Wer über viele Jahre ein Mietshaus – in Japan meist ein hölzerner oder leichter Stahlbau mit einigen Wohneinheiten, eine sogenannte apāto (アパート) – betreibt, kommt an einem Punkt nicht vorbei: der Alterung des Gebäudes. Mit steigendem Baualter wachsen die Instandhaltungskosten, der Leerstand nimmt zu, und die Rendite schmilzt Stück für Stück dahin. Eine der letzten Antworten auf diese Alterung ist der Neubau an gleicher Stelle. Die größte Hürde dabei ist jedoch die Räumungs- und Auszugsverhandlung mit den bestehenden Mieterinnen und Mietern.
Diese Verhandlung entscheidet sich nicht allein an der Höhe eines Geldbetrags, sondern ebenso am Vertrauen zwischen Menschen. Gerade deshalb beeinflussen ein solides Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und eine sorgfältige Vorbereitung das Ergebnis ganz erheblich. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum ist wichtig zu wissen: Japan kennt einen ausgeprägten Mieterschutz, der dem deutschen, österreichischen und schweizerischen Mietrecht ähnelt – die Mechanik ist jedoch eine andere. In diesem Beitrag erläutern wir systematisch und aus unserer eigenen Praxis heraus, ab wann ein Neubau sinnvoll wird, wie man über die Abstandszahlung an ausziehende Mieter denken sollte und mit welchen praktischen Schritten sich die Verhandlung reibungslos führen lässt.
Ab wann ein Neubau des Mietshauses zu prüfen ist
Die Entscheidung für einen Neubau lässt sich nie an einer einzigen Kennzahl festmachen. Baualter, Leerstandsquote, Ertrag, Instandhaltungskosten und Marktnachfrage müssen übereinandergelegt und in der Gesamtschau beurteilt werden. Anders als in vielen deutschsprachigen Märkten, in denen ein Abriss und Neubau bei Bestandsimmobilien eher die Ausnahme bleibt, ist der komplette Ersatzneubau in Japan ein regulärer Bestandteil der Lebenszyklus-Planung. Im Folgenden ordnen wir die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen.
Richtwerte für die Nutzungsdauer nach Baualter und Konstruktion
Die Lebensdauer eines Gebäudes hängt von seiner Bauweise ab. Als grobe Faustregel gelten für Holzbauten etwa 50 bis 60 Jahre, für Stahl- und Stahlbetonkonstruktionen deutlich länger. Das ist jedoch nur ein Anhaltspunkt für die physische Lebensdauer. In der Praxis zeigt sich häufig, dass bereits nach 15 bis 20 Jahren Erneuerungen an Haustechnik und Fassade nötig werden und ein Neubau ab einem Baualter von rund 30 Jahren realistisch in Betracht kommt. Für den DACH-Investor ist das ein deutlicher Unterschied zur hier verbreiteten Erwartung, dass ein solide errichtetes Mehrfamilienhaus über Generationen Bestand hat.
Zu beachten ist außerdem: Die steuerliche gesetzliche Nutzungsdauer (hōtei taiyō nensū, 法定耐用年数 – z. B. 22 Jahre für Holzbauten, 47 Jahre für Stahlbeton) ist lediglich der Zeitraum, über den nach japanischem Steuerrecht abgeschrieben wird. Sie sagt nichts darüber aus, wann ein Gebäude tatsächlich unbenutzbar wird. Ähnlich wie die AfA-Tabellen in Deutschland ist das eine reine Rechengröße; beides nicht zu verwechseln ist der erste Schritt zu einer richtigen Entscheidung.
Verschlechterung von Leerstand, Ertrag und Instandhaltungskosten
Wenn sich trotz aktiver Vermietungsbemühungen kein Mieter findet und die Leerstandsquote chronisch hoch bleibt, ist das ein Signal, dass die Wettbewerbsfähigkeit des Gebäudes der Marktnachfrage nicht mehr standhält. Kommt hinzu, dass die Mieteinnahmen die Instandhaltungskosten und die Kreditraten unterschreiten und der Cashflow ins Minus dreht, ist eine grundlegende Neuaufstellung einschließlich Neubau wirtschaftlich sinnvoller als jede weitere Verlängerung des Bestands.
Der Maßstab der Entscheidung ist die Kapitalrendite der Frage: „Wie viel muss ich in die Sanierung stecken, und um wie viel verbessern sich dadurch Belegung und Miete?" Lässt sich trotz Sanierung keine Rendite mehr erzielen, lohnt es, den Neubau aus der Perspektive zu prüfen, die Mietverwaltung als echtes Unternehmen neu aufzustellen.
Veralterung von Ausstattung und Design
Wenn Grundriss und Ausstattung sich von den Bedürfnissen der Zeit entfernen, wird eine Wohnung selbst bei sinkender Miete kaum noch gewählt. Die Nachfrage von Single-Haushalten hat sich verschoben, Paketboxen (in Japan üblich, da Zustellungen oft ohne persönliche Übergabe erfolgen) und schnelles Internet sind zum Standard geworden – die Erwartungen der Mieter verändern sich Jahr für Jahr. Gerade wenn sich solche „Gründe, nicht gewählt zu werden" häufen, ist das die Gelegenheit, die Marktposition der Immobilie durch einen Neubau vollständig neu zu bestimmen. Für internationale Investoren bedeutet das: In Japan ist ein Gebäude eher ein sich abnutzendes Wirtschaftsgut mit begrenzter Modernitätshalbwertszeit als ein wertstabiler Sachwert im deutschen Verständnis.
Vor- und Nachteile des Neubaus
Ein Neubau verspricht große Wirkung, geht aber ebenso mit erheblichen Kosten und Risiken einher. Uns ist wichtig, nicht nur die guten Seiten, sondern ehrlich auch die nachteiligen zu benennen. Treffen Sie Ihre Entscheidung erst, wenn Sie beide Seiten verstanden haben.
Die wichtigsten Vorteile eines Neubaus
- Bessere Belegung und höhere Miete: Durch die Wettbewerbsfähigkeit eines Neubaus lassen sich Leerstandsrisiken senken und die Miete auf ein marktgerechtes Niveau bringen.
- Geringere Instandhaltungskosten: Große Sanierungsmaßnahmen entfallen zunächst, und auch die Belastung durch plötzliche Reparaturen sinkt.
- Bessere Erdbebensicherheit und Sicherheit: Der Neubau entspricht den aktuellen Erdbebennormen (in Japan wegen der seismischen Lage ein zentrales, hier weit strenger geregeltes Thema als im DACH-Raum) und schafft Vertrauen bei den Mietern.
- Spielraum bei Steuer und Erbschaft: Es lässt sich eine neue Abschreibung ansetzen, und je nach Konstellation sind auch bei der Bewertung für die japanische Erbschaftsteuer Effekte zu erwarten. Da dies jedoch stark vom Einzelfall abhängt, ist die Rücksprache mit einem zeirishi (税理士, lizenzierter Steuerberater in Japan) grundsätzlich Pflicht.
Nachteile, die man nicht übersehen darf
- Hohe Anfangskosten: Die Abrisskosten liegen als Richtwert bei einigen Zehntausend bis rund 100.000 Yen pro Tsubo (坪, ca. 3,3 m²) – also etwa 20.000–100.000 JPY (ca. 120–590 €) je Tsubo. Die Baukosten reichen je nach Konstruktion und Ausführung von mehreren Hunderttausend bis über eine Million Yen pro Tsubo, also grob 300.000–1.000.000+ JPY (ca. 1.800–5.900 €+) je Tsubo. Das sind reine Anhaltspunkte, die je nach Lage und Bauverfahren stark schwanken.
- Einnahmeausfall während der Bauzeit: Vom Abriss bis zur Fertigstellung fallen je nach Größe für einige Monate bis über ein Jahr sämtliche Mieteinnahmen weg.
- Belastung durch die Räumungsverhandlung: Wie im Folgenden beschrieben, entstehen zeitliche, finanzielle und emotionale Belastungen.
Marktüblichkeit und rechtlicher Hintergrund der Abstandszahlung
Die Abstandszahlung – auf Japanisch tachinoki-ryō (立ち退き料) – ist der Geldbetrag, den der Vermieter zahlt, um die Nachteile des Mieters auszugleichen, wenn er aus eigenem Interesse um den Auszug bittet. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe, doch in der Praxis gelten einige Monatsmieten als grober Anhaltspunkt. Anders als bei einer deutschen Abfindung im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags, die frei verhandelt wird, ist hier wie dort die Summe letztlich einzelfallabhängig; ein verbindlicher „Marktpreis" existiert nicht – das sollte man korrekt verstehen.
Warum eine Abstandszahlung nötig ist
In Japan sind Mieter durch das Shakuchi Shakka-hō (借地借家法, das Gesetz über die Pacht von Grund und Boden sowie die Miete von Gebäuden) sehr weitgehend geschützt: Der Vermieter kann eine Verlängerung nur ablehnen oder kündigen, wenn ein seitō jiyū (正当事由, „berechtigter Grund") vorliegt. Die bloße Notwendigkeit eines Neubaus reicht als berechtigter Grund nicht zwangsläufig aus – vielmehr gilt allgemein, dass die Abstandszahlung als ergänzendes Element den berechtigten Grund vervollständigt. Das ist ein bemerkenswerter Unterschied zum deutschen Mietrecht: Während im DACH-Raum eine Kündigung an klar umrissene gesetzliche Tatbestände (etwa Eigenbedarf nach § 573 BGB) gebunden ist und Geld den fehlenden Grund nicht ersetzen kann, funktioniert in Japan die Zahlung selbst als rechtsverstärkendes Argument. Die Abstandszahlung ist damit kein bloßer Kostenposten, sondern ein legitimes Mittel, um die Einigung voranzubringen.
Wesentliche Posten, die in die Abstandszahlung einfließen
| Posten | Anhaltspunkt zum Inhalt |
|---|---|
| Anfangskosten der neuen Wohnung | Kaution (shikikin), Schlüsselgeld (reikin, in Japan eine nicht erstattbare Zahlung an den Vermieter ohne Entsprechung im DACH-Raum), Maklerprovision und weitere Kosten des neuen Mietvertrags |
| Umzugskosten | Transportkosten je nach Menge des Umzugsguts und Entfernung |
| Versorgung und Installationskosten | Neuinstallation von Klimaanlage und Beleuchtung, Anschlusskosten für Kommunikation, Strom usw. |
| Aufwands- und Ausgleichszahlung | Kompensation mit Schmerzensgeldcharakter für die Veränderung der Lebensumstände |
Lässt sich die Angemessenheit des Betrags durch diese Aufstellung erklären, steigt die Nachvollziehbarkeit für den Mieter und die Verhandlung kommt leichter voran.
Wege, die Abstandszahlung angemessen zu begrenzen
Die Abstandszahlung lässt sich durch vorausschauende Gestaltung und ein aufrichtiges Angebot auf ein angemessenes Niveau bringen. Ziel ist nicht das Herunterhandeln, sondern die Denkweise, einen Landepunkt zu finden, mit dem beide Seiten zufrieden sind – ein Grundsatz, der dem partnerschaftlichen Verständnis im deutschsprachigen Mietwesen durchaus vertraut ist.
| Ansatz | Ziel und Wirkung |
|---|---|
| Die Verhandlung beginnen, sobald der Leerstand gestiegen ist | Je weniger betroffene Mieter, desto leichter lässt sich die Gesamtsumme begrenzen |
| Eine Ersatzwohnung anbieten | Eine eigene Immobilie als neuen Wohnort vermitteln und so Belastung und Unsicherheit verringern |
| Die Pflicht zur Wiederherstellung des Ursprungszustands erlassen | Bei einem Neubau ist die genjō-kaifuku (原状回復, Rückbau in den Ursprungszustand) ohnehin unnötig, sodass der Erlass die Belastung des Mieters senkt |
| Die Miete bis zum Auszug erlassen | Mieterlass oder frühe Rückzahlung der Kaution als faktische Kompensation einsetzen |
Nicht selten kommt man der Einigung sogar näher, indem man nicht-monetäre Rücksichtnahmen kombiniert, ohne die Gesamtsumme übermäßig aufzublähen.
Der Ablauf vom Neubauplan bis zum Abschluss der Räumung
Die Räumung ist ein zeitintensiver Prozess. Wir empfehlen eine Planung, die mindestens zwei bis drei Jahre im Voraus rückwärts gerechnet wird. Im Folgenden ein typisches Vorgehen.
- Aufstellung des Neubauplans: Finanzierungsplan, Bauablauf und Projektwirtschaftlichkeit festlegen und in Abstimmung mit Fachleuten das Gesamtbild entwerfen.
- Stopp der Neuvermietung: Keine neuen Mietverträge mehr abschließen und den Leerstand durch natürliche Auszüge erhöhen.
- Ankündigung und Erläuterung gegenüber den Mietern: Mit Blick auf den Zeitpunkt der Vertragsverlängerung die Umstände schriftlich und aufrichtig erklären. Für die Ablehnung einer Verlängerung gelten – ähnlich wie bei den deutschen Kündigungsfristen – gesetzliche Fristen, weshalb eine frühzeitige Mitteilung unverzichtbar ist.
- Individuelle Räumungsverhandlung: Nicht pauschal, sondern die Umstände jedes Haushalts sorgfältig anhören und passende Bedingungen anbieten.
- Auszugsabwicklung: Abrechnung der Kaution, Rückgabe der Schlüssel, Vermittlung eines neuen Wohnorts prüfen und bis zuletzt mit Rücksicht begleiten.
Vorgehen bei verweigertem Auszug oder gerichtlicher Eskalation
Verhandlungen verlaufen nicht immer reibungslos. Die Hauptgründe für eine Verweigerung lassen sich auf drei zusammenfassen: „Verbundenheit mit dem Zuhause", „Aufwand und Unsicherheit des Umzugs" und „grundsätzliche Ratlosigkeit, was überhaupt zu tun ist".
Zunächst im Gespräch die Gründe entwirren
Hinter der Verweigerung stecken oft Gefühle und Umstände jenseits des Geldes. Gerade deshalb ist es wichtig, zuerst zuzuhören, bevor man versucht, das Gegenüber zu überzeugen. Dort, wo Vertrauen entsteht, zeigt sich der Ansatzpunkt für eine Lösung.
Eine Neugestaltung von Geld und Bedingungen prüfen
Liegt der Grund im Finanziellen, sind eine Überprüfung der Ausgleichssumme, die Vermittlung eines neuen Wohnorts oder ein bevorzugtes Einzugsrecht nach dem Neubau wirksame Angebote. Die Haltung, nicht allein auf Geld zu setzen, sondern für das Gegenüber bedeutsame Werte zu kombinieren, befördert die Einigung.
Das Gericht als letztes Mittel, mit dem Vergleich als Kern
Kommt keine Einigung zustande und wird der Fall vor Gericht getragen, kosten Zeit und Geld bis zum Urteil viel, und der Neubauplan selbst verzögert sich. Selbst wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt, ist es realistisch, möglichst eine Lösung durch Vergleich anzustreben. Zu beachten ist außerdem: Selbst bei berechtigtem Grund ist ohne Zustimmung des Mieters keine einseitige Zwangsräumung möglich; es bedarf eines gerichtlichen Verfahrens. Auch das ähnelt der Rechtslage im DACH-Raum, wo eine Räumung ebenfalls einen Räumungstitel voraussetzt und Selbstjustiz ausgeschlossen ist.
Den Einsatz eines Fachanwalts
Verläuft die Verhandlung schwierig, ist es eine Option, einen Anwalt mit Erfahrung in Räumungsverhandlungen mit der Vertretung zu beauftragen. Durch die Beteiligung eines Fachmanns lassen sich die Belastung des Verfahrens verringern, Verluste durch Planverzögerung vermeiden und eine frühe Lösung erreichen. Bei der Auswahl sollten Sie im Erstgespräch prüfen, ob umfangreiche Erfahrung vorliegt und ob eine flexible, den Mietern zugewandte Vorgehensweise möglich ist.
Was uns bei Räumungsverhandlungen wichtig ist
Räumungsverhandlungen verleiten leicht zu dem Denken, „wie bringe ich den Mieter möglichst günstig und schnell zum Auszug". Wir, die INA&Associates Co., Ltd., sind jedoch überzeugt, dass sich gerade in dieser Situation die Haltung des Vermieters am deutlichsten zeigt. Denn getragen wurde die Immobilie von den Menschen, die dort gelebt haben.
Was uns wichtig ist: ehrlich zu erklären – auch die Nachteile –, uns in die Umstände des Gegenübers hineinzuversetzen und beharrlich einen Landepunkt zu suchen, mit dem beide Seiten zufrieden sind. Nicht nach den kurzfristigen Verhandlungskosten allein zu entscheiden, denn langfristiges Vertrauen und ein guter Ruf sind das eigentliche Vermögen der Mietverwaltung. Wir glauben: Vom Glück aller Beteiligten her zu denken führt am Ende zur reibungslosesten Lösung, die keinen Groll zurücklässt – ein Wertverständnis, das gerade konservative, langfristig orientierte Anleger im deutschsprachigen Raum teilen.
Fazit
Der Neubau eines Mietshauses und die Räumungsverhandlung gelingen erst dann reibungslos, wenn drei Dinge zusammenkommen: Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen, zeitliche Vorbereitung und ein aufrichtiger Dialog. Behalten Sie die Anhaltspunkte zu Marktüblichkeit und Ablauf im Blick und achten Sie zugleich auf eine flexible, an den Einzelfall angepasste Gestaltung. Wo die Entscheidung schwerfällt, ist es scheinbar ein Umweg, in Wahrheit aber der kürzeste Weg, frühzeitig die Kraft von Fachleuten in Anspruch zu nehmen – Steuerberater, Anwalt oder eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft. Einen weiteren Blickwinkel finden Sie auch in unserer Kolumnen-Übersicht.
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Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die marktübliche Abstandszahlung?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe und keinen verbindlichen Marktpreis. In der Praxis gelten einige Monatsmieten als grober Anhaltspunkt, doch der Betrag schwankt je nach Umständen des Mieters, dem Vorhandensein einer Ersatzwohnung und dem Verhandlungsstand erheblich. Wichtiger als der Betrag selbst ist, ob sich die Angemessenheit durch eine Aufstellung der einzelnen Posten erklären lässt.
Kann der Vermieter die Räumungsverhandlung selbst führen?
Rechtlich ist es möglich, dass der Vermieter selbst verhandelt. Da jedoch die Auslegung des Shakuchi Shakka-hō (借地借家法) und des berechtigten Grundes hineinspielt, ist Fachwissen gefragt. Wenn die Verhandlung schwierig zu werden droht oder mehrere Haushalte betroffen sind, empfehlen wir die Beratung oder Beauftragung eines Fachmanns wie eines Anwalts.
Kann man bei verweigertem Auszug zwangsweise räumen lassen?
Selbst bei berechtigtem Grund ist ohne Zustimmung des Mieters keine einseitige Zwangsräumung möglich. Letztlich bedarf es eines gerichtlichen oder ähnlichen Verfahrens, was Zeit und Geld kostet. Deshalb ist es realistisch, zunächst durch Dialog und eine Neugestaltung der Bedingungen eine Einigung anzustreben.
Ab wann sollte man mit der Vorbereitung des Neubaus beginnen?
Da Räumungsverhandlung, Abriss und Bau mehr Zeit in Anspruch nehmen als erwartet, halten wir eine Planung ab mindestens zwei bis drei Jahren im Voraus für wünschenswert. Indem Sie durch den Stopp der Neuvermietung natürliche Auszüge fördern und frühzeitig die Finanzierung aufstellen, lässt sich ein realistischer Zeitplan gestalten.
