Al comprar una vivienda, es difícil evitar la "hipoteca". Comprender de antemano dónde solicitarla, qué tipo de interés elegir y cuál será el importe de la cuota mensual le permitirá diseñar un plan financiero sostenible. En este artículo, explicamos de forma clara los conocimientos básicos sobre hipotecas y un caso modelo.
¿Dónde se solicita una hipoteca? ¿Cuáles son los tipos de entidades financieras y sus características?
Las principales opciones para tramitar una hipoteca son las tres siguientes.
- Grandes bancos, bancos regionales y cooperativas de crédito, entre otros (sucursales físicas): la atención presencial facilita la gestión del calendario. Si es su banco principal, en algunos casos puede obtener condiciones preferentes en el tipo de interés
- Bancos en línea: su mayor ventaja es el bajo tipo de interés. Como todo el proceso se realiza en línea, la revisión documental suele ser más estricta
- Sistema de préstamos para empleados de la empresa: en algunos casos ofrece ventajas, como no requerir avalista solidario. Sin embargo, en el entorno actual de tipos de interés ultrabajos, la ventaja por diferencia de tipos es limitada
¿En qué se diferencian los tipos de interés y sus niveles en las hipotecas?
Existen tres tipos de interés para las hipotecas.
- Tipo variable: el tipo de interés se revisa cada seis meses. Es la opción con el tipo más bajo y, combinada con un banco en línea, puede situarse entre las más competitivas
- Tipo fijo por un periodo determinado: fija el tipo durante un periodo concreto, como 5 o 10 años, y permite volver a elegir al finalizarlo. Conviene tener en cuenta el riesgo de variación del tipo una vez concluido el periodo fijo
- Tipo fijo durante todo el plazo (Flat 35): el tipo de interés no cambia durante todo el periodo de amortización. Como la cuota mensual queda definida, resulta más fácil planificar el proyecto de vida
Simulación de las cuotas con un caso modelo
Caso promedio de usuarios de hipoteca basado en datos del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo del ejercicio 2017:
- Edad: 35 años, ingresos anuales: 6 millones de yenes, entrada: 8 millones de yenes, plazo de amortización: 30 años (cancelación total a los 65 años)
- Propiedad: vivienda unifamiliar en urbanización por 38 millones de yenes (incluye 1 millón de yenes de gastos accesorios y 1 millón de yenes de gastos bancarios)
- Importe del préstamo: 32 millones de yenes, con un tipo del 1% la cuota mensual es de aproximadamente 80.000 yenes + unos 140.000 yenes en pagos de bonus
Se considera que un importe total del préstamo de hasta 5 veces los ingresos anuales es una referencia segura. En este caso equivale aproximadamente a 5,3 veces los ingresos anuales, por lo que puede considerarse dentro de un margen aceptable.
Aproveche la deducción por hipoteca (sistema de reducción fiscal)
La deducción por hipoteca es un sistema que permite deducir un determinado porcentaje del saldo del préstamo del impuesto sobre la renta y del impuesto de residencia. Si el tipo de interés se sitúa en torno al 1%, durante el periodo de deducción puede resultar más ventajoso aprovechar plenamente la deducción que realizar amortizaciones anticipadas. Como las condiciones detalladas del sistema (antigüedad del inmueble, superficie, límite de ingresos, etc.) cambian según el ejercicio, confirme la información más reciente con la oficina tributaria o con la empresa inmobiliaria.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es la mejor entidad financiera para solicitar una hipoteca?
A. Si prioriza un tipo de interés bajo, un banco en línea suele ser ventajoso. Si valora más la asistencia presencial, un banco regional o una cooperativa de crédito puede ser más adecuado. Es importante solicitar una evaluación previa en varias entidades y comparar tipos, comisiones y condiciones.
Q. ¿Qué conviene elegir: tipo variable o tipo fijo?
A. El tipo variable ofrece un interés más bajo, pero implica el riesgo de futuras subidas. El tipo fijo (Flat 35) mantiene la misma cuota mensual, lo que facilita la planificación del presupuesto familiar. Conviene decidirlo en función del plazo de amortización, su tolerancia al riesgo y su perspectiva sobre la evolución de los tipos.
Q. ¿Hasta cuánto se puede pedir prestado con una hipoteca?
A. En general, se considera una referencia de entre 5 y 7 veces los ingresos anuales. No obstante, también es un criterio importante comprobar si la cuota mensual se mantiene dentro del 25% al 30% de los ingresos netos mensuales.
Q. ¿En qué consiste la deducción por hipoteca?
A. Es un sistema de reducción fiscal que permite deducir un determinado porcentaje del saldo de la hipoteca del impuesto sobre la renta y del impuesto de residencia. Como el porcentaje y el periodo de deducción varían según el ejercicio, conviene comprobar la normativa vigente antes de comprar.
Q. ¿Cuándo conviene empezar con la amortización anticipada?
A. Durante el periodo en que se aplica la deducción por hipoteca, mantener el saldo del préstamo puede permitir maximizar el importe deducible. Una estrategia habitual es estudiar la amortización anticipada con fondos disponibles una vez finalizado el periodo de deducción.
