Beim Abschluss eines Mietvertrags für ein Apartment oder eine Eigentumswohnung in Japan ist es nicht ungewöhnlich, eine Erläuterung zur Hypothek (抵当権, teitōken) auf dem Objekt zu erhalten. Aus Sicht der einziehenden Partei kann die Frage „Was geschieht, wenn die Hypothek vollstreckt wird?“ durchaus Unruhe auslösen.
Dieses Arrangement ist genuin japanisch und hat in dieser Form kein direktes DACH-Äquivalent. Anders als in Deutschland, Österreich und der Schweiz, wo der Mietvertrag den Eigentumswechsel in der Regel überdauert, hängt in Japan die Rangfolge zwischen Hypothek und Mietrecht vom Zeitpunkt der Eintragung bzw. der Wohnungsübergabe ab. Für DACH-Leser ist die Hypothek der Marktstandard; der Risikofilter ist Rang und Pfändungsvermerk (差押, sashiosae).
Dieser Artikel erläutert den Mechanismus der japanischen Hypothek, die Risiken im Vollstreckungsfall, die Möglichkeit einer Räumung und die Wege, den Registerstand selbst zu prüfen.
Was für ein Recht ist die Hypothek (抵当権) überhaupt?
Die Hypothek (抵当権, teitōken) ist ein Sicherungsrecht, das bei der Kreditaufnahme bei einem Finanzinstitut auf die Immobilie eingetragen wird. Gerät die Rückzahlung in Verzug, kann das Institut die belastete Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung (競売, keibai) verwerten und den Erlös auf die Schuld anrechnen.
Bürobauten und Wohnanlagen verursachen hohe Baukosten; deshalb ist es üblich, die Finanzierung über ein Kreditinstitut aufzunehmen und die Hypothek am Gebäude eintragen zu lassen. Auch beim Start eines neuen Geschäfts wird die Hypothek mitunter als Sicherheit für das Gründungskapital bestellt.
Objekte mit eingetragener Hypothek sind so häufig, dass übertriebene Sorge unnötig ist. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die Hypothek nicht von einer Bank, sondern von einem Konsumkreditanbieter oder einem sonstigen Nicht-Bank-Gläubiger stammt.
Außerdem muss die Hypothek in der gesetzlich vorgeschriebenen Vorabaufklärung zum Mietvertrag (重要事項説明, jūyō jikō setsumei) mitgeteilt werden. Unterlässt der Makler diese Erklärung, drohen Betriebsuntersagung oder sogar der Entzug der Gewerbeerlaubnis.
Was geschieht, wenn die Hypothek an einem Mietobjekt vollstreckt wird?
Wird die Hypothek vollstreckt, kann das Objekt am Ende zwangsversteigert werden und der Eigentümer wechseln. Im Folgenden wird der Ablauf nach der Vollstreckung Schritt für Schritt erklärt.
Die Rückzahlung des Objekteigentümers gerät in Verzug
Die Vollstreckung der Hypothek beginnt damit, dass der Eigentümer mit den Kreditraten in Rückstand gerät. Rund sechs Monate nach dem ersten Zahlungsausfall verliert er in der Regel den „Terminsvorteil“ (期限の利益, kigen no rieki) und muss den Restbetrag auf einmal begleichen. Gelingt die Einmalzahlung nicht, zahlt die Bürgschaftsgesellschaft im Wege der Ablösung (代位弁済); etwa acht bis neun Monate nach dem ersten Verzug wird der Antrag auf gerichtliche Zwangsversteigerung gestellt.
Das Gläubigerinstitut treibt die Zwangsversteigerung voran
Spätestens rund zwei Monate nach der Versteigerungsbeschluss-Mitteilung untersucht ein Gerichtsvollzieher (執行官) das Objekt. Die Versteigerungsdaten werden auf der öffentlichen Website für Zwangsversteigerungsobjekte veröffentlicht und sind für jedermann einsehbar. Nach einer Bietfrist von etwa einer Woche wird am Eröffnungstag der Meistbietende neuer Eigentümer.
Mitunter wird der Weg des freiwilligen Verkaufs gewählt
Der freiwillige Verkauf (任意売却) ist der Weg, bei dem der Eigentümer die Immobilie aus eigenem Entschluss nahe am Marktpreis veräußert und die Schuld daraus bedient. Gegenüber der Zwangsversteigerung bleibt in der Regel mehr Erlös in der Hand des Schuldners, sodass ein größerer Teil der Verbindlichkeit getilgt werden kann. Gelingt der Verkauf, besteht zudem die Chance, dass der Gläubiger eine Ratenzahlung für den Restbetrag akzeptiert.
Räumungsverhandlungen folgen den Wünschen des neuen Eigentümers
Verlangt der neue Eigentümer vom Mieter den Auszug, gilt eine Schonfrist von sechs Monaten bis zur Räumung. Nach dem Eigentümerwechsel ist eine Räumung auch ohne den sonst erforderlichen „berechtigten Grund“ (正当事由) möglich; der Auszug kann daher rasch verlangt werden.
Seit 2004 gibt es allerdings das System, nach dem ein Mietrecht durch Zustimmung der Hypothekengläubiger Gegenkraft (対抗力) gegenüber Dritten erhält. Liegt die Zustimmung aller Hypothekengläubiger vor und ist sie im Register eingetragen, kann der Mieter das Mietrecht auch dem neuen Eigentümer entgegenhalten.
Muss man nach der Hypothekenvollstreckung zwingend ausziehen?
Ob ein Auszug nötig ist, hängt vom zeitlichen Verhältnis zwischen Hypothekeneintragung und Wohnungsübergabe ab.
Wer aus dem DACH-Raum kommt, denkt an den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). In Japan greift dieser Schutz gegenüber dem Ersteher nur, wenn die Wohnung bereits vor der Hypothekeneintragung übergeben war. Liegt die Hypothek davor, kann der neue Eigentümer die Räumung ohne den strengen berechtigten Grund verlangen, den das Mieterschutzrecht (借地借家法) sonst vorschreibt. Für DACH-Mieter in Tokio ersetzt die sechsmonatige Frist den deutschen Kündigungsschutz; Investoren müssen denselben Zeitstrahl kalkulieren.
Wenn die Wohnung noch nicht übergeben war
War die Wohnung im Zeitpunkt der Hypothekeneintragung noch nicht übergeben, kann eine Räumung verlangt werden. Der Mieter gilt dann als jemand, der das Räumungsrisiko bewusst in den Vertrag genommen hat.
Wenn die Wohnung bereits übergeben war
War die Übergabe bereits vor der Hypothekeneintragung erfolgt, hat das Mietrecht Vorrang; einem Auszugsverlangen muss man nicht folgen. Wünscht der neue Eigentümer dennoch die Räumung, braucht er Verhandlungen oder ein Gerichtsverfahren auf der Grundlage eines berechtigten Grundes.
Das Räumungsaufschub-System sollte man kennen
Das Räumungsaufschub-System (明渡猶予制度) gewährt dem Mieter nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung sechs Monate Schonfrist ab dem Tag der Kaufpreiszahlung. Es soll eine überstürzte Räumung verhindern und Zeit für die Anschlusswohnung sichern.
Welche Risiken entstehen, wenn die Hypothek vollstreckt wird?
Bei der Vollstreckung drohen Eigentümerwechsel, doppelte Kautionszahlung und zwangsweise Räumung.
Der Vermieter kann plötzlich wechseln
Ob Zwangsversteigerung oder freiwilliger Verkauf: Der Mietvertrag selbst kann in der Regel fortgesetzt werden. Mit dem Vermieterwechsel kann sich jedoch die Bewirtschaftungspolitik ändern. Besonders bei Mietbüros kann der Spielraum für Ausbauten je nach Linie des neuen Eigentümers stark schrumpfen oder wachsen.
Die Kaution muss möglicherweise an den neuen Vermieter erneut hinterlegt werden
Wechselt der Vermieter, muss oft ein neuer Mietvertrag geschlossen werden; dann kann auch der neue Vermieter eine Kaution (敷金, shikikin) verlangen. Gegen den früheren Vermieter bleibt ein Rückzahlungsanspruch, doch fehlt es häufig an Zahlungsfähigkeit – wirtschaftlich entsteht so das Risiko einer doppelten Zahlung.
In Deutschland geht die Kaution kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566a BGB). In Japan wird die Kaution (敷金) plus oft nicht rückzahlbares Schlüsselgeld (礼金, reikin) dem Ersteher nicht automatisch übertragen, wenn die Hypothek vor dem Mietrecht rangiert. DACH-Investoren müssen diese Lücke beziffern, Mieter das Risiko einer Zweitkaution.
Die Kaution wird möglicherweise nicht zurückgezahlt
War die Hypothek vor dem Mietrecht eingetragen, geht die beim früheren Vermieter hinterlegte Kaution nicht auf den neuen Eigentümer über. Ist der frühere Vermieter zahlungsunfähig, läuft der Rückzahlungsanspruch ins Leere; die Kaution ist dann verloren.
Es kann eine zwangsweise Räumung angeordnet werden
Es kommt vor, dass eine Räumung zu einem ungeplanten Zeitpunkt angeordnet wird; sowohl bei Wohn- als auch bei Büroobjekten wird die Terminplanung dann schwierig. Für den Ernstfall sollte man die nötigen Schritte im Voraus sortieren.
Gibt es bei zwangsweiser Räumung nach Versteigerung eine Räumungsentschädigung?
Grundsätzlich wird bei einer zwangsweisen Räumung nach Versteigerung keine Räumungsentschädigung (立ち退き料) gezahlt. Der Mieter zieht nach Ablauf der Schonfrist aus.
In den folgenden Fällen zahlt der Vermieter bzw. der neue Eigentümer jedoch mitunter eine Entschädigung.
- Wenn der Auszug vor Ablauf der Schonfrist gewünscht wird: etwa weil der neue Eigentümer das Objekt weiterveräußern will
- Wenn die Kosten eines Räumungsverfahrens vermieden werden sollen: Vergleich gegen Zahlung einer Entschädigung, um Aufwand und Gebühren zu sparen
Die marktübliche Räumungsentschädigung nach Versteigerung liegt bei einigen Zehntausend Yen (rund 120–310 EUR).
Lässt sich die Zwangsvollstreckung aus der Versteigerung vermeiden?
Eine Vermeidung der Zwangsvollstreckung aus der Versteigerung setzt voraus, dass der Vermieter den freiwilligen Verkauf oder das Verfahren der individuellen Regenerierung (個人再生) wählt; auf Mieterseite gibt es keinen Hebel. In der Praxis bleibt nur, die Entscheidungen des Eigentümers zu beobachten.
Wer Unsicherheit in der Immobilienbewirtschaftung spürt, findet in unserem Beitrag zum stressfreien System der Mietverwaltung Anhaltspunkte zur Risikovorsorge.
Wie prüft man, ob eine Hypothek eingetragen ist?
Ob eine Hypothek besteht, lässt sich über die Vorabaufklärung beim Vertrag, über den Abruf des Grundbuchs und über eine Bonitätsprüfung klären.
Prüfung beim Vertragsabschluss
In der Vorabaufklärung (重要事項説明) sollten Eigentümer oder Makler die Hypothek erläutern. In der Praxis wird das Thema nicht immer von sich aus ausführlich dargestellt; wer mietet oder kauft, sollte selbst nachfragen.
Eigene Recherche
Die Hypothek kann auch von Nicht-Eigentümern eingesehen werden. Nötig sind lediglich die Verfahrensgebühr und die Flurstücksnummer (地番) – die vom Grundbuchamt (法務局, Hōmukyoku) je Immobilie geführte Nummer.
Bonitätsauskunft einholen
Um zu klären, ob der Eigentümer ein verlässlicher Vertragspartner ist, kann man eine spezialisierte Firma mit einer Bonitätsprüfung (与信調査) beauftragen. Fällt die Auskunft günstig aus, lässt sich das Risiko eines Hypothekenstreits als niedrig einstufen.
Wie prüft man die Hypothek im Grundbuch?
Wer die vollständige Registerauskunft (全部事項証明書) einholt, sieht Eigentum, Hypothek und weitere Rechte an der Immobilie.
Die vollständige Registerauskunft
Die beim Grundbuchamt (法務局, Hōmukyoku) erhältliche vollständige Auskunft führt Eigentum, Hypothek und weitere Rechtsverhältnisse. Jeder kann am Schalter einen Antragsvordruck einreichen, eine Stempelmarke aufkleben und die Auskunft erhalten. Auch ein Amt außerhalb des zuständigen Bezirks kann die Auskunft erteilen.
Das Online-Antragssystem
Wer nicht zum Amt gehen kann, kann Registerinformationen über das Online-Antragssystem als PDF einsehen. Die Daten sind aktuell, tragen aber kein Amtssiegel und können daher nicht als förmliche Urkunde vorgelegt werden.
Beratung durch einen shihō shoshi
Beauftragt man einen shihō shoshi (司法書士, Register-Rechtsdienstleister), erhält man nicht nur die Auskunft, sondern auch eine fachliche Erläuterung der Hypothek. Bei größerer Unsicherheit lohnt die Einschaltung dieses Berufsstands.
Wie liest man die vollständige Registerauskunft?
Ob eine Hypothek besteht, steht in der Rechteabteilung B (権利部・乙区) der vollständigen Auskunft.
Es gibt vier Arten von Registerauskünften
- Vollständige Auskunft (全部事項証明書): sämtliche bisherigen Registereinträge
- Aktuelle Auskunft (現在事項証明書): nur die gegenwärtig wirksamen Einträge
- Teilauskunft (一部事項証明書): nur die ausdrücklich bezeichneten Inhalte
- Geschlossene Auskunft (閉鎖事項証明書): nur die geschlossenen Registerblätter
Die Rubriken der vollständigen Auskunft
Sowohl die Blattform für Grundstücke als auch die für Gebäude gliedert sich in das Titelblatt (表題部: Stammdaten des Objekts), die Rechteabteilung A (権利部・甲区: Eigentum), die Rechteabteilung B (権利部・乙区: Rechte außer Eigentum, darunter die Hypothek) und das Verzeichnis gemeinsamer Sicherheiten (共同担保目録). Die Hypothek steht in der Rechteabteilung B; dort sind unter anderem das Datum der Kreditaufnahme und der Zinssatz ablesbar.
Was die vollständige Auskunft nicht zeigt
Bei der Eigentumsumschreibung durch Kauf wird der steuerliche Einheitswert der Immobilie nicht eingetragen. Angaben zum Stadtplanungsgesetz (都市計画法) und zum Baustandardgesetz (建築基準法) fehlen ebenfalls; wer diese Informationen braucht, muss gesonderte Unterlagen beschaffen.
Worauf man bei der vollständigen Auskunft achten muss
Erhält man die Auskunft vom Makler, ist das Ausstellungsdatum zwingend zu prüfen. Das Register bildet Rechtsänderungen ab; eine mehrere Monate alte Auskunft kann vom heutigen Stand abweichen.
Gibt es Objekte ohne Hypothek?
In der Praxis ist es schwieriger, ein Objekt ohne Hypothek zu finden, als eines mit Hypothek. Schon der Bau eines Mietgebäudes wird fast immer über ein Kreditinstitut finanziert; mit der Finanzierung wird die Hypothek bestellt. Man sollte daher als Normalfall annehmen, dass eine Hypothek besteht.
Im Übrigen vermietet der neue Eigentümer in vielen Fällen einfach weiter; Fälle, die tatsächlich zur Räumung führen, sind die Minderheit. Als Untergrenze gilt, dass eine Ankündigung mindestens sechs Monate im Voraus erforderlich ist.
Warum ist der Vermerk „Pfändung“ (差押) im Register ein Warnsignal?
Der Pfändungsvermerk zeigt, dass der Eigentümer mit Geldschulden im Rückstand ist, und bedeutet ein erhöhtes Risiko, dass das Objekt in die Zwangsversteigerung geht.
Was bedeutet Pfändung?
Steht „Pfändung“ (差押, sashiosae) im Register, sind bereits Kreditraten oder Abgaben wie Steuern, Versicherungen und Rentenbeiträge unbezahlt. Die Immobilie kann als Nächstes zur Versteigerung kommen.
Lässt sich eine Pfändung aufheben?
Die Aufhebung setzt in der Regel die vollständige Tilgung der Schuld voraus. Typischer Ablauf: Der Käufer zahlt den Kaufpreis vollständig, der Verkäufer tilgt die Verbindlichkeit, der Gläubiger löscht die Pfändung im Register. Wer in der Wohnung lebt, muss wissen, dass der weitere Verlauf von den Entscheidungen des Eigentümers abhängt.
Bei Zug-um-Zug-Erfüllung erhält man die Aufhebungsmitteilung
Bei der Kaufpreiszahlung sitzen Verkäufer, Käufer, Makler und shihō shoshi gemeinsam, zahlen den Restkaufpreis und vollziehen die Eigentumsumschreibung in einem Akt. Wird die Löschung der Pfändung zugleich betrieben, lassen sich Registerlücken und Zwischenrisiken vermeiden.
Zusammenfassung
Eine Hypothek ist bei Objekten mit Bankfinanzierung der Normalfall; übertriebene Sorge ist unnötig. Steht jedoch eine Pfändung im Register, steigen das Versteigerungs- und das Räumungsrisiko spürbar. Vor Vertragsabschluss sollten die Vorabaufklärung und das Grundbuch geprüft und die Risiken bewusst eingeordnet werden.
Häufige Fragen (FAQ)
Ist der Einzug in ein hypothekbelastetes Objekt gefährlich?
Die bloße Eintragung einer Hypothek ist alltäglich und nicht sogleich gefährlich. Wichtig ist, in der Vorabaufklärung den Inhalt der Hypothek zu prüfen und festzustellen, ob die Rückzahlung des Eigentümers beanstandungsfrei läuft.
Wer trägt die Umzugskosten, wenn die Hypothek vollstreckt wird?
Grundsätzlich trägt der Mieter die Umzugskosten selbst. Wünscht der neue Eigentümer jedoch einen frühen Auszug, wird mitunter eine Räumungsentschädigung von einigen Zehntausend Yen (rund 120–310 EUR) gezahlt.
Worin unterscheiden sich Hypothek und Höchstbetragshypothek?
Die Hypothek (抵当権) sichert eine bestimmte Forderung, während die Höchstbetragshypothek (根抵当権, ne-teitōken) ein Sicherungsrecht ist, das innerhalb eines Rahmens wiederholte Kreditaufnahmen absichert. Die Höchstbetragshypothek findet sich häufig bei Gewerbeobjekten.
Kostet die Einsicht ins Grundbuch eines Mietobjekts etwas?
Die vollständige Auskunft am Schalter des Grundbuchamts (法務局) kostet rund 600 Yen (ca. 3,70 EUR), der Online-Antrag rund 500 Yen (ca. 3,10 EUR), die PDF-Einsicht in die Registerinformation rund 330 Yen (ca. 2,00 EUR).
Kann man nach der Hypothekenvollstreckung weiterwohnen?
Ja, das kommt vor. War die Übergabe vor der Hypothekeneintragung abgeschlossen, hat das Mietrecht Vorrang; einem Auszugsverlangen muss man nicht folgen. Auch wenn der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, kann man in der Wohnung bleiben.
