Erbschaftsteuervorteil durch Apartmentinvestition - Bewertungsgrundlagen und Strategie

Der Erbschaftsteuersatz in Japan liegt je nach Erwerbsbetrag zwischen 10 % und 55 %. Je hochwertiger das vererbte Vermögen, desto höher die Steuerlast – planmäßige Maßnahmen sind daher unerlässlich. In diesem Artikel erläutern wir ausführlich die Gründe, warum die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses (Apartment) eine wirksame Erbschaftsteuermaßnahme ist, sowie die wichtigsten Praxispunkte.

Warum dient die Apartmentbewirtschaftung als Erbschaftsteuermaßnahme?

Der Grund, weshalb die Apartmentbewirtschaftung als wirksame Erbschaftsteuermaßnahme gilt, besteht darin, dass der erbschaftsteuerliche Bewertungswert von Immobilien deutlich niedriger ausfällt als der von Bargeld.

Wie sich der erbschaftsteuerliche Bewertungswert verringert

Bei Bargeld entspricht der Nennbetrag unmittelbar dem erbschaftsteuerlichen Bewertungswert; bei Grundstücken und Gebäuden wird der Wert hingegen auf etwa 30–50 % des Verkehrswerts komprimiert. Insbesondere städtische Immobilien neigen dazu, niedriger als der Verkehrswert bewertet zu werden, sodass sich durch die Umwandlung von Bankeinlagen in Immobilien der Bewertungswert erheblich reduzieren lässt.

Vorteile der Apartmentbewirtschaftung

• Einfache Bebaubarkeit: Bereits ein Grundstück von rund 60 Tsubo reicht für den Bau aus. Außerhalb von ausschließlichen Industriegebieten und Urbanisationskontrollzonen kann nahezu überall gebaut werden.
• Geringes Risiko: Im Vergleich zu gewerblicher Grundstücksnutzung besteht im Wohnbereich stets eine konstante Nachfrage, sodass das Betriebsrisiko niedrig ist.
• Mieteinnahmen: Solange Mieter vorhanden sind, lassen sich monatlich stabile Einnahmen erzielen, und Mieten sind weniger anfällig für Konjunkturschwankungen.

Wie wird der erbschaftsteuerliche Bewertungswert berechnet?

Im Folgenden erläutern wir konkret, wie der erbschaftsteuerliche Bewertungswert bei der Apartmentbewirtschaftung berechnet wird.

Bewertungsmethode für das Grundstück

Ein Grundstück, auf dem ein Apartment steht, wird als „Mietgebäude-bebautes Grundstück" (kashiya-tatetsuke-chi) bewertet.

Bewertungswert des Mietgebäude-bebauten Grundstücks = Bewertungswert für eigene Nutzung × (1 − Erbpachtanteil × Mietrechtsanteil × Vermietungsquote)

Der Mietrechtsanteil beträgt landesweit einheitlich 30 %, der Erbpachtanteil je nach Region 40–90 %. Bei Vollvermietung wird der Bewertungswert des Grundstücks gegenüber der Eigennutzung um etwa 18–27 % reduziert.

Bewertungsmethode für das Gebäude

Der Bewertungswert eines Apartmentgebäudes (Mietshauses) wird wie folgt berechnet:

Bewertungswert des Mietshauses = Bewertungswert für die Grundsteuer × (1 − Mietrechtsanteil × Vermietungsquote)

Der Bewertungswert für die Grundsteuer entspricht etwa 50–70 % der Baukosten. Da zusätzlich der Mietrechtsanteil von 30 % abgezogen wird, komprimiert sich der erbschaftsteuerliche Bewertungswert des Gebäudes auf etwa 35–49 % der Baukosten.

Wie lassen sich Erbschaftsteuermaßnahmen weiter verstärken?

Nutzung der Sonderregelung für kleinflächige Grundstücke

Wenn der Erbe die Apartmentbewirtschaftung übernimmt, kann der Bewertungswert des Grundstücks als „verpachtetes Gewerbegrundstück" um bis zu 50 % gesenkt werden (Begrenzung auf 200 m²). Da die Anwendung dieser Sonderregelung an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist, sollten Sie einen Steuerberater konsultieren.

Reduzierung des Bewertungswerts durch Fremdkapital

Darlehen für den Bau eines Apartments unterliegen dem „Schuldenabzug", wodurch sie vom Erbvermögen abgezogen werden können. Statt 100 Millionen Yen Bargeld unverändert zu halten, lässt sich der erbschaftsteuerliche Bewertungswert deutlich stärker senken, wenn man mit Fremdkapital ein Apartment errichtet.

Kombination mit Schenkungen zu Lebzeiten

Indem Sie Mieteinnahmen aus dem Apartment zu Lebzeiten verschenken, lässt sich der Anstieg des Erbvermögens begrenzen. Ein planmäßiger Vermögenstransfer unter Nutzung des jährlichen Schenkungsfreibetrags (1,1 Mio. Yen pro Jahr) ist wirksam.

Worauf ist bei der Erbschaftsteuermaßnahme durch Apartmentbewirtschaftung zu achten?

Leerstandsquote niedrig halten

Da bei der Berechnung des erbschaftsteuerlichen Bewertungswerts die „Vermietungsquote" berücksichtigt wird, vermindert sich der Bewertungsrabatt bei hohem Leerstand. Eine hohe Belegungsquote zum Zeitpunkt des Erbfalls aufrechtzuerhalten, ist daher entscheidend.

Standortwahl ist entscheidend

Auch wenn die Erbschaftsteueroptimierung das Ziel ist, wäre ein unrentables Apartment kontraproduktiv. Wählen Sie Gebiete mit echter Mietnachfrage.

Prüfung der Gründung einer Kapitalgesellschaft

Durch die Verlagerung der Apartmentbewirtschaftung in eine Kapitalgesellschaft lassen sich Einkommensteuer einsparen und das Erbvermögen streuen. Bei größerem Umfang lohnt sich eine Prüfung.

Worauf ist beim Erben eines Apartments zu achten?

Schwierigkeit der Nachlassteilung

Da Immobilien nicht wie Bargeld gleichmäßig aufgeteilt werden können, sind sie ein Vermögenswert, bei dem es leicht zu Streitigkeiten zwischen den Erben kommt. Die Errichtung eines Testaments und Gespräche zu Lebzeiten sind wichtig.

Bewirtschaftungslast nach dem Erbfall

Erben, die die Apartmentbewirtschaftung übernehmen, übernehmen auch Verwaltungstätigkeiten und Reparaturkosten. Prüfen Sie im Vorfeld, ob Bereitschaft und Fähigkeit zur Bewirtschaftung vorhanden sind.

Reparaturrisiko aufgrund des Baujahrs

Wer ein altes Apartment erbt, muss unter Umständen umfangreiche Sanierungen durchführen. Berücksichtigen Sie nicht nur die Erbschaftsteueroptimierung, sondern auch die zukünftigen Instandhaltungskosten der Immobilie.

Risiko von Steuerrechtsänderungen

Erbschaftsteuer und immobilienbezogene Steuergesetze werden häufig geändert. Es ist wichtig, stets die aktuellen Steuerinformationen zu verfolgen und Maßnahmen bei Bedarf anzupassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann jeder die Apartmentbewirtschaftung als Erbschaftsteuermaßnahme nutzen?

Wer über ein gewisses Eigenkapital verfügt und in einem Gebiet mit Mietnachfrage Grundstücke besitzt (oder erwerben kann), kann diese Option in Betracht ziehen. Treffen Sie Ihre Entscheidung jedoch nur, nachdem Sie auch die Risiken der Immobilieninvestition verstanden haben.

Ist es gefährlich, ein Apartment ausschließlich zur Erbschaftsteueroptimierung zu errichten?

Wer ausschließlich die Steuerersparnis im Blick hat, läuft Gefahr, eine wenig rentable Immobilie zu erwerben. Streben Sie sowohl Erbschaftsteueroptimierung als auch Rentabilität an.

Hat ein Hochhaus-Apartment (Tower Mansion) eine höhere Steuerersparnis?

Mit der Steuerreform 2024 wurde die Berechnungsmethode für den erbschaftsteuerlichen Bewertungswert von Tower Mansions überarbeitet. Die früheren Steuerersparniseffekte sind nicht mehr in gleichem Maße zu erwarten.

Wann sollte man mit Erbschaftsteuermaßnahmen beginnen?

Erbschaftsteuermaßnahmen sind umso wirksamer, je früher man beginnt. Insbesondere die Sonderregelung für kleinflächige Grundstücke findet keine Anwendung auf Grundstücke, deren Vermietung innerhalb von 3 Jahren vor dem Erbfall neu aufgenommen wurde, weshalb eine frühzeitige Vorbereitung wichtig ist.