviso de finalización del Proyecto de Reurbanización Urbana del Distrito Oeste de la Estación Jūjō" (29 de noviembre de 2024)
- Tokyu Land Corporation "THE TOWER JUJO — Descripción del proyecto"
- PR TIMES "Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. — Finalización del Proyecto de Reurbanización Urbana del Distrito Oeste de la Estación Jūjō" (29 de noviembre de 2024)
