Japans Steuerreform Reiwa 8 (2026) und ihre Folgen für Immobilieninvestitionen

Ein ganzes Mietwohnhaus erwerben, um die Erbschaftsteuerlast zu senken: Diese in Japan seit Langem genutzte Gestaltung wird mit der Steuerreform des Fiskaljahres Reiwa 8 (Steuerjahr 2026) überarbeitet. Vorab das Ergebnis: Die für Immobilieninvestitionen folgenreichste Änderung der Reiwa-8-Reform ist die ab Januar Reiwa 9 (Januar 2027) geltende „Neubewertung von vermieteten Immobilien für Zwecke der Erbschaftsteuer", die sogenannte 5-Jahres-Regel. Hinzu kommen die neue E-Filing-Voraussetzung für den Sonderabzug bei der „blauen" Steuererklärung (aoiro shinkoku, 青色申告, Japans System der ordnungsgemäßen Buchführung mit steuerlichen Vergünstigungen), die Anhebung der Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter auf unter 400.000 JPY sowie die fünfjährige Verlängerung des Wohnbaudarlehensabzugs. Für internationale Investoren ist wichtig zu verstehen: Anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, wo es keine mit dem japanischen Bewertungssystem vergleichbare pauschale Richtlinienbewertung (siehe unten) gibt, beruht die japanische Erbschaftsteuerplanung mit Immobilien auf einer strukturellen Lücke zwischen Verkehrswert und steuerlichem Bewertungswert. Genau diese Lücke wird nun adressiert. Dieser Artikel ordnet auf Grundlage der Primärquellen des Finanzministeriums (財務省, Ministry of Finance, MOF) und des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) ein, an welchen Stellen der Investitionsentscheidung die Reform greift.

Die Kernpunkte dieses Artikels

Die für Immobilieninvestitionen folgenreichste Änderung der Reiwa-8-Steuerreform ist die ab Januar Reiwa 9 (Januar 2027) anzuwendende Neubewertung vermieteter Immobilien für die Erbschaftsteuer (5-Jahres-Regel).
Vermietete Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren vor Erbfall erworben oder neu errichtet wurden, werden voraussichtlich grundsätzlich zum üblichen Verkehrswert bewertet.
Der Sonderabzug der „blauen" Steuererklärung staffelt sich je nach E-Filing und elektronischer Buchaufbewahrung in 750.000 JPY, 650.000 JPY und 100.000 JPY und gilt ab dem Veranlagungsjahr Reiwa 9 (2027).
Der Wohnbaudarlehensabzug wird bis zum Einzug bis Ende Reiwa 12 (2030) um fünf Jahre verlängert, und die Sonderregel für geringwertige Wirtschaftsgüter wird auf unter 400.000 JPY angehoben.

An welchen Stellen die Reiwa-8-Steuerreform Immobilieninvestitionen betrifft

Die Grundlinien (taikō, 大綱, das steuerpolitische Rahmenkonzept, das dem eigentlichen Gesetzgebungsverfahren vorausgeht) der Reiwa-8-Steuerreform wurden am 26. Dezember Reiwa 7 (2025) vom Kabinett beschlossen. Im Mittelpunkt stehen die Reaktion auf die hohe Inflation und die Stützung der Wirtschaft, etwa die Anhebung des Grundfreibetrags sowie die Erhöhung des Mindestbetrags des Arbeitnehmerpauschbetrags von 650.000 JPY (ca. 3.900 EUR, Stand 2026) auf 690.000 JPY (ca. 4.200 EUR). Für die konkrete Investitionsentscheidung in Immobilien ist jedoch nur ein Teil davon unmittelbar relevant.

Als Investor sollten Sie getrennt betrachten, wo genau die Reform ansetzt: bei Erwerb, Halten, Verkauf oder Nachfolge. Diesmal stehen vor allem Änderungen im Vordergrund, die die Ausgangsbedingungen der Erbfolge und Vermögensübertragung verändern. Anders als im deutschsprachigen Raum, wo die Nachfolgeplanung bei Immobilien stark von der Erbschaftsteuer-Bewertung nach dem Bewertungsgesetz und von Freibeträgen geprägt ist, verschiebt Japan hier die Bewertungsgrundlage selbst. Zunächst ein Gesamtüberblick in Tabellenform.

Reformpunkt	Wesentlicher Inhalt	Anwendungszeitpunkt
Neubewertung vermieteter Immobilien für die Erbschaftsteuer (5-Jahres-Regel)	Bestimmte vermietete Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren vor Erbfall erworben oder neu errichtet wurden, werden nicht nach der Bewertungsrichtlinie (zaisan hyōka kihon tsūtatsu, 財産評価基本通達), sondern zum üblichen Verkehrswert bewertet	Erbfälle und Schenkungen ab dem 1. Januar Reiwa 9 (2027)
Überarbeitung des Sonderabzugs der „blauen" Steuererklärung	650.000 JPY bei E-Filing, 750.000 JPY bei zusätzlicher elektronischer Buchaufbewahrung, 100.000 JPY bei Papiererklärung	ab der Einkommensteuer des Veranlagungsjahres Reiwa 9 (2027)
Sonderregel für geringwertige Wirtschaftsgüter	Anhebung der Anschaffungswertgrenze von unter 300.000 JPY auf unter 400.000 JPY, Verlängerung der Anwendungsfrist um drei Jahre (für kleine und mittlere Unternehmen)	Verlängerung gemäß den Grundlinien
Wohnbaudarlehensabzug	Verlängerung der Anwendungsfrist um fünf Jahre. Anhebung der Darlehenshöchstgrenze für energieeffiziente Bestandswohnungen, Ausweitung des Abzugszeitraums auf 13 Jahre, Lockerung der Wohnflächenanforderung	Einzug vom 1. Januar Reiwa 8 (2026) bis 31. Dezember Reiwa 12 (2030)
Sonderermäßigung der Grundsteuer für Neubauwohnungen	Verlängerung der Anwendungsfrist um fünf Jahre, Änderung der Wohnflächenanforderung auf 40–240 m², Überarbeitung der Standortanforderung in Katastrophen-Gefahrengebieten	1. April Reiwa 8 (2026) bis 31. März Reiwa 13 (2031)
Sonderregelung der Grunderwerbsteuer	Ausweitung des Anwendungsbereichs der Sondermaßnahme und Verlängerung der Anwendungsfrist um zwei Jahre, Lockerung der Wohnflächenanforderung auf mindestens 40 m²	Verlängerung gemäß den Grundlinien

Die genaue rechtssystematische Einordnung der Vorschriften lässt sich in der vom Finanzministerium (財務省, MOF) veröffentlichten Übersicht der Grundlinien der Reiwa-8-Steuerreform nachvollziehen. Im Folgenden betrachten wir die Inhalte in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für Investoren.

Was ist die Neubewertung vermieteter Immobilien für die Erbschaftsteuer (5-Jahres-Regel)?

Am stärksten wirkt sich auf Immobilieninvestitionen die Neubewertung vermieteter Immobilien für die Erbschaftsteuer aus. Kurz gesagt: Der Bewertungswert einer kurz vor dem Erbfall erworbenen Mietimmobilie wird an den Verkehrswert angenähert. Die Anwendung ist für Erbfälle und Schenkungen ab dem 1. Januar Reiwa 9 (2027) vorgesehen.

Bisher wurde in Japan verbreitet die Gestaltung genutzt, ein Mietwohnhaus mit Fremdkapital zu erwerben und die Differenz zwischen Verkehrswert und erbschaftsteuerlichem Bewertungswert (die Bewertungslücke) zu nutzen, um den Gesamtwert des Nachlasses zu senken. Für internationale Leser ist dies der zentrale, spezifisch japanische Punkt: Die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer folgte einer landesweiten Verwaltungsrichtlinie, die typischerweise deutlich unter dem Marktwert lag — ein Mechanismus, für den es im deutschen Bewertungsrecht keine unmittelbare Entsprechung gibt. Nach der Reform werden bestimmte vermietete Immobilien, die die verstorbene Person oder eine andere Person innerhalb von fünf Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt in einem entgeltlichen Geschäft erworben oder neu errichtet hat, nicht mehr nach der Bewertungsrichtlinie (zaisan hyōka kihon tsūtatsu, 財産評価基本通達), sondern zum üblichen Verkehrswert bewertet. Ausgangspunkt ist also: Wer kurz vor dem Erbfall im letzten Moment kauft, erzielt kaum noch einen Senkungseffekt.

In den Grundlinien heißt es, dass in Fällen, in denen kein steuerlicher Missbrauch anzunehmen ist, eine Bewertung mit 80 % des Betrags möglich sein soll, der ausgehend vom Anschaffungswert unter Berücksichtigung von Bodenpreisschwankungen und Ähnlichem berechnet wird. Dies ist jedoch eine Leitlinie im Entwurfsstadium der Grundlinien; die konkrete Handhabung wird erst durch die künftige Änderung der Bewertungsrichtlinie (財産評価基本通達) festgelegt. Zahlenwerte und Details im Einzelnen sind durch die Richtlinie zu bestätigen und müssen bis zu deren Erlass abgewartet werden.

Ein weiterer Kernpunkt ist die Haltedauer. Erfasst werden ausdrücklich nur Immobilien, die innerhalb von „fünf Jahren" erworben oder neu errichtet wurden; die Bewertung lange gehaltener Immobilien ändert sich nicht unmittelbar. Die Nutzung von Immobilien als Instrument der Erbschaftsteuerplanung als solche wird also nicht verworfen — vielmehr muss der Zeithorizont vom Erwerb bis zum Erbfall stärker als bisher berücksichtigt werden. Für DACH-Investoren, die japanische Immobilien häufig ohnehin als langfristiges, generationenübergreifendes Investment betrachten, bedeutet dies eher eine Bestätigung der Buy-and-Hold-Logik als eine Einschränkung. Wenn Sie eine Bestandsaufnahme Ihrer im Hinblick auf die Nachfolge gehaltenen Immobilien erwägen, lesen Sie bitte ergänzend unsere Überlegungen zu Erbschaftsteuermaßnahmen bei der Wohnungsbewirtschaftung.

Überarbeitung des Sonderabzugs der „blauen" Steuererklärung und die Praxis der Abschreibung

In der laufenden Deklarationspraxis während der Haltephase ist zunächst die Überarbeitung des Sonderabzugs der „blauen" Steuererklärung zu beachten. Das Ergebnis: Wer elektronisch erklärt (E-Filing), behält die 650.000 JPY (ca. 3.900 EUR, Stand 2026); wer auf Papier erklärt, sinkt auf 100.000 JPY (ca. 600 EUR). Die Anwendung erfolgt ab der Einkommensteuer des Veranlagungsjahres Reiwa 9 (2027), bei der kommunalen Einwohnersteuer ab dem Steuerjahr Reiwa 10 (2028).

Die Staffelung nach der Reform ist wie folgt: Wer nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung Aufzeichnungen führt und fristgerecht über e-Tax (das elektronische Steuerportal Japans) erklärt, erhält 650.000 JPY (ca. 3.900 EUR). Wer zusätzlich die Anforderung erfüllt, Journal und Hauptbuch elektronisch aufzubewahren, erhält 750.000 JPY (ca. 4.550 EUR). Wer dagegen auf Papier erklärt, verbleibt bei 100.000 JPY (ca. 600 EUR). Für „blaue" Eigentümer, deren Immobilieneinkünfte den Umfang eines Geschäftsbetriebs erreichen (ein Anhaltspunkt ist die Faustregel „5 Gebäude oder 10 Einheiten"), wird der Wechsel zum E-Filing damit praktisch kaum noch vermeidbar. Anders als in Deutschland, wo die elektronische Übermittlung über ELSTER für Vermieter bereits weitgehend etabliert ist, war die Papiererklärung in Japan lange verbreitet; die Reform beschleunigt diese Umstellung nun über den Steuervorteil. Es empfiehlt sich, die Vorbereitung von Buchhaltungssoftware und elektronischer Buchaufbewahrung noch im Laufe des Jahres Reiwa 8 (2026) voranzutreiben.

Auf der Erwerbsseite ändert sich auch die Sonderregel für geringwertige Wirtschaftsgüter. Die Anschaffungswertgrenze wird von unter 300.000 JPY (ca. 1.800 EUR) auf unter 400.000 JPY (ca. 2.400 EUR) angehoben, und die Anwendungsfrist wird um drei Jahre verlängert (für kleine und mittlere Unternehmen). Ausstattungen wie Klimaanlagen oder Warmwasserbereiter, die bislang die Grenze knapp überschritten, lassen sich dadurch leichter im Anschaffungsjahr vollständig als Betriebsausgabe verbuchen. Die Abschreibung ist ein Faktor, der Cashflow und Steuerlast während der Haltephase maßgeblich beeinflusst — vergleichbar mit der deutschen AfA (Absetzung für Abnutzung), jedoch mit abweichenden Sätzen und Fristen. Die Grundlagen des Mechanismus haben wir in unserem Beitrag zur Abschreibung bei Immobilieninvestitionen aufbereitet. Wenn Sie bei Zeitpunkt oder Umfang der Ausstattungserneuerung unsicher sind, können Sie dies im kostenlosen Beratungsgespräch von INA gemeinsam mit der Ertrags- und Kostenrechnung Ihrer Bestandsimmobilie prüfen.

Wohnbaudarlehensabzug, Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Verlängerung und Lockerung der Anforderungen

Die mit den Erwerbskosten verbundenen Sonderregelungen wurden überwiegend verlängert und ausgeweitet. Zu beachten ist jedoch, dass sie sämtlich auf selbstgenutztes Wohneigentum oder Neubauwohnungen ausgerichtet sind und nicht ohne Weiteres auf vermietete Anlageimmobilien anwendbar sind.

Der Wohnbaudarlehensabzug wird um fünf Jahre verlängert und erfasst Fälle mit Einzug vom 1. Januar Reiwa 8 (2026) bis zum 31. Dezember Reiwa 12 (2030). Für energieeffiziente Bestandswohnungen wird die Darlehenshöchstgrenze angehoben, der Abzugszeitraum auf 13 Jahre ausgeweitet und es werden Aufstockungen für Haushalte mit Kindern sowie für junge Ehepaare vorgesehen. Die Lockerung der Wohnflächenanforderung auf mindestens 40 m² gilt auch für Bestandswohnungen (bei Personen mit einem Gesamteinkommen über 10.000.000 JPY (ca. 60.600 EUR, Stand 2026) oder Nutzern der Aufstockungsmaßnahmen mindestens 50 m²). Die Einzelheiten sind in der Pressemitteilung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) veröffentlicht.

Die Sonderermäßigung der Grundsteuer für Neubauwohnungen wird für die fünf Jahre vom 1. April Reiwa 8 (2026) bis zum 31. März Reiwa 13 (2031) verlängert, und die Wohnflächenanforderung ändert sich auf 40 m² bis 240 m² (bislang 50 m² bis 280 m²). Auch die Standortanforderung in Katastrophen-Gefahrengebieten wird überarbeitet. Bei der Grunderwerbsteuer wird der Anwendungsbereich der Sondermaßnahme ausgeweitet und die Anwendungsfrist um zwei Jahre verlängert, wobei die Wohnflächenanforderung auf mindestens 40 m² gelockert wird. Auch die Ermäßigungsregelung der Registrierungs- und Lizenzsteuer für Wohngebäude wird verlängert. Das Gesamtbild der Steuerlast während der Haltephase lässt sich leichter einordnen, wenn Sie es zusammen mit unseren Grundlagen zur Grundsteuer bei Immobilien betrachten.

Aus Investorensicht ist es praxisgerecht, diese Verlängerungen im Kontext der Stützung von Eigenheimerwerbern und der realen Nachfrage zu lesen. Sie sind ein Faktor, der die Breite der Mietnachfrage trägt, senken aber nicht unmittelbar die Erwerbskosten von Anlageimmobilien. Für DACH-Investoren, die den Unterschied zwischen renditeorientiertem Anlageobjekt und selbstgenutztem Eigentum gewohnt sind, ist diese Abgrenzung vertraut — sie ist im japanischen Steuersystem jedoch besonders scharf gezogen.

Welche Entscheidungen Immobilieninvestoren angesichts der Reiwa-8-Steuerreform treffen sollten

Ist das Gesamtbild der Reform klar, gilt es als Nächstes zu bestimmen, wo sie aus der eigenen Position heraus greift. Nach Investorentyp geordnet haben wir die jeweils relevanten Änderungen und die zu erwägenden Handlungen zusammengestellt.

Investorentyp	Hauptsächlich relevante Reform	Zu erwägende Handlung
Eigentümer mit Blick auf Erbfolge und Nachfolge	Neubewertung vermieteter Immobilien für die Erbschaftsteuer (5-Jahres-Regel)	Zeithorizont vom Erwerb bis zum Erbfall überprüfen. Nicht auf einen Erwerb im letzten Moment setzen, sondern die Nachfolgeplanung einschließlich der Haltedauer überarbeiten
Eigentümer mit mehreren Objekten im Umfang eines Geschäftsbetriebs	Überarbeitung des Sonderabzugs der „blauen" Steuererklärung, Sonderregel für geringwertige Wirtschaftsgüter	Noch im Laufe des Jahres Reiwa 8 (2026) auf E-Filing und elektronische Buchaufbewahrung umstellen. Ausstattungserneuerung mit Blick auf die Vollverbuchung bei unter 400.000 JPY planen
Eigentümer, die einen Verkauf (Exit) erwägen	Neubewertung für die Erbschaftsteuer, Rahmen der Veräußerungsbesteuerung	Fortführung des Haltens zur Erbschaftsteuerplanung oder Verkauf anhand des Nettoerlöses nach Steuern vergleichen. Den Zeitpunkt des Exits in Zahlen prüfen
Künftige Erwerber	Geringwertige Wirtschaftsgüter, mit den Erwerbskosten verbundene Sonderregelungen	Das Deklarationssystem nach dem Erwerb vorab gestalten. Bei Eigenheimerwerb die Anspruchsvoraussetzungen des Wohnbaudarlehensabzugs prüfen

Insbesondere wer die Nachfolge bedenkt, sollte beachten, dass die Steuerbefreiung bei der Schenkungsteuer für die pauschale Übertragung von Bildungsmitteln mit Ablauf ihrer Anwendungsfrist (31. März Reiwa 8 / 2026) nicht verlängert wird. Nutzbare Regelungen von auslaufenden Regelungen zu trennen, ist der erste Schritt der Nachfolgegestaltung. Wenn Sie zwischen Verkauf und Fortführung des Haltens schwanken, ziehen Sie bitte auch unsere Überlegungen zur Exit-Strategie bei Immobilien, zum Verkaufszeitpunkt und zur Besteuerung heran.

Wir, die INA&Associates Co., Ltd., begreifen Steuerreformen nicht als bloße Steuerspar-Information, sondern als Fragestellungen, die mit den Entscheidungen der Immobilienbewirtschaftung verknüpft sind. Nicht nur den kurzfristigen Steuerspareffekt, sondern auch Nachfolge und Exit in fünf und in zehn Jahren im Blick zu behalten. Und nicht nur die Vorteile, sondern auch die Voraussetzungen und Beschränkungen ehrlich zu benennen. Langfristiges Vertrauen entsteht, so unsere Überzeugung, aus dieser Beständigkeit. Wenn Sie unsicher sind, wie sich die Bedeutung der Zahlen in die Praxis übersetzen lässt, sprechen Sie uns gerne an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Welche Änderung der Reiwa-8-Steuerreform hat den größten Einfluss auf Immobilieninvestitionen?

Es ist die ab Januar Reiwa 9 (Januar 2027) anzuwendende Neubewertung vermieteter Immobilien für die Erbschaftsteuer (5-Jahres-Regel). Die Bewertung einer kurz vor dem Erbfall erworbenen Mietimmobilie nähert sich dem Verkehrswert an, und die bisher über die Bewertungslücke funktionierende Erbschaftsteuerplanung greift weniger stark. Der Zeithorizont vom Erwerb bis zum Erbfall muss stärker berücksichtigt werden.

F2. Gilt die 5-Jahres-Regel auch für bereits gehaltene Mietimmobilien?

Erfasst werden bestimmte vermietete Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren vor Erbfall (Besteuerungszeitpunkt) erworben oder neu errichtet wurden. Für Immobilien mit einer Haltedauer von über fünf Jahren bleibt voraussichtlich die bisherige Bewertung maßgeblich, und für Gebäude, die etwa auf bis zum Erlasstag der Richtlinie bereits gehaltenem Grund und Boden errichtet wurden, sollen voraussichtlich Übergangsregelungen vorgesehen werden. Die Einzelheiten sind durch die künftige Änderung der Bewertungsrichtlinie (財産評価基本通達) zu bestätigen.

F3. Kann ich den Sonderabzug der „blauen" Steuererklärung von 650.000 JPY weiterhin erhalten?

Wer fristgerecht über e-Tax erklärt, behält die 650.000 JPY (ca. 3.900 EUR, Stand 2026). Wer zusätzlich die elektronische Aufbewahrung von Journal und weiteren Büchern erfüllt, erhält 750.000 JPY (ca. 4.550 EUR); wer auf Papier erklärt, sinkt auf 100.000 JPY (ca. 600 EUR). Die Anwendung erfolgt ab der Einkommensteuer des Veranlagungsjahres Reiwa 9 (2027). Eigentümer im Umfang eines Geschäftsbetriebs sollten den Wechsel zum E-Filing noch im Laufe des Jahres Reiwa 8 (2026) erwägen.

F4. Kann der Wohnbaudarlehensabzug auch für vermietete Anlageimmobilien genutzt werden?

Nein, der Wohnbaudarlehensabzug gilt für selbst bewohntes Wohneigentum und kann nicht für vermietete Anlageimmobilien genutzt werden. Auch die diesmalige fünfjährige Verlängerung setzt Selbstnutzung voraus. Als Faktor, der die reale Nachfrage stützt, lohnt es sich jedoch, ihn zum Verständnis des Hintergrunds der Mietnachfrage im Blick zu behalten.

Ergänzend lesenswert

Quellen und weiterführende Materialien

Dieser Artikel ist eine allgemeine Erläuterung auf Grundlage der am 26. Dezember Reiwa 7 (2025) vom Kabinett beschlossenen Grundlinien und weiterer veröffentlichter Informationen. Die konkrete Steuerberechnung und die Frage der Anwendbarkeit im Einzelfall hängen von den jeweiligen Voraussetzungen ab. Für Ihre tatsächliche Entscheidung wenden Sie sich bitte an Fachleute wie Ihren beratenden Steuerberater.