Was ist die Unternehmensnachfolge kleiner und mittlerer Immobilienverwaltungsgesellschaften? Erklaerung von Loesungen durch M&A und den Prozess

Bei kleinen und mittleren Immobilienverwaltungsgesellschaften ist das Fehlen einer Nachfolgerin oder eines Nachfolgers infolge der Alterung der Geschäftsführung ein ernstes Problem. Viele Inhaberinnen und Inhaber erreichen ein Alter, in dem sie über den Ruhestand nachdenken, während zugleich immer häufiger im Unternehmen selbst, weder in der Familie noch unter den Angestellten, keine geeignete Nachfolge zur Verfügung steht. In der Folge sehen sich nicht wenige Unternehmen gezwungen, den Betrieb aufzugeben, ohne ihn an irgendjemanden weiterreichen zu können. Tatsächlich haben 2021 in Japan rund 55.000 Unternehmen den Betrieb eingestellt, sich aufgelöst oder Insolvenz angemeldet, und mehr als die Hälfte davon schloss trotz schwarzer Zahlen. Ganz ähnliche Zahlen und Sorgen prägen seit Jahren auch die Diskussion um die sogenannte Unternehmensnachfolge im deutschen Mittelstand, wo Institute wie das IfM Bonn und die KfW regelmäßig auf eine erhebliche Nachfolgelücke bei kleinen und mittleren Betrieben hinweisen.

Einer Untersuchung zufolge nennt rund ein Drittel der Unternehmen, die eine Betriebsaufgabe planen, als Grund, dass sich "keine passende Nachfolgerin oder kein passender Nachfolger findet". Dieser Trend zeigt sich auch in der Immobilienverwaltungsbranche: Gibt eine fest in der Region verwurzelte Verwaltungsgesellschaft ihren Betrieb auf, bedeutet dies einen erheblichen Verlust auch für die örtlichen Vermieterinnen und Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter vor Ort. Die Unternehmensnachfolge ist damit kein reines Ruhestandsthema einer einzelnen Geschäftsführung, sondern eine zentrale Herausforderung, die Beschäftigte, Kundschaft und letztlich die gesamte lokale Gemeinschaft betrifft, ein Befund, der sich fast wortgleich auch in deutschen Studien zur Betriebsübergabe im Handwerk und in der Immobilienwirtschaft wiederfindet.

Warum ist M&A neben der Betriebsaufgabe eine sinnvolle Option?

Die Unternehmensnachfolge über M&A an Dritte ist eine wirksame Lösung, die den Fortbestand des Unternehmens sichert, Arbeitsplätze und Kundenbeziehungen bewahrt und der Geschäftsführung zugleich eine wirtschaftliche Rendite in Form eines Veräußerungserlöses ermöglicht.

Fehlt eine Nachfolge im Unternehmen, kann eine Geschäftsführung sowohl innerhalb als auch außerhalb der Firma nach geeigneten Personen suchen. Intern kommt eine Übergabe an Familienmitglieder, Führungskräfte oder Angestellte in Betracht, doch scheitert dies häufig, wenn niemand geeignet ist oder kein Interesse an der Übernahme besteht. Genau hier gewinnt die Übertragung des Geschäfts an ein anderes Unternehmen oder eine Unternehmerin beziehungsweise einen Unternehmer an Bedeutung, das sogenannte M&A (Fusion und Übernahme). Im deutschsprachigen Raum wird dieser Weg unter dem Begriff Unternehmensnachfolge diskutiert, und Plattformen wie die von KfW und Bundeswirtschaftsministerium gemeinsam mit den Kammern getragene Unternehmensbörse nexxt change dienen genau diesem Zweck, geeignete Übernehmerinnen und Übernehmer mit abgabewilligen Betrieben zusammenzubringen.

Der größte Vorteil einer Betriebsübertragung per M&A liegt darin, dass das Unternehmen fortbestehen kann. Findet sich eine passende Übernahmepartei, bleiben sowohl der gute Name des Unternehmens als auch die Arbeitsplätze der Belegschaft erhalten, und auch die Geschäftsbeziehungen zur Kundschaft können fortgeführt werden. Über Jahre aufgebautes Vertrauen und betriebliches Know-how an die nächste Generation weiterzugeben, ist gesellschaftlich wie wirtschaftlich eine bedeutsame Entscheidung. Für Inhaberinnen und Inhaber ergibt sich zudem gegenüber den Abwicklungskosten einer Betriebsaufgabe der Vorteil, durch den Verkauf von Anteilen oder Geschäftsbetrieb einen Veräußerungserlös zu erzielen. Die Immobilienverwaltung ist mit ihren monatlichen Verwaltungsgebühren ein wiederkehrendes Geschäftsmodell, weshalb bei ausreichender Ertragsgröße der Unternehmenswert entsprechend solide bewertet wird. Auch im deutschsprachigen Raum orientieren sich Bewertungen mittelständischer Betriebe häufig am nach dem IDW-Standard S1 ermittelten Ertragswert, der ähnlich wie in Japan auf nachhaltig erzielbaren Erträgen aufbaut.

Welche konkreten Vorteile bietet eine Lösung über M&A?

Die Unternehmensnachfolge über M&A ist eine Win-win-Lösung, die Geschäftsführung, Belegschaft und Kundschaft gleichermaßen zugutekommt. Die zentralen Vorteile sind die Sicherung der Unternehmenskontinuität, der Erhalt der Geschäftsbeziehungen, die effektive Nutzung vorhandener Ressourcen und die Sicherheit der Geschäftsführung nach dem Ruhestand.

• Kontinuität von Unternehmen und Belegschaft ist gesichert: Übergibt man das Geschäft an eine dritte Partei, besteht das Unternehmen als solches fort, und die Belegschaft bleibt weiterhin beschäftigt. So lassen sich Lebensunterhalt und Karriere der Mitarbeitenden schützen. Diese Kontinuität wird im deutschen Recht durch Paragraf 613a des Bürgerlichen Gesetzbuchs sogar zwingend abgesichert: Bei einem Betriebsübergang gehen bestehende Arbeitsverhältnisse automatisch auf die übernehmende Partei über, ein gesetzlicher Schutz, der über eine bloße Unternehmenspolitik hinausgeht.
• Beziehungen zu Geschäftspartnern und Kundschaft bleiben erhalten: Die Vertrauensbeziehung zu Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern sowie Mieterinnen und Mietern muss nicht abreißen. Das lokale Vertrauen zu bewahren und den eigenen guten Namen an die nächste Generation weiterzugeben, ist für ein regional verwurzeltes Geschäftsmodell von großem Wert.
• Wirksame Nutzung und Weiterentwicklung von Unternehmensressourcen: Durch die Ressourcen und das Know-how der übernehmenden Gesellschaft kann sich das Geschäft weiterentwickeln. Es gibt Fälle, in denen Investitionen in Digitalisierung oder Vertriebsstärkung, die aus eigener Kraft schwer zu stemmen waren, von der übernehmenden Gesellschaft realisiert werden.
• Sicherheit der Geschäftsführung nach dem Ruhestand: Kann man das Geschäft einer vertrauenswürdigen Nachfolgegesellschaft anvertrauen, lässt sich der Ruhestand beruhigt antreten.

Wie läuft der grundlegende Prozess einer Nachfolge-M&A ab?

Eine Nachfolge-M&A durchläuft vier Phasen: Vorbereitung, Suche nach Übernahmekandidaten, Verhandlung und Vertragsschluss sowie Übergabe. Ein umsichtiges Vorgehen mit Unterstützung vertrauenswürdiger Fachleute ist der Schlüssel zum Erfolg.

1. Vorbereitung und Strategiefestlegung: Die Geschäftsführung klärt zunächst selbst die eigene Haltung zur Unternehmensnachfolge und beauftragt eine vertrauenswürdige M&A-Vermittlungsgesellschaft oder Fachleute mit einer Unternehmensbewertung.
2. Suche nach Übernahmekandidaten: Die Vermittlungsgesellschaft stellt eine Liste passender Kandidaten zusammen, und in persönlichen Gesprächen der Führungsebenen entsteht gegenseitiges Vertrauen.
3. Verhandlung und Vertragsschluss: Über die Einreichung einer Absichtserklärung, einen Grundlagenvertrag und eine Due Diligence, also eine ausführliche Unternehmensprüfung, kommt es schließlich zum endgültigen Vertragsschluss und Closing.
4. Übergabe und Nachbetreuung: Die praktische Übergabe wird reibungslos vollzogen, etwa durch die Information von Belegschaft und Geschäftspartnern sowie die Übertragung behördlicher Genehmigungen und Vertragsverhältnisse.

Im deutschsprachigen Raum verläuft der Prozess strukturell ganz ähnlich, weist aber eine rechtliche Besonderheit auf: Bei einer GmbH bedarf die Übertragung von Geschäftsanteilen nach Paragraf 15 des GmbH-Gesetzes zwingend der notariellen Beurkundung, sodass eine Notarin oder ein Notar fester Bestandteil des Vertragsschlusses ist, während der Weg über die IHK oder über die Plattform nexxt change dem Auffinden geeigneter Übernahmekandidaten dient.

Worauf sollte bei der Auswahl der Nachfolgepartei geachtet werden?

Bei der Wahl der übernehmenden Partei zählt mehr als der Kaufpreis, wem man das Unternehmen anvertraut. Entscheidend sind Übereinstimmung in der Unternehmensphilosophie, Rücksicht auf Belegschaft und Kundschaft, eine stabile finanzielle Basis und Synergien innerhalb der Branche.

• Übereinstimmung mit Unternehmensphilosophie und Vision: Teilt die Gegenseite die eigene über Jahre gepflegte Philosophie und ist bereit, das Geschäft als gesellschaftlichen Wert fortzuführen?
• Rücksicht auf Belegschaft und Kundschaft: Verfolgt die Gegenseite eine Politik, die Arbeitsplätze nach der Übernahme sichert und den Service für die bestehende Kundschaft fortführt? Ein Unternehmen, das Menschen und Kundschaft als Vermögenswert begreift, gibt hier zusätzliche Sicherheit. In der deutschen Mittelstandskultur, in der Familienunternehmen traditionell großen Wert auf Kontinuität legen, spielt dieser Punkt eine ähnlich zentrale Rolle bei der Wahl der Nachfolge.
• Finanzielle Basis und Nachhaltigkeit: Verfügt das übernehmende Unternehmen über ausreichende finanzielle Stärke und eine tragfähige Wachstumsstrategie?
• Brancheerfahrung und Synergieeffekte: Bestehen in derselben oder einer verwandten Branche einschlägige Erfahrungen, und lässt sich durch die Integration mit dem eigenen Unternehmen ein Synergieeffekt erwarten?

Welchen einzigartigen Wert kann INA bei der Unternehmensnachfolge bieten?

INA bietet als Stärken eine hochwertige Verwaltung für vermögende Kundschaft, eine Vertragskontinuitätsquote von 100 Prozent, eine Politik zum Erhalt der Beschäftigung sowie eine Unternehmensvision auf Basis einer nachhaltigen Wachstumsstrategie und schafft damit ein Umfeld, dem als Träger einer Unternehmensnachfolge vertraut werden kann.

• Hochwertiges Immobilienverwaltungsgeschäft mit vermögender Kundschaft als Hauptzielgruppe: Wir bieten Mehrwert über die gewöhnliche Mietverwaltung hinaus und maximieren durch Beratung zur Wertsteigerung von Vermögen sowie effizienten Betrieb mithilfe modernster Technologie die Erträge unserer Eigentümerinnen und Eigentümer.
• Nachgewiesene Stabilität und Verlässlichkeit: Bei den von uns verwalteten Immobilien gab es bislang keinen einzigen Fall, in dem ein Verwaltungsvertrag aus einem anderen Grund als dem Verkauf der Immobilie gekündigt wurde. Diese hohe Vertragskontinuität belegt die Stabilität und Verlässlichkeit unseres Services.
• Vorrang für Beschäftigte und bestehende Kundschaft: Auch nach der Übernahme eines Geschäfts im Rahmen einer M&A verfolgen wir die Politik, dem Erhalt der Beschäftigung und der fortlaufenden Betreuung bestehender Kundschaft oberste Priorität einzuräumen.
• Unternehmensvision auf Basis nachhaltiger Wachstumsstrategie: Mit der Entwicklung von "Jinzai", von Menschen als Vermögenswert, und dem Einsatz von Technologie als den beiden tragenden Säulen unserer Wachstumsstrategie führen wir übernommene Geschäfte mit Verantwortung, damit sie sich auch künftig nachhaltig weiterentwickeln können.

Wie lässt sich das Thema Unternehmensnachfolge positiv angehen?

Unternehmensnachfolge ist kein Ende, sondern ein neuer Anfang. Nutzt man das Mittel M&A, lässt sich ein wertvolles Unternehmen in die Zukunft führen und das Lächeln von Belegschaft und Kundschaft bewahren.

Vor der Herausforderung der Unternehmensnachfolge in der kleinen und mittelständischen Immobilienverwaltung stehen landesweit viele Geschäftsführungen, in Japan ebenso wie im deutschsprachigen Mittelstand. Doch es besteht kein Grund zur Resignation. Nutzt man das Mittel M&A, lässt sich das mühevoll aufgebaute Unternehmen in die Zukunft führen und das Lächeln von Belegschaft und Kundschaft bewahren. Unternehmensnachfolge ist kein Ende, sondern ein neuer Anfang.

Wir bei INA möchten, getragen von einer Unternehmenskultur, die "Jinzai" und Vertrauen über alles stellt, für alle, die sich mit Fragen der Unternehmensnachfolge beschäftigen, die bestmögliche Partnerin sein. Die Unternehmensnachfolge ist gewiss ein anspruchsvolles Thema, doch eine Lösung existiert immer. Allein der Mut zum ersten Schritt öffnet den Weg in die Zukunft.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie wird der Unternehmenswert bei der M&A einer Immobilienverwaltungsgesellschaft ermittelt?

Da Immobilienverwaltungsgesellschaften über ein wiederkehrendes Geschäftsmodell mit monatlichen Verwaltungsgebühren verfügen, gilt häufig das Sechs- bis Achtfache des Betriebsgewinns (EBITDA) als Anhaltspunkt für den Veräußerungspreis. Je nach Zahl der verwalteten Einheiten, Qualität des Kundenstamms, Fachkompetenz der Belegschaft und regionalen Besonderheiten weicht dies im Einzelfall jedoch ab. Auch bei mittelständischen Bewertungen im deutschsprachigen Raum sind Multiplikatoren auf Basis des EBITDA gebräuchlich, häufig ergänzt oder gestützt durch das formalere, nach IDW-Standard S1 berechnete Ertragswertverfahren.

Wie lange dauert es von der ersten Überlegung bis zum Vertragsschluss bei einer M&A?

In den meisten Fällen vergehen von der Vorbereitung bis zum Vertragsschluss etwa sechs Monate bis ein Jahr. Da die Phasen Vorbereitung und Strategiefestlegung, Suche nach Übernahmekandidaten, Due Diligence, Verhandlung, Vertragsschluss und Übergabe jeweils sorgfältig durchlaufen werden müssen, empfiehlt sich ein frühzeitiger Beginn. Auch bei über die Plattform nexxt change vermittelten Nachfolgen im deutschsprachigen Raum berichten Beteiligte häufig von vergleichbaren oder noch längeren Zeiträumen bis zum Abschluss.

Wie geht es mit der Belegschaft nach einer M&A weiter?

In den meisten Fällen bleibt die Beschäftigung der Belegschaft auch nach einer M&A erhalten. Bei INA hat der Erhalt der Beschäftigung oberste Priorität, und wir schaffen ein Umfeld, in dem die Erfahrung und das Wissen der übernommenen Belegschaft respektiert werden und in dem sie weiterhin aktiv mitwirken können. Im deutschen Recht ist dieser Schutz ohnehin zwingend vorgeschrieben, da bestehende Arbeitsverhältnisse bei einem Betriebsübergang nach Paragraf 613a BGB automatisch auf die übernehmende Partei übergehen.

Ich mache mir Sorgen wegen fehlender Nachfolge, womit sollte ich beginnen?

Zunächst empfiehlt es sich, eine vertrauenswürdige M&A-Vermittlungsgesellschaft oder Fachleute zu konsultieren und eine Bewertung des eigenen Unternehmens einzuholen. Da die Beratung unter einer Vertraulichkeitsvereinbarung erfolgt, besteht keine Sorge, dass Informationen nach außen dringen. Die eigene Lage objektiv zu erfassen, ist der erste Schritt, um die passende Richtung für die Unternehmensnachfolge zu bestimmen. Im deutschsprachigen Raum bieten die örtlichen Industrie- und Handelskammern sowie die Plattform nexxt change einen vergleichbaren, vertraulichen Einstiegspunkt für diese erste Orientierung.