Cómo fijar el alquiler en Japón calculando desde la rentabilidad: la estrategia japonesa de precio justo y vacancia cero

Fijar el alquiler de un inmueble en Japón es una decisión que condiciona tanto la rentabilidad como el riesgo de vacancia, y responde a una lógica propia del mercado japonés: en lugar de partir únicamente de la intuición sobre el barrio, los propietarios japoneses calculan primero un alquiler estimado a partir de la rentabilidad de inversión objetivo (期待利回り, kitai-rimawari) y luego lo contrastan con el mercado comparable. Este método de «cálculo inverso desde la rentabilidad» es una práctica muy arraigada en la gestión de alquileres en Japón, con matices distintos a como se suele razonar el precio de un alquiler en España o Latinoamérica. Si el alquiler es demasiado alto, la vivienda no se alquila; si es demasiado bajo, se reduce el margen para pagar la hipoteca y las reparaciones. En este artículo, tomando como eje el cálculo del alquiler estimado a partir de la rentabilidad de inversión, explicamos cómo investigar el mercado del entorno, cómo evitar la vacancia sin depender de bajar el precio, y el procedimiento práctico completo, desde antes de publicar el anuncio hasta la revisión posterior, con el nivel de detalle necesario para que cualquier propietario pueda aplicarlo a su propio inmueble en Japón.

El alquiler adecuado en Japón se determina, a grandes rasgos, según tres ejes. El primero es el «cálculo a partir de la rentabilidad esperada», que toma como punto de partida el alquiler que resulta de calcular hacia atrás desde el precio del inmueble y la rentabilidad objetivo. El segundo es la «comparación con el mercado del entorno y la competencia», que contrasta el alquiler y las condiciones de anuncios de la misma zona, tipo de vivienda y antigüedad. El tercero es el «valor propio del inmueble», que traslada al alquiler la estructura, la ubicación, el equipamiento y el estado de gestión del edificio. El punto donde se superponen estos tres ejes es, en la práctica japonesa, la referencia de un alquiler que tiende a fijarse sin forzar ni el ingreso ni la ocupación.

Los puntos clave de este artículo

• El alquiler se decide con tres ejes: cálculo desde la rentabilidad esperada, comparación con el mercado del entorno y valor del inmueble
• El alquiler mensual estimado se calcula de forma inversa con «precio del inmueble × rentabilidad esperada ÷ 12», y en la rentabilidad neta real se deducen además los gastos de explotación
• El mercado se lee combinando el alquiler de los anuncios de los portales y el nivel de los contratos realmente cerrados, fijándose en la mediana y en las diferencias de condiciones
• Cuando aparece una vacante, antes de bajar el precio conviene revisar primero el equipamiento, las condiciones y opciones como la furī-rento (フリーレント, un periodo de alquiler gratuito) explicadas más adelante
• Las cifras de este artículo son orientaciones generales con variación regional; la decisión final sobre la rentabilidad debe apoyarse siempre en el asesoramiento de un especialista

El alquiler adecuado en Japón se decide con «tres ejes»

La conclusión, antes de entrar en detalle, es que el alquiler adecuado no lo determina una sola cifra, sino la intersección de tres ejes. Si se decide usando solo uno de ellos —el alquiler calculado desde la rentabilidad, el mercado del entorno o el valor del inmueble—, se acaba forzando la rentabilidad o la tasa de ocupación.

Por ejemplo, si se fija un alquiler alto basándose solo en la rentabilidad deseada, el precio queda por encima del entorno y no llegan visitas. A la inversa, si se ajusta solo al precio más bajo del entorno, el margen que queda tras pagar la hipoteca y las reparaciones resulta insuficiente. Por eso, en la práctica de gestión de alquileres en Japón, es clave revisar los tres ejes en orden y fijar el alquiler dentro del rango donde coinciden. Para un inversor que compra un inmueble en Japón desde el extranjero y no puede visitarlo con frecuencia, este marco de tres ejes cumple además otra función: ofrece un lenguaje objetivo y verificable para dialogar con la inmobiliaria de gestión, en lugar de depender únicamente de su criterio.

Eje 1: alquiler estimado a partir de la rentabilidad esperada

A partir del precio del inmueble y la rentabilidad objetivo, se calcula hacia atrás el alquiler mensual que «en principio se necesita obtener». Este eje sirve para fijar el límite inferior y el punto de partida de la fijación del alquiler. Con cifras concretas, se comprueba si ese alquiler permite cubrir la devolución del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles y las reparaciones, y aun así asegurar el margen objetivo.

Eje 2: comparación con el mercado del entorno y la competencia

Se verifica si el alquiler estimado es realista comparándolo con inmuebles similares de la zona. El inquilino no compara solo el alquiler, sino el conjunto de ubicación, distribución, equipamiento y condiciones. Si se decide fijar un precio superior al del mercado, el inmueble debe ofrecer una razón —en equipamiento o condiciones— que justifique esa diferencia.

Eje 3: el valor propio del inmueble

La estructura, la antigüedad, la ubicación, el equipamiento y el estado de gestión inciden directamente al alza o a la baja en el alquiler. En la misma zona y con la misma distribución, un inmueble bien gestionado y otro descuidado no solo logran un alquiler distinto, sino también una permanencia distinta del inquilino. El valor del inmueble es el eje que determina si corresponde un «recargo» o un «descuento» respecto al mercado.

¿Cómo se calcula el alquiler estimado a partir de la rentabilidad de inversión?

El cálculo inverso desde la rentabilidad tiene como fórmula base «precio del inmueble × rentabilidad esperada ÷ 12» para obtener el alquiler mensual estimado. El primer paso es distinguir entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta, y después ajustar esa cifra a un nivel realista incorporando los gastos de explotación.

La diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta

Existen dos formas de calcular la rentabilidad: la «rentabilidad bruta» (表面利回り, hyōmen-rimawari), que no descuenta gastos, y la «rentabilidad neta» (実質利回り, jisshitsu-rimawari), que sí incorpora gastos y vacancia. En la práctica de la gestión de alquileres en Japón, la rentabilidad bruta sirve para hacerse una idea general al fijar el alquiler, mientras que la decisión final sobre la rentabilidad se toma con la rentabilidad neta. Para más detalle, puede consultarse también el artículo que explica la diferencia entre rentabilidad bruta y neta en la inversión inmobiliaria.

Por lo general, se considera que la diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta suele rondar entre 1 y 2 puntos porcentuales. Cuanto mayor sea esa diferencia en un inmueble, mayor puede ser el peso de los gastos de explotación o de las pérdidas por vacancia.

Obtener el alquiler mensual estimado a partir de la rentabilidad esperada

Si se reordena la fórmula de la rentabilidad hacia el lado del alquiler, se obtiene el cálculo inverso. En base bruta, «precio del inmueble × rentabilidad bruta esperada» da el alquiler anual, y al dividirlo entre 12 se obtiene el alquiler mensual estimado. Si el objetivo se fija en términos de rentabilidad neta, hay que sumar de nuevo los gastos anuales de explotación para obtener el alquiler necesario.

Ajustar a un nivel realista deduciendo los gastos

El alquiler estimado es solo el punto de partida; la decisión se toma sobre el margen que queda después de deducir los gastos de explotación. Como referencia orientativa, estos gastos suelen rondar entre el 7 % y el 10 % anual del precio del inmueble, o entre el 15 % y el 25 % del ingreso por alquiler, aunque varían mucho según la antigüedad, la estructura y el régimen de gestión. Conviene enumerar las partidas principales y sustituirlas por las cifras reales del propio inmueble.

El concepto de genjō-kaifuku (原状回復) —la obligación de devolver la vivienda a su estado original al finalizar el contrato— es una práctica japonesa regulada con criterios propios sobre qué desgaste corresponde pagar al inquilino y cuál al propietario, distinta de cómo se gestiona habitualmente la fianza en un contrato de alquiler en España o Latinoamérica, donde el desgaste normal suele quedar más simplemente cubierto por el depósito. En Japón, cada renovación implica presupuestar estos gastos de forma específica.

Un ejemplo numérico del cálculo

A continuación se muestra un ejemplo para ilustrar el razonamiento. No corresponde a un inmueble real, sino a valores hipotéticos habituales.

Si se toma un precio de inmueble de 30.000.000 ¥ (aprox. 177.000 €, con un tipo de cambio de referencia de 170 ¥/€) y una rentabilidad bruta esperada del 6 %, el cálculo inverso queda así:

• Ingreso anual estimado por alquiler = 30.000.000 ¥ × 6 % = 1.800.000 ¥ (aprox. 10.620 €)
• Alquiler mensual estimado = 1.800.000 ¥ ÷ 12 = 150.000 ¥ (aprox. 885 €) (en base bruta)

Esta es la referencia que resulta de repartir por meses el alquiler anual de todo el inmueble. Si se trata de un edificio con varias unidades, el reparto entre cada una se ajusta según su superficie, planta y equipamiento. A continuación, para el mismo inmueble, se supone que los gastos de explotación equivalen al 20 % del ingreso por alquiler (360.000 ¥, aprox. 2.124 €) y que los gastos de compra equivalen al 7 % del precio del inmueble (2.100.000 ¥, aprox. 12.390 €), para comprobar la rentabilidad neta.

• Rentabilidad neta = (1.800.000 ¥ − 360.000 ¥) ÷ (30.000.000 ¥ + 2.100.000 ¥) × 100 ≈ 4,5 %

Frente al 6 % en bruto, la rentabilidad neta queda en torno al 4,5 %, con una diferencia de aproximadamente 1,5 puntos. Si el objetivo de rentabilidad neta fuera del 5 %, este nivel de alquiler no lo alcanzaría, por lo que habría que plantearse subir el alquiler o reducir gastos. Ahora bien, subir el alquiler dificulta encontrar inquilino, así que esta decisión debe tomarse junto con la comparación de mercado del siguiente apartado. Conviene señalar que fijar un objetivo de rentabilidad o de tipo de interés forma parte de la propia decisión de inversión, por lo que, más que un consejo categórico, aquí se recomienda apoyarse en un asesor fiscal o financiero.

¿Cómo se investiga el mercado del entorno y los inmuebles competidores?

El nivel de mercado se lee combinando el alquiler de los anuncios de los portales inmobiliarios y el nivel al que realmente se cierran los contratos. El alquiler en un anuncio activo es «la aspiración del propietario», mientras que el alquiler de un contrato cerrado es «el precio que el mercado ha aceptado». Tener presente esta diferencia mejora la precisión del criterio sobre el mercado.

Obtener la mediana del alquiler de los anuncios en los portales

Primero se buscan inmuebles con la misma línea de tren, distancia a la estación, distribución y rango de antigüedad, y se ordenan los alquileres de los anuncios activos. Fijarse en la mediana, en lugar del promedio, evita que cifras extremas —muy altas o muy bajas— distorsionen la lectura. Un inmueble que lleva mucho tiempo en el mercado es una señal a tener en cuenta: indica que, a ese alquiler, es difícil que se decida.

Tener en cuenta el nivel de los contratos cerrados (la lógica de REINS)

Las inmobiliarias japonesas pueden consultar los contratos cerrados a través de REINS (レインズ, el Real Estate Information Network System, el sistema estandarizado de información de distribución inmobiliaria de Japón, gestionado por una entidad de interés público). A diferencia de otros mercados donde el propietario particular puede acceder directamente a un registro de transacciones cerradas —como ciertos portales de datos de compraventa en España o los registros de la propiedad en algunos países de Latinoamérica—, en Japón el propietario no puede consultar REINS de forma directa. Aun así, preguntando a la inmobiliaria de gestión o a la agencia intermediaria por «el alquiler de cierres recientes en las mismas condiciones», es posible conocer la diferencia con el alquiler anunciado. Si los contratos se están cerrando unos cuantos miles de yenes por debajo del alquiler anunciado, ese nivel más bajo puede considerarse el valor real de mercado. Sobre el historial de alquiler del inmueble y el criterio para estimar la vacancia, también puede consultarse el artículo sobre los puntos clave para evaluar la capacidad de generar ingresos a partir del rent roll. Para quien invierte desde fuera de Japón y no puede acudir en persona a comprobar el mercado, esta asimetría de información hace que elegir una inmobiliaria de gestión de confianza sea, en la práctica, el principal sustituto de un acceso directo a REINS.

Comparar la diferencia con la competencia por partidas

Al comparar el mercado con el propio inmueble, no basta con alinear solo los alquileres. Conviene poner en una lista los siguientes puntos y detectar en qué se es mejor o peor que la competencia. Si hay algún punto débil, hay que decidir si se compensa con el alquiler o con condiciones y equipamiento.

Si se quiere afinar la valoración del alquiler, el camino más directo es consultar con una inmobiliaria de gestión que disponga de datos reales de contratos cerrados. Si está valorando cambiar de gestora o busca una segunda opinión, también puede aprovechar la consulta gratuita de INA.

Cómo evitar bajar el alquiler para cubrir una vacante

Cuando aparece una vacante, la clave para proteger la rentabilidad es que el primer movimiento no sea bajar el precio. En Japón, una vez que se reduce el alquiler, esa cifra tiende a trasladarse también al siguiente inquilino, y con cada restitución al estado original (原状回復) el alquiler queda fijado a la baja. Antes de eso, conviene reforzar la competitividad con equipamiento, condiciones y una mejor presentación del anuncio, dejando el ajuste del alquiler como último recurso si aun así no se consigue alquilar. Para un propietario que gestiona el inmueble a distancia, esta disciplina importa todavía más: una rebaja decidida deprisa desde el extranjero es mucho más difícil de revertir que un ajuste hecho tras visitar el inmueble y conocer de cerca a la competencia.

Sumar valor al alquiler mediante inversión en equipamiento

El equipamiento es una inversión que suele traducirse directamente en mantener o incluso subir el alquiler. El aire acondicionado, el lavabo independiente, el buzón de paquetería o el internet de alta velocidad gratuito pueden tener, según el perfil del inquilino, un atractivo superior a la propia diferencia de alquiler. Con la consolidación del teletrabajo, también ha crecido el interés por la conexión a internet y el aislamiento acústico. Antes de decidir, conviene calcular en cuántos meses o años se recupera la inversión mediante el incremento mensual del alquiler.

Reducir la barrera de entrada mediante el diseño de condiciones

Aunque no se toque el alquiler en sí, el diseño de las condiciones cambia la facilidad de alquilar. Admitir mascotas, fraccionar los gastos iniciales, ofrecer opciones de compañía de garantía o revisar la comisión de renovación son medidas que impulsan las solicitudes sin tocar el alquiler. Diseñar las condiciones con un perfil de inquilino claro en mente es, en sí mismo, la forma de diferenciar la gestión del alquiler. Sobre este enfoque, puede consultarse también el artículo sobre las tres estrategias de diferenciación para maximizar la rentabilidad.

La lógica de la furī-rento y el alquiler efectivo

La furī-rento (フリーレント, «free rent», un periodo tras la entrada del inquilino en el que no se cobra alquiler) es una técnica japonesa muy extendida para transmitir una sensación de ventaja sin bajar el alquiler nominal. A diferencia de mercados donde la rebaja habitual pasa por una fianza reducida o un mes gratis puntual negociado caso por caso, en Japón la furī-rento suele ofrecerse como condición estandarizada del anuncio. Por ejemplo, con un alquiler mensual de 150.000 ¥ (aprox. 885 €) y un mes de furī-rento, en un contrato de dos años el alquiler efectivo sería «150.000 ¥ × 23 meses ÷ 24 meses», es decir, unos 143.000 ¥ (aprox. 844 €). Esto permite mostrar al inquilino un ahorro de varios miles de yenes frente al entorno, manteniendo al mismo tiempo el alquiler contractual, lo que limita el impacto sobre el siguiente inquilino. Aun así, para evitar cancelaciones a corto plazo, es habitual condicionar la furī-rento a un periodo mínimo de permanencia en el contrato.

Cuidar la presentación del anuncio

Con el mismo inmueble, la respuesta puede variar mucho según la calidad de las fotos, el titular y el nivel de detalle de la información publicada. Basta con preparar fotos luminosas del interior, especificar el equipamiento con claridad y describir el entorno para que el número de visitas cambie de forma notable. Este enfoque estratégico de toda la actividad de comercialización se desarrolla con más detalle en el artículo sobre la gestión de leasing y las medidas contra la vacancia.

Cómo trasladar el valor del inmueble al alquiler

El valor del inmueble es el eje que determina si corresponde aplicar un recargo o un descuento sobre el nivel de mercado. Conviene revisar la estructura, la antigüedad, la ubicación, el equipamiento y el estado de gestión, y razonar en el orden de reforzar los puntos fuertes con recargo y compensar los débiles con condiciones.

Estructura y antigüedad

Un edificio de hormigón armado (RC, 鉄筋コンクリート造) suele tener ventaja frente a la madera en aislamiento acústico y resistencia al fuego, algo que resulta más fácil trasladar al alquiler. A diferencia de buena parte del parque residencial en España o Latinoamérica, donde la construcción en hormigón o ladrillo es la norma histórica, en Japón la vivienda de madera sigue siendo muy habitual, también por razones sísmicas y de tradición constructiva, lo que hace que el tipo de estructura sea un criterio de valoración especialmente relevante para el inversor extranjero. Aunque la antigüedad sea alta, renovar instalaciones de agua o reformar el interior puede recuperar parte del valor real. No dar por hecho que «por ser antiguo, tiene que ser barato» es una actitud que protege la rentabilidad. Para el inversor extranjero, este matiz también incide en el coste y las condiciones del seguro contra terremotos e incendios, una partida que en Japón forma parte habitual de los gastos de explotación descritos más arriba y que conviene revisar inmueble por inmueble, no solo por zona.

Ubicación y entorno

La distancia a la estación es un factor que incide con fuerza en el alquiler; incluso un minuto de diferencia a pie puede mover el nivel de mercado. Servicios como el supermercado, el hospital, el colegio o la seguridad del barrio también pesan de forma distinta según el perfil de inquilino objetivo. Para un inquilino que vive solo, priman la cercanía a la estación y la comodidad; para una familia, la distribución y el entorno de vida. El valor se evalúa según la demanda a la que se dirige el inmueble.

Estado de gestión

La limpieza de las zonas comunes, la impresión que da el vestíbulo y el cuidado en la restitución al estado original (原状回復) tras la salida de un inquilino condicionan la primera impresión durante la visita. Un inmueble bien gestionado tiende a alquilarse con más facilidad dentro de la misma franja de mercado, y favorece además una permanencia más larga del inquilino. El estado de gestión es una de las pocas palancas que permiten elevar el valor sin apenas inversión económica.

Cómo equilibrar el riesgo de vacancia y la rentabilidad

Fijar el alquiler no consiste en maximizar el alquiler de cada unidad, sino en maximizar el margen anual una vez incorporada la tasa de ocupación. Cerrar rápido con un alquiler adecuado y mantener el inmueble ocupado puede generar, a lo largo del año, más ingresos que mantener un alquiler alto con varios meses de vacancia.

Por ejemplo, con un alquiler mensual de 150.000 ¥ (aprox. 885 €) y tres meses de vacancia, el ingreso real de ese año es de 1.350.000 ¥ (aprox. 7.965 €). En cambio, con 145.000 ¥ (aprox. 856 €) y cero vacancia, el ingreso anual asciende a 1.740.000 ¥ (aprox. 10.266 €). Es el ejemplo típico en el que, pese a que el alquiler nominal es más alto, la tasa de ocupación termina invirtiendo el resultado. Por eso es imprescindible multiplicar los tres ejes —alquiler estimado, mercado y valor del inmueble— por la «tasa de ocupación» y comparar siempre en términos de margen real.

Conocer la referencia sobre cuánto alquiler puede asumir el inquilino ayuda también a ver hasta dónde se puede presionar el precio. En Japón se suele tomar como referencia que el alquiler ronde en torno al 30 % del ingreso neto del inquilino —una proporción no muy distinta de la regla del 30-35 % habitual en varios países hispanohablantes—, y superar claramente ese nivel reduce mucho el perfil de inquilino al que se puede dirigir el anuncio. Para más detalle, puede consultarse también el artículo sobre qué proporción del ingreso neto conviene destinar al alquiler. Para un propietario no residente en Japón, mantener alta la tasa de ocupación suele importar más que maximizar el alquiler nominal de una sola unidad, precisamente porque cada mes de vacancia es más difícil de detectar y corregir a tiempo cuando se gestiona el inmueble a distancia.

El procedimiento práctico para fijar el alquiler [5 pasos]

Todo lo anterior se traduce ahora en un procedimiento que va desde antes de publicar el anuncio hasta la revisión posterior al contrato. Siguiendo estos cinco pasos en orden, es posible fijar el alquiler sin dejar cabos sueltos. Para un propietario que vive fuera de Japón, delegar buena parte de estos cinco pasos en una inmobiliaria de gestión de confianza no es un simple lujo, sino en la práctica la única forma realista de ejecutarlos con la cadencia y el conocimiento local que requieren.

Paso 1: revisión previa a la publicación del anuncio

Primero se hace un inventario de la situación actual del inmueble. Se enumeran la estructura, la antigüedad, el equipamiento y el estado de gestión, señalando los puntos que puedan resultar fuertes o débiles frente a la competencia. Al mismo tiempo, se confirman los gastos que el alquiler debe cubrir: la cuota del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles y las reparaciones previstas.

Paso 2: calcular el alquiler estimado a partir de la rentabilidad

Con «precio del inmueble × rentabilidad bruta esperada ÷ 12» se obtiene el alquiler mensual estimado, y se comprueba el margen restante con la rentabilidad neta tras deducir los gastos de explotación. Se observa si se alcanza la rentabilidad neta objetivo y se fija así el límite inferior del alquiler.

Paso 3: contrastar con el mercado del entorno

Se confirma en los portales la mediana del alquiler de anuncios en las mismas condiciones, y se pregunta a la gestora por el nivel de los cierres más recientes. Se revisa si el alquiler estimado queda dentro del rango de mercado, o si, en caso de superarlo, existe una razón que lo justifique.

Paso 4: diseño de condiciones

Antes de fijar el alquiler definitivo, se diseñan las condiciones: equipamiento, gastos iniciales, furī-rento, si se admiten mascotas, etc. Si se decide fijar un alquiler superior al de mercado, se combina con las condiciones o el equipamiento que justifiquen esa diferencia.

Paso 5: revisión tras la publicación

Tras iniciar la publicación, se ajusta según la respuesta obtenida en dos a cuatro semanas. Si hay pocas consultas, se revisa la presentación o las condiciones; si hay visitas pero no se cierra el contrato, se sospecha del precio o de la diferencia con la competencia. El principio es seguir los números y ajustar con datos, no por sensación.

Si resulta difícil gestionar este procedimiento en solitario, o si se quiere estandarizarlo para varios inmuebles, lo más realista es repartir funciones con una inmobiliaria de gestión que se encargue de la operativa de leasing. Si tiene dudas sobre la valoración del alquiler o sobre las medidas contra la vacancia, puede utilizar la consulta gratuita de INA.

Errores habituales de los propietarios al fijar el alquiler

Para terminar, resumimos los patrones típicos en los que suele fallar la fijación del alquiler en Japón. En todos los casos, la causa es haber saltado alguno de los tres ejes. Conocerlos de antemano permite evitar la mayoría. Para quien invierte a distancia, estos errores son además más difíciles de detectar a tiempo, lo que refuerza la conveniencia de exigir a la gestora informes periódicos y comparables entre inmuebles, en lugar de conocer el problema solo cuando ya se ha prolongado la vacancia.

Todos estos errores tienden a producirse cuanto más se apremia por obtener beneficio inmediato. Nosotros damos prioridad no solo a la tasa de ocupación a corto plazo, sino a que el inquilino siga eligiendo el inmueble a largo plazo. No tratar la fijación del alquiler como algo que «se decide una vez y ya está», sino seguir revisándola conforme evolucionan el mercado y el estado del inmueble, es lo que en la práctica japonesa de gestión de alquileres termina sosteniendo una rentabilidad duradera.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P1. ¿Al fijar el alquiler hay que priorizar la rentabilidad o el mercado?

Lo habitual en la práctica no es elegir uno de los dos, sino usar la rentabilidad para fijar el límite inferior y el mercado para comprobar el límite superior. Se toma como punto de partida el alquiler estimado calculado hacia atrás desde la rentabilidad, y se contrasta si encaja dentro del alquiler anunciado y del nivel de cierres del entorno. Si supera claramente el mercado, hace falta equipamiento o condiciones que justifiquen esa diferencia.

P2. ¿Cuál es la fórmula para obtener el alquiler estimado a partir de la rentabilidad esperada?

La base es «precio del inmueble × rentabilidad bruta esperada ÷ 12» para obtener el alquiler mensual estimado. Por ejemplo, con un inmueble de 30.000.000 ¥ (aprox. 177.000 €) y una rentabilidad bruta del 6 %, la referencia es de 1.800.000 ¥ anuales (aprox. 10.620 €), es decir, 150.000 ¥ al mes (aprox. 885 €). A partir de ahí, se comprueba con la rentabilidad neta, tras deducir los gastos de explotación, si el margen alcanza el objetivo.

P3. Si la vacancia se prolonga, ¿conviene bajar el alquiler de inmediato?

Lo básico es plantearse primero medidas distintas de la rebaja. Como en Japón, una vez bajado, el alquiler tiende a trasladarse también al siguiente inquilino, conviene probar antes a añadir equipamiento, revisar condiciones, ofrecer furī-rento o mejorar la presentación del anuncio. El ajuste del alquiler queda como último recurso, si con todo eso la respuesta sigue sin mejorar.

P4. ¿Cuál es la referencia habitual de rentabilidad?

Varía mucho según la región y el tipo de inmueble, así que debe tomarse solo como orientación. En general, se suele hablar de una rentabilidad bruta del 4 % al 5 % para un apartamento en propiedad horizontal en el centro de Tokio, y del 6 % al 8 % en ciudades regionales, aunque la decisión real debe basarse en la rentabilidad neta y en la tasa de ocupación. Como las cifras varían con el mercado, conviene confirmar la situación más reciente con un especialista.

Fuentes y referencias

• Fundación de Interés Público Centro de Promoción de la Distribución Inmobiliaria (REITPC, gestora de REINS)https://www.retpc.jp/
• Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT), «Índice de precios inmobiliarios y tendencias del mercado inmobiliario»https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html