Wenn Sie den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung in Betracht ziehen, haben viele von Ihnen vermutlich schon gehört, dass „keine Verbrauchsteuer anfällt“. Tatsächlich unterscheidet sich die Behandlung der Verbrauchsteuer jedoch danach, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmer ist. In diesem Artikel erläutern wir, wie die Verbrauchsteuer beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung funktioniert und welche Auswirkungen sie auf den Wohnungsbaukreditabzug hat.
Unter welchen Voraussetzungen fällt auf eine gebrauchte Eigentumswohnung keine Verbrauchsteuer an?
Die Verbrauchsteuer ist eine Steuer, die auf Waren und Dienstleistungen erhoben wird, die von Unternehmern erbracht werden. Ist der Verkäufer einer gebrauchten Eigentumswohnung eine Privatperson (kein Unternehmer), gilt er nicht als steuerpflichtiger Unternehmer, sodass keine Verbrauchsteuer anfällt. Ist der Verkäufer hingegen ein Unternehmen wie etwa eine Immobiliengesellschaft, fällt auf den Gebäudeteil Verbrauchsteuer (10 %) an (Grund und Boden sind steuerfrei).
Bei den meisten gebrauchten Eigentumswohnungen sind Privatpersonen die Verkäufer
Mehr als 80 % der gebrauchten Eigentumswohnungen, die über Immobilienmakler gehandelt werden, werden von Privatpersonen verkauft. Selbst auf Immobilienportalen oder bei Angeboten über Immobilienunternehmen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Verkäufer eine Privatperson ist und keine Verbrauchsteuer anfällt, wenn die Transaktionsart als „Vermittlung“ oder „Maklergeschäft“ angegeben ist. Allerdings fällt auf die Maklerprovision (maximal 3 % des Kaufpreises plus 60.000 Yen) Verbrauchsteuer an.
Welche Vor- und Nachteile gibt es bei Fällen mit und ohne Verbrauchsteuer?
Vorteil der Steuerfreiheit (Privatverkäufer): geringere Anschaffungskosten
Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung für beispielsweise 25 Millionen Yen würde bei einem Unternehmer als Verkäufer eine Verbrauchsteuer von rund 2,5 Millionen Yen anfallen (ohne Grundstück; die genaue Berechnung ist komplex, dies ist nur ein Richtwert). Bei einem Privatverkäufer beträgt die Verbrauchsteuer dagegen null, sodass sich die gesamten Anschaffungskosten deutlich reduzieren lassen.
Nachteil der Steuerfreiheit: Der Höchstbetrag des Wohnungsbaukreditabzugs halbiert sich
Bei Immobilien, auf die keine Verbrauchsteuer anfällt, sinkt der maximale jährliche Wohnungsbaukreditabzug von 400.000 Yen auf 200.000 Yen (maximaler Gesamtabzug über 10 Jahre: 4 Millionen Yen → 2 Millionen Yen). Bei Immobilien, auf die 10 % Verbrauchsteuer anfallen, besteht zudem der Vorteil, dass sich der Abzugszeitraum auf 13 Jahre verlängert. Wenn Ihnen die Höhe des Kreditabzugs besonders wichtig ist, kann eine Immobilie eines Unternehmer-Verkäufers inklusive Verbrauchsteuer in manchen Fällen vorteilhafter sein.
Wie lässt sich erkennen, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmer ist?
In den Immobilieninformationen auf Immobilienportalen ist die „Transaktionsart“ angegeben:
- „Verkäufer“：Eine Immobiliengesellschaft (Unternehmer) ist der Verkäufer → mit Verbrauchsteuer
- „Vermittlung“ „Maklergeschäft“ „allgemein“：Hohe Wahrscheinlichkeit für einen Privatverkäufer → ohne Verbrauchsteuer
Da sich dies auf Portalseiten nicht sicher beurteilen lässt, ist es wichtig, direkt bei der Immobiliengesellschaft nachzufragen und die Eigenschaft des Verkäufers zu bestätigen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Fällt auch auf den Grundstücksanteil einer gebrauchten Eigentumswohnung Verbrauchsteuer an?
Grund und Boden sind nicht steuerpflichtig. Deshalb fällt selbst dann, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist, auf den Grundstückspreis keine Verbrauchsteuer an. Verbrauchsteuer wird nur auf den Gebäudeteil erhoben.
Q. Fällt auch dann Verbrauchsteuer auf die Maklerprovision an, wenn ich von einem Privatverkäufer kaufe?
Ja. Die Verbrauchsteuer fällt als Gegenleistung für die Dienstleistung der vermittelnden Immobiliengesellschaft (Unternehmer) an.
Q. Wenn mir ein höherer Wohnungsbaukreditabzug wichtig ist, ist dann eine Immobilie eines Unternehmer-Verkäufers besser?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Auch wenn sich die Zahlung durch die Verbrauchsteuer erhöht, hängt es von Darlehenssaldo, Steuersatz und Immobilienpreis ab, ob dieser Betrag durch den 13-jährigen Abzug wieder ausgeglichen werden kann. Wir empfehlen daher eine Beratung durch einen Finanzplaner.
Q. Wie kann ich den Preis des Gebäudes selbst ermitteln?
Ist der Verkäufer ein Unternehmer, ist die Verbrauchsteuer im Kaufpreis enthalten, sodass sich der Gebäudepreis über „Verbrauchsteuerbetrag ÷ 10 %“ rückrechnen lässt. Bei einem Privatverkäufer ist keine Verbrauchsteuer enthalten, daher ist eine solche Rückrechnung nicht möglich.
