Zahlungsverzug bei Hypotheken in Japan: Ablauf & Zahlen 2026

Wer eine japanische Hypothek nicht mehr bedienen kann oder befürchtet, sie bald nicht mehr bedienen zu können, will vor allem eines wissen: Wie viele Monate bleiben noch, um zu handeln, und um wie viel Yen sinkt die monatliche Rate, wenn ein Antrag auf Umschuldung gestellt wird? Dieser Beitrag richtet sich an alle, die eine Ratenzahlung verpasst haben, eine Mahnung erhalten haben oder bereits über eine Ersatzleistung der Kreditbürgschaftsgesellschaft (代位弁済, dai'i bensai) oder eine Zwangsversteigerung (競売, kyōbai) informiert wurden. Er ordnet – Monat für Monat des Zahlungsverzugs – ein, was tatsächlich passiert und welche Optionen zu welchem Zeitpunkt noch offenstehen, ausschließlich auf Basis von Primärdaten und Gesetzestexten. Verwendet werden ausschließlich amtliche Statistiken, die 2026 verfügbar sind, sowie die veröffentlichten Werte der Japan Housing Finance Agency (JHF, 住宅金融支援機構) und einzelner japanischer Kreditinstitute.

Dies ist ein japanspezifisches Verfahren, das sich strukturell von der Zwangsvollstreckungspraxis in Deutschland, Österreich und der Schweiz unterscheidet. Anders als das deutsche Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) mit Amtsgericht als Vollstreckungsgericht kennt Japan ein zweigleisiges System aus einer freihändigen Notverkaufsoption (任意売却, nin'i baikyaku) und einer gerichtlich geführten Versteigerung (競売, kyōbai) nach dem japanischen Zivilvollstreckungsgesetz (民事執行法, Minji Shikkō Hō). Zusätzlich gibt es – anders als bei den meisten europäischen Hypothekenbanken – ein staatlich getragenes Umschuldungssystem der JHF mit gesetzlich fixierten, gebührenfreien Menüs. Für DACH-Investoren mit japanischem Immobilienbesitz oder Finanzierungsinteresse ist dieses Zusammenspiel aus Kulanzquote, gestaffelten Fristen und Gerichtsverfahren ein eigenständiges System, das eigene Regeln verdient – nicht die bloße Übertragung heimischer Erfahrung.

Vorweg das Ergebnis. Von den Hypothekenschuldnern, die bei ihrem Kreditinstitut eine Änderung der Rückzahlungsbedingungen beantragt haben, wurde der Antrag in 93,5 % der Fälle bewilligt (Financial Services Agency, FSA, 金融庁, 1. April 2025 bis Ende Juni 2026). Eine Rückmeldung beim eigenen Kreditinstitut ist also keineswegs aussichtslos – ganz im Gegenteil zu der verbreiteten Annahme, ein solcher Antrag werde „sowieso abgelehnt". Sobald jedoch der sogenannte Rückzahlungsvorteil (期限の利益, kigen no rieki – das vertragliche Recht, in Raten statt auf einen Schlag zurückzuzahlen) verloren geht, wechselt die Berechnungsgrundlage der Verzugszinsen von der monatlichen Rate auf die gesamte Restschuld, und die Belastung steigt um Größenordnungen. Das Zeitfenster zum Handeln liegt vor Ablauf des dritten Verzugsmonats.

Die wichtigsten Punkte dieses Beitrags

Die Bewilligungsquote für Änderungen der Rückzahlungsbedingungen liegt bei 93,5 %. Von 9.414 Anträgen wurden 7.691 bewilligt, nur 536 abgelehnt (FSA, 金融庁).
Die Ausfallquote (デフォルト率) bei Hypotheken regionaler Banken liegt bei 0,163 % pro Jahr – das betrifft statistisch 1 bis 2 von 1.000 Kreditnehmern und ist damit keineswegs ein seltenes Einzelschicksal (FSA, Geschäftsjahr 2024).
Verzugszinsen berechnen sich, solange der Rückzahlungsvorteil (期限の利益) noch besteht, nur auf die „im Rückstand befindliche Rate"; danach auf die gesamte Restschuld. Bei 14,0 % p. a. macht das bei 30 Mio. JPY (rund 176.500 EUR) Restschuld für 30 Tage rund 340.000 JPY (rund 2.000 EUR) aus.
Bei Flat 35 und anderen JHF-Finanzierungen existieren die Umschuldungsmenüs Rückzahlungs-Sonderregelung, „Mittelfristige Entlastung", Anpassung der Bonuszahlungen sowie eine Senioren-Sonderregelung – bei allen vier entfällt die Bearbeitungsgebühr.
Der zulässige Mindestgebotspreis bei der Zwangsversteigerung liegt bei mindestens 80 % des gerichtlichen Bewertungspreises (Art. 60 Abs. 3 Zivilvollstreckungsgesetz, 民事執行法). Der Ersteher kann eine Räumungsanordnung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufpreiszahlung beantragen (Art. 83 Abs. 2).

Die drei Kennzahlen, die Sie zuerst prüfen sollten: Verzugsmonate, Schuldendienstquote, Einkommensrückgang

Bevor Sie sich für eine Lösung entscheiden, sollten Sie drei Zahlen kennen. Aus ihnen ergibt sich fast automatisch, welche Verfahren für Sie infrage kommen und welche nicht.

Wie viele Monate sind Sie bereits im Rückstand? Bei 1, 3 und 6 Monaten stehen völlig unterschiedliche Optionen offen

Zählen Sie zunächst, wie oft eine Rate nicht abgebucht werden konnte. Zwischen einer einmal verpassten Zahlung und drei aufeinanderfolgenden Ausfällen liegt aus Sicht des Kreditinstituts ein fundamentaler Unterschied im weiteren Verfahren. Bei ein bis zwei Monaten Rückstand stehen noch die Änderung der Rückzahlungsbedingungen, eine Umschuldung (Refinanzierung) und ein gewöhnlicher Verkauf offen. Nach mehr als drei Monaten geht der Rückzahlungsvorteil (期限の利益) verloren, und das Kreditinstitut geht zur Forderung der gesamten Restschuld über – ab diesem Punkt verengt sich die Auswahl auf den freihändigen Notverkauf (任意売却) oder ein gerichtliches Sanierungsverfahren.

Öffnen Sie Ihr Kontoauszugsheft oder die Banking-App und prüfen Sie, in welchem Monat zuletzt erfolgreich gezahlt wurde. Diese Zahl ist der Ausgangspunkt für alle folgenden Entscheidungen.

Was unterscheidet 延滞 (entai) von 滞納 (tainō)? Zwei japanische Begriffe für denselben Vorgang

延滞 (entai, wörtlich „verspätete Zahlung") bezeichnet den Zustand, dass am vereinbarten Rückzahlungstag keine Zahlung erfolgt ist. Der Begriff wird meist für Verzögerungen von wenigen Tagen bis zu einem Monat verwendet – eine Phase, in der eine Nachzahlung in der Regel noch keine größeren Folgen auslöst.

滞納 (tainō, „anhaltender Zahlungsrückstand") bezeichnet einen länger andauernden 延滞-Zustand. In der Praxis der Kreditinstitute markiert dieser Begriff den Übergang zu Maßnahmen der Forderungssicherung. Die vertragliche Terminologie unterscheidet sich zwischen den Instituten, doch für Leserinnen und Leser zählt nicht die Bezeichnung, sondern die Anzahl der ausstehenden Raten. In der Klausel zum „Verlust des Rückzahlungsvorteils" (期限の利益の喪失条項) des Kreditvertrags steht, nach wie vielen ausgefallenen Raten die gesamte Restschuld fällig gestellt wird. Prüfen Sie diese Klausel zuerst.

Schuldendienstquote und Einkommensrückgangsquote berechnen: Die Weiche für die JHF-Rückzahlungs-Sonderregelung

Ob die Rückzahlungs-Sonderregelung (返済特例, Typ A) der Japan Housing Finance Agency (JHF, 住宅金融支援機構) genutzt werden kann, entscheidet sich anhand zweier Quoten. Die Formeln lauten:

Schuldendienstquote (返済負担率) = jährliche Gesamtrückzahlung aller Hypotheken (JHF-Anteil plus private Hypotheken) ÷ Jahreseinkommen × 100
Einkommensrückgangsquote (収入減少割合) = (Einkommen vor zwei Jahren − Einkommen im Vorjahr) ÷ Einkommen vor zwei Jahren × 100

Beispiel: Bei einem Jahreseinkommen von 4,5 Mio. JPY (rund 26.500 EUR) und einer jährlichen Gesamtrückzahlung von 2 Mio. JPY (rund 11.750 EUR) liegt die Schuldendienstquote bei 44,4 %. Der Referenzwert für die Einkommensklasse „4 bis unter 7 Mio. JPY Jahreseinkommen" liegt bei 40 % – dieser Wert wird also überschritten. Lag das Einkommen vor zwei Jahren zusätzlich bei 6 Mio. JPY (rund 35.300 EUR) und im Vorjahr bei 4,5 Mio. JPY, ergibt sich eine Einkommensrückgangsquote von 25 % – auch die Bedingung „mindestens 20 %" ist damit erfüllt. Sind beide Kriterien erfüllt, ist eine der Antragsvoraussetzungen bei der JHF gegeben. Mit den Lohnsteuerbescheinigungen (源泉徴収票) der letzten zwei Jahre nebeneinandergelegt lässt sich das in fünf Minuten durchrechnen.

[Aktuelle Daten 2026] Wie hoch sind Zahlungsverzugs- und Ausfallquote bei japanischen Hypotheken?

Im Ergebnis liegt die Ausfallquote bei japanischen Hypotheken im Bereich von 0,1 bis 0,2 % pro Jahr. Zahlenmäßig ist das eine Minderheit, doch sowohl die FSA als auch die JHF veröffentlichen regelmäßig, dass ein konstanter Anteil an Kreditnehmern mit der Rückzahlung in Schwierigkeiten gerät. Wer selbst betroffen ist, befindet sich damit nicht in einer besonders ungewöhnlichen Lage – dieser Ausgangspunkt darf getrost mit ins Beratungsgespräch genommen werden.

Ausfallquote regionaler Banken: 0,163 % – aufgeschlüsselt nach Region

Die FSA hat in einer im Oktober 2025 veröffentlichten Analysenotiz die Ausfallquote anhand von Kreditdaten regionaler Banken berechnet. Erfasst wird der Anteil der Schuldner, die zum 31. März 2024 noch als „normal" oder „beobachtungsbedürftig" eingestuft waren und bis zum 31. März 2025 in die Kategorie „verwaltungsbedürftig oder schlechter" abgerutscht sind.

Sitzregion der Bank	Ausfallquote (Geschäftsjahr 2024)
Hokkaidō/Tōhoku	0,226 %
Kantō	0,128 %
Chūbu	0,163 %
Kinki	0,162 %
Chūgoku/Shikoku	0,177 %
Kyūshū/Okinawa	0,169 %
Gesamt	0,163 %

Quelle: 金融庁 (Financial Services Agency, FSA – japanische Finanzaufsicht), „Analyse zur Ausfallsituation bei Hypotheken regionaler Banken" (FSA Analytical Notes 2025.10). Laut derselben Analyse gilt: Je länger die Kreditlaufzeit und je höher der Zinssatz, desto höher die Ausfallquote. Wer eine Laufzeit von mehr als 35 Jahren gewählt hat und zugleich einen vergleichsweise hohen Zinssatz zahlt, sollte sich bewusst machen, tendenziell zu einem Haushaltssegment mit geringerem finanziellem Spielraum zu gehören.

Risikomanagement-Forderungsquote der JHF: 2,80 %

Für die Forderungen der JHF – einschließlich Flat 35 – wird der Umfang der Problemkredite noch konkreter veröffentlicht.

Kategorie (Geschäftsjahr 2024)	Betrag	Anteil an Gesamtforderungen
Forderungen mit ≥ 3 Monaten Zahlungsverzug	68,0 Mrd. JPY (rund 400 Mio. EUR)	rund 0,29 %
Forderungen mit gelockerten Kreditbedingungen	340,8 Mrd. JPY (rund 2,0 Mrd. EUR)	rund 1,44 %
Insolvenz-/Sanierungsforderungen und Gefährdungsforderungen	256,1 Mrd. JPY (rund 1,51 Mrd. EUR)	rund 1,08 %
Risikomanagement-Forderungen gesamt	664,9 Mrd. JPY (rund 3,91 Mrd. EUR)	2,80 %
(Referenz) Gesamtforderungen	23.709,1 Mrd. JPY (rund 139,5 Mrd. EUR)	―

Quelle: 住宅金融支援機構 (Japan Housing Finance Agency, JHF), „Investorenpräsentation Geschäftsjahr 2025" (Juli 2025). Die Quote ist gegenüber dem Vorjahr um 0,24 Prozentpunkte gesunken. Betrachtet man ausschließlich die von der JHF angekauften Forderungen (Flat 35), liegt die Quote bei 1,86 %.

Bemerkenswert ist hier, dass die Forderungen mit gelockerten Kreditbedingungen mit 340,8 Mrd. JPY das Fünffache der Forderungen mit mindestens dreimonatigem Zahlungsverzug ausmachen. „Gelockerte Kreditbedingungen" bezeichnet Forderungen, bei denen Vereinbarungen zugunsten des Schuldners getroffen wurden, etwa Zinserlass oder Tilgungsaufschub. Bei der JHF wird also ein weitaus größerer Anteil der Problemfälle über eine „Änderung der Rückzahlungsmodalitäten" gelöst als über einen dauerhaften Zahlungsverzug. Das Umschuldungssystem wird in der Praxis tatsächlich genutzt.

Warum wird die Rückzahlung 2026 schwieriger? Die Prämisse „75,0 % variabel verzinst"

Mit der Rückkehr in eine Welt mit positiven Zinsen haben sich die Grundannahmen vieler Finanzierungspläne verschoben. Die Umfrage der JHF unter Hypothekennutzern (Januar 2026, 1.237 Antworten) zeigt folgendes Bild:

Gewählter Zinstyp: 75,0 % variabel verzinst (−4,0 Prozentpunkte gegenüber April 2025), 14,9 % mit befristeter Zinsbindung, 10,1 % mit vollständiger Zinsbindung über die gesamte Laufzeit
Zinserwartung für die nächsten zwölf Monate: 73,7 % erwarten einen Anstieg gegenüber dem aktuellen Niveau (+8,0 Prozentpunkte)
Anteil, der Zinsänderungsrisiken „nur unsicher versteht, kaum versteht oder gar nicht versteht": 52,0 %

Drei von vier Kreditnehmern haben variabel verzinste Finanzierungen gewählt, drei von vier dieser Gruppe rechnen mit steigenden Zinsen, und rund die Hälfte hat kein ausreichendes Verständnis dafür, wie stark die Rate bei einem Zinsanstieg tatsächlich steigt. Aus dieser Überschneidung erklärt sich, warum aktuell mehr Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Anders als in Deutschland, wo festverzinsliche Baufinanzierungen mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung die übliche Praxis sind, dominiert in Japan die variable Verzinsung klar den Markt. Wer die grundlegende Systematik der Zinstypen noch einmal nachvollziehen möchte, findet ergänzend den Beitrag Grundlagen japanischer Hypotheken und die Wahl des passenden Zinstyps.

[Zeitleiste nach Monaten] Was passiert nach 1, 3, 6 und 12 Monaten Zahlungsverzug?

Der Weg vom Zahlungsverzug bis zur Zwangsversteigerung ist in Japan überwiegend nicht durch das Ermessen des Kreditinstituts, sondern durch Gesetz und Vertrag bestimmt – und mit jeder Stufe verändert sich die Zahl der noch offenen Optionen. Die folgende Tabelle stellt für jede Phase die eingehende Benachrichtigung, die zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Optionen und die Rechtsgrundlage nebeneinander.

Phase	Eingehende Benachrichtigung / Ereignis	Zu diesem Zeitpunkt verfügbare Optionen	Rechtsgrundlage / Quelle
1 Ausfall / bis 1 Monat	Telefonischer Kontakt, Mahnschreiben. Verzugszinsen beginnen zu laufen	Nachzahlung, Änderung der Rückzahlungsbedingungen, Umschuldung, gewöhnlicher Verkauf	Produktbeschreibung des jeweiligen Kreditinstituts
2 Monate	Mahnbescheid. Ankündigung der Ersatzleistung (代位弁済) durch die Kreditbürgschaftsgesellschaft	Änderung der Rückzahlungsbedingungen (Bewilligungsquote 93,5 %), gewöhnlicher Verkauf	Vertragsklauseln des Kreditinstituts / FSA „Stand der Änderungen von Kreditbedingungen"
rund 3 Monate	Benachrichtigung über den Verlust des Rückzahlungsvorteils (期限の利益の喪失). Ersatzleistung durch die Bürgschaftsgesellschaft (bei JHF-Finanzierung: vollständige vorzeitige Rückzahlungsforderung durch die JHF selbst)	Freihändiger Notverkauf (任意売却), individuelles Sanierungsverfahren mit Wohneigentums-Sonderklausel	Vertragsklauseln des Kreditinstituts / JHF „Broschüre zum freihändigen Verkauf", April 2026
4–6 Monate	Forderung der vollständigen Rückzahlung durch Bürgschafts- oder Inkassogesellschaft	Freihändiger Notverkauf, individuelles Sanierungsverfahren, Privatinsolvenz	wie oben
ab 6 Monaten	Antrag auf Zwangsversteigerung, Eintragung der Pfändung im Grundbuch, Ortsbesichtigung durch den Gerichtsvollzieher und Sachverständige	Freihändiger Notverkauf (in der Praxis bis zum Vortag des Zuschlagstermins möglich)	Zivilvollstreckungsgesetz (民事執行法, sinngemäß angewandt gemäß Art. 188 auf die Zwangsversteigerung von Sicherungsimmobilien)
durchschnittlich 9,1 Monate nach Antragstellung	Ausschreibungsfrist, Zuschlagstermin. Der Mindestgebotspreis liegt bei mindestens 80 % des gerichtlichen Bewertungspreises	Ein Rückzug des Versteigerungsantrags nach dem Zuschlagstermin erfordert die Zustimmung des Erstehers	Gerichts-Datenbuch 2026 / Zivilvollstreckungsgesetz Art. 60 Abs. 3, Art. 76 Abs. 1
nach Erteilung des Zuschlags	Eigentumsübergang mit dem Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung durch den Ersteher	Sicherung einer neuen Wohnung, Verhandlung über die Rückzahlung der Restschuld	Zivilvollstreckungsgesetz Art. 78 Abs. 1, Art. 79
innerhalb 6 Monaten nach Kaufpreiszahlung	Frist, innerhalb derer der Ersteher eine Räumungsanordnung beantragen kann	Verhandlung über den Räumungszeitpunkt, Bereinigung der Restschuld	Zivilvollstreckungsgesetz Art. 83 Abs. 2

1 Ausfall, Monat 1: Verzugszinsen laufen bereits, aber noch ist nichts verloren

Bei einem einzigen verpassten Zahlungstermin bleibt es zunächst bei telefonischem Kontakt und einem Mahnschreiben. Verzugszinsen entstehen zwar, doch der Rückzahlungsvorteil (期限の利益) ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht verloren – Änderung der Rückzahlungsbedingungen, Umschuldung und gewöhnlicher Verkauf stehen sämtlich weiterhin offen. Von allen in diesem Beitrag beschriebenen Maßnahmen ist in diesem ersten Monat die größte Zahl noch nutzbar.

Zu vermeiden ist in dieser Phase vor allem eines: Anrufe des Kreditinstituts nicht anzunehmen. Wer nicht erreichbar ist, wird leicht als „ohne Rückzahlungsabsicht" eingestuft. Bereits die Mitteilung eines realistischen Zeitpunkts für die nächste Zahlung verändert die Ausgangslage für spätere Verhandlungen erheblich.

Monat 2–3: Verlust des Rückzahlungsvorteils und Ersatzleistung durch die Bürgschaftsgesellschaft

Nach Ablauf des zweiten Monats geht die Ankündigung der Ersatzleistung (代位弁済, dai'i bensai) durch die Kreditbürgschaftsgesellschaft ein. Dai'i bensai bedeutet, dass die Bürgschaftsgesellschaft anstelle des Schuldners die gesamte Restschuld auf einen Schlag an das Kreditinstitut zurückzahlt. Wird diese Ersatzleistung ausgeführt, wechselt der Gläubiger zur Bürgschaftsgesellschaft, und aus der Verhandlung über Ratenzahlungen wird ein auf die Gesamtforderung ausgerichtetes Inkassoverfahren.

Die rund im dritten Monat eintreffende „Benachrichtigung über den Verlust des Rückzahlungsvorteils" bedeutet, dass das Recht auf Ratenzahlung erloschen ist. Ab diesem Zeitpunkt wechselt die Berechnungsgrundlage der Verzugszinsen auf die gesamte Restschuld. Bei JHF-Finanzierungen wie Flat 35 gibt es keine zwischengeschaltete Bürgschaftsgesellschaft; hier fordert die JHF selbst die vollständige vorzeitige Rückzahlung. Der Weg, das Eigenheim über die Wohneigentums-Sonderklausel (住宅資金特別条項) im individuellen Sanierungsverfahren zu erhalten, bleibt auch in dieser Phase noch offen.

Ab Monat 6: Vom Versteigerungsantrag bis zum Zuschlag

Stellt der Gläubiger bei Gericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung, wird im Grundbuch eine Pfändung eingetragen, und Gerichtsvollzieher sowie Sachverständige führen eine Ortsbesichtigung durch. Wie lange es von hier bis zum Zuschlagstermin dauert, veröffentlicht das oberste Gericht Japans.

Jahr	Durchschnittliche Verfahrensdauer bei Immobilienvollstreckungssachen
2023 (Reiwa 5)	8,4 Monate
2024 (Reiwa 6)	8,6 Monate
2025 (Reiwa 7)	9,1 Monate

Quelle: 最高裁判所 (Supreme Court of Japan, oberstes Gericht Japans), „Gerichts-Datenbuch 2026". Von der Antragstellung bis zum Verfahrensende vergehen zuletzt durchschnittlich 9,1 Monate. Vom Beginn des Zahlungsverzugs an gerechnet, ergibt sich insgesamt ein Zeitraum von rund eineinhalb Jahren – dies ist jedoch ein Durchschnittswert, im Einzelfall kann es auch schneller gehen. Treffender als „es bleibt noch Zeit" ist die Vorstellung: In diesem Zeitraum verringert sich die Zahl der offenen Optionen jeden Monat um eine.

Nach dem Zuschlag: Wann geht das Eigentum über, und wie lange darf noch gewohnt werden?

Zu diesem Punkt fehlt häufig eine klare Darstellung – deshalb hier direkt anhand der Gesetzestexte.

Sobald die Zuschlagserteilung rechtskräftig wird, zahlt der Ersteher den Kaufpreis innerhalb der vom Gerichtsschreiber festgelegten Frist (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 78 Abs. 1).
Der Ersteher erwirbt die Immobilie in dem Moment, in dem der Kaufpreis gezahlt wird (Art. 79). Genau in diesem Augenblick geht das Eigentum über.
Der Ersteher kann eine Räumungsanordnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Tag der Kaufpreiszahlung beantragen. War das Gebäude beim Zuschlag von einem Nutzer des mit der Hypothek belasteten Gebäudes bewohnt, verlängert sich diese Frist auf 9 Monate (Art. 83 Abs. 2).

Das bedeutet: Ein zwangsweiser Auszug am Tag nach der Kaufpreiszahlung findet nicht statt, doch dem Ersteher steht eine Antragsfrist von 6 Monaten zu, innerhalb derer er die Räumung durchsetzen kann. Diese 6 Monate sind ein Verhandlungszeitraum, kein Zeitraum zum Weiterwohnen. Sobald der Zuschlag feststeht, sollte umgehend mit der Suche nach einer neuen Wohnung begonnen werden.

[Berechnungsbeispiel] Wie hoch sind die Verzugszinsen? Rechenbeispiel bei 14,0 % p. a.

Ein verbreitetes Missverständnis lautet: „Sobald ein Zahlungsverzug eintritt, fallen 14 % p. a. auf die gesamte Restschuld an." Das trifft nicht zu. Solange der Rückzahlungsvorteil (期限の利益) noch besteht, wird nur auf die im Rückstand befindliche Rate (also die nicht abgebuchte Zahlung) gerechnet. Die Produktbeschreibung der Aeon Bank formuliert es so: „Berechnung für den Zeitraum vom Tag nach dem vereinbarten Rückzahlungstermin bis zum Tag der Rückzahlung der verspäteten Rate." Die Sumitomo Mitsui Trust Bank gibt in ihren FAQ an: „14 % p. a. auf den im Rückstand befindlichen Kapitalbetrag."

Berechnungsformel und Übersichtstabelle vor Verlust des Rückzahlungsvorteils

Verzugszinsen = im Rückstand befindliche Rate × Jahreszinssatz ÷ 365 Tage × Anzahl der Verzugstage

Bei 14,0 % p. a. und taggenauer Berechnung auf Basis von 365 Tagen im Jahr ergeben sich folgende Werte:

Monatliche Rate (eine Zahlung)	7 Tage Verzug	30 Tage Verzug	60 Tage Verzug	90 Tage Verzug
100.000 JPY (rund 588 EUR)	rund 269 JPY (rund 1,58 EUR)	rund 1.151 JPY (rund 6,77 EUR)	rund 2.301 JPY (rund 13,54 EUR)	rund 3.452 JPY (rund 20,31 EUR)
120.000 JPY (rund 706 EUR)	rund 322 JPY (rund 1,89 EUR)	rund 1.381 JPY (rund 8,12 EUR)	rund 2.762 JPY (rund 16,25 EUR)	rund 4.142 JPY (rund 24,36 EUR)
150.000 JPY (rund 882 EUR)	rund 403 JPY (rund 2,37 EUR)	rund 1.726 JPY (rund 10,15 EUR)	rund 3.452 JPY (rund 20,31 EUR)	rund 5.178 JPY (rund 30,46 EUR)

(Umrechnungskurs 1 EUR ≈ 170 JPY, Stand 07.08.2026; Näherungswerte zur Einordnung, keine verbindliche Wechselkursangabe.) Bei einem Rückstand von nur einer Rate liegen die Verzugszinsen selbst in der Größenordnung von wenigen hundert bis wenigen tausend Yen. Ein einmonatiger Rückstand muss also nicht übermäßig gefürchtet werden. Gefährlich wird es, wenn der Rückstand unbeachtet bleibt und in die nächste Phase übergeht.

Nach Verlust des Rückzahlungsvorteils wird die gesamte Restschuld zur Berechnungsgrundlage

Mit dem Verlust des Rückzahlungsvorteils gilt die gesamte Restschuld als fällig, und die Verzugszinsen berechnen sich fortan auf den kompletten Saldo. Beim selben Zinssatz von 14,0 % p. a. ändert sich damit die Größenordnung des Betrags fundamental.

Restschuld	7 Tage	30 Tage	90 Tage	180 Tage
20 Mio. JPY (rund 117.650 EUR)	rund 54.000 JPY (rund 318 EUR)	rund 230.000 JPY (rund 1.353 EUR)	rund 690.000 JPY (rund 4.059 EUR)	rund 1,38 Mio. JPY (rund 8.118 EUR)
30 Mio. JPY (rund 176.470 EUR)	rund 81.000 JPY (rund 476 EUR)	rund 340.000 JPY (rund 2.000 EUR)	rund 1,04 Mio. JPY (rund 6.118 EUR)	rund 2,07 Mio. JPY (rund 12.176 EUR)
40 Mio. JPY (rund 235.290 EUR)	rund 107.000 JPY (rund 629 EUR)	rund 460.000 JPY (rund 2.706 EUR)	rund 1,38 Mio. JPY (rund 8.118 EUR)	rund 2,76 Mio. JPY (rund 16.235 EUR)

Rechenbeispiel bei 14,0 % p. a., taggenaue Berechnung auf Basis von 365 Tagen. Der Verlust des Rückzahlungsvorteils ist der Wendepunkt, an dem sich die Berechnungsgrundlage der Verzugszinsen von der „einzelnen Rate" auf die „gesamte Restschuld" umstellt. Beim selben Zinssatz verschieben sich die Beträge damit um mehrere Größenordnungen. Genau darin liegt der Grund, weshalb die Dreimonatsgrenze so entscheidend ist.

Der Zinssatz unterscheidet sich je nach Kreditinstitut – prüfen Sie Ihren eigenen Vertrag

Häufig kursiert die Angabe „Verzugszinsen bei Hypotheken liegen bei 14,6 % p. a." – die veröffentlichten Werte einzelner Institute weichen davon jedoch ab. Die Aeon Bank nennt 14,0 % p. a., die Sumitomo Mitsui Trust Bank für die betreffenden Produkte 14 % p. a. Der für Sie geltende Zinssatz steht im Feld „Verzugszinsen" der Produktbeschreibung oder der Darlehensurkunde. Liegen diese Unterlagen nicht vor, teilt das Kreditinstitut den Zinssatz auf Nachfrage mit.

Beim freihändigen Notverkauf ist mitunter eine Reduzierung der Verzugszinsen verhandelbar

Angehäufte Verzugszinsen sind nicht zwingend in voller Höhe fixiert. Die Broschüre der JHF zum freihändigen Notverkauf (令和8年4月, April 2026) hält fest, dass bei Mitwirkung an dem in der Broschüre beschriebenen Verfahren je nach Stand der Restschuld unter Umständen über eine Reduzierung der Verzugszinsen gesprochen werden kann. Kooperationsbereitschaft im Verfahren wirkt sich hier unmittelbar auf die finanziellen Bedingungen aus.

Lösung 1: Gespräch mit dem Kreditinstitut und Änderung der Rückzahlungsbedingungen – die Realität hinter der Bewilligungsquote von 93,5 %

Der erste Schritt ist das Gespräch mit dem finanzierenden Kreditinstitut. Die Sorge „das wird ohnehin abgelehnt" hält viele vom Handeln ab – die veröffentlichten Daten zeigen jedoch das Gegenteil. Im Vergleich: In Deutschland gibt es kein gesetzlich standardisiertes Kulanzsystem dieser Art; eine Stundung oder Ratenanpassung liegt im freien Ermessen der finanzierenden Bank und wird meist nicht mit einer landesweit erhobenen Bewilligungsquote veröffentlicht. Die japanische Aufsicht macht diese Quote dagegen regelmäßig öffentlich.

[Zahlentabelle] FSA „Stand der Änderungen von Kreditbedingungen": Daten zu Hypothekenschuldnern

Kategorie	Anträge	Bewilligt (A)	Abgelehnt (B)	In Prüfung	Zurückgezogen	Bewilligungsquote A/(A+B)
Großbanken u. Ä. (9 Institute)	1.709	1.351	133	152	261	91,0 %
Regionalbanken (96 Institute)	7.390	6.156	386	660	825	94,1 %
Sonstige Banken (77 Institute)	315	184	17	21	105	91,5 %
Gesamt (182 Institute)	9.414	7.691	536	833	1.191	93,5 %

Quelle: 金融庁 (FSA), „Stand der Änderungen von Kreditbedingungen (Stand: Ende Juni 2026)". Die Zahlen umfassen den Zeitraum vom 1. April 2025 bis Ende Juni 2026 und werden monatlich aktualisiert. Ablehnungen machen mit 536 Fällen nur rund 5 % der Anträge aus. Es gibt eine Prüfung, und Voraussetzung ist, dass die Rückzahlung nach der Änderung fortgeführt werden kann – doch die Tatsache, dass „bei einer Anfrage die überwiegende Mehrheit in irgendeiner Form durchkommt", sollte Ermutigung genug für den ersten Anruf sein.

[Vergleichstabelle] So unterschiedlich sind die Gebühren für eine Bedingungsänderung je nach Kreditinstitut

Für eine Änderung der Bedingungen können Gebühren anfallen. Statt der vagen Angabe „zwischen 5.000 und 30.000 JPY" folgt hier ein Vergleich anhand veröffentlichter konkreter Beträge.

Kreditinstitut	Änderung der Rückzahlungsbedingungen	Änderung des Zinstyps	Vollständige vorzeitige Rückzahlung (Komplettablösung)
JHF (Typen A, B, C)	gebührenfrei	―	―
MUFG Bank	Online 5.500 JPY (rund 32 EUR) / am Schalter 11.000 JPY (rund 65 EUR) (Laufzeitverkürzung, Bonuszahlungsbetrag, Bonusmonat, monatlicher Zahlungstag, Wechsel Annuitäten-/Ratentilgung)	gebührenfrei / 11.000 JPY (rund 65 EUR)	16.500 JPY (rund 97 EUR) / 33.000 JPY (rund 194 EUR) (bei JHF-Hypotheken gebührenfrei)
Aeon Bank	11.000–33.000 JPY (rund 65–194 EUR, inkl. Steuer)	gebührenfrei	55.000 JPY (rund 324 EUR, inkl. Steuer)

Sämtliche Beträge sind Bruttobeträge inklusive Verbrauchsteuer (MUFG Bank „Nach Kreditaufnahme anfallende Hypothekengebühren"; Aeon Bank „Produktbeschreibung Hypothek", Stand 1. Juni 2026). Bei der MUFG Bank kostet ein Schuldnerwechsel 16.500 bzw. 33.000 JPY; für alle übrigen Änderungsinhalte erfolgt eine individuelle Auskunft. Dass die Änderung der Rückzahlungsmethode bei der JHF gebührenfrei ist, ist für Flat-35-Kunden ein klarer Vorteil.

Welche Unterlagen zum Gespräch mitgebracht werden sollten und welche Zahlen zu nennen sind

Wer im Beratungsgespräch nur sagt „die Rückzahlung ist schwierig", liefert dem Sachbearbeiter keine Entscheidungsgrundlage. Werden die folgenden drei Punkte mit Zahlen belegt, entwickelt sich das Gespräch zügig in Richtung eines konkreten Änderungsvorschlags.

Wie stark ist das Einkommen gesunken? Lohnsteuerbescheinigung oder Steuererklärung der letzten zwei Jahre, ergänzt um die berechnete Einkommensrückgangsquote.
Wie viel kann monatlich tatsächlich gezahlt werden? Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen abzüglich Lebenshaltungskosten, Bildungsausgaben und anderer laufender Kreditraten.
Bis wann ist mit einer Erholung zu rechnen? Geplanter Wiedereinstieg ins Berufsleben, Behandlungsdauer, Zeitpunkt des Schulabschlusses der Kinder – als Begründung für die Dauer der Reduzierung.

Bei der Änderung der Rückzahlungsmethode steht im Zentrum der Prüfung, ob die künftige Rückzahlung fortgeführt werden kann. Wichtiger als der gewünschte Reduzierungsbetrag ist daher die Begründung, dass nach der Reduzierung eine dauerhafte Zahlungsfähigkeit besteht.

Lösung 2: Rückzahlungsmenüs für Flat 35 und JHF-Finanzierungen im Vergleich nach Typ

Wer eine Finanzierung der Japan Housing Finance Agency (JHF, vormals Government Housing Loan Corporation) nutzt, hat Zugriff auf offiziell definierte Menüs. Wer Bezeichnung und Bedingungen genau kennt, kommt am Bankschalter schneller zum Punkt. Alle Anträge laufen über das kontoführende Kreditinstitut.

Menü	Zielsituation	Änderungsinhalt	Obergrenze	Gebühr
Rückzahlungs-Sonderregelung (Typ A)	Rückzahlung durch Arbeitsplatzverlust oder Krankheit erschwert; Person erfüllt Einkommenskriterien und kann nach Änderung weiterzahlen	Verlängerung der Rückzahlungsdauer. Bei Arbeitslosigkeit oder Einkommensrückgang von mindestens 20 % zusätzlich befristete Tilgungsaussetzung möglich	Verlängerung max. 15 Jahre. Tilgungsaussetzung max. 3 Jahre. Endalter bei vollständiger Rückzahlung max. 80 Jahre	gebührenfrei
„Mittelfristige Entlastung" (Typ B)	Vorübergehend erhöhte Ausgaben absehbar, z. B. Ausbildungskosten durch Studienbeginn oder Krankenhauskosten	Reduzierung der Rate für einen einvernehmlich festgelegten Zeitraum	Zeitraum wird individuell vereinbart (nach Ablauf der Reduzierungsphase steigt die Rate wieder)	gebührenfrei
Anpassung der Bonuszahlung (Typ C)	Bonuszahlungsanteil der Rate wird zur Belastung	Verschiebung des Bonuszahlungsmonats, Änderung der Aufteilung zwischen monatlicher Rate und Bonusanteil, vollständiger Wegfall der Bonuszahlung	―	gebührenfrei
Senioren-Sonderregelung	Alter mindestens 70 Jahre, Fortsetzung der Rückzahlung über andere Menüs nicht absehbar	Monatliche Zahlung nur noch für Zinsen; vollständige Rückzahlung durch Verkauf der Immobilie nach Ableben aller Schuldner	Voraussetzung u. a. mindestens 20 Jahre seit Rückzahlungsbeginn. Austritt aus der Gruppenrisikolebensversicherung (団信) erforderlich	gebührenfrei

Quelle: 住宅金融支援機構 (JHF), „Wenn Sie mit der monatlichen Rückzahlung Schwierigkeiten haben" (aktualisiert am 1. April 2026), „Rückzahlungsmenüs nach Typ", „Hinweise zur Rückzahlungsänderung / Senioren-Sonderregelung für Kunden ab 70 Jahren" (April 2026). Typ A und Typ C sowie Typ B und Typ C lassen sich kombinieren. Eine Kombination aus Typ A und Typ B ist nur möglich, wenn bei Typ A ausschließlich die Laufzeitverlängerung genutzt wird.

Voraussetzungen für die Rückzahlungs-Sonderregelung (Typ A)

Typ A setzt voraus, dass alle drei folgenden Punkte zutreffen.

Die Rückzahlung ist durch Arbeitsplatzverlust oder Krankheit erschwert (z. B. Kündigung wegen Insolvenz des Arbeitgebers, Restrukturierung, Gehalts-/Bonuskürzung durch schlechten Geschäftsverlauf, Rückgang der Überstunden, Auftragsrückgang bei Selbstständigen, Krankheit oder Verletzung, einkommensmindernder Mehraufwand durch Pflege von Angehörigen)
Mindestens eines der folgenden Kriterien ist erfüllt:
- Jahreseinkommen höchstens das 4-fache der jährlichen Gesamtrückzahlung an die JHF
- Monatseinkommen höchstens 64.000 JPY (rund 376 EUR) je Haushaltsmitglied
- Schuldendienstquote übersteigt den in der Tabelle unten genannten Referenzwert, und die Einkommensrückgangsquote liegt bei mindestens 20 %
Durch die Änderung der Rückzahlungsmethode kann die künftige Rückzahlung fortgeführt werden

Jahreseinkommen	unter 3 Mio. JPY	3 bis unter 4 Mio. JPY	4 bis unter 7 Mio. JPY	ab 7 Mio. JPY
Referenzwert Schuldendienstquote	30 %	35 %	40 %	45 %

(3 Mio. JPY ≈ 17.650 EUR; 4 Mio. JPY ≈ 23.530 EUR; 7 Mio. JPY ≈ 41.180 EUR, Umrechnungskurs wie oben.) Die Verlängerung der Rückzahlungsdauer ist bis maximal 15 Jahre (insgesamt bis zu 50 Jahre) möglich, doch die JHF empfiehlt, „die Verlängerung auf das notwendige Minimum zu beschränken". Denn eine längere Laufzeit senkt zwar die monatliche Belastung, erhöht aber durch die zusätzlichen Zinsen den insgesamt zu zahlenden Betrag. Eine Verlängerung, bei der das Endalter 80 Jahre überschreitet, ist zudem ausgeschlossen. Der Zusammenhang zwischen Alter und Kreditlaufzeit wird im Beitrag Altersgrenzen und Laufzeitüberlegungen bei japanischen Hypotheken vertieft.

[Berechnungsbeispiel] Um wie viel sinkt die Rate bei der „Mittelfristigen Entlastung" (Typ B)?

Ein von der JHF selbst veröffentlichtes Rechenbeispiel: Kreditsumme 20 Mio. JPY (rund 117.650 EUR), Zinssatz 3,00 %, Laufzeit 35 Jahre, Anwendung vier Jahre nach Rückzahlungsbeginn.

Monatliche Rate vor der Reduzierung: 76.970 JPY (rund 453 EUR)
Während der Reduzierungsphase (3 Jahre): 50.000 JPY (rund 294 EUR)
Nach Ende der Reduzierungsphase: 81.436 JPY (rund 479 EUR)

Über drei Jahre werden so monatlich 26.970 JPY (rund 159 EUR), insgesamt rund 970.000 JPY (rund 5.706 EUR) an Liquidität freigesetzt. Nach Ende der Reduzierungsphase steigt die Rate jedoch auf 81.436 JPY, und auch die Gesamtrückzahlungssumme erhöht sich. Ob sich der Haushalt innerhalb von drei Jahren stabilisieren lässt, ist die zentrale Entscheidungsfrage bei diesem Menü. Ist absehbar, dass die Stabilisierung eher fünf Jahre dauert, ist es realistischer, zusätzlich über eine Laufzeitverlängerung nach Typ A zu sprechen.

[Berechnungsbeispiel] Anpassung der Bonuszahlung (Typ C) und Kombination von A und C

Bei gesunkenen Bonuszahlungen greift Typ C. Beispiel: Kreditsumme 20 Mio. JPY (monatlicher Anteil 14 Mio. JPY, Bonusanteil 6 Mio. JPY), Zinssatz 3,00 %, Laufzeit 35 Jahre, vier Jahre nach Rückzahlungsbeginn.

Variante	Monatliche Rate	Bonusanteil
Vor Anwendung	53.879 JPY (rund 317 EUR)	139.034 JPY (rund 818 EUR)
Wegfall der Bonuszahlung	76.964 JPY (rund 453 EUR)	0 JPY
Änderung der Aufteilung monatlich/Bonusmonat	62.707 JPY (rund 369 EUR)	85.861 JPY (rund 505 EUR)
Typ C + Typ A (15 Jahre Verlängerung, insgesamt 50 Jahre)	50.719 JPY (rund 298 EUR)	69.385 JPY (rund 408 EUR)

Bei Wegfall der Bonuszahlung steigt die monatliche Rate auf 76.964 JPY, dafür entfällt die halbjährliche Sonderzahlung. Bei unregelmäßigem Bonuseinkommen kann eine Glättung auf monatliche Zahlungen die Haushaltsführung erleichtern. In der kombinierten Variante liegen sowohl die monatliche Rate als auch der Bonusanteil unter dem Ausgangswert. Reicht ein einzelnes Menü nicht aus, lohnt sich ein Beratungsgespräch mit dem Ziel einer Kombination.

Senioren-Sonderregelung ab 70 Jahren: Bedingungen und Preis der reinen Zinszahlung

Für Personen ab 70 Jahren, bei denen die Fortsetzung der Rückzahlung über andere Menüs nicht absehbar ist, existiert die Senioren-Sonderregelung. Die monatliche Zahlung beschränkt sich auf die Zinsen; nach dem Ableben aller Schuldner wird die Immobilie verkauft und die Restschuld auf einmal beglichen. Bleibt nach dem Verkauf ein Teil der Schuld offen, wird dieser Teil den Erben nicht in Rechnung gestellt.

Die wesentlichen Nutzungsvoraussetzungen sind:

Alter mindestens 70 Jahre zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme
Tatsächliches Wohnen in der finanzierten Immobilie mit Absicht, dies fortzusetzen
Mindestens 20 Jahre seit Rückzahlungsbeginn
Grundschuld der JHF auf Grundstück und Gebäude eingetragen
Aktuell keine Zahlungsrückstände
Erfüllung bestimmter Einkommenskriterien

Auch die Kehrseite ist klar benannt. Wer eine Gruppenrisikolebensversicherung (団体信用生命保険, dantai shin'yō seimei hoken, kurz 団信 – eine an die Hypothek gekoppelte Risikolebensversicherung ohne direktes deutsches Pendant) hat, muss vor Inanspruchnahme austreten. Zudem sinkt der Kapitalbetrag nicht, und nach Inanspruchnahme sind keine weiteren Änderungen der Rückzahlungsmethode mehr möglich. Gerät die Rückzahlung danach ins Stocken, wird die vollständige Restschuld auf einmal fällig gestellt. Auch die Zustimmung aller mutmaßlichen Erben und sonstiger Beteiligter ist erforderlich. Es handelt sich um ein Verfahren, das erst nach einem Gespräch innerhalb der Familie beantragt werden sollte. Wer die Wohnsituation im Alter grundsätzlicher überdenken möchte, findet ergänzende Hinweise im Beitrag Wohnformen für Senioren in Japan und Entscheidungskriterien.

Lösung 3: Umschuldung – für wen sie die Rate senkt und für wen nicht

Im Ergebnis gilt: Eine Umschuldung lässt sich in der Praxis nur nutzen, solange noch kein Zahlungsverzug eingetreten ist. Eine Umschuldung bedeutet eine vollständig neue Kreditprüfung, und die bisherige Rückzahlungshistorie ist Prüfungsgegenstand. Auch die Aeon Bank hält in ihrer Produktbeschreibung ausdrücklich fest: „Bei einer Umschuldung wird die bisherige Rückzahlungshistorie geprüft."

Solange noch kein Zahlungsverzug vorliegt, lohnt ein Vergleich anhand dreier eigener Zahlen: die Reduzierung der Gesamtrückzahlungssumme durch die Zinsdifferenz, die Umschuldungskosten (Bearbeitungsgebühr, Bürgschaftsgebühr, Grundbuchkosten u. Ä. – bei pauschalen Modellen mitunter rund 2,2 % der Kreditsumme) sowie die Amortisationsdauer, berechnet als „Kosten ÷ jährliche Ersparnis". Ist die Amortisationsdauer kürzer als die verbleibende Restlaufzeit, ist die Umschuldung wirtschaftlich sinnvoll.

In manchen Fällen genügt bereits eine reine Änderung des Zinstyps. Bei der MUFG Bank ist der Wechsel von variabler zu fester Verzinsung online gebührenfrei, am Schalter kostet er 11.000 JPY (rund 65 EUR). Es ist naheliegender, zunächst die Möglichkeiten beim aktuellen Kreditinstitut zu prüfen, bevor eine externe Umschuldung ins Auge gefasst wird. Die Break-even-Logik dazu wird im Beitrag Vorzugszinsen und Entscheidungskriterien für eine Umschuldung vertieft behandelt.

Lösung 4: Freihändiger Notverkauf und Zwangsversteigerung im Vergleich – Rechtsgrundlage und Netto-Erlös

Reicht auch eine Änderung der Rückzahlungsbedingungen nicht mehr aus, um den Haushalt zu stabilisieren, rückt die Entscheidung näher, die Immobilie aufzugeben. Der Unterschied zwischen freihändigem Notverkauf (任意売却) und Zwangsversteigerung (競売) ist keine vage Einschätzung „freihändig bringt wohl mehr" – er ergibt sich aus dem gesetzlichen Rahmen selbst.

Vergleichspunkt	Freihändiger Notverkauf (任意売却)	Zwangsversteigerung (競売)
Verkaufsträger	Der Schuldner als Verkäufer wählt selbst einen Makler und verkauft im Rahmen einer gewöhnlichen Immobilientransaktion	Ein vom Gericht geführtes, hoheitliches Verfahren
Preisuntergrenze	Niveau, dem der Gläubiger zustimmt	Mindestgebotspreis = mindestens Bewertungspreis abzüglich 2/10 (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 60 Abs. 3)
Nebenkosten	Je nach Situation können Maklerprovision, Löschungskosten für Grundbucheinträge u. Ä. vom Verkaufserlös abgezogen und der Rest ausgezahlt werden	Der Verkaufserlös fließt in die Verteilung an die Gläubiger
Verzugszinsen	Je nach Stand der Restschuld ist eine Reduzierung mitunter verhandelbar	Kein Rahmen für individuelle Reduzierungsverhandlungen
Übergabezeitpunkt	Mit dem Käufer verhandelbar und meist leichter abstimmbar	Der Ersteher kann innerhalb von 6 Monaten nach Kaufpreiszahlung eine Räumungsanordnung beantragen (Art. 83 Abs. 2)
Öffentlichkeit	Vermarktung als gewöhnliches Verkaufsobjekt	Öffentliche Bekanntmachung durch das Gericht
Rückzahlungsvorteil (期限の利益)	Der Antrag kann als Erklärung zum Verzicht auf den Rückzahlungsvorteil gewertet werden	Bereits verloren

Quelle: Zivilvollstreckungsgesetz (民事執行法), JHF „Broschüre zum freihändigen Verkauf (Ankaufsmodell)", April 2026.

Warum der Versteigerungspreis tendenziell niedriger ausfällt – gesetzlich erklärbar

Häufig kursiert die Aussage, „eine Zwangsversteigerung bringt nur 60 bis 70 % des Marktpreises". Amtlich bestätigt ist lediglich die Regel aus Art. 60 Abs. 3 Zivilvollstreckungsgesetz, wonach das Mindestgebot mindestens dem Bewertungspreis abzüglich 2/10 (also 80 % des Bewertungspreises) entsprechen muss. Der Bewertungspreis selbst berücksichtigt bereits versteigerungsspezifische Nachteile wie Besitzverhältnisse und die fehlende Möglichkeit einer Innenbesichtigung, und zusätzlich wird noch bis auf 80 % dieses bereits reduzierten Werts heruntergegangen. Darin liegt der strukturelle Hintergrund der Preisdifferenz (vertiefend: Risiken und Problemfälle bei Versteigerungsobjekten).

Der konkrete Marktwert schwankt jedoch je nach Objekt und Region erheblich, weshalb eine pauschale Quote vermieden werden sollte. Entscheidend ist die individuelle Einschätzung, welcher Betrag beim freihändigen Verkauf des eigenen Objekts realistisch ist. Der Ablauf des Verkaufsprozesses selbst wird im Beitrag Ablauf des Immobilienverkaufs in Japan Schritt für Schritt zusammengefasst.

Der Preis des freihändigen Notverkaufs: Verzicht auf den Rückzahlungsvorteil und Austritt aus der Gruppenrisikolebensversicherung

Der freihändige Notverkauf bringt nicht nur Vorteile, sondern auch ausdrücklich benannte Nachteile. Die Broschüre der JHF hält Folgendes fest:

Wird ein freihändiger Notverkauf beantragt, bevor die JHF die vollständige vorzeitige Rückzahlung fordert, gilt die Einreichung des Antragsformulars als Erklärung, auf die Fortsetzung der Rückzahlung und damit auf das Recht zur Ratenzahlung zu verzichten.
Bei Flat 35 (Ankaufsmodell) mit Kreditantragsdatum ab 1. Oktober 2017 und Mitgliedschaft in der neuen JHF-Gruppenrisikolebensversicherung führt der Verlust des Rückzahlungsvorteils zu einem Beendigungsgrund: Der Versicherungsschutz endet mit dem Datum der Forderung zur vollständigen vorzeitigen Rückzahlung (Austritt aus dem 団信). Dasselbe gilt für die neue JHF-Gruppenrisikolebensversicherung (Zinseinschlussmodell) bei Antragseingang ab 1. Oktober 2020.
Reicht der Erlös aus dem freihändigen Notverkauf nicht zur Deckung der Forderung, bleibt die Rückzahlungspflicht für die Restschuld bestehen – außer bei erfolgter Restschuldbefreiung durch Insolvenz. Der Rückzahlungsplan nach dem freihändigen Notverkauf wird jedoch unter Berücksichtigung der Lebenssituation auf einen zahlbaren Betrag festgelegt.

Dass der Versicherungsschutz endet, wird häufig übersehen. Wer gesundheitliche Vorbelastungen hat, sollte diesen Punkt vor Antragstellung unbedingt mit der Familie besprechen.

Bis wann ist ein freihändiger Notverkauf noch möglich?

Auch nach Antragstellung der Zwangsversteigerung bleibt in der Praxis bis zum Vortag des Zuschlagstermins ein Fenster für den freihändigen Notverkauf offen. Denn sobald beim Zuschlagstermin der Höchstbietende feststeht, ist für eine Rücknahme des Versteigerungsantrags die Zustimmung des Erstehers und weiterer Beteiligter erforderlich (Art. 76 Abs. 1, sinngemäß angewandt gemäß Art. 188 auf die Zwangsversteigerung von Sicherungsimmobilien). Mit fortschreitendem Verfahren wird es jedoch zunehmend schwieriger, einen Käufer zu finden. Vermarktung braucht Zeit für Besichtigungen und Preisverhandlungen – ein Beginn erst kurz vor dem Zuschlagstermin kommt in der Regel zu spät. Der realistische Stichtag ist der Zeitpunkt, an dem der Versteigerungsantrag bekannt wird.

Beim freihändigen Notverkauf über die JHF wird zunächst ein „Antragsformular zum freihändigen Verkauf" eingereicht; der Makler wird grundsätzlich selbst ausgewählt. Der Makler prüft das Objekt und reicht einen Antrag zur Bestätigung des Angebotspreises sowie ein Wertgutachten ein. Die Mitwirkung des Verkäufers – Reinigung, Aufräumen, Unterstützung bei Besichtigungen – wirkt sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus.

Gelegentlich wird als Alternative zum Verkauf mit Weiterwohnen ein Sale-and-lease-back-Modell (リースバック) vorgeschlagen; hierbei gibt es jedoch zahlreiche vertragliche Details zu prüfen. Entscheidungsgrundlagen dazu liefert der Beitrag Sale-and-Lease-Back in Japan: Funktionsweise und Risiken.

Lösung 5: Die richtige Anlaufstelle wählen [Vergleichstabelle] – wer hilft, zu welchen Kosten, bei welchem Thema

Die Wahl der richtigen Anlaufstelle entscheidet sich nicht danach, ob der Name bekannt ist, sondern danach, ob man selbst zur Zielgruppe gehört und wie hoch die Kosten sind.

Anlaufstelle	Zielgruppe	Leistungen	Kosten
Finanzierendes Kreditinstitut	Alle Kreditnehmer	Änderung der Rückzahlungsbedingungen, Änderung des Zinstyps, Antragsstelle für JHF-Menüs	je nach Institut gebührenfrei bis 33.000 JPY (rund 194 EUR)
Japan Housing Finance Agency (JHF)	Nutzer von JHF- (vormals Government Housing Loan Corporation-) Finanzierungen und Flat 35	Rückzahlungs-Sonderregelung, Mittelfristige Entlastung, Anpassung der Bonuszahlung, Senioren-Sonderregelung, freihändiger Notverkauf	Änderungsgebühr entfällt
Japanese Bankers Association (全国銀行協会), Beratungsservice	Privatpersonen mit Bankbeziehung, deren Rückzahlung von Hypotheken oder Konsumentenkrediten (ohne Geschäftskredite) schwierig geworden ist	Beratung durch Fachpersonal, bei Bedarf Vermittlung an andere Stellen	gebührenfrei
Hōterasu (法テラス, Japan Legal Support Center, staatliche Rechtsberatungsstelle)	Personen unterhalb der Bedürftigkeitsgrenze	Rechtsberatung durch Anwälte und Justizschreiber, Vorfinanzierung von Vertretungskosten	bei Erfüllung der Bedürftigkeitsgrenze kostenlose Beratung

Die Telefonnummer der Beratungsstelle der Japanese Bankers Association (全国銀行協会) lautet 0570-017003. Terminvereinbarung Montag bis Freitag, 9:00–17:00 Uhr; Beratungszeiten Montag, Dienstag und Donnerstag 10:00–12:00 und 13:00–17:00 Uhr, Mittwoch und Freitag 10:00–12:00 und 13:00–19:00 Uhr (außer Feiertagen und Bankschließtagen). Die Beratung ist kostenlos, Vertraulichkeit ist zugesichert.

[Zahlentabelle] Bedürftigkeitsgrenzen der Hōterasu-Rechtshilfe (Stand März 2026)

Wer Sorge vor den Kosten einer Anwaltsberatung hat, sollte zuerst prüfen, ob die Rechtshilfe der Hōterasu genutzt werden kann. Die Grenzwerte sind veröffentlicht.

Haushaltsgröße	Grenze Nettomonatseinkommen	Zulässiger Zuschlag für Miete/Hypothek	Vermögensgrenze (Bargeld/Bankguthaben)
Alleinstehend	182.000 JPY (rund 1.071 EUR) oder weniger (200.200 JPY / rund 1.178 EUR)	41.000 JPY (rund 241 EUR) oder weniger (53.000 JPY / rund 312 EUR)	1,8 Mio. JPY (rund 10.588 EUR) oder weniger
2-Personen-Haushalt	251.000 JPY (rund 1.476 EUR) oder weniger (276.100 JPY / rund 1.624 EUR)	53.000 JPY (rund 312 EUR) oder weniger (68.000 JPY / rund 400 EUR)	2,5 Mio. JPY (rund 14.706 EUR) oder weniger
3-Personen-Haushalt	272.000 JPY (rund 1.600 EUR) oder weniger (299.200 JPY / rund 1.760 EUR)	66.000 JPY (rund 388 EUR) oder weniger (85.000 JPY / rund 500 EUR)	2,7 Mio. JPY (rund 15.882 EUR) oder weniger
4-Personen-Haushalt oder mehr	299.000 JPY (rund 1.759 EUR) oder weniger (328.900 JPY / rund 1.935 EUR)	71.000 JPY (rund 418 EUR) oder weniger (92.000 JPY / rund 541 EUR)	3 Mio. JPY (rund 17.647 EUR) oder weniger

Quelle: Hōterasu, „Leitfaden zur zivilrechtlichen Rechtshilfe" (März 2026). Die Werte in Klammern bei der Einkommensgrenze gelten für Gebiete der Sozialhilfestufe 1 wie die Sonderbezirke Tokios oder die Stadt Osaka; die Werte in Klammern beim Miet-/Hypothekenzuschlag gelten für die Sonderbezirke Tokios. Ab dem fünften Haushaltsmitglied kommen je weiterer im Haushalt lebender Person 30.000 JPY (rund 176 EUR) (bzw. 33.000 JPY / rund 194 EUR) hinzu.

Praktisch entscheidend ist hier: Wer eine Hypothek bedient, kann diese Belastung bis zu einer Obergrenze zur Einkommensgrenze hinzurechnen. Auch bei einem Nettomonatseinkommen von 200.000 JPY (rund 1.176 EUR) als Alleinstehender kann die Grenze eingehalten werden, wenn die monatliche Hypothekenrate mindestens 41.000 JPY beträgt. Verzichten Sie also auf die vorschnelle Selbsteinschätzung „mein Einkommen liegt über der Grenze, das wird nichts" und prüfen Sie den Betrag nach Hinzurechnung. Bei Vertretungs- und Schriftsatzhilfe wird zwar auch Immobilienvermögen berücksichtigt, doch selbst genutzter Wohnraum, der für die Lebensführung notwendig ist, kann ausgenommen werden.

Wenn auch das nicht reicht: individuelles Sanierungsverfahren und Privatinsolvenz

Ein gerichtliches Sanierungsverfahren ist kein Instrument für Ausnahmefälle. Die Zahl der Privatinsolvenzverfahren steigt seit drei Jahren in Folge, auch das individuelle Sanierungsverfahren nimmt seit zwei Jahren zu.

Jahr	Neu eingegangene Privatinsolvenzverfahren	Neu eingegangene individuelle Sanierungsverfahren
2023 (Reiwa 5)	70.745	9.440
2024 (Reiwa 6)	76.454	10.524
2025 (Reiwa 7)	83.255	11.415

Quelle: 最高裁判所 (Supreme Court of Japan), „Gerichts-Datenbuch 2026". Von den 11.415 individuellen Sanierungsverfahren des Jahres 2025 entfallen 10.753 auf das „Kleinunternehmer"-Verfahren und 662 auf das Verfahren für abhängig Beschäftigte. Die Zahl der Privatinsolvenzverfahren ist seit ihrem Tiefpunkt 2022 mit 64.982 Fällen innerhalb von drei Jahren um rund das 1,3-fache gestiegen.

Unter welchen Bedingungen bleibt das Eigenheim über die Wohneigentums-Sonderklausel erhalten?

Das individuelle Sanierungsverfahren kennt die Wohneigentums-Sonderklausel (住宅資金特別条項, auch als „Hypotheken-Sonderregel" bezeichnet): Die Hypothek wird vertragsgemäß weiterbezahlt, während andere Schulden reduziert werden – so bleibt das Eigenheim erhalten. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für Schuldner, bei denen andere Verbindlichkeiten neben der Hypothek so stark angewachsen sind, dass die Gesamtrückzahlung nicht mehr funktioniert. Im Vergleich zur deutschen Verbraucherinsolvenz mit Restschuldbefreiung, bei der in der Regel keine automatische Sonderregel zum Erhalt einer selbst genutzten Immobilie existiert, ist die japanische Wohneigentums-Sonderklausel ein spezifisch auf den Eigenheimerhalt zugeschnittenes Instrument.

Allerdings gibt es Fälle, in denen sie nicht anwendbar ist – etwa wenn auf der Immobilie neben der Hypothek weitere Sicherheiten lasten, oder wenn seit der Ersatzleistung durch die Bürgschaftsgesellschaft bereits eine bestimmte Frist verstrichen ist. Da die Anwendbarkeit stark vom Einzelfall abhängt, sollte sie mit einem Anwalt oder Justizschreiber (司法書士) geklärt werden. Auch die JHF selbst weist darauf hin: „Wer neben der Rückzahlung an die JHF weitere Verbindlichkeiten hat und die Fortsetzung der Rückzahlung als schwierig einschätzt, kann auch das individuelle Sanierungsverfahren (個人版民事再生法) in Betracht ziehen", und verweist auf die Beratung durch Rechtsexperten.

Das Geld nach dem Verlust des Eigenheims: Steuern und Bonitätsauskunft in Ordnung bringen

Mit dem Verkauf ist die Sache nicht erledigt. Die Steuererklärung im Folgejahr und Auswirkungen auf künftige Kreditaufnahmen bleiben als Themen bestehen. Hier entscheidet Wissen unmittelbar über den tatsächlich verbleibenden Betrag.

Verlustausgleich und Verlustvortrag bei Veräußerungsverlusten aus dem Verkauf des selbst genutzten Eigenheims

Wird ein Eigenheim mit noch bestehender Hypothek zu einem Preis unterhalb der Restschuld verkauft und entsteht dadurch ein Verlust, kann dieser Veräußerungsverlust bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen mit anderen Einkünften, etwa Lohneinkommen, verrechnet werden (Verlustausgleich). Ein nicht vollständig verrechenbarer Betrag kann in den folgenden drei Jahren nach dem Veräußerungsjahr vorgetragen werden.

Prüfpunkt	Inhalt
Besitzdauer	Zum 1. Januar des Verkaufsjahres müssen Gebäude und Grundstück beide länger als 5 Jahre im Besitz gewesen sein
Hypothek	Am Vortag des Kaufvertragsdatums muss eine Hypothek mit einer Rückzahlungsdauer von mindestens 10 Jahren bestehen
Veräußerungspreis	muss unterhalb der Hypothekenrestschuld liegen
Obergrenze des Verlustausgleichs	Hypothekenrestschuld am Vortag des Kaufvertragsdatums abzüglich Verkaufspreis
Einschränkung beim Verlustvortrag	In Jahren mit einem Gesamteinkommen über 30 Mio. JPY (rund 176.470 EUR) ist die Anwendung für dieses Jahr ausgeschlossen
Ausschluss	Verkäufe an Eltern, Kinder oder Ehepartner sowie sonstige besonders nahestehende Personen sind ausgenommen

Quelle: 国税庁 (National Tax Agency, japanische Steuerbehörde), No. 3390. Zur Anwendungsfrist eine Ergänzung: Auf der Steuer-FAQ-Seite der Steuerbehörde steht „bis 31. Dezember 2025 (Reiwa 7)"; durch die Steuerreform des Haushaltsjahres 2026 (令和8年度税制改正) wurde diese Sonderregelung jedoch um zwei Jahre verlängert (1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2027) (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT, „Überblick zur Steuerreform des Haushaltsjahres 2026"). Prüfen Sie vor der Steuererklärung den aktuellsten Stand. Ersatzimmobilien in bestimmten Gefahrenzonen sind von der Regelung ausgeschlossen.

Vergleich für deutschsprachige Leser: die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. In Deutschland ist ein Veräußerungsgewinn aus einer privaten Immobilie nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) nach Ablauf von zehn Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Das japanische System kennt keine vergleichbare vollständige Befreiung: Bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren („langfristiger Besitz", 長期譲渡所得) halbiert sich lediglich der anzuwendende Steuersatz gegenüber einer Haltedauer von fünf Jahren oder weniger („kurzfristiger Besitz", 短期譲渡所得) – auf rund 20,315 % (Einkommen-, Bewohner- und Wiederaufbausteuer zusammen) gegenüber rund 39,63 % bei kurzfristigem Besitz. Eine Immobilie in Japan wird also, anders als in Deutschland, auch nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren Haltedauer beim Verkauf grundsätzlich weiterhin besteuert. Für DACH-Investoren mit japanischem Grundbesitz bedeutet dies: Die in Deutschland vertraute Strategie „zehn Jahre halten, dann steuerfrei verkaufen" lässt sich nicht eins zu eins auf Japan übertragen – die Haltedauer wirkt sich hier nur auf den Steuersatz aus, nicht auf eine vollständige Freistellung.

Der Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY und die steuerliche Behandlung von Schuldenerlass bei Zahlungsunfähigkeit

Entsteht umgekehrt ein Veräußerungsgewinn, existiert der Sonderfreibetrag beim Verkauf des selbst genutzten Eigenheims in Höhe von 30 Mio. JPY (rund 176.470 EUR). Unabhängig von der Besitzdauer können bis zu 30 Mio. JPY vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Für ein zuvor bewohntes, mittlerweile leerstehendes Gebäude gilt als Bedingung, dass der Verkauf bis zum 31. Dezember des dritten Jahres nach Auszug erfolgt. Voraussetzung ist außerdem, dass diese Regelung oder die Sonderregel zum Veräußerungsverlust im Vorjahr oder Vorvorjahr des Verkaufs nicht bereits genutzt wurde (国税庁, No. 3302).

Auch die steuerliche Behandlung eines erlassenen Restschuldbetrags nach freihändigem Notverkauf oder Zwangsversteigerung ist ein wichtiges Thema. Die Steuerbehörde führt aus: Wird einem Schuldner, der zahlungsunfähig ist und für den die Erfüllung der Schuld erheblich erschwert ist, ein Schuldenerlass gewährt, gilt der Betrag, dessen Erfüllung schwierig ist, nicht als durch Schenkung erworben (国税庁, No. 4424). Das bedeutet nicht, dass ein Erlass grundsätzlich immer steuerfrei bleibt – wer sich in dieser Lage sieht, sollte sich beim Finanzamt oder bei einem Steuerberater (税理士) rückversichern.

[Vergleichstabelle] Registrierungsinhalte und Speicherfristen bei CIC, JICC und KSC

Verbreitet ist die Faustregel „ab 61 Tagen oder drei Rückständen erfolgt ein Eintrag als Zahlungsstörung, gelöscht 5 Jahre nach vollständiger Rückzahlung" – die von den einzelnen Auskunfteien selbst veröffentlichten Speicherfristen sind jedoch feiner gestaffelt. Hier die veröffentlichten Angaben aller drei Stellen im Vergleich.

Auskunftei	Wesentliche Registrierungsinhalte	Registrierungs-/Speicherfrist
CIC (指定信用情報機関, benannte Kreditauskunftei)	Kreditinformationen (Vertragsinhalt und Zahlungsstatus, einschließlich Zahlungsverlauf, Vorliegen von Auffälligkeiten wie Zahlungsverzug, Ersatzleistung oder Insolvenz, Datum des Eintritts der Auffälligkeit, Datum der Bereinigung des Zahlungsrückstands)	während der Vertragslaufzeit und bis zu 5 Jahre nach Vertragsende
	Antragsinformationen	6 Monate ab Abfragedatum
	Nutzungsprotokolle	6 Monate ab Nutzungsdatum
JICC (日本信用情報機構, Japan Credit Information Reference Center)	Vertragsinhalt und Rückzahlungsstatus (Vertragsdatum ab 1. Oktober 2019)	während laufender Vertragsbeziehung und bis zu 5 Jahre nach Vertragsende
	Zahlungsverzugsinformationen (Vertragsdatum bis 30. September 2019)	während des laufenden Zahlungsverzugs; Bereinigung des Zahlungsverzugs höchstens 1 Jahr ab Eintrittsdatum
	Informationen zu Anfragen	innerhalb von 6 Monaten ab Abfragedatum
KSC (全国銀行個人信用情報センター, Personal Credit Information Center der Japanese Bankers Association)	Transaktionsinformationen (Vertragsinhalt und Rückzahlungsstatus, einschließlich Zahlungsverzug, Ersatzleistung, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen u. Ä.)	während der Vertragslaufzeit und höchstens 5 Jahre ab Vertragsende (bei nicht vollständiger Rückzahlung ab dem Datum der vollständigen Rückzahlung)
	Amtsblattinformationen (Insolvenzeröffnung, Beginn eines individuellen Sanierungsverfahrens u. Ä.)	höchstens 7 Jahre ab Entscheidungsdatum
	Abfrageprotokolle	Bereitstellung an Mitglieder höchstens 6 Monate ab Nutzungsdatum

Quelle: CIC, „Von CIC gespeicherte Kreditinformationen"; JICC, „Inhalt und Speicherfristen von Kreditinformationen"; Japanese Bankers Association (全国銀行協会), „Informationen zum Personal Credit Information Center" (April 2026).

Bei der KSC wurde zum 4. November 2022 die Registrierung und Weitergabe von Informationen zu geplatzten Schecks eingestellt, und die Speicherfrist für Amtsblattinformationen wurde von 10 auf 7 Jahre verkürzt. Ältere Ratgeberartikel nennen mitunter noch 10 Jahre – hier ist Vorsicht geboten. Entscheidungen über eine Restschuldbefreiung registriert die KSC nach eigenen Angaben grundsätzlich nicht. Die eigenen gespeicherten Daten lassen sich bei jeder der drei Stellen per Selbstauskunft einsehen.

Vergleich mit der SCHUFA: Anders als das deutsche Ein-Auskunftei-System mit der SCHUFA als zentraler Referenzstelle arbeitet Japan mit drei parallelen, teils überlappenden Auskunfteien (CIC, JICC, KSC), deren Speicherfristen sich zudem je nach Datentyp unterscheiden. Wer als DACH-Investor über eine japanische Finanzierung nachdenkt oder bereits eine solche bedient, sollte sich bewusst machen, dass eine „saubere Bonität" in Japan bei allen drei Stellen separat geprüft werden muss.

Wie wirkt sich eine Zahlungsverzugshistorie auf die nächste Hypothekenprüfung aus?

Im Ergebnis ist die Rückzahlungshistorie ein Prüfkriterium unter mehreren, aber nicht das wichtigste. Aus der Erhebung des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT, 国土交通省) für das Geschäftsjahr 2025 (veröffentlicht März 2026) ergibt sich, welcher Anteil der Kreditinstitute welches Prüfkriterium heranzieht.

Prüfkriterium	Anteil der Institute, die es heranziehen	Ergänzung
Alter bei vollständiger Rückzahlung	98,4 % (978 Institute)	„unter 80 Jahre" bei 716 Instituten
Alter bei Kreditaufnahme	96,2 % (956 Institute)	―
Gesundheitszustand	96,1 % (955 Institute)	Mitgliedschaft in der Gruppenrisikolebensversicherung (団信) erforderlich bei 834 Instituten
Jahreseinkommen	94,2 % (936 Institute)	―
Beschäftigungsdauer	93,9 % (933 Institute)	„mindestens 1 Jahr" bei 612 Instituten
Beleihungswert der Sicherheit	91,0 % (905 Institute)	beeinflusst die Kreditentscheidung bei 498 Instituten
Schuldendienstquote	90,9 % (904 Institute)	―
Geschäftsgebiet des Kreditinstituts	89,2 % (887 Institute)	―
Mitschuldnerschaft / Bürgschaft	84,7 % (842 Institute)	―
Stand und Rückzahlungshistorie anderer Schulden wie Konsumentenkredite	72,5 % (721 Institute)	―

Quelle: 国土交通省住宅局 (MLIT, Wohnungsbauabteilung), „Ergebnisbericht der Erhebung 2025 zur Praxis privater Hypothekenfinanzierung" (März 2026).

Die Rückzahlungshistorie wird von 72,5 % der Institute als Prüfkriterium herangezogen – ein niedrigerer Wert als beim Alter bei vollständiger Rückzahlung oder beim Jahreseinkommen. Umgekehrt bedeutet das: Mehr als ein Viertel der Institute führt die Rückzahlungshistorie gar nicht als Prüfkriterium auf. Eine frühere Zahlungsverzugshistorie bedeutet also nicht, dass künftig für immer keine Hypothek mehr möglich ist.

Bis sich die Bonitätsauskunft erholt hat, empfehlen sich drei Maßnahmen: Erstens, sämtliche laufenden Verbindlichkeiten im Überblick behalten und pünktliche Rückzahlung nachweisen. Zweitens, andere Schulden ordnen und dadurch die Schuldendienstquote senken. Drittens, durch eine höhere Anzahlung die benötigte Kreditsumme selbst reduzieren. Schuldendienstquote und Beleihungswert werden von neun von zehn Instituten geprüft – wer hier ansetzt, verschafft sich Verhandlungsmasse für die nächste Prüfung. Verfahrenstechnische Aspekte wie die Löschung der Grundschuld nach vollständiger Rückzahlung sind im Beitrag Erforderliche Unterlagen und Ablauf der Grundschuldlöschung zusammengefasst.

Fazit: Handlungs-Checkliste nach Verzugsmonaten

Wenn die Rückzahlung einer japanischen Hypothek ins Stocken gerät, entscheidet nicht das Wissen allein, sondern der Zeitpunkt des Handelns. Hier eine Übersicht, was in jeder Phase des Zahlungsverzugs heute getan werden kann.

Noch kein Zahlungsverzug oder nur ein einziger Ausfall: Rufen Sie das Kreditinstitut an und sprechen Sie über eine Änderung der Rückzahlungsbedingungen. Bereiten Sie Lohnsteuerbescheinigungen der letzten zwei Jahre und eine Haushaltsrechnung vor. Änderung des Zinstyps und Umschuldung sind in dieser Phase ebenfalls noch wählbar.
2 Monate: Klären Sie das Gespräch, bevor die Ankündigung der Ersatzleistung eintrifft. Bei JHF-Finanzierung fragen Sie gezielt nach der Rückzahlungs-Sonderregelung, der Mittelfristigen Entlastung und der Anpassung der Bonuszahlung. Die Gebühr entfällt.
Rund 3 Monate: Mit dem Verlust des Rückzahlungsvorteils wechselt die Berechnungsgrundlage der Verzugszinsen auf die gesamte Restschuld. Ist eine Änderung der Rückzahlungsbedingungen nicht mehr möglich, beginnt die Abwägung zwischen freihändigem Notverkauf und individuellem Sanierungsverfahren.
4–6 Monate: Stellen Sie den Antrag auf freihändigen Notverkauf und wählen Sie einen Makler. Mitunter lassen sich Maklerprovision u. Ä. vom Verkaufserlös abziehen, und eine Reduzierung der Verzugszinsen ist unter Umständen verhandelbar.
Nach Antragstellung der Zwangsversteigerung: In der Praxis bleibt bis zum Vortag des Zuschlagstermins ein Fenster für den freihändigen Notverkauf, doch die Käufersuche braucht Zeit. Parallel dazu: aktiv nach einer neuen Wohnung suchen.
Nach dem Zuschlag: Mit der Kaufpreiszahlung geht das Eigentum über, und der Ersteher kann innerhalb von 6 Monaten eine Räumungsanordnung beantragen. Bereiten Sie die Verhandlung über die Restschuld sowie die Steuererklärung im Folgejahr (Verlustausgleich bei Veräußerungsverlust) vor.

Wir von INA&Associates Inc. sind im Tagesgeschäft von Immobilienverkauf und -verwaltung tätig und sind überzeugt, dass langfristiges Vertrauen nur entsteht, wenn auch die Nachteile offen in Zahlen dargestellt werden. Sämtliche in diesem Beitrag behandelten Regelungen sind von öffentlichen Institutionen veröffentlicht. Am teuersten ist es, wenn allein die Zeit verstreicht, während Informationen fehlen. Beginnen Sie mit einem einzigen Anruf beim finanzierenden Kreditinstitut.

Häufig gestellte Fragen

F1. Ist ein einziger verpasster Zahlungstermin bei der Hypothek schon problematisch?

Bei einem einzigen Ausfall lässt sich durch zügige Nachzahlung meist verhindern, dass daraus ein größeres Problem wird. Verzugszinsen entstehen zwar, doch solange der Rückzahlungsvorteil noch nicht verloren ist, betreffen sie nur die im Rückstand befindliche Rate – bei 100.000 JPY (rund 588 EUR) Rate und 30 Tagen Verzug sind das bei 14,0 % p. a. rund 1.151 JPY (rund 6,77 EUR). Wird ein Anruf oder ein Mahnschreiben jedoch ignoriert, geht es in die nächste Phase über. Teilen Sie dem Kreditinstitut zumindest mit, bis wann mit der Nachzahlung zu rechnen ist.

F2. Wird ein Antrag auf Änderung der Rückzahlungsbedingungen ohnehin abgelehnt?

Nach den Erhebungen der FSA wurden von 9.414 Anträgen von Hypothekenschuldnern 7.691 bewilligt und nur 536 abgelehnt – eine Bewilligungsquote von 93,5 % (1. April 2025 bis Ende Juni 2026). Bei Regionalbanken liegt die Quote sogar bei 94,1 %. Es findet eine Prüfung statt, doch es gibt kaum einen Grund, aus Angst vor Ablehnung auf das Gespräch zu verzichten.

F3. Ich bin mit Flat 35 im Rückstand. Was unterscheidet sich gegenüber einer normalen Bankhypothek?

Für JHF-Finanzierungen gibt es die offiziellen Menüs Rückzahlungs-Sonderregelung (Typ A), Mittelfristige Entlastung (Typ B) und Anpassung der Bonuszahlung (Typ C) – bei allen entfällt die Bearbeitungsgebühr. Die Rückzahlungsdauer kann um bis zu 15 Jahre verlängert werden (Endalter höchstens 80 Jahre), eine Tilgungsaussetzung ist für bis zu 3 Jahre möglich. Ab 70 Jahren, wenn andere Menüs nicht mehr weiterhelfen, kommt die Senioren-Sonderregelung infrage. Der Antrag läuft über das kontoführende Kreditinstitut.

F4. Liegen Verzugszinsen wirklich bei 14,6 % p. a.?

Das hängt vom jeweiligen Kreditinstitut ab. Veröffentlicht sind unter anderem 14,0 % p. a. bei der Aeon Bank (taggenaue Berechnung auf Basis von 365 Tagen) und 14 % p. a. bei der Sumitomo Mitsui Trust Bank für die betreffenden Produkte. Der für Ihren eigenen Vertrag geltende Zinssatz steht im Feld „Verzugszinsen" der Produktbeschreibung oder der Darlehensurkunde. Ist dies nicht auffindbar, fragen Sie beim Kreditinstitut nach.

F5. Muss ich das Haus sofort verlassen, wenn es bei der Versteigerung zugeschlagen wurde?

Das Eigentum geht in dem Moment über, in dem der Ersteher den Kaufpreis zahlt (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 79). Der Ersteher kann jedoch erst innerhalb von 6 Monaten nach dem Tag der Kaufpreiszahlung eine Räumungsanordnung beantragen (Art. 83 Abs. 2), und üblicherweise wird in diesem Zeitraum über die Räumung verhandelt. Ein Auszug am selben Tag wird also nicht verlangt, es handelt sich aber auch nicht um einen Zeitraum, in dem dauerhaft weitergewohnt werden kann. Sobald der Zuschlag feststeht, sollte mit der Wohnungssuche begonnen werden.

F6. Wie lange bleibt ein Zahlungsverzug in der Bonitätsauskunft gespeichert?

Das unterscheidet sich je nach Auskunftei. Kreditinformationen der CIC werden während der Vertragslaufzeit und bis zu 5 Jahre nach Vertragsende gespeichert, Vertragsinhalt und Rückzahlungsstatus der JICC (bei Vertragsdatum ab 1. Oktober 2019) während laufender Vertragsbeziehung und bis zu 5 Jahre nach Vertragsende, Transaktionsinformationen der KSC bis höchstens 5 Jahre ab Vertragsende (bzw. ab dem Datum der vollständigen Rückzahlung, falls diese noch aussteht). Amtsblattinformationen der KSC werden höchstens 7 Jahre ab Entscheidungsdatum gespeichert – diese Frist wurde am 4. November 2022 von 10 auf 7 Jahre verkürzt. Die tatsächlich gespeicherten Inhalte lassen sich bei jeder Auskunftei per Selbstauskunft einsehen.

F7. Ich möchte einen Anwalt konsultieren, kann mir das aber nicht leisten.

Möglicherweise lässt sich die zivilrechtliche Rechtshilfe der Hōterasu nutzen. Die Bedürftigkeitsgrenze liegt (Stand März 2026) für Alleinstehende bei einem Nettomonatseinkommen von höchstens 182.000 JPY (rund 1.071 EUR) und Bargeld-/Bankguthaben von höchstens 1,8 Mio. JPY (rund 10.588 EUR). Wichtig dabei: Wer eine Hypothek bedient, kann diese Belastung bis zu einer Obergrenze von 41.000 JPY (rund 241 EUR) bei Alleinstehenden zur Einkommensgrenze hinzurechnen. Verzichten Sie auf die Selbsteinschätzung „ich liege über der Grenze" und prüfen Sie den Betrag nach Hinzurechnung.