Este es un artículo que explica el préstamo hipotecario para comprar una casa en Japón donde vive usted o sus familiares. Con los préstamos hipotecarios japoneses, la tasa de interés aplicable se calcula restando el monto de la reducción según los términos del contrato de la tasa de interés estándar que se muestra en la tienda, por lo que no es posible comparar los términos de pago simplemente mirando el bajo número anunciado. A diferencia de la visión común en el extranjero de "comparar las tasas de interés mostradas", es necesario verificar la tasa de interés base, el monto de la reducción y las condiciones después del final del período en conjunto. Además, los préstamos hipotecarios residenciales en Japón no pueden utilizarse en principio para propiedades de inversión, y las características de selección y del producto son diferentes de la financiación para propiedades de renta.
¿Qué es la tasa de interés preferencial? Dos tipos de estructuras de préstamos hipotecarios y criterios de refinanciación
Incluso si ve "0,○% anual" o "máximo ▲○% anual" en una guía de préstamos hipotecarios, no puede decidir un plan de pago basándose únicamente en esas cifras. Si no verifica a partir de qué tasa base, cuándo y bajo qué condiciones se reducirá la tasa de interés aplicable, que parece baja, puede terminar con un monto de reembolso diferente al esperado después de que finalice el período fijo o al refinanciar.
El tipo de interés preferencial es el importe de la reducción que se deduce del tipo de interés base del préstamo hipotecario. En este artículo, explicaremos la diferencia entre el trato preferencial a plazo completo y el trato preferencial del período inicial, cómo leer la tabla comparativa y el orden en el que se deben tomar las decisiones de refinanciamiento. Como regla general, los préstamos hipotecarios residenciales no pueden utilizarse para inversiones inmobiliarias. Cuando se trata de financiar propiedades de ingresos, es necesario considerar la calidad del producto y la selección por separado.
¿Qué es la tasa de interés preferencial?
La tasa de interés preferencial se refiere al monto de la reducción que se deduce de la tasa de interés estándar (indicada tasa de interés extrabursátil) indicada por una institución financiera de acuerdo con los términos del contrato. Por ejemplo, si la tasa de interés base es 3,125% anual y la tasa preferencial es -2,18% anual, la tasa de interés aplicable es 0,945% anual. Las bajas tasas de interés que se ven en los anuncios suelen ser la tasa de interés aplicable, no la tasa de interés base en sí.
La gama de beneficios preferenciales puede variar dependiendo de su lugar de trabajo, propiedad, fondos propios, período de préstamo, seguro de vida de crédito grupal, transacciones con instituciones financieras, etc. Es posible que usted no pueda recibir el "trato preferencial máximo" incluso bajo sus propias condiciones, así que verifique las condiciones presentadas después del examen preliminar y las condiciones del contrato de préstamo formal por separado.
En el ejemplo del Banco Mitsubishi UFJ en julio de 2026, el tipo de interés variable "Curso de trato siempre preferencial" es del 0,945% anual, el tipo de interés extrabursátil es del 3,125% anual y la reducción es del 2,18% anual. Este es un ejemplo de una institución financiera y ciertas condiciones, y el nivel de tasa de interés y el rango de tratamiento preferencial cambiarán cada mes, producto y evaluación.
Diferencia entre el trato preferencial del período completo y el trato preferencial del período inicial
Es más fácil organizar el sistema de trato preferencial dividiéndolo en dos partes principales.
Trato preferencial durante todo el periodo
El método de tratamiento preferencial durante todo el período aplica la misma cantidad de reducción hasta que el préstamo se liquide en su totalidad. A menudo se utilizan con tipos de interés variables, y si se revisa el tipo de interés base, el tipo de interés aplicable cambiará, pero el rango preferencial de "cuántos puntos porcentuales se deducirán del tipo base" sigue siendo la condición en el momento del contrato.
Es adecuado para personas que pueden obtener fondos manteniendo bajo el monto de pago inicial y asumiendo que las tasas de interés pueden aumentar en el futuro. No es sólo la tasa de interés actual lo que debe considerar. Calcule cómo cambiarán el monto y el saldo de su pago mensual si la tasa de interés base aumenta en un 0,5% o un 1,0%.
Tipo de tratamiento preferencial del período inicial
El tipo de tratamiento preferencial del período inicial es la idea de que el rango de tratamiento preferencial aumenta sólo durante el período inicial, como un período fijo de 3 o 10 años. Durante el período fijo, el monto del reembolso se puede leer fácilmente, pero una vez finalizado el período, hay algunos productos en los que se aplica un rango preferencial menor a la tasa de interés base en ese momento.
Por ejemplo, en el caso de un plazo fijo de 10 años con el Banco de Mitsubishi UFJ a partir de julio de 2026, la tasa de interés inicial aplicable es del 3,35% anual. En la misma página, el monto de la reducción una vez finalizado el período fijo es diferente de la condición inicial. Al pedir un préstamo, es necesario comprobar no sólo el tipo de interés a 10 años, sino también en qué criterios se basará el tipo de interés en el undécimo año y qué porcentaje de trato preferencial estará disponible.
| Artículos de comparación | Trato preferencial durante todo el período | Trato preferencial durante el período inicial |
|---|---|---|
| Rango de trato preferencial | Como regla general, el mismo rango hasta el reembolso total | Es elevado durante el período inicial y puede reducirse posteriormente |
| Principales situaciones de selección | Quiere elegir un tipo de interés variable y mantener el rango de trato preferencial | Quiere tener un monto de pago fijo durante un período determinado y tener una perspectiva fija |
| Puntos a tener en cuenta | Si el tipo de interés base aumenta, el tipo de interés aplicable también aumentará | El rango de tasa de interés y trato preferencial cambiará una vez finalizado el período fijo |
| Materiales de confirmación | Normas de revisión de tipos de interés, cálculo de prueba del importe del reembolso | Rango de tratamiento preferencial tras la rescisión inicial, tipos de tipos de interés seleccionables |
Al comparar tasas de interés, no decida basándose únicamente en la "tasa de interés aplicable"
Cuando le ofrecen una tasa de interés baja, se siente tentado a comparar sólo el monto del pago mensual. Sin embargo, la carga total no se puede comparar a menos que incluya el monto del préstamo, el plazo restante, las tarifas del préstamo, las tarifas de garantía, la garantía de crédito grupal y las condiciones de pago anticipado.
Un préstamo a plazo fijo se caracteriza por la capacidad de fijar el monto de reembolso sin verse afectado por aumentos de las tasas de interés. Según el Flat 35 de julio de 2026 publicado por la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Japón, la tasa de interés más común para préstamos con un período de préstamo de 21 a 35 años y una tasa de préstamo del 90% o menos es del 3,140% anual. Incluso si parece más alto que un tipo de interés variable, si le parece que vale la pena poder fijar sus pagos futuros depende de la capacidad financiera de su hogar y del período de tenencia.
Al comparar, organice al menos los siguientes cuatro elementos basándose en los mismos supuestos.
- Saldo del préstamo y período de amortización restante
- Cuándo cambiará la tasa de interés aplicable actual y el rango de tratamiento preferencial
- Gastos varios como honorarios de préstamos, honorarios de registro, impuestos de timbre, honorarios de escribanos judiciales, etc.
- Detalles garantizados del crédito grupal, tarifas por reembolso anticipado y reglas para revisar el monto del reembolso
No se puede simplemente decir: "Refinanciaré porque la diferencia en la tasa de interés es del 0,3% anual". Si el saldo es pequeño, el plazo restante es corto o las tarifas son altas, el costo puede exceder el monto de la reducción de intereses.
Tres momentos para considerar la refinanciación
La refinanciación no es sólo un procedimiento en el que desea cambiar su rango de trato preferencial actual. Esta es una oportunidad para revisar su plan de pago.
Antes de que finalice el período fijo
Para el tipo preferencial del período inicial, la primera oportunidad de comparar es cuando confirma la tasa de interés y el rango preferencial una vez finalizado el período fijo. Si espera hasta justo antes de la fecha límite, es posible que no tenga tiempo suficiente para completar los procedimientos y revisarlos. Será más fácil tomar una decisión calculando los términos de su institución financiera actual y los términos de otro banco con el mismo período de pago con aproximadamente 6 meses de anticipación.
Antes de que cambiaran las finanzas del hogar y los estilos de trabajo
Las condiciones de selección y la capacidad de pago cambiarán antes y después de cambiar de trabajo, independizarse, tomar una licencia para cuidar a los hijos o jubilarse. Incluso si reduce su carga de pago mediante la refinanciación, es posible que deba notificar su estado de salud para poder unirse nuevamente al crédito grupal. Por favor, compruebe no sólo el tipo de interés sino también si es el momento adecuado para realizar el trámite.
Cuando siente que el presupuesto de su hogar no puede absorber el aumento de las tasas de interés
Si ha elegido una tasa de interés variable, es más realista calcular el monto del reembolso por adelantado dependiendo de la tasa de aumento, en lugar de apresurarse a adoptar una tasa fija después de que sube la tasa de interés. Si se piensa en la fijación como un acto de decidir el límite superior del monto de reembolso que los hogares pueden aceptar, en lugar de un acto de predicción completa de aumentos futuros, resulta más fácil elegir.
Opinión del INA ｜ Lea el rango de trato preferencial como una condición del contrato en lugar de un "precio bajo actual"
Las tasas de interés preferenciales son útiles como factor de comparación al comprar una vivienda. Sin embargo, lo que realmente hay que comparar no es el tipo de interés mínimo anunciado, sino cuánto tiempo permanecerá el rango de trato preferencial y si el presupuesto de su hogar puede soportar el cambio de los tipos de interés.
Verificamos no solo el precio de la propiedad, sino también si puede continuar realizando pagos incluso después de comprar la propiedad, incluidos los costos de reparación, los costos de educación y los cambios en el estilo de trabajo. Elegir un tipo de interés bajo no es el objetivo en sí mismo. Es importante elegir condiciones que protejan las finanzas y los bienes de su hogar durante mucho tiempo.
Resumen
- El tipo de interés preferencial es el importe de la reducción del tipo de interés estándar y no puede compararse únicamente con el tipo de interés aplicado.
- Para el tipo preferencial a plazo completo, el rango preferencial continúa, pero la tasa de interés base está sujeta a fluctuaciones.
- Para el tipo preferencial del período inicial, es necesario confirmar el rango de tratamiento preferencial y la tasa de interés una vez finalizado el período fijo.
- Los cálculos de refinanciamiento incluyen no solo la diferencia en la tasa de interés, sino también el saldo, el plazo restante, los gastos varios y el crédito grupal.
- Considere por separado los préstamos hipotecarios residenciales y los préstamos inmobiliarios de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre tasa de interés preferencial y tasa de interés estándar?
El tipo de interés base es el tipo de interés base que indican las entidades financieras, y el tipo de interés preferencial es el importe de la reducción que se deduce del mismo. La tasa de interés aplicable que realmente pagará se determina restando la tasa preferencial de la tasa de interés base.
¿Es peligroso el plan de tratamiento preferencial del período inicial?
No se considera peligroso. Tiene la ventaja de poder fijar el importe del reembolso durante el período fijado. Sin embargo, si elige un préstamo sin verificar el rango de tratamiento preferencial y la tasa de interés una vez finalizado el plazo, es posible que se sorprenda con el cambio en el monto de su pago.
¿Qué diferencia porcentual en la tasa de interés hace que la refinanciación sea ventajosa?
No existen estándares uniformes. Varía según el saldo del préstamo, el período restante, los diversos gastos y los detalles del crédito grupal. Compare las condiciones actuales y posteriores a la refinanciación con el mismo período de amortización y los mismos supuestos de amortización anticipada.
¿Puedo utilizar un préstamo hipotecario para un condominio de inversión?
En principio no se puede utilizar. Una hipoteca residencial es un producto diseñado para ser utilizado como vivienda para el propietario o un familiar. Para propiedades de inversión, utilizamos préstamos de inversión inmobiliaria establecidos por instituciones financieras.
Yo también quiero leer
- Ventajas, desventajas y procedimientos de refinanciación de un préstamo hipotecario | Explicación completa con ejemplos
- ¿Debería pedir un préstamo para invertir en un condominio? Diferencias, ventajas y desventajas entre préstamos de inversión inmobiliaria y préstamos hipotecarios
Citas/Referencias
