임대용 맨션 한 동을 통째로 취득해 상속세 과세가액을 압축한다. 일본에서 오랫동안 활용되어 온 이 기법이 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 손질됩니다. 결론부터 말하면, 2026년의 레이와 8년도 세제개정에서 부동산 투자에 가장 큰 영향을 주는 것은 레이와 9년(2027년) 1월부터 시작되는 '임대용 부동산의 상속세 평가 재검토', 이른바 '5년 룰'입니다. 여기에 더해 아오이로 신고 특별공제(青色申告特別控除, 청색신고 특별공제)의 전자신고 요건, 소액 감가상각 자산의 40만 엔(약 372만 원) 미만으로의 인상, 주택담보대출 공제의 5년 연장도 부동산의 취득·보유·신고·승계 판단에 관련됩니다. 이 글에서는 일본 재무성과 국토교통성의 1차 정보를 바탕으로, 개정 항목이 투자 판단의 어느 지점에 작용하는지를 정리합니다. 상속세 절세형 부동산 투자가 제도로 자리 잡은 일본은, 상속·증여 문화와 세제가 다른 한국 투자자에게 특히 낯선 논점이 많은 시장입니다.
이 글의 핵심 포인트
- 부동산 투자에 가장 큰 영향을 주는 레이와 8년도(2026년도) 세제개정은, 레이와 9년(2027년) 1월부터 적용되는 임대용 부동산의 상속세 평가 재검토(5년 룰)입니다.
- 상속 개시 전 5년 이내에 취득·신축한 임대용 부동산은, 원칙적으로 통상의 거래가액으로 평가되는 방향입니다.
- 아오이로 신고 특별공제는 전자신고와 전자장부 보존 여부에 따라 75만 엔(약 698만 원)·65만 엔(약 605만 원)·10만 엔(약 93만 원)으로 나뉘며, 레이와 9년분(2027년분)부터 적용됩니다.
- 주택담보대출 공제는 레이와 12년(2030년) 말 입주까지 5년 연장되고, 소액 감가상각 자산 특례는 40만 엔(약 372만 원) 미만으로 인상됩니다.
레이와 8년도 세제개정에서 부동산 투자에 작용하는 개정 항목은 어디인가
레이와 8년도(2026년도) 세제개정의 대강(大綱, 세제개정 기본 방침안)은 레이와 7년(2025년) 12월 26일에 각의(閣議, 국무회의)에서 결정되었습니다. 물가 상승 대응과 경제 하방 지지를 축으로, 기초공제 인상이나 급여소득공제의 최저 보장액을 65만 엔(약 605만 원)에서 69만 엔(약 642만 원)으로 인상하는 조치 등이 포함되어 있습니다. 다만 부동산 투자 판단에 직접 작용하는 개정은 그 가운데 일부에 한정됩니다.
투자자로서 짚어야 할 것은, 취득·보유·매각·승계 중 어디에 영향을 미치는지를 나누어 보는 일입니다. 특히 이번에는 상속·승계의 전제를 바꾸는 개정이 중심에 있습니다. 상속을 통한 부(富)의 이전을 세제로 적극 유인·규율하는 일본식 접근은, 상속 설계보다 취득 단계의 세금에 관심이 집중되는 경향이 있는 한국 투자자에게 특히 주목할 지점입니다. 우선 전체 그림을 표로 확인합니다.
| 개정 항목 | 주요 내용 | 적용 시기 |
|---|---|---|
| 임대용 부동산의 상속세 평가 재검토(5년 룰) | 상속 개시 전 5년 이내에 취득·신축한 일정한 임대용 부동산을, 재산평가기본통달(財産評価基本通達)이 아니라 통상의 거래가액으로 평가 | 레이와 9년(2027년) 1월 1일 이후의 상속·증여 |
| 아오이로 신고 특별공제 재검토 | 전자신고 시 65만 엔(약 605만 원), 전자장부 보존까지 충족하면 75만 엔(약 698만 원), 종이 신고는 10만 엔(약 93만 원)으로 | 레이와 9년분(2027년분) 소득세부터 |
| 소액 감가상각 자산 특례 | 취득가액 기준을 30만 엔(약 279만 원) 미만에서 40만 엔(약 372만 원) 미만으로 인상, 적용 기한을 3년 연장(중소기업자 등이 대상) | 대강에 근거해 연장 |
| 주택담보대출 공제 | 적용 기한을 5년 연장. 에너지 절약 기존 주택의 차입 한도액 인상, 공제 기간 13년으로 확충, 바닥면적 요건 완화 | 레이와 8년(2026년) 1월 1일~레이와 12년(2030년) 12월 31일 입주 |
| 신축 주택의 고정자산세 감액 특례 | 적용 기한을 5년 연장, 바닥면적 요건을 40~240㎡로 변경, 재해 위험지역(하자드 에어리어)의 입지 요건 재검토 | 레이와 8년(2026년) 4월 1일~레이와 13년(2031년) 3월 31일 |
| 부동산 취득세 특례 | 특례 조치의 대상을 확충한 뒤 적용 기한을 2년 연장, 바닥면적 요건을 40㎡ 이상으로 완화 | 대강에 근거해 연장 |
구체적인 조문의 위치는 재무성(財務省, Ministry of Finance)이 공표하는 '레이와 8년도 세제개정 대강의 개요'에서 확인할 수 있습니다. 아래에서는 투자자에게 영향이 큰 순서로 내용을 살펴봅니다.
임대용 부동산의 상속세 평가 재검토(5년 룰)란 무엇인가
이번 개정에서 부동산 투자에 가장 크게 작용하는 것이 임대용 부동산의 상속세 평가 재검토입니다. 한마디로, 상속 직전에 매입한 임대 부동산의 평가액을 시가에 가깝게 만든다는 내용입니다. 적용은 레이와 9년(2027년) 1월 1일 이후의 상속·증여부터로 되어 있습니다.
지금까지는 차입금으로 임대 맨션을 취득해, 시가와 상속세 평가액의 차이(평가의 괴리)를 이용해 유산 총액을 압축하는 기법이 널리 쓰여 왔습니다. 개정 후에는, 피상속인 등이 과세 시기 전 5년 이내에 대가를 수반하는 거래로 취득·신축한 일정한 임대용 부동산에 대해, 재산평가기본통달(財産評価基本通達, 국세청이 정하는 재산 평가의 실무 기준)에 따른 평가가 아니라 통상의 거래가액으로 평가하게 됩니다. 상속 직전에 서둘러 매입해도 압축 효과가 작동하기 어려워진다는 것이 출발점입니다. 상속세 자체가 없는 나라도 많은 만큼, 일본에서 부동산이 오랫동안 대표적 상속세 절세 수단으로 기능해 왔다는 점 자체가 한국을 비롯한 해외 투자자에게는 이해의 전제로 필요합니다.
대강에서는, 과세상 폐해가 없다고 인정되는 경우에는 취득가액을 바탕으로 지가 변동 등을 고려해 계산한 금액의 80% 상당액으로 평가할 수 있다고 되어 있습니다. 다만 이는 대강(大綱) 단계의 방침이며, 구체적인 취급은 앞으로의 재산평가기본통달 개정으로 정해집니다. 수치나 범위의 세부 사항은 통달(通達)의 발령을 기다려 확인할 필요가 있습니다.
또 하나의 요점이 보유 기간입니다. 대상은 어디까지나 '5년 이내'에 취득·신축한 물건이며, 오래 보유해 온 부동산의 평가를 즉시 바꾸는 것은 아닙니다. 상속 대책으로서의 부동산 활용 그 자체가 부정된 것은 아니며, 매입부터 상속까지의 시간 축을 지금까지 이상으로 의식할 필요가 생겼다는 위치 설정입니다. 근거리에서 일본 부동산에 투자하는 한국 투자자라면, 취득 시점과 승계 시점 사이의 기간을 처음부터 설계에 넣어 두는 관점이 유효합니다. 상속을 염두에 둔 보유 물건의 재점검을 검토하시는 분은 맨션 경영에서의 상속세 대책 사고방식도 함께 확인해 주십시오.
아오이로 신고 특별공제 재검토와 감가상각 실무
보유 중의 신고 실무에서 먼저 확인하고 싶은 것이 아오이로 신고 특별공제(青色申告特別控除, 장부를 정식으로 기장하는 사업자에게 주어지는 소득공제)의 재검토입니다. 결론적으로, 전자신고를 하고 있으면 65만 엔(약 605만 원)은 유지되지만, 종이로 신고하면 10만 엔(약 93만 원)까지 낮아집니다. 적용은 레이와 9년분(2027년분) 소득세부터이며, 개인 주민세는 레이와 10년도(2028년도)부터로 되어 있습니다.
개정 후의 구분은 다음과 같습니다. 정규 부기 원칙에 따라 기장하고, 기한 내에 e-Tax(일본 국세청의 전자신고 시스템, 한국의 홈택스에 해당)로 신고하면 65만 엔(약 605만 원). 여기에 더해 분개장이나 총계정원장을 전자로 보존하는 요건까지 충족하면 75만 엔(약 698만 원)이 됩니다. 반면 종이로 신고하는 경우는 10만 엔(약 93만 원)에 그칩니다. 부동산 소득이 사업적 규모(이른바 '5동 10실'이 하나의 기준)에 해당하는 아오이로 신고 오너에게, 전자신고로의 이행은 실질적으로 피하기 어려워집니다. 한국에서는 임대소득의 전자신고가 이미 일반적인 만큼 진입 장벽이 높지 않지만, 일본에서 원격으로 신고하는 해외 오너라면 회계 소프트웨어와 전자장부 보존 준비를 레이와 8년(2026년) 중에 진행해 두면 안심입니다.
취득 관련해서는 소액 감가상각 자산 특례도 바뀝니다. 취득가액 기준이 30만 엔(약 279만 원) 미만에서 40만 엔(약 372만 원) 미만으로 인상되고, 적용 기한도 3년 연장됩니다(중소기업자 등이 대상). 에어컨이나 급탕기 등, 지금까지 기준을 조금 초과하던 설비를 취득 연도에 일괄 비용화하기 쉬워집니다. 감가상각은 보유 기간 중의 현금흐름과 세 부담을 좌우하는 요소입니다. 구조의 기초는 부동산 투자에서의 감가상각비 사고방식에서 정리하고 있습니다. 설비 갱신의 시기나 규모로 고민하시는 분은 INA의 무료 상담에서 보유 물건의 수지와 함께 검토하실 수 있습니다.
주택담보대출 공제·부동산 취득세·고정자산세의 연장과 요건 완화
취득 비용에 관련된 특례는 다수가 연장·확충되었습니다. 다만 어느 것이나 자기 거주용이나 신축 주택이 중심이며, 임대용 투자 물건에 그대로 쓸 수 있는 것은 아니라는 점에 주의가 필요합니다.
주택담보대출 공제는 적용 기한이 5년 연장되어, 레이와 8년(2026년) 1월 1일부터 레이와 12년(2030년) 12월 31일까지 입주한 경우가 대상이 됩니다. 에너지 절약 성능이 높은 기존 주택에 대해 차입 한도액을 인상하고, 공제 기간을 13년간으로 확충하며, 육아 세대·청년 부부 세대에 대한 상향 조치도 마련됩니다. 바닥면적 요건은 40㎡ 이상으로의 완화가 기존 주택에도 적용됩니다(합계 소득금액 1,000만 엔(약 9,300만 원) 초과인 분이나 상향 조치 이용자는 50㎡ 이상). 자세한 내용은 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)의 보도 발표에서 공표되어 있습니다.
신축 주택에 관한 고정자산세 감액 특례는 레이와 8년(2026년) 4월 1일부터 레이와 13년(2031년) 3월 31일까지 5년간 연장되며, 바닥면적 요건이 40㎡ 이상 240㎡ 이하(종전은 50㎡ 이상 280㎡ 이하)로 바뀝니다. 재해 위험지역의 입지 요건도 재검토됩니다. 부동산 취득세는 특례 조치의 대상을 확충한 뒤 적용 기한이 2년 연장되고, 바닥면적 요건이 40㎡ 이상으로 완화됩니다. 등록면허세의 주택용 가옥에 관한 경감 특례도 연장됩니다. 보유 중의 세 부담 전체 그림은 부동산에 부과되는 고정자산세의 기초 지식과 함께 확인하면 정리하기 쉬워집니다.
투자자 시선에서는 이러한 연장을 자가 취득층이나 실수요의 하방 지지라는 맥락에서 읽는 것이 실무적입니다. 한국 투자자에게 익숙한 관점으로 바꿔 말하면, 이는 임차 수요의 저변을 떠받치는 요인이지 투자 물건의 취득 비용을 직접 낮춰 주는 제도는 아닙니다.
부동산 투자자가 레이와 8년도 세제개정에서 취해야 할 판단
개정의 전체 그림을 파악했다면, 다음은 자신의 입장에서 어디에 작용하는지를 가려내는 일입니다. 투자자 유형별로 주목해야 할 개정과 검토하고 싶은 행동을 정리했습니다.
| 투자자 유형 | 주로 작용하는 개정 | 검토하고 싶은 행동 |
|---|---|---|
| 상속·승계를 시야에 두는 오너 | 임대용 부동산의 상속세 평가 재검토(5년 룰) | 취득부터 상속까지의 시간 축을 재확인. 직전의 서두른 취득에 의존하지 않고, 보유 기간을 포함한 승계 계획으로 재검토 |
| 복수 물건을 보유한 사업적 규모의 오너 | 아오이로 신고 특별공제 재검토, 소액 감가상각 자산 특례 | 레이와 8년(2026년) 중에 전자신고·전자장부 보존으로 이행. 설비 갱신은 40만 엔(약 372만 원) 미만의 일괄 비용화를 의식해 계획 |
| 매각(출구)을 검토 중인 오너 | 상속세 평가 재검토, 양도과세 틀 | 상속 대책으로서의 보유 지속인가, 매각인가를 세후 잔여로 비교. 출구 시기를 숫자로 검토 |
| 앞으로 취득할 투자자 | 소액 감가상각 자산, 취득 비용 관련 특례 | 취득 후의 신고 체제를 먼저 설계. 자가 취득이라면 주택담보대출 공제의 대상 요건을 확인 |
특히 승계를 생각하는 분은, 교육자금의 일괄 증여에 관한 증여세 비과세 조치가 적용 기한(레이와 8년(2026년) 3월 31일)을 끝으로 연장되지 않는 점도 짚어 두고 싶은 대목입니다. 쓸 수 있는 제도와 기한을 맞이하는 제도를 나누어 확인하는 것이, 승계 설계의 첫걸음이 됩니다. 매각인가 보유 지속인가로 망설이는 경우에는 부동산의 출구 전략과 매각 타이밍·세금의 사고방식도 참조해 주십시오.
저희 INA&Associates 주식회사는 세제개정을 단순한 절세 정보로서가 아니라, 부동산 경영의 의사결정으로 이어지는 논점으로 파악하고 있습니다. 단기의 절세 효과뿐 아니라 5년 후·10년 후의 승계나 출구까지 내다볼 것. 그리고 장점뿐 아니라 전제나 제약도 포함해 정직하게 전할 것. 장기의 신뢰는 그 축적에서 태어난다고 생각합니다. 국경을 넘어 일본 부동산을 보유하시는 분이라면 세제·환율·신고 실무가 겹겹이 얽히기 마련입니다. 숫자의 의미를 실무에 어떻게 녹여 넣을지 고민되실 때는 부담 없이 상담해 주십시오.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 레이와 8년도 세제개정에서 부동산 투자에 가장 영향이 큰 것은 무엇인가요?
레이와 9년(2027년) 1월부터 적용되는 임대용 부동산의 상속세 평가 재검토(5년 룰)입니다. 상속 직전에 취득한 임대 물건의 평가가 시가에 가까워져, 지금까지의 평가 괴리를 이용한 상속 대책은 작동하기 어려워집니다. 취득부터 상속까지의 시간 축을 보다 의식할 필요가 생겼습니다.
Q2. 5년 룰은 이미 보유하고 있는 임대 물건에도 적용되나요?
대상은 상속 개시(과세 시기) 전 5년 이내에 취득·신축한 일정한 임대용 부동산입니다. 보유가 5년을 넘는 물건은 종래의 평가가 기본이 될 전망이며, 통달(通達) 발령일까지 소유하고 있던 토지에 지은 건물 등에는 경과 조치가 마련되는 방향입니다. 세부 사항은 앞으로의 재산평가기본통달 개정으로 확정됩니다.
Q3. 아오이로 신고 특별공제의 65만 엔(약 605만 원)은 앞으로도 받을 수 있나요?
e-Tax로 기한 내에 신고하면 65만 엔(약 605만 원)은 유지됩니다. 분개장 등의 전자장부 보존까지 충족하면 75만 엔(약 698만 원), 종이로 신고하면 10만 엔(약 93만 원)으로 낮아집니다. 적용은 레이와 9년분(2027년분) 소득세부터입니다. 사업적 규모의 오너는 레이와 8년(2026년) 중의 전자신고 이행을 검토해 두면 안심입니다.
Q4. 주택담보대출 공제는 임대용 투자 물건에도 쓸 수 있나요?
아니요, 주택담보대출 공제는 스스로 거주하는 주택이 대상이며, 임대용 투자 물건에는 쓸 수 없습니다. 이번 5년 연장도 자기 거주용이 전제입니다. 다만 실수요의 하방 지지 요인으로서, 임차 수요의 배경을 읽는 데에는 짚어 둘 가치가 있습니다.
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인용·참고 자료
본 글은 레이와 7년(2025년) 12월 26일에 각의 결정된 대강 등의 공표 정보에 근거한 일반적인 해설입니다. 개별 세액 계산이나 적용 가부는 요건에 따라 다릅니다. 실제 판단은 고문 세무사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱の概要」(재무성 '레이와 8년도 세제개정 대강의 개요')
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定）(재무성 '레이와 8년도 세제개정 대강', 레이와 7년(2025년) 12월 26일 각의 결정)
- 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月）(국토교통성 '레이와 8년도 세제개정 개요', 레이와 7년(2025년) 12월)
- 国土交通省 報道発表「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました」(국토교통성 보도 발표 '주택담보대출 감세 등의 연장·확충이 각의 결정되었습니다')
- 国税庁 (국세청, National Tax Agency)
