En Japón, con el avance del envejecimiento de la sociedad y la despoblación de las zonas rurales, el problema de las viviendas vacías y las vacantes se está agravando. Como medida para responder a este desafío, está atrayendo atención el sistema de red de seguridad habitacional. Este artículo explica el funcionamiento del sistema de red de seguridad habitacional, cómo aprovecharlo en la gestión de apartamentos y otras medidas contra las vacantes.
¿Por qué las medidas contra las vacantes son indispensables en la gestión de apartamentos?
Las medidas contra las vacantes son políticas para reducir las vacantes en propiedades de alquiler y asegurar ingresos estables por alquiler. Si se descuidan las medidas contra las vacantes, surgen los siguientes riesgos.
- Disminución de ingresos: Los ingresos por alquiler disminuyen y faltan fondos para el pago del préstamo y los gastos de reparación
- Disminución del valor del activo: La gestión se descuida, el edificio se deteriora y se vuelve aún más difícil reunir inquilinos
- Abandono de la propiedad: Si las pérdidas continúan, también existe el riesgo de retrasos en el préstamo o quiebra
¿Qué es el sistema de red de seguridad habitacional?
El sistema de red de seguridad habitacional es un sistema nacional que apoya el alquiler de viviendas a personas que necesitan especial consideración para asegurar vivienda (personas mayores, personas de bajos ingresos, personas con discapacidad, extranjeros, etc.). En 2017 entró en vigor la nueva Ley de Red de Seguridad Habitacional, y está compuesta por los siguientes 3 pilares.
1. Sistema de registro de viviendas de red de seguridad
Sistema de registro en la prefectura, etc., como vivienda de alquiler que no rechaza la entrada de personas que necesitan especial consideración para asegurar vivienda. Las viviendas registradas se publican en un sitio de búsqueda especializado, lo que promueve el emparejamiento con personas que desean alquilar.
2. Apoyo económico para la reforma y entrada en viviendas registradas
Para las viviendas registradas se puede recibir el siguiente apoyo.
- Subsidio de reforma: Subsidio parcial de costos como adaptación para personas con movilidad reducida y reforma sísmica (máximo 200.000 yenes/vivienda)
- Subsidio de reducción de alquiler: Subsidio para la reducción del alquiler para personas de bajos ingresos (máximo 40.000 yenes/mes/vivienda)
- Subsidio de honorarios de garantía de deuda de alquiler: Subsidio de la tarifa de uso de empresas de garantía
3. Apoyo de entrada por instituciones de apoyo habitacional
Las instituciones de apoyo habitacional designadas por la prefectura realizan atención a consultas de inquilinos, vigilancia y apoyo vital. Para los propietarios, se establece un sistema en el que se puede aceptar a los inquilinos con tranquilidad ya que se puede recibir seguimiento de los mismos.
¿Cuáles son los beneficios de aprovechar el sistema de red de seguridad habitacional?
Los principales beneficios para los propietarios de apartamentos son los siguientes.
- Ampliación de la capa de inquilinos: Se puede aceptar con tranquilidad a inquilinos de atributos que normalmente se evitan
- Subsidio de reforma: Se puede reducir el costo de inversión en equipos como la adaptación para personas con movilidad reducida
- Subsidio de alquiler: Se pueden mantener los ingresos mediante subsidio incluso con una fijación de alquiler para personas de bajos ingresos
- Contribución social: Tiene significado social como apoyo a personas con dificultades habitacionales
¿Cuáles son los inconvenientes y puntos de atención del sistema de red de seguridad habitacional?
- Carga de atención a inquilinos: En el caso de personas mayores o con discapacidad, puede haber casos en que se necesite respuesta de emergencia
- Riesgo de impago del alquiler: En el caso de personas de bajos ingresos, es importante el uso de empresas de garantía
- Trabajo de trámites de registro: Se producen la preparación de documentos y el intercambio con la administración
- Estándares de la propiedad: Puede haber casos en que sea necesario cumplir con estándares de resistencia sísmica y accesibilidad para personas con movilidad reducida
¿Cuáles son otras medidas eficaces contra las vacantes?
Además del sistema de red de seguridad habitacional, las siguientes medidas contra las vacantes también son efectivas.
- Revisión del alquiler: Fijación de alquiler apropiada en línea con el mercado de la zona
- Reforma / renovación: Renovación de instalaciones de agua e interiores considerando el costo de la comisión de gestión
- Propiedades para mascotas / bricolaje: Captación de inquilinos mediante diferenciación
- Introducción de internet gratuito: Especialmente efectivo en propiedades para solteros
- Ventas activas a agencias: Promover las presentaciones mediante la fijación de honorarios de publicidad (AD)
Para las medidas contra las vacantes es importante el enfoque adecuado al problema de la propiedad. La forma de elegir la empresa de gestión también influye enormemente en la tasa de vacantes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿El registro en el sistema de red de seguridad habitacional es obligatorio?
El registro es voluntario. Al registrarse se puede recibir subsidios y apoyo de emparejamiento de inquilinos, pero sin registrarse también es posible la gestión de alquileres normal.
P. ¿Qué inquilinos son objeto del sistema de red de seguridad habitacional?
Son objeto las personas que necesitan especial consideración para asegurar vivienda, como personas mayores, personas de bajos ingresos, personas con discapacidad, víctimas de desastres, víctimas de violencia doméstica, extranjeros y familias con hijos.
P. ¿Cómo se solicita el subsidio de reforma?
Se solicita en el departamento de vivienda de la prefectura, etc. Como la solicitud es necesaria antes del inicio de las obras, se recomienda consultar con la ventanilla de la administración en la fase de planificación de la reforma.
P. ¿Cuáles son los estándares de registro para la vivienda de red de seguridad?
Los estándares básicos son que tenga resistencia sísmica y que el área de la vivienda sea en principio de 25 m² o más. Los detalles difieren según la prefectura.
