令和8年度（2026年度）税制改革如何影响日本不动产投资——写给海外投资者的解读

购入一整栋出租公寓来压缩遗产税——这一在日本长期沿用的手法，将在令和8年度（2026年度）税制改革中被重新审视。先说结论：在2026年出台的令和8年度税制改革中，对不动产投资影响最大的，是自令和9年1月（2027年1月）起实施的"出租用不动产遗产税评估的重新审视"，即业内俗称的"5年规则"。此外，蓝色申报特别扣除的电子申报要件、少额折旧资产门槛上调至40万日元（约1.9万元人民币）以下、住房贷款扣除延长5年，也都关系到物业取得、持有、申报与传承环节的判断。需要先向海外读者说明的是：日本设有遗产税（继承税）与赠与税，这与中国大陆截至目前尚未开征遗产税、继承税的制度环境根本不同，因此本文所讨论的"遗产税对策"这一课题，本身就是海外投资者进入日本市场时会首次遇到的、日本特有的议题。本文以日本财务省与国土交通省的一手信息为基础，梳理各项改革究竟作用于投资判断的哪些环节。

本文要点

对不动产投资影响最大的令和8年度（2026年度）税制改革，是自令和9年1月（2027年1月）起适用的出租用不动产遗产税评估的重新审视（5年规则）。
在遗产继承开始前5年以内取得或新建的出租用不动产，原则上将按通常的交易价格（接近时价）评估。
蓝色申报特别扣除按是否进行电子申报及电子账簿保存，分为75万日元（约3.6万元人民币）、65万日元（约3.1万元人民币）、10万日元（约4,800元人民币）三档，自令和9年分（2027年分）起适用。
住房贷款扣除延长至令和12年（2030年）年底入住为止，少额折旧资产特例的门槛上调至40万日元（约1.9万元人民币）以下。

令和8年度税制改革中，哪些改动真正作用于不动产投资

这里有必要先为海外读者补充一个日本特有的背景：日本以"令和"（Reiwa）年号纪年，令和8年即公历2026年。令和8年度税制改革的大纲，已于令和7年12月26日（2025年12月26日）经内阁会议决定。大纲以应对物价上涨与提振经济为主轴，罗列了上调基础扣除、将工资薪金所得扣除的最低保障额从65万日元（约3.1万元人民币）上调至69万日元（约3.3万元人民币）等措施。不过，真正直接作用于不动产投资判断的改动，只集中在其中一部分。

作为投资者，应把握的要点是：分开来看这些改动分别影响取得、持有、出售、传承中的哪一环。尤其这一次，改变继承与传承前提的改动处于核心位置。与许多海外市场不同——例如在中国大陆，个人持有并出租住宅时并不存在遗产税这一环节——在日本，"何时买入、持有多久再传给下一代"本身就是一项需要纳入税务规划的决策。我们先用一览表确认整体图景。

改革项目	主要内容	适用时期
出租用不动产遗产税评估的重新审视（5年规则）	对遗产继承开始前5年以内取得或新建的一定范围出租用不动产，不再按财产评价基本通达评估，而按通常的交易价格评估	令和9年1月1日（2027年1月1日）以后的继承、赠与
蓝色申报特别扣除的重新审视	电子申报为65万日元（约3.1万元人民币），满足电子账簿保存要件则为75万日元（约3.6万元人民币），纸质申报降为10万日元（约4,800元人民币）	自令和9年分（2027年分）所得税起
少额折旧资产特例	取得价额门槛由30万日元（约1.4万元人民币）以下上调至40万日元（约1.9万元人民币）以下，适用期限延长3年（对象为中小企业者等）	依大纲延长
住房贷款扣除	适用期限延长5年。上调节能既有住宅的借款限额，扩充控除期间至13年，放宽建筑面积要件	令和8年1月1日至令和12年12月31日（2026年1月1日至2030年12月31日）入住
新建住宅固定资产税减额特例	适用期限延长5年，建筑面积要件变更为40至240平方米，重新审视灾害风险区域的选址要件	令和8年4月1日至令和13年3月31日（2026年4月1日至2031年3月31日）
不动产取得税特例	扩充特例措施对象并将适用期限延长2年，建筑面积要件放宽至40平方米以上	依大纲延长

各项条文的具体定位，可在日本财务省（Ministry of Finance）公布的"令和8年度税制改正の大綱の概要"（2026年度税制改革大纲概要）中确认。以下按对投资者影响由大到小的顺序，逐项来看具体内容。

出租用不动产遗产税评估的重新审视（5年规则）究竟是什么

本次改革中对不动产投资冲击最大的，正是出租用不动产遗产税评估的重新审视。一句话概括：让继承开始前不久买入的出租物业，其评估额向时价靠拢。据大纲，适用范围为令和9年1月1日（2027年1月1日）以后的继承与赠与。

这里需要向海外读者解释一个日本特有的机制——评估乖离（评估落差）。在日本，出租用不动产在计算遗产税时，长期以来并非按市场时价、而是按"财产评价基本通达"（財産評価基本通達，日本国税厅制定的财产评估内部规则）评估，其评估额往往明显低于时价。此前，投资者广泛使用以借款购入出租公寓、利用时价与遗产税评估额之间的落差来压缩遗产总额的手法。改革后，对被继承人等在课税时点前5年以内以有偿交易方式取得或新建的一定范围出租用不动产，将不再按财产评价基本通达评估，而按通常的交易价格评估。也就是说，临近继承时"踩点"突击买入，压缩效果将难以奏效——这是理解本次改革的出发点。与中国大陆投资者习惯的、以物业本身增值为核心的逻辑不同，日本这一手法的价值来源之一原本就在于税制上的评估落差，而本次改革正是针对这一落差。

大纲中提到，在认定不存在课税上弊害的情形下，可按以取得价额为基础、考虑地价变动等因素计算所得金额的80%相当额评估。不过，这属于大纲阶段的方针，具体处理有待今后财产评价基本通达的修订确定。数值与适用范围的细节，需等待通达发布后再行确认。

另一个要点是持有期间。适用对象终究是"5年以内"取得或新建的物业，并不会立即改变长期持有不动产的评估。作为继承对策的不动产运用本身并未被否定，只是从购入到继承的时间轴，比以往更需要被有意识地纳入考量。对海外投资者而言，这一改动的投资含义在于：以短期"节税式买入"为目的的越境配置吸引力下降，而着眼于长期持有、稳健运营的资产保全思路，反而更契合改革后的制度环境。若您正考虑对着眼继承的持有物业做一次盘点，也可一并参阅公寓经营中的遗产税对策思路。

蓝色申报特别扣除的重新审视与折旧实务

持有期间的申报实务中，首先要确认的是蓝色申报特别扣除的重新审视。这里需要向海外读者说明：蓝色申报（青色申告）是日本特有的一项制度，指按规范记账并如实申报的纳税人，可享受更高额度扣除等税务优惠——它与中国大陆个人所得税以综合所得汇算清缴为主的申报方式并不相同。结论是：只要进行电子申报，65万日元（约3.1万元人民币）的扣除即可维持；若改用纸质申报，则降至10万日元（约4,800元人民币）。适用自令和9年分（2027年分）所得税起，个人住民税则自令和10年度（2028年度）起。

改革后的分档如下。按正规簿记原则记账，并在期限内通过e-Tax（日本国税电子申报系统）申报，为65万日元（约3.1万元人民币）；在此基础上，若进一步满足以电子方式保存日记账、总分类账等电子账簿保存要件，则为75万日元（约3.6万元人民币）；而若采用纸质申报，则仅为10万日元（约4,800元人民币）。对于不动产所得达到事业性规模（业内以"5栋10室"为一个大致标准）的蓝色申报房东而言，向电子申报迁移实质上已难以回避。建议在令和8年（2026年）内即着手准备会计软件与电子账簿保存，方能安心。

在取得环节，少额折旧资产特例也有变化。取得价额基准由30万日元（约1.4万元人民币）以下上调至40万日元（约1.9万元人民币）以下，适用期限也延长3年（对象为中小企业者等）。空调、热水器等此前略微超出旧门槛的设备，将更容易在取得当年一次性计入费用。折旧关系到持有期间的现金流与税负——对海外投资者而言，这意味着在设备更新的时点与规模安排上，多了一项可优化税负的筹划空间。折旧机制的基础，我们在不动产投资中的折旧费思路中已作梳理。若您正为设备更新的时机或规模而犹豫，欢迎通过INA的免费咨询，结合持有物业的收支一并探讨。

住房贷款扣除、不动产取得税、固定资产税的延长与要件放宽

关系到取得成本的各项特例，多数得到延长或扩充。但需要注意的是，这些几乎都以自住用或新建住宅为中心，并不能直接套用于出租用的投资物业。这一点与中国大陆读者可能熟悉的、面向购房者的普惠性税费优惠有所不同：在日本，自住与投资在税制待遇上被清晰区隔。

住房贷款扣除的适用期限延长5年，适用对象为令和8年1月1日至令和12年12月31日（2026年1月1日至2030年12月31日）期间入住者。对节能性能较高的既有住宅上调借款限额，将控除期间扩充至13年，并对育儿家庭、年轻夫妇家庭设有加成措施。建筑面积要件放宽至40平方米以上，这一放宽也适用于既有住宅（合计所得金额超过1,000万日元（约48万元人民币）者，或使用加成措施者，则需50平方米以上）。详情已在日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）的报道发布中公布。

新建住宅相关的固定资产税减额特例，自令和8年4月1日至令和13年3月31日（2026年4月1日至2031年3月31日）延长5年，建筑面积要件变更为40平方米以上、240平方米以下（原为50平方米以上、280平方米以下）。灾害风险区域的选址要件也一并重新审视。不动产取得税在扩充特例措施对象后，适用期限延长2年，建筑面积要件放宽至40平方米以上。登记许可税中住宅用房屋相关的减征特例也获延长。持有期间税负的整体图景，若与不动产相关固定资产税的基础知识一并确认，会更易于梳理。

从投资者视角看，把这些延长措施理解为对自住购房群体与刚性需求的托底，才更贴近实务。它们确实是支撑租赁需求腹地的因素，但并不会直接压低投资物业的取得成本。

不动产投资者在令和8年度税制改革下应做的判断

把握整体图景之后，接下来就是从自身立场判断改革究竟作用于何处。我们按投资者类型，梳理了值得关注的改动与可考虑的行动。

投资者类型	主要相关的改动	可考虑的行动
将继承、传承纳入视野的房东	出租用不动产遗产税评估的重新审视（5年规则）	重新确认从取得到继承的时间轴。不再依赖临近继承的突击买入，转向将持有期间纳入考量的传承规划
持有多处物业、达到事业性规模的房东	蓝色申报特别扣除的重新审视、少额折旧资产特例	在令和8年（2026年）内迁移至电子申报与电子账簿保存。设备更新时着眼于40万日元（约1.9万元人民币）以下的一次性计入费用来规划
正考虑出售（退出）的房东	遗产税评估的重新审视、转让课税框架	就"作为继承对策继续持有"还是"出售"，以税后净留存额进行比较。用数字来推敲退出的时点
今后打算取得的投资者	少额折旧资产、取得成本相关特例	先行设计取得后的申报体制。若为自住取得，则确认住房贷款扣除的适用要件

尤其是考虑传承的读者，还应留意：教育资金一次性赠与相关的赠与税免税措施，在适用期限（令和8年3月31日，即2026年3月31日）届满后不再延长。把"可用的制度"与"即将到期的制度"区分确认，是传承设计的第一步。若在出售还是继续持有之间犹豫，也请参阅不动产退出战略与出售时机、税务的思路。

我们INA&Associates株式会社，并不把税制改革仅仅视为节税信息，而是把它当作与不动产经营决策直接相关的议题来把握。不只看短期节税效果，更要着眼5年后、10年后的传承与退出；并且不只讲优点，也把前提与制约诚实相告。我们相信，长期的信任正是从这样的日积月累中生长出来的。当您在如何把数字的含义落实到实务而苦恼时，欢迎随时与我们交流。

常见问题（FAQ）

Q1. 令和8年度税制改革中，对不动产投资影响最大的是哪一项？

是自令和9年1月（2027年1月）起适用的出租用不动产遗产税评估的重新审视（5年规则）。继承前不久取得的出租物业，其评估额将向时价靠拢，此前利用评估落差进行的继承对策将难以奏效。从取得到继承的时间轴，需要被更有意识地纳入考量。

Q2. 5年规则是否也适用于已经持有的出租物业？

适用对象是在继承开始（课税时点）前5年以内取得或新建的一定范围出租用不动产。持有超过5年的物业，预计仍以现行评估为基本；对在通达发布日之前已持有的土地上所建的建筑物等，方向为设置过渡措施。细节有待今后财产评价基本通达的修订确定。

Q3. 蓝色申报特别扣除的65万日元今后还能享受吗？

只要通过e-Tax在期限内申报，65万日元（约3.1万元人民币）即可维持。若进一步满足日记账等电子账簿保存要件，为75万日元（约3.6万元人民币）；若采用纸质申报，则降至10万日元（约4,800元人民币）。适用自令和9年分（2027年分）所得税起。达到事业性规模的房东，宜考虑在令和8年（2026年）内迁移至电子申报，方能安心。

Q4. 住房贷款扣除能否用于出租用的投资物业？

不能。住房贷款扣除以本人自住的住宅为对象，不能用于出租用的投资物业。本次延长5年也以自住用为前提。不过，作为刚性需求的托底因素，在解读租赁需求的背景时，仍有把握它的价值。

引用与参考资料

本文是基于令和7年12月26日（2025年12月26日）经内阁会议决定的大纲等公开信息的一般性解说。具体的税额计算与适用与否因要件而异。实际判断请务必向顾问税理士等专业人士确认。