¿Qué es el fondo de reserva para reparaciones? Guía para inversionistas sobre costos, tratamiento fiscal y riesgo de aumento

En la inversión en condominios, el fondo mensual de reserva para reparaciones suele pasarse por alto como un "costo poco visible". Sin embargo, la insuficiencia del fondo de reserva para reparaciones puede provocar el cobro de aportaciones extraordinarias en el momento de una reparación a gran escala y una disminución del valor del activo, por lo que es uno de los indicadores centrales para tomar decisiones de inversión. Organizaremos de forma sistemática su mecanismo, nivel de mercado, tratamiento contable como gasto y riesgo de incremento.

¿Qué es el fondo de reserva para reparaciones? ¿En qué se diferencia de la cuota de administración?

El fondo de reserva para reparaciones es un fondo acumulado que se cobra mensualmente a los residentes para mantener y reparar a largo plazo las áreas comunes de un condominio en propiedad horizontal (fachadas, azoteas, ascensores, etc.).

La diferencia con la cuota de administración radica en el "destino de uso":

• Fondo de reserva para reparaciones: se destina a reparaciones a gran escala cada 10 a 15 años, atención de desastres y mejoras en áreas comunes
• Cuota de administración: se destina al mantenimiento cotidiano, como limpieza diaria, gestión de residuos, inspección de equipos y primas de seguros

El fondo de reserva para reparaciones no se reembolsa al vender el condominio o al desocuparlo (porque pasa a ser patrimonio de la asociación de copropietarios).

Los usos del fondo de reserva para reparaciones están establecidos en el reglamento estándar de administración del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo

Con base en el "Artículo 28 del Reglamento Estándar de Administración de Condominios" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, los cuatro principales usos del fondo de reserva para reparaciones son los siguientes:

1. Obras periódicas de reparación a gran escala (reparación de fachadas, impermeabilización, repintado de barandales, etc.)
2. Obras de reparación imprevistas por terremotos, tifones, etc.
3. Mejoras y renovaciones de áreas comunes (instalación de cerraduras automáticas, accesibilidad sin barreras, etc.)
4. Gastos de estudios relacionados con la evaluación de una reconstrucción

En principio, no puede utilizarse para las partes privativas (el interior de las unidades individuales), pero en algunos casos puede utilizarse de forma excepcional para instalaciones integradas con las áreas comunes, como tuberías y detectores de incendio.

¿Cuál es el nivel de mercado del fondo de reserva para reparaciones?

Según la "Encuesta Integral de Condominios del Año Fiscal 2018" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, el promedio nacional del fondo de reserva para reparaciones por unidad es de 12.268 yenes al mes (incluyendo la parte cubierta con cuotas de uso de estacionamiento).

Nivel de mercado por escala

• Condominio tipo estudio: 1.400 a 3.660 yenes al mes
• Condominio pequeño (hasta 100 unidades): 1.820 a 28.620 yenes al mes
• Condominio grande (más de 100 unidades, no torre): 2.500 a 12.690 yenes al mes
• Condominio en torre (20 pisos o más, más de 100 unidades): 2.330 a 27.900 yenes al mes
• Promedio de condominios usados en el área metropolitana de Tokio (estudio REINS del este de Japón de 2018): 10.392 yenes al mes

Fórmula de cálculo del importe adecuado (directriz del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo)

Referencia del fondo de reserva para reparaciones (Y) = A (importe del fondo de reserva para reparaciones por metro cuadrado de superficie privativa) × X (superficie privativa en ㎡) + B (importe adicional por estacionamiento mecánico)

En edificios de menos de 15 pisos, el precio unitario promedio de referencia por superficie privativa es de 178 a 218 yenes por ㎡ al mes.

¿Cuáles son las condiciones para contabilizar el fondo de reserva para reparaciones como gasto?

Desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria, la posibilidad o no de contabilizar el fondo de reserva para reparaciones como gasto afecta el plan de ingresos y egresos. Las condiciones para poder registrarlo como gasto son las siguientes:

1. Que la cuenta contable sea "gastos de reparación" (no se admite como cuota de administración)
2. Que el propietario en copropiedad esté pagando el fondo acumulado
3. Que el fondo de reserva para reparaciones sea un recurso sin obligación de devolución (según lo establecido en el reglamento de administración)
4. Que el fondo acumulado se utilice únicamente para la reparación de áreas comunes
5. Que se calcule mediante un método razonable de cálculo (criterios de la Agencia Tributaria Nacional de Japón)

¿Por qué aumenta el fondo de reserva para reparaciones?

El aumento del fondo de reserva para reparaciones es un factor de riesgo que presiona la rentabilidad de un inmueble de inversión. Hay tres razones principales para ese incremento:

• Adopción de un sistema de incrementos escalonados: en el momento de la construcción se fija en un nivel bajo y luego se incrementa por etapas cada cinco años; este sistema se ha adoptado en aproximadamente el 68% de los condominios desde 2010. Una encuesta de 2021 del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo confirmó un aumento promedio de 3,6 veces respecto de hace 10 años (+aproximadamente 7.000 yenes al mes)
• Aumento del nivel de mercado de los costos de reparación: debido al encarecimiento de los precios, la mano de obra y los materiales, el costo de las obras de reparación a gran escala tiende a aumentar
• Adición de reparaciones no previstas en el plan: cuando se añaden obras no contempladas en el plan original, como refuerzo antisísmico o instalación de equipos de carga para vehículos eléctricos, se produce una insuficiencia en el fondo acumulado

Existe un resultado de investigación según el cual aproximadamente 1 de cada 3 condominios en Japón tiene insuficiencia en el fondo de reserva para reparaciones. Al seleccionar una propiedad de inversión, asegúrese de revisar el saldo del plan de reparaciones a largo plazo y el plan de acumulación futuro.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cómo puedo identificar si un condominio tiene insuficiencia en el fondo de reserva para reparaciones?

Debe cotejar el saldo acumulado en el plan de reparaciones a largo plazo con el importe previsto de futuras reparaciones. Se estima que 1 de cada 3 edificios se encuentra en situación de insuficiencia, por lo que es indispensable revisar el reglamento de administración y las actas de las asambleas.

Si la asociación de copropietarios decide aumentar el fondo de reserva para reparaciones, ¿se requiere el consentimiento de los propietarios?

Para modificar el reglamento se requiere una resolución de al menos tres cuartas partes de los copropietarios. En algunos casos puede modificarse mediante una resolución ordinaria (mayoría simple), por lo que conviene revisar el reglamento de administración.

¿Por qué el fondo de reserva para reparaciones de un condominio nuevo es bajo?

En muchos casos se fija en un nivel bajo para facilitar la venta, y por lo general está previsto que aumente gradualmente al cabo de algunos años. Es importante revisar siempre el plan de reparaciones a largo plazo antes de comprar.

¿El fondo de reserva para reparaciones puede considerarse gasto en la declaración fiscal?

Puede contabilizarse como gasto si se cumplen determinadas condiciones (tratamiento como gasto de reparación, ausencia de obligación de devolución, uso limitado a fines de reparación, etc.). Recomendamos confirmarlo con un asesor fiscal.

¿Por qué el fondo de reserva para reparaciones de un condominio en torre es alto?

Debido a que la reparación de fachadas en los pisos altos requiere andamios y métodos especiales, los costos de obra tienden a ser más elevados y, en consecuencia, también el fondo acumulado suele fijarse en un nivel más alto.