買下一整棟出租型公寓（日文稱「一棟マンション」）以壓縮遺產稅——這套長年被使用的手法，將因「令和8年度（2026年度）稅制改正」而重新檢討。先講結論：在2026年公布的令和8年度稅制改正中，對日本不動產投資影響最大的，是自令和9年（2027年）1月起實施的「出租用不動產遺產稅評價之檢討」，也就是俗稱的「五年規則（5年ルール）」。此外，藍色申報特別扣除（青色申告特別控除）的電子申報要件、少額折舊資產門檻調升至未滿40萬日圓、以及住宅貸款扣除延長5年，也都牽動著物件取得、持有、申報與傳承的判斷。本文以日本財務省與國土交通省的第一手資訊為基礎，替海外投資人整理出「這些改正究竟會在投資判斷的哪一環節發揮作用」。對於習慣以公告現值課稅、遺產稅採10%至20%累進稅率的台灣、香港投資人而言，日本這次改正的核心，正是「縮小評價額與市價之間的落差」，值得對照理解。
本文重點
- 對日本不動產投資影響最大的令和8年度（2026年度）稅制改正，是自令和9年（2027年）1月起適用的「出租用不動產遺產稅評價之檢討（五年規則）」。
- 在繼承開始前5年以內取得或新建的出租用不動產，原則上將朝「以通常的交易價額（接近市價）評價」的方向調整。
- 藍色申報特別扣除，依是否電子申報與電子帳簿保存，區分為75萬日圓、65萬日圓、10萬日圓三級，自令和9年（2027年）分起適用。
- 住宅貸款扣除延長至令和12年（2030年）年底入住為止，少額折舊資產特例的門檻則調升至未滿40萬日圓。
令和8年度稅制改正中，真正影響不動產投資的是哪些項目
令和8年度（2026年度）稅制改正大綱，已於令和7年（2025年）12月26日經內閣會議（閣議）決定。內容以因應物價上漲與提振經濟為主軸，包含調高基礎扣除、將薪資所得扣除的最低保障額由65萬日圓（約新台幣13.7萬元）調升至69萬日圓（約新台幣14.5萬元）等措施。不過，真正直接影響不動產投資判斷的改正，只集中在其中一部分。
作為投資人，關鍵在於「分開檢視」——這項改正究竟影響到取得、持有、出售，還是傳承？尤其本次改正的核心，落在改變「繼承與傳承」前提的部分。與台灣投資人熟悉的環境相比，這一點特別值得留意：台灣的遺產稅採10%至20%的累進稅率，且不動產以「公告土地現值＋房屋評定現值」課稅、通常低於市價；日本這次要處理的，正是類似「評價額低於市價」所衍生的節稅空間。以下先以一覽表確認全貌。
| 改正項目 | 主要內容 | 適用時期 |
|---|---|---|
| 出租用不動產遺產稅評價之檢討（五年規則） | 在繼承開始前5年以內取得或新建的一定出租用不動產，不再依「財產評價基本通達（財産評価基本通達）」評價，而改以通常的交易價額（接近市價）評價 | 令和9年（2027年）1月1日以後的繼承與贈與 |
| 藍色申報特別扣除之檢討 | 電子申報為65萬日圓（約新台幣13.7萬元）；若進一步滿足電子帳簿保存要件則為75萬日圓（約新台幣15.8萬元）；紙本申報降至10萬日圓（約新台幣2.1萬元） | 自令和9年（2027年）分的所得稅起 |
| 少額折舊資產特例 | 取得價額門檻由未滿30萬日圓（約新台幣6.3萬元）調升至未滿40萬日圓（約新台幣8.4萬元），適用期限延長3年（以中小企業者等為對象） | 依大綱延長 |
| 住宅貸款扣除（住宅ローン控除） | 適用期限延長5年。調高節能既有住宅的貸款上限、控除期間延長至13年、放寬樓地板面積要件 | 令和8年（2026年）1月1日～令和12年（2030年）12月31日入住 |
| 新建住宅固定資產稅減額特例 | 適用期限延長5年，樓地板面積要件變更為40～240㎡，並檢討災害危險（ハザード）區域的立地要件 | 令和8年（2026年）4月1日～令和13年（2031年）3月31日 |
| 不動產取得稅特例 | 擴大特例措施對象並延長適用期限2年，樓地板面積要件放寬至40㎡以上 | 依大綱延長 |
詳細的條文定位，可於財務省（Ministry of Finance，日本財務部）公布之「令和8年度税制改正の大綱の概要（令和8年度稅制改正大綱概要）」確認。以下依對投資人影響由大到小，逐一說明內容。
「出租用不動產遺產稅評價之檢討（五年規則）」是什麼
本次改正中對不動產投資衝擊最大的，就是出租用不動產遺產稅評價之檢討。一句話概括：把「繼承前不久才買進的出租物件」的評價額，往時價（市價）拉近。適用範圍為令和9年（2027年）1月1日以後的繼承與贈與。
過去常見的做法，是以借款取得出租公寓，利用「時價與遺產稅評價額之間的落差（評價乖離）」壓縮遺產總額。改正之後，被繼承人等在課稅時點前5年以內，以有償交易取得或新建的一定出租用不動產，將不再依「財產評價基本通達（財産評価基本通達，日本國稅廳訂定的財產評價內部規則）」評價，而改以通常的交易價額評價。也就是說，臨到繼承前才「搶進」購買，壓縮效果也難以奏效——這是理解本項改正的起點。對台灣投資人而言，這相當於日本正在收斂類似「以公告現值（低於市價）認列而擴大節稅」的操作空間，只是日本此次以「持有年數」作為分界。
大綱中提到，若經認定「無課稅上的弊害」，得以「依取得價額並考量地價變動等因素計算之金額的80%相當額」評價。不過，這仍屬大綱階段的方針，具體處理方式將由今後「財產評價基本通達」的修訂訂定。數值與適用範圍的細節，仍須待通達（施行細則）發布後才能確認。
另一個要點是持有期間。適用對象僅限於「5年以內」取得或新建的物件，並非立即改變長期持有不動產的評價。這並不代表「以不動產進行遺產規劃」本身遭到否定，而是往後必須比以往更加意識到「從購入到繼承的時間軸」。若您正考慮盤點以繼承為前提的持有物件，也歡迎一併參考公寓經營中的遺產稅對策思維。
藍色申報特別扣除之檢討與折舊實務
在持有期間的申報實務上，首先要確認的是藍色申報特別扣除（青色申告特別控除）的檢討。這裡先說明「藍色申報」是日本特有制度：它是稅務機關核准、以正規複式簿記記帳者可享較高扣除額的申報方式，與台灣個人綜合所得的申報制度並不相同。結論是：只要採電子申報，65萬日圓（約新台幣13.7萬元）扣除額得以維持；但若以紙本申報，將降至10萬日圓（約新台幣2.1萬元）。適用自令和9年（2027年）分的所得稅起，個人住民稅則自令和10年（2028年）度起。
改正後的級距如下：依正規簿記原則記帳，並於期限內以e-Tax（日本國稅電子申報系統）申報者為65萬日圓；若再滿足「以電子方式保存分錄帳、總分類帳」的要件，則為75萬日圓（約新台幣15.8萬元）；相對地，以紙本申報者僅有10萬日圓。對於不動產所得達「事業性規模」（日本以「5棟10室」為一項判斷基準）的藍色申報屋主而言，轉向電子申報實質上已難以迴避。建議在令和8年（2026年）內先行備妥會計軟體與電子帳簿保存環境，較為安心。
在取得面向，少額折舊資產特例也有變動。取得價額門檻由未滿30萬日圓（約新台幣6.3萬元）調升至未滿40萬日圓（約新台幣8.4萬元），適用期限亦延長3年（以中小企業者等為對象）。像冷氣、熱水器等過去略微超過門檻的設備，今後將更容易在取得年度一次性列為費用。折舊會左右持有期間的現金流與稅負，其基本機制我們整理於不動產投資中的折舊費思維一文。若您正為設備更新的時機或規模而煩惱，也可透過INA的免費諮詢，連同持有物件的收支一併評估。
住宅貸款扣除、不動產取得稅、固定資產稅的延長與要件放寬
與取得成本相關的特例多半獲得延長與擴充。但要注意的是，這些大多以「自住用」或「新建住宅」為主，並非能直接套用於出租型投資物件。
住宅貸款扣除的適用期限延長5年，對象為令和8年（2026年）1月1日至令和12年（2030年）12月31日之間入住者。對節能性能較高的既有住宅調高貸款上限、控除期間延長至13年，並對育兒家庭、年輕夫妻家庭設有加碼措施。樓地板面積要件放寬至40㎡以上，也適用於既有住宅（合計所得金額逾1,000萬日圓（約新台幣210萬元）者，或使用加碼措施者，則須50㎡以上）。詳情已於國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，MLIT，日本國土交通部）的新聞發布公布。就投資人熟悉的概念而言，這類似台灣「自用住宅購屋借款利息扣除」的定位——僅限自住，投資出租不適用。
新建住宅的固定資產稅減額特例，延長5年至令和8年（2026年）4月1日起至令和13年（2031年）3月31日止，樓地板面積要件變更為40㎡以上、240㎡以下（原為50㎡以上、280㎡以下）。災害危險區域的立地要件也一併檢討。不動產取得稅則在擴大特例對象後，適用期限延長2年，樓地板面積要件放寬至40㎡以上；住宅用房屋的登錄免許稅（相當於不動產登記相關規費）減輕特例亦獲延長。持有期間的整體稅負樣貌，若一併對照不動產固定資產稅的基礎知識，會更容易梳理。
從投資人的角度來看，比較務實的讀法是：這些延長屬於「支撐自住購屋族與實際居住需求」的脈絡。它們是撐起租賃需求底盤的因素，卻不會直接降低投資物件的取得成本。
不動產投資人在令和8年度稅制改正下該做的判斷
掌握改正全貌之後，下一步是站在自己的位置，判斷究竟影響到哪裡。以下依投資人類型，整理應關注的改正與值得檢討的行動。
| 投資人類型 | 主要受影響的改正 | 值得檢討的行動 |
|---|---|---|
| 將繼承與傳承納入視野的屋主 | 出租用不動產遺產稅評價之檢討（五年規則） | 重新確認「從取得到繼承」的時間軸。不再依賴臨終前搶進取得，改以含持有期間在內的傳承計畫重新檢視 |
| 持有多筆物件、達事業性規模的屋主 | 藍色申報特別扣除之檢討、少額折舊資產特例 | 在令和8年（2026年）內轉向電子申報與電子帳簿保存。設備更新時，留意以未滿40萬日圓一次性費用化為前提來規劃 |
| 正考慮出售（出場）的屋主 | 遺產稅評價之檢討、讓渡（出售）課稅架構 | 以「稅後實得金額」比較「以遺產對策繼續持有」與「出售」。用數字檢討出場時機 |
| 今後才要取得的投資人 | 少額折舊資產、取得成本相關特例 | 先行設計取得後的申報體制。若為自住取得，確認住宅貸款扣除的對象要件 |
特別是考慮傳承的投資人，還要留意「教育資金一括贈與相關贈與稅免稅措施」於適用期限（令和8年（2026年）3月31日）屆滿後將不再延長這一點。把「可用的制度」與「即將到期的制度」分開確認，是傳承規劃的第一步。若您在「出售或繼續持有」之間猶豫，也可參考不動產出場策略與出售時機、稅務的思維。
我們INA&Associates股份有限公司（INA&Associates株式会社），並不把稅制改正僅僅視為節稅資訊，而是將其視為「與不動產經營決策相連的論點」。不只看短期的節稅效果，更要展望5年後、10年後的傳承與出場；也不只談優點，而是連同前提與限制都誠實相告。我們相信，長期的信任正是從這樣的累積中誕生。若您苦惱於「該如何把數字的意義落實到實務」，歡迎隨時與我們洽談。
常見問題（FAQ）
Q1. 令和8年度稅制改正中，對不動產投資影響最大的是哪一項？
是自令和9年（2027年）1月起適用的「出租用不動產遺產稅評價之檢討（五年規則）」。繼承前不久取得的出租物件，其評價將往時價靠近，過去以「評價乖離（評價額與市價的落差）」進行的遺產對策將難以奏效。從取得到繼承的時間軸，必須比以往更加意識到。
Q2. 五年規則會適用於「已經持有」的出租物件嗎？
適用對象是「繼承開始（課稅時點）前5年以內」取得或新建的一定出租用不動產。持有超過5年的物件，預計以維持既有評價為原則；對於在通達（施行細則）發布日之前已持有的土地上所興建的建物等，預期將設有過渡（經過）措施。細節仍待今後「財產評價基本通達」的修訂確定。
Q3. 藍色申報特別扣除的65萬日圓，今後還領得到嗎？
只要於期限內以e-Tax申報，即可維持65萬日圓（約新台幣13.7萬元）。若進一步滿足分錄帳等電子帳簿保存要件則為75萬日圓（約新台幣15.8萬元）；以紙本申報則降至10萬日圓（約新台幣2.1萬元）。適用自令和9年（2027年）分的所得稅起。事業性規模的屋主，建議先行檢討在令和8年（2026年）內轉向電子申報，較為安心。
Q4. 住宅貸款扣除可以用在出租型投資物件上嗎？
不行。住宅貸款扣除以「自己居住的住宅」為對象，不適用於出租型投資物件。本次延長5年也以自住為前提。不過，作為支撐實際居住需求的因素，在解讀租賃需求的背景時，仍值得一併掌握。
引用・參考資料
本文係基於令和7年（2025年）12月26日經內閣會議決定之大綱等公開資訊所作之一般性解說。個別稅額計算與適用與否，將依各項要件而異。實際判斷請務必向顧問稅理士（日本的稅務專業人士，相當於稅務會計師）等專家確認。
