Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein wichtiges Geschäft, das sie nur einmal in ihrem Leben tätigen. Hinter den Kulissen wird jedoch seit langem auf das Problem der "Abschottung" hingewiesen, die die Interessen des Verkäufers untergraben kann.
Immobilien, ein wichtiger Vermögenswert, werden irgendwie nicht breit vorgestellt und Verkaufsgelegenheiten werden verpasst. Diese Situation ergibt sich aus den strukturellen Herausforderungen in der Immobilienbranche und dem Gewinnstreben einiger Verkäufer.
In diesem Artikel befasst sich INA&Associates Ltd mit dem Kern des Problems der "Abgeschlossenheit", das die Transparenz bei Immobilientransaktionen behindert. Aus der Sicht eines Experten erläutern wir alles, vom Raines-System (REINS) bis hin zur Psychologie, die hinter der absichtlichen Verheimlichung von Immobilieninformationen und den strukturellen Mängeln steht, und stellen konkrete Maßnahmen vor, die Verkäufer ergreifen können, um ihr eigenes Vermögen zu schützen.
Was ist REINS?
REINS ist die Abkürzung für RealEstateInformationNetworkSystem, ein Computernetzsystem für den Austausch von Immobilieninformationen, das von dem vom Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr benannten "designierten Vertriebssystem" betrieben wird. Es wurde im Rahmen des Gesetzes über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden eingerichtet, um Informationen zwischen Immobilienmaklern auszutauschen.
Das System soll es Immobilienmaklern im ganzen Land ermöglichen, Immobilieninformationen online auszutauschen und schnelle und reibungslose Immobilientransaktionen durchzuführen.
Wenn ein Immobilienmakler eine Verkaufsanfrage des Verkäufers im Rahmen eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags oder eines Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsanspruch erhält, ist er gesetzlich verpflichtet (Artikel 34-2 des Building Lots and Buildings Transaction Business Law), seine Immobilieninformationen innerhalb einer bestimmten Frist bei Raines zu registrieren.
Dies ermöglicht es anderen Immobilienmaklern, die Immobilieninformationen einzusehen und sie dem Käufer, der ihr eigener Kunde ist, vorzustellen. Mit anderen Worten: Raines ist ein System, das die Grundlage für einen transparenten und fairen Markt bildet, auf dem die gesamte Branche nach Käufern suchen kann, anstatt dass die Informationen nur von bestimmten Immobilienmaklern monopolisiert werden.
Was ist eine Klausur?
Enclosure" bezeichnet den Vorgang, bei dem ein Immobilienmakler, der einen Verkaufsantrag erhalten hat, bewusst keine Informationen über die Immobilie an andere Makler weitergibt und versucht, auf eigene Faust einen Käufer zu finden.
Insbesondere wird die Technik angewandt, Immobilieninformationen nicht bei Raines zu registrieren oder Anfragen von anderen Händlern unter dem Vorwand, die Immobilie sei "in Verhandlung", fälschlicherweise abzulehnen, selbst wenn sie registriert ist. Ziel dieses Vorgehens ist die Einrichtung einer "zweiseitigen Vermittlung", bei der die Vermittlungsgebühr sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer erhoben wird.
Es gibt zwei Arten von Vermittlungsformen bei Immobilientransaktionen: die "einhändige Vermittlung" und die "zweiseitige Vermittlung". Die Unterschiede zwischen diesen beiden Formen sind in der nachstehenden Tabelle zusammengefasst.
| Form der Mediation | Überblick | Gebühr für die Mediation | Verdienst / Nachteil |
|---|---|---|---|
| Einhändige Vermittlung | Form, bei der der Verkäufer auf der Verkäuferseite und der Verkäufer auf der Käuferseite getrennt existieren und ein Geschäft gemeinsam abgeschlossen wird. | Der Verkäufer zahlt eine Provision an den Auftragnehmer auf der Verkäuferseite und der Käufer zahlt eine Provision an den Auftragnehmer auf der Käuferseite. | Vorteile: Die Informationen erreichen einen großen Kreis von potenziellen Käufern, und es kann ein früher und hoher Verkauf erwartet werden. Nachteil: Ein Verkäufer kann nur von einer Seite eine Provision erhalten. |
| Zweihändige Vermittlung | Eine Form, bei der ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer als Vermittler auftritt. | Eine Provision kann sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer erhalten werden. | Vorteil: Für den Makler verdoppeln sich die Provisionseinnahmen. Nachteile: Die Informationen sind begrenzt und können für den Verkäufer zu verpassten Verkaufschancen führen. |
Der Abschluss ist ein Akt, mit dem diese zweiseitige Vermittlung absichtlich herbeigeführt wird, und man kann sagen, dass es sich um einen äußerst problematischen Akt handelt, bei dem der eigene Gewinn Vorrang vor dem Gewinn des Verkäufers hat.
Warum Verkäufer es nicht auf Raines ankommen lassen - die Psychologie der Abschottung
Das größte Motiv für einen Immobilienmakler, sich zu scheuen, Informationen in Raines zu veröffentlichen und beizufügen, liegt in der Struktur der Vermittlungsgebühr.
Die Obergrenze der Vermittlungsgebühr, die im Gesetz über den Verkehr mit Grundstücken und Gebäuden festgelegt ist, richtet sich nach der Höhe des Geschäfts. Betrachten wir als Beispiel die Vermittlungsgebühr bei der Vermittlung eines hypothetischen Grundstücks im Wert von 50 Millionen Yen.
| Vermittlungsformular | Provision des Verkäufers | Provision des Käufers | Gesamtbetrag, den die Agentur erhält |
|---|---|---|---|
| Einhändige Vermittlung | 1.716.000 Yen (einschließlich Steuer) | 0 Yen | 1,716,000 Yen (einschließlich Steuern) |
| Zweihand-Vermittler | 1.716.000 Yen (einschl. Steuern) | 1.716.000 Yen (einschl. MwSt.) | 3.432.000 Yen (einschl. Steuer) |
Formel: (Verkaufspreis x 3% + ¥60.000) + Verbrauchssteuer
Wenn also ein zweiseitiger Zwischenhändler eingesetzt werden kann, verdoppelt sich der Gewinn des Händlers einfach.
Dieser wirtschaftliche Anreiz gibt einigen Händlern einen starken Anreiz, "keine Immobilieninformationen an andere Unternehmen weiterzugeben und selbst einen Käufer zu finden". Der Immobilienmakler, der eigentlich als Vertreter des Verkäufers handeln sollte, um die Immobilie so schnell wie möglich und zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen, versucht, die Informationen zu kontrollieren, um seinen eigenen Gewinn zu maximieren. Dies ist die Psychologie, die dem Problem der Einfriedungen zugrunde liegt.
Strukturelle Schwächen, die verhindern, dass Klausuren verschwinden
Das Enclosure-Problem ist nicht einfach auf die mangelnde Ethik einiger weniger schlechter Agenten zurückzuführen. Es gibt tiefer liegende strukturelle Schwächen in der Immobilienbranche, die den Nährboden für dieses Problem bilden.
Da ist zum einen die Frage der Vergütungsstruktur. Wie bereits erwähnt, ist die Tatsache, dass die zweiseitige Vermittlung ein äußerst günstiges Vergütungssystem für Händler darstellt, der größte Anreiz für die Abschottung. Diese Struktur, bei der die Interessen des Verkäufers und die Interessen des Bauherrn nicht unbedingt übereinstimmen, kann leicht zu Interessenkonflikten führen.
Zweitens sind das Kontrollsystem und die Sanktionen lax. Obwohl die Registrierung bei Raines obligatorisch ist, bleibt die Verwaltung der Informationen nach der Registrierung (z. B. die Aktualisierung des Status "in Verhandlung") weitgehend der Erklärung des Verkäufers überlassen, so dass es schwierig ist, die tatsächliche Situation genau zu erfassen. Die Sanktionen für Fälle, in denen die Verheimlichung aufgedeckt wird, sind selten streng, wie z. B. eine Anordnung zur Aussetzung des Geschäftsbetriebs, und wirken nicht ausreichend abschreckend.
Drittens besteht eine Informationsasymmetrie. Das Fachwissen über Immobilientransaktionen ist auf der Verkäuferseite ungleich verteilt, und es ist für gewöhnliche Verkäufer nicht einfach, die Tatsache der Einfriedung zu erkennen. Die Tatsache, dass sie keine andere Wahl haben, als den Worten der Händler wie "wir inserieren" und "es gehen Anfragen ein" zu glauben, macht das Problem noch tiefgreifender.
Schließlich sind auch alte Branchenpraktiken und ein übermäßig wettbewerbsorientiertes Umfeld nicht zu übersehen. In einigen Teilen der Branche besteht immer noch die Tendenz, zweiseitige Vermittlungsgeschäfte zu bevorzugen, und in Wirklichkeit gibt es immer mehr Händler, die sich in dem Versuch, in einem hart umkämpften Umfeld einen Gewinn zu erzielen, leicht in Klausuren verwickeln lassen.
Auswirkungen der Abschottung auf Verkäufer und Käufer
Die Einschließung bringt sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer schwerwiegende Nachteile mit sich. Für den Verkäufer bedeutet sie nichts anderes, als dass ihm die optimale Verkaufsmöglichkeit vorenthalten wird, die er eigentlich hätte nutzen sollen.
| Auswirkungen | Konkrete Einzelheiten |
|---|---|
| Verlängerung des Verkaufszeitraums | Da die Informationen über die Immobilie nur in begrenztem Umfang offengelegt werden, dauert es länger, einen potenziellen Käufer zu finden. |
| Senkung des Verkaufspreises | Da es nicht möglich ist, ein breites Spektrum an potenziellen Käufern zu rekrutieren, funktioniert das Prinzip des Wettbewerbs nicht, was dazu führen kann, dass die Immobilie zu einem Preis verkauft werden muss, der unter dem Marktpreis liegt. |
| Opportunitätsverlust. | Dies führt zum größten Opportunitätsverlust, wenn es andere Bewerber gab, die die Immobilie zu besseren Bedingungen erwerben wollten, die Transaktion aber abgeschlossen wird, ohne dass sie davon Kenntnis haben. |
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Verkäufer erhält eine Verkaufsanfrage zu 50 Millionen Yen und möchte den Verkauf in einem zweiseitigen Maklergeschäft abschließen. Der Verkäufer könnte dem Kunden, der sich in seinem eigenen Unternehmen befindet, den Kauf zu 48 Millionen Yen empfehlen und ein Geschäft abschließen.
Wenn jedoch die Informationen über Raines weit verbreitet werden, kann die Möglichkeit nicht ausgeschlossen werden, dass ein Kunde auftaucht, der für 51 Millionen Yen von einem anderen Verkäufer kaufen möchte. Dies würde für den Verkäufer einen entgangenen Gewinn von 3 Millionen JPY bedeuten.
Wie man Klauseln erkennt und Gegenmaßnahmen ergreift
Damit Verkäufer ihre eigenen Interessen schützen können, ist es unerlässlich, Anzeichen für Einschließungen frühzeitig zu erkennen und geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen.
Sie sollten die folgenden Punkte überprüfen und, wenn Sie etwas Verdächtiges feststellen, einen festen Standpunkt einnehmen und den Verkäufer um eine Erklärung bitten.
| Kontrollpunkte | Zu prüfende Punkte |
|---|---|
| Raines-Registrierungsbescheinigung | Bei Abschluss eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags oder eines Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsanspruch registriert der Auftragnehmer die Immobilieninformationen in Raines und ist verpflichtet, dem Verkäufer die Bescheinigung auszuhändigen. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Bescheinigung erhalten und prüfen Sie den Inhalt. |
| Bericht über die Werbemaßnahmen | Verlangen Sie einen konkreten Bericht darüber, wie oft und in welchen Medien Sie werben. Seien Sie misstrauisch, wenn der Bericht vage ist oder wenn die Aktivitäten schlecht dokumentiert sind. |
| Reaktion von anderen Anbietern. | Haben Sie Anfragen von anderen Anbietern erhalten? und überprüfen Sie dies regelmäßig. Lautet die Antwort "überhaupt nicht", werden die Informationen möglicherweise nicht ordnungsgemäß veröffentlicht. |
| Auflistung in Portalen | Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie in den großen Immobilienportalen aufgeführt ist. Ist dies nicht der Fall oder sind die Informationen ungenau, so ist dies ein Problem. |
Die zuverlässigste Maßnahme ist die Auswahl eines zuverlässigen Immobilienmaklers.
Es ist wichtig, dass Sie im Vorgespräch klare Fragen zu seiner Politik in Bezug auf die Nutzung von Raines und seine Vorgehensweise bei der Offenlegung von Informationen stellen und feststellen, ob er die Interessen des Verkäufers in den Vordergrund stellt. Ein "Kreuzangebot" ist auch ein wirksames Mittel, um mehrere Auftragnehmer zu konsultieren und nicht nur einen. Durch den Vergleich der Angebote und Antworten verschiedener Unternehmen kann ein zuverlässigerer Partner gefunden werden.
Schlussfolgerung.
Die "Abschottung" in der Immobilienbranche ist eine böswillige Handlung, die die Interessen des Verkäufers ernsthaft untergräbt. Dahinter verbergen sich die egoistischen Motive der Händler, die eine zweiseitige Vermittlung anstreben, und die strukturellen Probleme der Branche.
Das Risiko kann jedoch erheblich verringert werden, wenn der Verkäufer selbst sich das richtige Wissen aneignet und proaktiv handelt.
Der Schlüssel liegt darin, es nicht dem Makler zu überlassen", sondern ihn als gleichberechtigten Partner zu sehen. Die sorgfältige Prüfung der Raines-Registrierungsbescheinigung, die Einholung regelmäßiger Berichte über die Werbemaßnahmen und die Bereitschaft, im Zweifelsfall Fragen zu stellen, sind für den Schutz Ihres Vermögens unerlässlich.
Seit unserer Gründung haben wir uns bei INA & Associates Ltd. zu umfassender Transparenz verpflichtet, wobei unser Hauptaugenmerk auf der Maximierung der Interessen unserer Kunden liegt. Wir sind bestrebt, die nächste Generation von Immobiliendienstleistungen zu erbringen, die sich von alten Praktiken wie z. B. Einfriedungen abheben und Technologie und Integrität miteinander verbinden.
Wenn Sie Bedenken oder Fragen zum Verkauf von Immobilien haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir werden eng mit jedem einzelnen unserer Kunden zusammenarbeiten, um die bestmögliche Lösung zu bieten.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Ist eine Registrierung bei Raines obligatorisch?
A1: Ja, wenn ein Immobilienmakler einen "Vollzeit-Vermittlungsvertrag" oder einen "Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsverpflichtung" mit dem Verkäufer nach dem Gesetz über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden abschließt, ist er verpflichtet, innerhalb von sieben Tagen bzw. innerhalb von fünf Tagen nach dem Tag des Vertragsabschlusses Immobilieninformationen bei Raines zu registrieren.
F2: Ist eine Klausel illegal?
A2: Bei einem Vollzeit-Vermittlungsvertrag und einem Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsverpflichtung unter Ausschließlichkeitsvertrag stellt die Vernachlässigung der Registrierung bei Raines ohne rechtfertigenden Grund oder die ungerechtfertigte Manipulation der Registrierungsdaten einen Verstoß gegen das Gesetz über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden dar. Im Falle einer böswilligen Handlung wird dies mit einer Verwaltungsstrafe geahndet.
F3: Gibt es ein Problem mit der zweiseitigen Agentur selbst?
A3: Das bedeutet nicht, dass die zweiseitige Vermittlung an sich illegal ist. Infolgedessen sind die Bedingungen des Verkäufers und des Käufers gleich, und der Fall, dass die Vermittlung von einem Unternehmen abgeschlossen wird, kann natürlich auftreten. Problematisch ist die Klausur, bei der ein Auftragnehmer absichtlich Informationen zu seinem eigenen Vorteil manipuliert und eine zweiseitige Vermittlung "schafft".
F4: Wie kann ich feststellen, ob es sich um eine Klausur handelt?
A4: Verlangen Sie zunächst die Ausstellung einer "Raines-Registrierungsbescheinigung" und prüfen Sie, ob Ihr Grundstück registriert ist. Danach ist die "Lockvogeluntersuchung", bei der ein anderes Immobilienunternehmen gebeten wird, sich als Käufer auszugeben und sich nach Ihrer eigenen Immobilie zu erkundigen, zwar eine Methode, aber in erster Linie ist eine enge Kommunikation mit dem Auftragnehmer, der einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen hat, unerlässlich.
F5: Wie kann ich eine Klausur verhindern?
A5: Das Wichtigste ist, die Einstellung eines Bauunternehmers zu erkennen, bevor man einen Vertrag unterschreibt. Stellen Sie gezielte Fragen zur Transparenz der Informationsweitergabe und zur Verkaufsstrategie, und wählen Sie einen Auftragnehmer, der mit Ihnen in gutem Glauben verhandeln kann. Wenn Sie sich für einen allgemeinen Vermittlungsvertrag entscheiden, ist das Risiko der Einschließung durch ein einziges Unternehmen geringer, da Sie mehrere Auftragnehmer anfordern können. Da jedoch die Möglichkeit besteht, dass sich die Vertriebsarbeit der Auftragnehmerseite ausdünnt, hat ein allgemeiner Vermittlungsvertrag einen Vor- und einen Nachteil. Ideal ist es, mit einem Unternehmen, dem man vertrauen kann, einen Vollzeit-Vermittlungsvertrag abzuschließen und die Vertriebsarbeit auf einem Dreibein voranzutreiben.
