Adquirir um edifício residencial inteiro para alugar e, com isso, reduzir a base de cálculo do imposto sobre herança: essa estratégia, usada há décadas no Japão, será revista na reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 (令和8年度, ano fiscal japonês iniciado em abril de 2026). Para o investidor estrangeiro, vale um enquadramento inicial: trata-se de um mecanismo especificamente japonês. Ao contrário do Brasil, onde a transmissão de bens é tributada apenas pelo ITCMD estadual (alíquotas geralmente de 4% a 8%), o Japão aplica um imposto sobre herança progressivo que pode chegar a 55%. É justamente essa carga elevada que tornou atraente, por muitos anos, a diferença entre o valor de mercado e o valor fiscal de imóveis de aluguel. Indo direto ao ponto: em 2026, a medida da reforma Reiwa 8 que mais afeta o investimento imobiliário é a "revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel" (貸付用不動産の相続税評価の見直し), a chamada "regra dos 5 anos" (5年ルール), que passa a valer a partir de janeiro de Reiwa 9 (令和9年1月, janeiro de 2027). Somam-se a ela a exigência de declaração eletrônica para a dedução especial da declaração azul, a elevação do limite dos ativos depreciáveis de baixo valor para menos de 400 mil ienes (40万円未満) e a prorrogação por cinco anos da dedução do financiamento habitacional — pontos que influenciam decisões de aquisição, manutenção, declaração e sucessão. Neste artigo, organizamos onde cada mudança impacta a decisão de investimento, com base nas fontes primárias do Ministério das Finanças (財務省, Ministry of Finance, MOF) e do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT).
Pontos-chave deste artigo
- A mudança da reforma Reiwa 8 que mais afeta o investimento imobiliário é a revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel (a "regra dos 5 anos"), aplicável a partir de janeiro de Reiwa 9 (janeiro de 2027).
- Imóveis de aluguel adquiridos ou construídos nos 5 anos anteriores ao início da sucessão passam, em princípio, a ser avaliados pelo valor normal de transação (valor de mercado).
- A dedução especial da declaração azul passa a dividir-se em 750 mil, 650 mil ou 100 mil ienes conforme haja declaração eletrônica e guarda eletrônica de livros contábeis, com aplicação a partir do exercício de Reiwa 9.
- A dedução do financiamento habitacional é prorrogada por 5 anos, até a mudança de residência ocorrer até o fim de Reiwa 12 (fim de 2030), e o regime especial de ativos depreciáveis de baixo valor sobe para menos de 400 mil ienes.
Onde a reforma tributária Reiwa 8 realmente afeta o investimento imobiliário
O esboço geral (大綱, taikō, o anteprojeto da reforma tributária) da reforma Reiwa 8 foi aprovado pelo Conselho de Ministros em 26 de dezembro de Reiwa 7 (令和7年12月26日, 26 de dezembro de 2025). Centrado na resposta à alta de preços e no fortalecimento da economia, ele reúne medidas como a elevação da dedução básica e o aumento do piso da dedução para rendimentos do trabalho de 650 mil para 690 mil ienes (de 65万円 para 69万円; aprox. de R$ 25.000 para R$ 26.500, à cotação aproximada de 2026 de cerca de 26 JPY por real). Ainda assim, apenas parte dessas medidas afeta diretamente a decisão de investir em imóveis.
O que o investidor precisa dominar é distinguir onde o impacto ocorre: na aquisição, na manutenção, na venda ou na sucessão. Desta vez, o centro está em mudanças que alteram os pressupostos de herança e sucessão — um tema que, para o investidor brasileiro acostumado ao ITCMD de alíquota baixa e uniforme dentro de cada estado, tende a pesar muito mais no Japão. Vejamos primeiro o panorama geral em uma tabela.
| Item da reforma | Conteúdo principal | Vigência |
|---|---|---|
| Revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel (regra dos 5 anos) | Determinados imóveis de aluguel adquiridos ou construídos nos 5 anos anteriores ao início da sucessão passam a ser avaliados pelo valor normal de transação, e não pela diretriz básica de avaliação de bens (財産評価基本通達) | Sucessões e doações a partir de 1º de janeiro de Reiwa 9 (1º de janeiro de 2027) |
| Revisão da dedução especial da declaração azul | 650 mil ienes com declaração eletrônica; 750 mil ienes se cumprida também a guarda eletrônica de livros; 100 mil ienes na declaração em papel | A partir do imposto de renda do exercício de Reiwa 9 (2027) |
| Regime especial de ativos depreciáveis de baixo valor | Valor de aquisição elevado do limite de menos de 300 mil para menos de 400 mil ienes, com prazo de aplicação prorrogado por 3 anos (destinado a pequenas e médias empresas e equiparados) | Prorrogação conforme o anteprojeto (大綱) |
| Dedução do financiamento habitacional | Prazo de aplicação prorrogado por 5 anos. Elevação do limite de empréstimo para imóveis usados de alta eficiência energética, ampliação do período de dedução para 13 anos e flexibilização do requisito de área útil | Mudança de residência entre 1º de janeiro de Reiwa 8 (1º de janeiro de 2026) e 31 de dezembro de Reiwa 12 (31 de dezembro de 2030) |
| Regime especial de redução do imposto predial anual para imóveis novos | Prazo prorrogado por 5 anos, requisito de área útil alterado para 40 a 240 m² e revisão do requisito de localização em áreas de risco de desastre | De 1º de abril de Reiwa 8 (1º de abril de 2026) a 31 de março de Reiwa 13 (31 de março de 2031) |
| Regime especial do imposto sobre aquisição de imóvel | Ampliação do alcance da medida especial e prorrogação por 2 anos, com flexibilização do requisito de área útil para 40 m² ou mais | Prorrogação conforme o anteprojeto (大綱) |
O posicionamento detalhado dos dispositivos legais pode ser conferido no Resumo do anteprojeto da reforma tributária Reiwa 8 publicado pelo Ministério das Finanças (財務省, Ministry of Finance, MOF). A seguir, examinamos o conteúdo em ordem decrescente de impacto para o investidor.
O que é a revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel (regra dos 5 anos)
A medida que mais repercute no investimento imobiliário é a revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel. Em uma frase: o objetivo é aproximar do valor de mercado a avaliação de imóveis de aluguel comprados pouco antes da sucessão. A aplicação está prevista para sucessões e doações a partir de 1º de janeiro de Reiwa 9 (1º de janeiro de 2027).
Até aqui, era amplamente usada a estratégia de adquirir um edifício de apartamentos com capital emprestado e, aproveitando a diferença entre o valor de mercado e o valor fiscal para herança (o "descolamento de avaliação", 評価の乖離), comprimir o total do patrimônio a ser tributado. Para o leitor brasileiro, convém marcar o contraste: no Brasil não existe uma engenharia equivalente baseada nessa lacuna de avaliação, porque o ITCMD incide sobre valores relativamente próximos ao venal e as alíquotas são baixas; no Japão, com um imposto sobre herança que pode alcançar 55%, essa lacuna virou peça central de planejamento sucessório. Após a reforma, determinados imóveis de aluguel que o falecido (ou equiparado) tenha adquirido ou construído, mediante operação onerosa, nos 5 anos anteriores ao momento da tributação passam a ser avaliados pelo valor normal de transação, e não pela avaliação segundo a diretriz básica de avaliação de bens (財産評価基本通達, zaisan hyōka kihon tsūtatsu, a diretriz administrativa da Receita nacional que define como avaliar bens). O ponto de partida é o entendimento de que comprar de última hora, às vésperas da sucessão, deixa de produzir o efeito de compressão.
No anteprojeto, prevê-se que, quando se reconheça não haver prejuízo do ponto de vista da tributação, a avaliação poderá ser feita por 80% do valor calculado a partir do custo de aquisição, considerando fatores como a variação do preço da terra. No entanto, isso está em fase de anteprojeto (大綱段階): o tratamento concreto será definido na futura revisão da diretriz básica de avaliação de bens. Os detalhes de valores e faixas precisam ser confirmados por diretriz, aguardando a publicação do texto (通達の発令).
Outro ponto essencial é o prazo de posse. O alcance limita-se a imóveis adquiridos ou construídos "nos últimos 5 anos"; não se altera de imediato a avaliação de imóveis mantidos por longo período. O uso de imóveis como estratégia sucessória não foi negado em si — o que mudou é que passou a ser necessário considerar, mais do que antes, o horizonte de tempo entre a compra e a sucessão. Para o investidor estrangeiro, isso tem uma implicação prática: um imóvel japonês pensado como veículo de sucessão precisa ser mantido tempo suficiente, o que reforça a lógica de posse de longo prazo e gestão delegada à distância. Se você pretende fazer um inventário dos imóveis mantidos com vistas à sucessão, confira também o raciocínio sobre medidas de imposto sobre herança na gestão de apartamentos.
A revisão da dedução especial da declaração azul e a prática da depreciação
Na prática de declaração durante a posse, o primeiro item a verificar é a revisão da dedução especial da declaração azul (青色申告特別控除, aoiro shinkoku tokubetsu kōjo, a dedução especial concedida a quem opta pelo regime de "declaração azul", com escrituração contábil regular). Em conclusão: quem declara eletronicamente mantém os 650 mil ienes (aprox. R$ 25.000), mas quem declara em papel cai para 100 mil ienes (aprox. R$ 3.800). A aplicação vale a partir do imposto de renda do exercício de Reiwa 9 (2027), e o imposto residual individual a partir do exercício de Reiwa 10 (令和10年度, 2028).
As faixas após a reforma são as seguintes. Escriturando conforme os princípios da contabilidade regular e declarando dentro do prazo pelo e-Tax (sistema oficial de declaração eletrônica do Japão), a dedução é de 650 mil ienes. Se, além disso, forem cumpridos os requisitos de guarda eletrônica de livros — livro-diário e razão geral em formato digital (電子帳簿保存, denshi chōbo hozon) —, sobe para 750 mil ienes (aprox. R$ 29.000). Já a declaração em papel fica limitada a 100 mil ienes. Diferentemente do Brasil, onde a pessoa física declara aluguéis no IRPF sem um regime opcional análogo à "declaração azul", no Japão o proprietário que atinge a escala de negócio (事業的規模, jigyō-teki kibo — como parâmetro prático, os chamados "5 prédios ou 10 unidades", 5棟10室) ganha vantagens fiscais relevantes ao optar pela declaração azul, e a migração para a declaração eletrônica torna-se, na prática, difícil de evitar. Convém preparar o software de contabilidade e a guarda eletrônica de livros ainda durante Reiwa 8 (2026).
No campo da aquisição, o regime especial de ativos depreciáveis de baixo valor (少額減価償却資産, shōgaku genka shōkyaku shisan, ativos de baixo valor que podem ser lançados de uma só vez) também muda. O critério do valor de aquisição sobe de menos de 300 mil para menos de 400 mil ienes (de 30万円 para 40万円; aprox. de R$ 11.500 para R$ 15.400) e o prazo de aplicação é prorrogado por 3 anos (destinado a pequenas e médias empresas e equiparados). Equipamentos como ar-condicionado e aquecedores de água, que antes ultrapassavam ligeiramente o critério, passam a ser mais facilmente lançados como despesa integral no ano de aquisição. A depreciação é um fator que influencia o fluxo de caixa e a carga tributária durante a posse — algo que o investidor estrangeiro deve incorporar ao seu modelo de retorno em ienes, antes de converter para reais. Organizamos os fundamentos do mecanismo em o raciocínio sobre despesa de depreciação no investimento imobiliário. Se você tem dúvidas sobre o momento e a escala da renovação de equipamentos, pode avaliá-las junto com o balanço dos imóveis mantidos na consulta gratuita da INA.
Prorrogação e flexibilização da dedução do financiamento habitacional, do imposto de aquisição e do imposto predial
Os regimes especiais ligados ao custo de aquisição foram, em sua maioria, prorrogados e ampliados. É preciso atenção, porém: todos têm como foco a moradia própria ou imóveis novos, e não se aplicam diretamente a imóveis de investimento destinados à locação.
A dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo, a dedução do imposto de renda vinculada ao financiamento da casa própria) tem o prazo prorrogado por 5 anos, abrangendo quem mudar de residência entre 1º de janeiro de Reiwa 8 (1º de janeiro de 2026) e 31 de dezembro de Reiwa 12 (31 de dezembro de 2030). Para imóveis usados de alto desempenho energético, eleva-se o limite de empréstimo, amplia-se o período de dedução para 13 anos e criam-se acréscimos para famílias com filhos e casais jovens. A flexibilização do requisito de área útil para 40 m² ou mais passa a valer também para imóveis usados (quem tiver renda total acima de 10 milhões de ienes — 1.000万円, aprox. R$ 385.000 — ou usar as medidas de acréscimo continua sujeito a 50 m² ou mais). Os detalhes estão publicados no comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT).
O regime especial de redução do imposto predial anual (固定資産税, kotei shisan zei, o imposto anual sobre a propriedade) para imóveis novos é prorrogado por 5 anos, de 1º de abril de Reiwa 8 (1º de abril de 2026) a 31 de março de Reiwa 13 (31 de março de 2031), e o requisito de área útil passa a ser de 40 m² a 240 m² (antes 50 m² a 280 m²). O requisito de localização em áreas de risco de desastre também é revisto. O imposto sobre aquisição de imóvel (不動産取得税, fudōsan shutoku zei, imposto cobrado na compra de imóvel) tem o alcance da medida especial ampliado e o prazo prorrogado por 2 anos, com flexibilização do requisito de área útil para 40 m² ou mais. O regime especial de redução do imposto de registro (登録免許税, tōroku menkyo zei, imposto de registro) para casas residenciais também é prorrogado. Para ter o panorama completo da carga tributária durante a posse, é mais fácil organizar as ideias junto com o conhecimento básico sobre o imposto predial anual incidente sobre imóveis.
Sob a ótica do investidor, o mais prático é ler essas prorrogações no contexto de sustentação de quem compra a casa própria e da demanda real (実需). São fatores que sustentam a base da demanda por locação, mas não reduzem diretamente o custo de aquisição de imóveis de investimento. Para o investidor brasileiro, a leitura útil é indireta: políticas que fortalecem a compra da casa própria pelas famílias japonesas tendem a estabilizar o mercado como um todo e a sustentar a demanda por aluguel no longo prazo.
Que decisões o investidor imobiliário deve tomar diante da reforma Reiwa 8
Compreendido o panorama da reforma, o passo seguinte é discernir onde ela pesa para a sua própria situação. Organizamos, por tipo de investidor, as mudanças a observar e as ações a considerar.
| Tipo de investidor | Mudanças que mais pesam | Ações a considerar |
|---|---|---|
| Proprietário que já pensa em herança e sucessão | Revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel (regra dos 5 anos) | Reconfirmar o horizonte de tempo entre a aquisição e a sucessão. Em vez de depender de compras de última hora, revisar o plano sucessório incluindo o prazo de posse |
| Proprietário de múltiplos imóveis em escala de negócio | Revisão da dedução especial da declaração azul; regime especial de ativos depreciáveis de baixo valor | Migrar para a declaração eletrônica e a guarda eletrônica de livros ainda em Reiwa 8 (2026). Planejar a renovação de equipamentos visando o lançamento integral abaixo de 400 mil ienes |
| Proprietário avaliando a venda (saída) | Revisão da avaliação para herança; estrutura de tributação sobre ganho de capital | Comparar, pelo resíduo líquido após impostos, manter para fins sucessórios ou vender. Definir com números o momento da saída |
| Investidor que ainda vai adquirir | Ativos depreciáveis de baixo valor; regimes ligados ao custo de aquisição | Desenhar de antemão a estrutura de declaração pós-aquisição. Se for casa própria, verificar os requisitos da dedução do financiamento habitacional |
Quem pensa em sucessão deve observar, em especial, que a medida de isenção do imposto sobre doações relativa à doação em parcela única para fundo educacional (教育資金の一括贈与, kyōiku shikin no ikkatsu zōyo, doação concentrada destinada a despesas de educação) não será prorrogada, encerrando-se no prazo de aplicação (31 de março de Reiwa 8, 31 de março de 2026). Separar os regimes ainda utilizáveis daqueles que estão vencendo é o primeiro passo do desenho sucessório. Se estiver em dúvida entre vender ou continuar mantendo, consulte também o raciocínio sobre estratégia de saída, momento da venda e impostos em imóveis.
Nós, da INA&Associates Co., Ltd., encaramos a reforma tributária não como mera informação de economia fiscal, mas como um conjunto de pontos que se conectam à decisão de gestão imobiliária. Não apenas o efeito de economia de curto prazo, mas também a sucessão e a saída daqui a 5 e 10 anos. E comunicar com honestidade não só os benefícios, mas também os pressupostos e as limitações. Acreditamos que a confiança de longo prazo nasce desse acúmulo. Quando tiver dúvidas sobre como traduzir o significado dos números em prática, fale conosco à vontade.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Na reforma tributária Reiwa 8, qual mudança tem maior impacto no investimento imobiliário?
É a revisão da avaliação para imposto sobre herança de imóveis de aluguel (a regra dos 5 anos), aplicável a partir de janeiro de Reiwa 9 (janeiro de 2027). A avaliação de imóveis de aluguel adquiridos pouco antes da sucessão aproxima-se do valor de mercado, e as estratégias sucessórias que se apoiavam no descolamento de avaliação passam a funcionar menos. Tornou-se necessário considerar mais atentamente o horizonte de tempo entre a aquisição e a sucessão.
P2. A regra dos 5 anos também se aplica a imóveis de aluguel que já possuo?
O alcance abrange determinados imóveis de aluguel adquiridos ou construídos nos 5 anos anteriores ao início da sucessão (momento da tributação). Para imóveis mantidos por mais de 5 anos, prevê-se que a avaliação tradicional continue sendo a regra, e há a expectativa de que sejam estabelecidas medidas de transição para casos como edifícios construídos em terrenos já detidos até a data de publicação da diretriz. Os detalhes serão confirmados por diretriz, na futura revisão da diretriz básica de avaliação de bens.
P3. Ainda será possível receber os 650 mil ienes da dedução especial da declaração azul?
Declarando pelo e-Tax dentro do prazo, os 650 mil ienes (aprox. R$ 25.000) são mantidos. Cumprindo também a guarda eletrônica de livros, como o livro-diário, chega a 750 mil ienes; declarando em papel, cai para 100 mil ienes. A aplicação vale a partir do imposto de renda do exercício de Reiwa 9 (2027). Proprietários em escala de negócio devem considerar migrar para a declaração eletrônica ainda durante Reiwa 8 (2026).
P4. A dedução do financiamento habitacional também pode ser usada em imóveis de investimento para locação?
Não. A dedução do financiamento habitacional destina-se à moradia em que o próprio contribuinte reside e não pode ser usada em imóveis de investimento para locação. Esta prorrogação de 5 anos também pressupõe uso como moradia própria. Ainda assim, como fator de sustentação da demanda real, vale a pena conhecê-la para ler o pano de fundo da demanda por locação.
Leituras recomendadas
- Estratégia de economia fiscal aproveitando a depreciação no investimento em apartamentos em condomínio (kubun)
- A sucessão do negócio imobiliário e a opção do M&A
Citações e materiais de referência
Este artigo é uma explicação geral baseada em informações públicas, como o anteprojeto (大綱) aprovado pelo Conselho de Ministros em 26 de dezembro de Reiwa 7 (26 de dezembro de 2025). Cálculos individuais de imposto e a possibilidade de aplicação variam conforme os requisitos. Para a sua decisão efetiva, confirme com um especialista, como o seu contador tributário (税理士).
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱の概要」 (Ministério das Finanças, "Resumo do anteprojeto da reforma tributária Reiwa 8", Ministry of Finance, MOF)
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定） (Ministério das Finanças, "Anteprojeto da reforma tributária Reiwa 8", aprovado pelo Conselho de Ministros em 26 de dezembro de 2025)
- 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月） (Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Resumo da reforma tributária Reiwa 8", dezembro de 2025, MLIT)
- 国土交通省 報道発表「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました」 (Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, comunicado à imprensa "Aprovada pelo Conselho de Ministros a prorrogação e ampliação da dedução do financiamento habitacional e outras medidas", MLIT)
- 国税庁 (Agência Nacional de Tributação, National Tax Agency, NTA)
