Adquirir un edificio entero de apartamentos en alquiler para comprimir la base del impuesto de sucesiones (相続税, sōzokuzei) es, en Japón, una estrategia de planificación patrimonial empleada desde hace décadas. La reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 (令和8年度, el ejercicio 2026) la somete a revisión. Conviene subrayar de entrada algo que sorprende a muchos inversores extranjeros: en Japón el inmobiliario ha sido durante años una herramienta central de planificación sucesoria, porque el valor fiscal de un inmueble arrendado suele quedar muy por debajo de su precio de mercado. A diferencia de España o de la mayoría de países de Latinoamérica —donde la tributación sucesoria es competencia autonómica o inexistente y no gira en torno a este tipo de divergencia de valoración—, en Japón esa brecha ha sido el motor de toda una industria. Dicho esto, y yendo al grano: para el inversor inmobiliario, lo que más impacto tendrá de la reforma fiscal de Reiwa 8 (2026) es la revisión de la valoración a efectos del impuesto de sucesiones de los inmuebles destinados al arrendamiento —la llamada «regla de los cinco años» (5年ルール, go-nen rūru)—, que empieza a aplicarse en enero de Reiwa 9 (令和9年1月, enero de 2027). A ello se suman el requisito de declaración electrónica para la deducción especial del régimen de «declaración azul» (青色申告特別控除), la elevación a menos de 400.000 JPY (aprox. 2.400 EUR, a fecha de 2026) del umbral de los activos amortizables de escaso valor y la prórroga de cinco años de la deducción por préstamo hipotecario para vivienda; todos ellos influyen en las decisiones de adquisición, tenencia, declaración y transmisión de un inmueble. Este artículo ordena, a partir de las fuentes primarias del Ministerio de Hacienda de Japón (財務省, Ministry of Finance, MOF) y del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), en qué punto de la decisión de inversión incide cada cambio.
Puntos clave de este artículo
- El cambio de la reforma fiscal de Reiwa 8 (2026) con mayor impacto en la inversión inmobiliaria es la revisión de la valoración sucesoria de los inmuebles arrendados (la «regla de los cinco años»), aplicable desde enero de Reiwa 9 (2027).
- Los inmuebles arrendados adquiridos o construidos dentro de los cinco años previos al inicio de la sucesión se valorarán, en principio y según lo previsto, por su valor de transacción ordinario (valor de mercado).
- La deducción especial de la «declaración azul» se divide en 750.000 JPY (aprox. 4.500 EUR), 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR) y 100.000 JPY (aprox. 600 EUR) según se cumplan o no la declaración electrónica y la conservación electrónica de libros; se aplica a partir del ejercicio Reiwa 9 (2027).
- La deducción por préstamo hipotecario se prorroga cinco años, hasta las entradas en vivienda de finales de Reiwa 12 (2030), y el umbral del régimen especial de activos amortizables de escaso valor se eleva a menos de 400.000 JPY (aprox. 2.400 EUR).
¿En qué puntos incide la reforma fiscal de Reiwa 8 (2026) sobre la inversión inmobiliaria?
El anteproyecto (大綱, taikō, el documento marco de la reforma fiscal) del año fiscal Reiwa 8 se aprobó en Consejo de Ministros el 26 de diciembre de Reiwa 7 (令和7年12月26日, 26 de diciembre de 2025). Gira en torno a la respuesta a la inflación y al impulso de la economía, e incluye medidas como la elevación de la deducción básica y el aumento de la garantía mínima de la deducción por rentas del trabajo, de 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR) a 690.000 JPY (aprox. 4.200 EUR). Ahora bien, solo una parte de ese conjunto incide directamente en la decisión de inversión inmobiliaria.
Para un inversor conviene separar el análisis según en qué fase impacta cada cambio: adquisición, tenencia, venta o sucesión. En esta ocasión, el eje de la reforma son precisamente las modificaciones que alteran las premisas de la sucesión y la transmisión. A diferencia de un inversor español o latinoamericano acostumbrado a que la fiscalidad de compraventa y la de tenencia dominen la conversación, aquí el punto de gravedad está en la transmisión intergeneracional. Empecemos por una visión de conjunto en forma de tabla.
| Cambio | Contenido principal | Entrada en vigor |
|---|---|---|
| Revisión de la valoración sucesoria de inmuebles arrendados («regla de los cinco años») | Determinados inmuebles arrendados adquiridos o construidos dentro de los cinco años previos al inicio de la sucesión se valorarán por su valor de transacción ordinario (valor de mercado) y no según la Directriz Básica de Valoración de Bienes (財産評価基本通達, Zaisan Hyōka Kihon Tsūtatsu) | Sucesiones y donaciones a partir del 1 de enero de Reiwa 9 (2027) |
| Revisión de la deducción especial de la «declaración azul» | 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR) con declaración electrónica; 750.000 JPY (aprox. 4.500 EUR) si además se cumple la conservación electrónica de libros; 100.000 JPY (aprox. 600 EUR) en papel | Desde el impuesto sobre la renta del ejercicio Reiwa 9 (2027) |
| Régimen especial de activos amortizables de escaso valor | El umbral del valor de adquisición sube de menos de 300.000 JPY (aprox. 1.800 EUR) a menos de 400.000 JPY (aprox. 2.400 EUR) y se prorroga tres años (dirigido a pymes y asimilados) | Prórroga conforme al anteproyecto |
| Deducción por préstamo hipotecario para vivienda | Prórroga de cinco años. Elevación del límite del préstamo para vivienda existente de alta eficiencia energética, ampliación del periodo de deducción a 13 años y flexibilización del requisito de superficie | Entradas en vivienda del 1 de enero de Reiwa 8 (2026) al 31 de diciembre de Reiwa 12 (2030) |
| Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles para vivienda de nueva construcción | Prórroga de cinco años, cambio del requisito de superficie a 40–240 m² y revisión del requisito de ubicación en zonas de riesgo de catástrofe | Del 1 de abril de Reiwa 8 (2026) al 31 de marzo de Reiwa 13 (2031) |
| Régimen especial del impuesto sobre adquisición de inmuebles | Ampliación del ámbito del régimen especial y prórroga de dos años, con flexibilización del requisito de superficie a 40 m² o más | Prórroga conforme al anteproyecto |
El encuadre detallado del articulado puede consultarse en el resumen del anteproyecto de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8 publicado por el Ministerio de Hacienda de Japón (財務省, Ministry of Finance, MOF). A continuación revisamos el contenido por orden de mayor a menor impacto para el inversor.
¿Qué es la revisión de la valoración sucesoria de inmuebles arrendados (la «regla de los cinco años»)?
El cambio que más repercute en la inversión inmobiliaria es la revisión de la valoración a efectos del impuesto de sucesiones de los inmuebles arrendados. En una frase: acerca al valor de mercado la valoración de las viviendas de alquiler compradas justo antes de la sucesión. Se prevé su aplicación a las sucesiones y donaciones a partir del 1 de enero de Reiwa 9 (2027).
Hasta ahora era práctica extendida adquirir un edificio de apartamentos con financiación y aprovechar la divergencia entre el valor de mercado y el valor fiscal a efectos del impuesto de sucesiones (evaluación de la brecha de valoración) para comprimir el importe total de la herencia. Conviene entender por qué esto es tan característicamente japonés: el valor fiscal de la construcción parte del valor a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles y el del suelo del valor catastral fiscal (路線価), ambos habitualmente inferiores al precio de mercado; sobre un inmueble arrendado se aplican además minoraciones por el derecho del arrendatario. Tras la reforma, y según lo previsto, aquellos inmuebles arrendados que el causante u otras personas hubieran adquirido o construido mediante una operación a título oneroso dentro de los cinco años anteriores al momento del devengo se valorarán por su valor de transacción ordinario, y no según la Directriz Básica de Valoración de Bienes (財産評価基本通達). El punto de partida es sencillo: comprar «a última hora», justo antes de la sucesión, deja de surtir apenas efecto de compresión.
El anteproyecto añade que, cuando se aprecie que no existe perjuicio a efectos tributarios, podrá valorarse por el 80 % del importe calculado a partir del valor de adquisición y considerando la variación del precio del suelo, entre otros factores. Ahora bien, esto es un criterio en fase de anteproyecto: el tratamiento concreto queda pendiente de la futura modificación de la Directriz Básica de Valoración de Bienes. Los detalles de cifras y de alcance deberán confirmarse una vez se promulgue la directriz.
El otro punto esencial es el periodo de tenencia. El ámbito se limita a los inmuebles adquiridos o construidos «dentro de los cinco años» y no altera de inmediato la valoración de los inmuebles poseídos desde hace tiempo. No se niega el uso del inmobiliario como herramienta de planificación sucesoria en sí; lo que aparece es la necesidad de tener más presente que nunca el eje temporal entre la compra y la sucesión. Para un inversor extranjero, la lectura práctica es clara: frente a la lógica de una compra táctica de corto plazo, la reforma premia la tenencia prolongada y la planificación anticipada, algo coherente con un horizonte de diversificación patrimonial a largo plazo. Si está considerando hacer inventario de sus inmuebles con vistas a la sucesión, puede revisar también nuestro artículo sobre el enfoque de la planificación del impuesto de sucesiones en la gestión de edificios de apartamentos.
La revisión de la deducción especial de la «declaración azul» y la práctica de la amortización
En la práctica declarativa durante la tenencia, lo primero que conviene revisar es la modificación de la deducción especial del régimen de «declaración azul» (青色申告, aoiro shinkoku, el régimen de contabilidad reforzada que da acceso a ventajas fiscales, frente a la «declaración blanca» simplificada). En síntesis: quien declara por vía electrónica conserva los 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR), pero quien declara en papel baja a 100.000 JPY (aprox. 600 EUR). Se aplica desde el impuesto sobre la renta del ejercicio Reiwa 9 (2027) y, en el impuesto municipal sobre la renta, desde el ejercicio Reiwa 10 (2028), según lo previsto.
Los tramos tras la reforma son los siguientes: si se lleva la contabilidad conforme a los principios de la teneduría de libros regular y se declara dentro de plazo a través de e-Tax (el sistema oficial de declaración electrónica de Japón), 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR). Si además se cumple el requisito de conservar electrónicamente el libro diario y el libro mayor, 750.000 JPY (aprox. 4.500 EUR). En cambio, quien declara en papel se queda en 100.000 JPY (aprox. 600 EUR). Para el propietario en régimen de «declaración azul» cuyo rendimiento inmobiliario alcanza dimensión empresarial (el conocido criterio orientativo de «5 edificios o 10 habitaciones»), la migración a la declaración electrónica pasa a ser, en la práctica, difícil de evitar. A diferencia de España, donde el arrendador declara habitualmente sus rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF sin un régimen equivalente de «libro azul» ligado a una deducción específica, aquí el propio soporte contable condiciona la cuantía deducible. Conviene preparar el software de contabilidad y la conservación electrónica de libros a lo largo de Reiwa 8 (2026).
En el ámbito de la adquisición también cambia el régimen especial de activos amortizables de escaso valor. El umbral del valor de adquisición sube de menos de 300.000 JPY (aprox. 1.800 EUR) a menos de 400.000 JPY (aprox. 2.400 EUR) y el plazo de aplicación se prorroga tres años (dirigido a pymes y asimilados). Equipos como aires acondicionados o calentadores de agua, que hasta ahora superaban ligeramente el umbral, podrán deducirse con mayor facilidad de una sola vez como gasto del ejercicio de adquisición. La amortización condiciona el flujo de caja y la carga fiscal durante la tenencia. Los fundamentos del mecanismo se explican en el enfoque de la amortización en la inversión inmobiliaria. Para el inversor internacional, este umbral algo más alto se traduce en una gestión más ágil de la renovación de instalaciones —un factor relevante para preservar el atractivo de un activo de alquiler a largo plazo—. Si duda sobre el momento o la magnitud de la renovación de instalaciones, puede analizarlo junto con la cuenta de resultados de sus inmuebles en la consulta gratuita de INA.
Deducción hipotecaria, impuesto sobre adquisición de inmuebles e impuesto sobre bienes inmuebles: prórrogas y flexibilización de requisitos
La mayoría de los regímenes especiales ligados al coste de adquisición se han prorrogado y ampliado. No obstante, conviene advertir que casi todos se centran en la vivienda de uso propio o de nueva construcción y no son directamente aplicables a un inmueble de inversión destinado al arrendamiento.
La deducción por préstamo hipotecario para vivienda prorroga cinco años su plazo de aplicación y alcanza a quienes entren a vivir entre el 1 de enero de Reiwa 8 (2026) y el 31 de diciembre de Reiwa 12 (2030). Para la vivienda existente de alta eficiencia energética se eleva el límite del préstamo, se amplía el periodo de deducción a 13 años y se establecen medidas adicionales para hogares con hijos y para matrimonios jóvenes. La flexibilización del requisito de superficie a 40 m² o más se aplica también a la vivienda existente (50 m² o más para quienes tengan una renta total superior a 10.000.000 JPY —aprox. 60.000 EUR— o utilicen las medidas adicionales). El detalle está publicado en la nota de prensa del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT).
La reducción del impuesto sobre bienes inmuebles aplicable a la vivienda de nueva construcción se prorroga cinco años, del 1 de abril de Reiwa 8 (2026) al 31 de marzo de Reiwa 13 (2031), y el requisito de superficie pasa a ser de 40 m² a 240 m² (antes, de 50 m² a 280 m²). También se revisa el requisito de ubicación en zonas de riesgo de catástrofe. El impuesto sobre adquisición de inmuebles amplía el ámbito del régimen especial y prorroga dos años su plazo de aplicación, con flexibilización del requisito de superficie a 40 m² o más. Se prorroga asimismo la reducción especial del impuesto de registro y timbre aplicable a los inmuebles de uso residencial. La imagen completa de la carga fiscal durante la tenencia se ordena mejor si se consulta junto con las nociones básicas del impuesto sobre bienes inmuebles.
Desde la óptica del inversor, lo práctico es leer estas prórrogas en clave de apoyo a los compradores de vivienda propia y a la demanda real. Son un factor que sostiene la base de la demanda de alquiler, pero no reducen directamente el coste de adquisición de un inmueble de inversión. Para un inversor extranjero, la conclusión es que el estímulo público refuerza el suelo de la demanda de vivienda —y, por tanto, la estabilidad del mercado de arrendamiento— más que la rentabilidad directa de la compra.
Qué decisiones debe tomar el inversor inmobiliario ante la reforma fiscal de Reiwa 8 (2026)
Una vez comprendida la imagen de conjunto, el paso siguiente es discernir dónde impacta según la propia posición. Hemos ordenado, por tipo de inversor, los cambios que merecen atención y las acciones que conviene valorar.
| Tipo de inversor | Cambios que más le afectan | Acciones a valorar |
|---|---|---|
| Propietario con la sucesión y la transmisión en el horizonte | Revisión de la valoración sucesoria de inmuebles arrendados («regla de los cinco años») | Reconsiderar el eje temporal entre adquisición y sucesión. No confiar en una compra táctica de última hora y revisar el plan de transmisión incluyendo el periodo de tenencia |
| Propietario con varios inmuebles y dimensión empresarial | Revisión de la deducción de la «declaración azul»; régimen de activos amortizables de escaso valor | Migrar a la declaración electrónica y a la conservación electrónica de libros durante Reiwa 8 (2026). Planificar la renovación de instalaciones teniendo presente la deducción íntegra por debajo de 400.000 JPY (aprox. 2.400 EUR) |
| Propietario que estudia la salida (venta) | Revisión de la valoración sucesoria; marco de la tributación de las plusvalías | Comparar, en términos netos de impuestos, mantener la tenencia como planificación sucesoria frente a vender. Analizar con cifras el momento de la salida |
| Inversor que va a adquirir a partir de ahora | Activos amortizables de escaso valor; regímenes especiales ligados al coste de adquisición | Diseñar de antemano el esquema de declaración posterior a la compra. Si es adquisición de vivienda propia, comprobar los requisitos de la deducción hipotecaria |
Quienes piensen en la transmisión deben tener presente, además, que la exención del impuesto sobre donaciones para la donación en un solo pago de fondos para la educación no se prorroga y expira al llegar su plazo de aplicación (el 31 de marzo de Reiwa 8, 31 de marzo de 2026). Separar los regímenes que siguen disponibles de los que llegan a su vencimiento es el primer paso del diseño sucesorio. Si duda entre vender o mantener, consulte también el enfoque de la estrategia de salida inmobiliaria, el momento de la venta y su fiscalidad.
En INA&Associates S.A. entendemos la reforma fiscal no como mera información para ahorrar impuestos, sino como un conjunto de cuestiones ligadas a la toma de decisiones en la gestión inmobiliaria. No solo el efecto fiscal a corto plazo, sino la mirada puesta en la sucesión y la salida dentro de cinco o diez años. Y transmitir con honestidad no solo las ventajas, sino también las premisas y las limitaciones. Creemos que la confianza a largo plazo nace precisamente de esa acumulación. Si le preocupa cómo trasladar el significado de las cifras a la práctica, no dude en consultarnos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuál es el cambio de la reforma fiscal de Reiwa 8 (2026) con mayor impacto en la inversión inmobiliaria?
La revisión de la valoración sucesoria de los inmuebles arrendados (la «regla de los cinco años»), aplicable desde enero de Reiwa 9 (2027). La valoración de las viviendas de alquiler adquiridas justo antes de la sucesión se acerca al valor de mercado y la planificación sucesoria basada en la brecha de valoración pierde eficacia. Aparece la necesidad de tener más presente el eje temporal entre la adquisición y la sucesión.
P2. ¿La «regla de los cinco años» se aplica también a los inmuebles de alquiler que ya poseo?
El ámbito son determinados inmuebles arrendados adquiridos o construidos dentro de los cinco años previos al inicio de la sucesión (momento del devengo). Para los inmuebles poseídos durante más de cinco años se prevé que la valoración tradicional siga siendo la regla general, y está previsto establecer medidas transitorias, por ejemplo, para las construcciones levantadas sobre suelo que ya se poseía antes de la fecha de promulgación de la directriz. Los detalles quedan pendientes de la futura modificación de la Directriz Básica de Valoración de Bienes (財産評価基本通達).
P3. ¿Podré seguir disfrutando de los 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR) de la deducción especial de la «declaración azul»?
Si declara dentro de plazo por e-Tax, se mantienen los 650.000 JPY (aprox. 3.900 EUR). Si además cumple la conservación electrónica de libros (libro diario, etc.), sube a 750.000 JPY (aprox. 4.500 EUR); si declara en papel, baja a 100.000 JPY (aprox. 600 EUR). Se aplica desde el impuesto sobre la renta del ejercicio Reiwa 9 (2027). El propietario con dimensión empresarial hará bien en valorar la migración a la declaración electrónica durante Reiwa 8 (2026).
P4. ¿La deducción por préstamo hipotecario sirve también para un inmueble de inversión en alquiler?
No. La deducción por préstamo hipotecario para vivienda se dirige a la vivienda de uso propio y no es aplicable a un inmueble de inversión destinado al arrendamiento. La actual prórroga de cinco años presupone también el uso residencial propio. Ahora bien, como factor de apoyo a la demanda real, merece la pena tenerla en cuenta para interpretar el trasfondo de la demanda de alquiler.
Lecturas relacionadas
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- La sucesión del negocio inmobiliario y la opción de una operación de fusión y adquisición (M&A)
Citas y fuentes
Este artículo es una explicación general basada en la información pública del anteproyecto y demás documentos aprobados en Consejo de Ministros el 26 de diciembre de Reiwa 7 (2025). El cálculo concreto del impuesto y la aplicabilidad de cada régimen varían según los requisitos. Para su decisión efectiva, consulte a un profesional, como su asesor fiscal (税理士, zeirishi).
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱の概要」 (Ministerio de Hacienda de Japón, «Resumen del anteproyecto de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8», MOF)
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定） (Ministerio de Hacienda de Japón, «Anteproyecto de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8», aprobado en Consejo de Ministros el 26 de diciembre de Reiwa 7 / 2025)
- 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月） (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo, «Resumen de la reforma fiscal del año fiscal Reiwa 8», diciembre de Reiwa 7 / 2025, MLIT)
- 国土交通省 報道発表「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました」 (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo, nota de prensa «El Consejo de Ministros aprueba la prórroga y ampliación de la deducción hipotecaria y otras medidas», MLIT)
- 国税庁 (Agencia Tributaria Nacional de Japón, National Tax Agency, NTA)
