Bei japanischen Mietwohnungen ist der Zweijahresvertrag die Regel. Doch selbst wer beim Einzug fest vorhat zu bleiben, muss den Vertrag nicht selten vorzeitig auflösen: eine Versetzung, eine Heirat, familiäre Umstände. In genau diesem Moment stellt sich für viele die bange Frage: „Fällt jetzt eine Vertragsstrafe an?“ Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist das ein guter Anlass, den Vergleich zu ziehen: In Deutschland darf ein Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis nach § 573c BGB grundsätzlich mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, ganz ohne Strafzahlung, unabhängig davon, wie lange er schon dort wohnt. Das japanische System funktioniert anders und hängt stark von der Vertragsform ab. Dieser Beitrag ordnet aus der Praxis heraus das Vorgehen bei der vorzeitigen Kündigung einer japanischen Mietwohnung, die Fälle mit und ohne Vertragsstrafe, die üblichen Kosten sowie die beim Auszug leicht übersehenen Stolpersteine. Wer die Unterschiede der Vertragsformen versteht, vermeidet unnötige Ausgaben und Konflikte mit dem Vermieter und geht ruhiger in den nächsten Lebensabschnitt.
Was passiert, wenn man eine Mietwohnung in Japan vorzeitig kündigt
Ob eine vorzeitige Kündigung überhaupt zulässig ist und ob dabei eine Vertragsstrafe anfällt, hängt in Japan entscheidend von der Vertragsform ab. Bei japanischen Mietverträgen gibt es zwei Grundtypen: den futsū shakuya keiyaku (普通借家契約, den regulären, faktisch unbefristeten Wohnraummietvertrag) und den teiki shakuya keiyaku (定期借家契約, den befristeten Mietvertrag ohne Verlängerungsanspruch). Der erste Schritt besteht immer darin, zu klären, welcher der beiden auf den eigenen Vertrag zutrifft. Das lässt sich am Titel des Vertrags und an der Klausel zur „Vertragsverlängerung“ ablesen. Anders als in Deutschland, wo das unbefristete Mietverhältnis mit starkem gesetzlichem Kündigungsschutz die Norm ist und befristete Verträge nur mit sachlichem Befristungsgrund zulässig sind, existieren in Japan beide Formen nebeneinander als bewusste Wahl zwischen Flexibilität und günstigeren Konditionen.
Beim futsū shakuya keiyaku ist die vorzeitige Kündigung möglich
Der futsū shakuya keiyaku ist die mit Abstand gängigste Vertragsform: Auch nach Ablauf der Laufzeit kann das Mietverhältnis durch Verlängerung fortgesetzt werden. Für die Kündigung durch den Mieter gilt: Wer innerhalb der Kündigungsankündigungsfrist (kaiyaku yokoku kikan, meist ein Monat vor dem Auszugstag) beim Vermieter oder der Hausverwaltung kündigt, kann auch mitten in der Laufzeit auflösen. Ein Zweijahresvertrag verpflichtet also nicht dazu, tatsächlich zwei Jahre zu bleiben. Grundsätzlich ist die Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich, sei es wegen einer Versetzung oder eines Immobilienkaufs. Für DACH-Leser ist hier der Unterschied bemerkenswert: In Japan beträgt diese Ankündigungsfrist typischerweise nur einen Monat, während die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters in Deutschland nach § 573c BGB drei Monate umfasst. Der japanische Mieter ist also flexibler, was den Ausstiegszeitpunkt angeht.
Der teiki shakuya keiyaku ist grundsätzlich nicht vorzeitig kündbar
Der teiki shakuya keiyaku endet mit Ablauf der Laufzeit und wird nicht verlängert. Deshalb ist eine Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich nicht zulässig. Ausnahmsweise kann eine vorzeitige Auflösung jedoch möglich sein, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt:
- Der Vertrag enthält eine Sonderklausel, die dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht einräumt (kaiyaku-ken ryūho tokuyaku, 解約権留保特約, Vorbehalt eines Kündigungsrechts)
- Es handelt sich um zu Wohnzwecken genutzte Gebäude mit einer Grundfläche unter 200 Quadratmetern, und es liegt ein zwingender Grund wie Versetzung, medizinische Behandlung oder die Pflege von Angehörigen vor (Kündigung auf Grundlage des Shakuchi-Shakka-hō, 借地借家法, Japans Miet- und Pachtgesetz)
- Mit dem Vermieter wurde eine Einigung erzielt, gegen Zahlung einer bestimmten Vertragsstrafe aufzulösen
Insbesondere die Kündigung aus einem „zwingenden Grund“ ist ein Recht, das dem Mieter durch das Shakuchi-Shakka-hō ausdrücklich zugestanden wird. Da die Anwendung jedoch an Voraussetzungen geknüpft ist, empfiehlt es sich, zuerst den Vertrag zu prüfen und frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung zu suchen. Im Vergleich dazu kennt das deutsche Recht bei Zeitmietverträgen den echten „qualifizierten Zeitmietvertrag“ (§ 575 BGB) nur in eng begrenzten Fällen; die japanische befristete Miete ist dagegen ein reguläres Marktinstrument, mit dem Vermieter etwa Objekte auf Zeit vermieten, bevor sie sie selbst nutzen oder abreißen.
Fälle, in denen bei vorzeitiger Kündigung eine Vertragsstrafe anfällt
Häufig entsteht der Eindruck „vorzeitige Kündigung = zwangsläufig Vertragsstrafe“. Tatsächlich fällt eine Strafe aber nur unter bestimmten Bedingungen an. Die typischen Fälle im Überblick.
Wenn eine Vertragsstrafe für kurzfristige Kündigung vereinbart ist
Bei Objekten ohne reikin (礼金, key money, eine nicht erstattbare Einmalzahlung an den Vermieter, die im deutschen Mietrecht kein Gegenstück hat) oder bei Free-Rent-Objekten (mit einer mietfreien Anfangszeit) darf man mit niedrigeren Einzugskosten einziehen. Im Gegenzug ist häufig eine Klausel über eine „Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung“ (tanki kaiyaku iyakukin, 短期解約違約金) enthalten. Üblich ist etwa, dass bei einem Auszug innerhalb des ersten Jahres oder innerhalb von sechs Monaten eine Strafe in Höhe von rund einer bis zwei Monatsmieten fällig wird. Bei einer Miete von 100.000 JPY (ca. 590 €) entspräche eine Monatsmiete also rund 590 €, bei zwei Monaten rund 1.180 €. Sowohl die Auslösebedingungen als auch der Betrag unterscheiden sich von Objekt zu Objekt. Prüfen Sie deshalb die entsprechende Klausel im Vertrag unbedingt sowohl vor dem Einzug als auch vor dem Auszug. Für DACH-Leser ist das ungewohnt: In Deutschland wäre eine solche pauschale „Frühkündigungsstrafe“ bei unbefristeten Wohnraummietverträgen wegen des zwingenden Kündigungsrechts nach § 573c BGB in aller Regel unwirksam.
Wenn die Kündigung nach Ablauf der Ankündigungsfrist erfolgt
Wer die Kündigung erst nach Ablauf der Kündigungsankündigungsfrist (meist ein Monat vor dem Auszugstag) ausspricht, muss die Miete für die zur Frist fehlenden Tage tragen, und je nach Objekt kann zusätzlich eine Vertragsstrafe verlangt werden. Das ist weniger eine Vertragsstrafe als vielmehr eine „zusätzliche Mietbelastung wegen unzureichender Ankündigung“, führt im Ergebnis aber zu unerwarteten Ausgaben. Sobald der Auszug feststeht, ist die frühestmögliche Meldung die beste Vorsorge. Anders als in Deutschland, wo die dreimonatige Kündigungsfrist gesetzlich fixiert und weithin bekannt ist, variiert die japanische Ankündigungsfrist je nach Vertrag, sodass ein Blick in die Klausel hier besonders wichtig ist.
Wenn eine Räumungsaufforderung wegen Vertragsverletzung erfolgt
Bei Mietrückständen, Tierhaltung in einem Objekt mit Tierverbot, unerlaubter Untervermietung oder wiederholten Konflikten mit der Nachbarschaft, also bei Vertragsverletzungen aufseiten des Mieters, kann der Vermieter den Auszug verlangen. In diesem Fall können auf Grundlage des Vertrags eine Vertragsstrafe oder Schadensersatz anfallen. Das ist seiner Natur nach etwas anderes als eine Kündigung aus eigenem Anlass, und es ist zu beachten, dass die Belastung durch die Wiederherstellungskosten (genjō-kaifuku, siehe unten) erheblich schwerer ausfallen kann. Auch im deutschen Recht ermöglicht eine schwere Vertragsverletzung eine fristlose Kündigung durch den Vermieter (§ 543 BGB); die Verknüpfung mit vertraglich vereinbarten Strafzahlungen ist im japanischen System jedoch geläufiger.
Fälle, in denen keine Vertragsstrafe anfällt
Handelt es sich um eine gewöhnliche Eigenkündigung im Rahmen eines futsū shakuya keiyaku, die keine der bisher genannten Bedingungen erfüllt, gilt: Solange die Kündigung ordnungsgemäß innerhalb der Ankündigungsfrist erfolgt, fällt grundsätzlich keine Vertragsstrafe an. Bei Objekten ohne Klausel zur kurzfristigen Kündigung, aus denen man unter Einhaltung der Ankündigungsfrist auszieht, muss man sich um eine zusätzliche Vertragsstrafe keine Sorgen machen. Das entspricht dem, was DACH-Leser vom heimischen Markt gewohnt sind: die fristgerechte Kündigung ohne Strafe.
Auch wenn der Vermieter die Kündigung aus eigenen Gründen verlangt, etwa wegen eines altersbedingten Neubaus oder der Eigennutzung, entsteht für den Mieter keine Vertragsstrafe. Vielmehr braucht der Vermieter in diesem Fall einen berechtigten Grund (seitō jiyū, 正当事由) und grundsätzlich eine Vorankündigung von mindestens sechs Monaten. Je nach Lage kann dem Mieter sogar eine Räumungsentschädigung (tachinoki-ryō, 立退料) angeboten werden. Für DACH-Leser ist dieser Punkt bemerkenswert: Während in Deutschland die Eigenbedarfskündigung (§ 573 BGB) ein etabliertes, aber streng geprüftes Instrument des Vermieters ist, kennt Japan mit dem tachinoki-ryō eine oft geldwerte Ausgleichszahlung, die im deutschen System in dieser Form nicht üblich ist.
Übliche Höhe der Vertragsstrafe und Aufschlüsselung der Kosten
Als Richtwert für die Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung gilt allgemein etwa eine Monatsmiete, je nach Objekt und Vertragskonditionen sind aber auch zwei bis drei Monatsmieten möglich. Bei einer Wohnung mit einer Monatsmiete von 100.000 JPY (ca. 590 €) und einer Strafe von einer Monatsmiete läge der Richtwert also bei 100.000 JPY (ca. 590 €), bei zwei bis drei Monaten entsprechend bei rund 1.180 € bis 1.770 €. Das ist allerdings nur eine allgemeine Tendenz; maßgeblich ist im tatsächlichen Fall die Festlegung im Vertrag. Zum Vergleich: In Deutschland gibt es bei fristgerechter Kündigung schlicht keine solche Strafe, weshalb dieser Kostenblock für DACH-Leser eine Japan-spezifische Besonderheit darstellt.
Bei einer vorzeitigen Kündigung fällt nicht nur die Vertragsstrafe an. Wer das Gesamtbild kennt, kann seine Finanzplanung leichter aufstellen.
| Kostenposition | Richtwert | Hauptsächlicher Anlass |
|---|---|---|
| Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung | etwa 1–2 Monatsmieten (bei 100.000 JPY Miete ca. 590–1.180 €) | Kurzfristige Kündigung eines Objekts ohne reikin bzw. mit Free Rent |
| Miete für die zur Ankündigungsfrist fehlenden Tage | anteilig für die fehlenden Tage | Kündigung nach Ablauf der Ankündigungsfrist |
| Tagesanteilige Miete | anteilig nach Anwesenheitstagen im Auszugsmonat | Auszug mitten im Monat (je nach Vertrag) |
| Wiederherstellungskosten (genjō-kaifuku) | je nach Grad der Verschmutzung/Beschädigung | Schäden oder Verschmutzungen über die normale Abnutzung hinaus |
| Endreinigung (house cleaning) | je nach Grundriss/Fläche | Wenn per Sonderklausel dem Mieter auferlegt |
Ist die Vertragsstrafe deutlich höher als üblich, besteht Verhandlungsspielraum; ein im Vertrag ausdrücklich festgelegter Betrag ist jedoch grundsätzlich wirksam. Gerade deshalb ist die beste Verteidigung, die Klauseln schon beim Vertragsabschluss zu prüfen. DACH-Leser sollten wissen: Anders als bei formularmäßigen Klauseln im deutschen Recht, die einer strengen AGB-Kontrolle unterliegen, werden im japanischen System vertraglich vereinbarte Strafbeträge in weitem Umfang als bindend behandelt.
Vergleich von futsū shakuya keiyaku und teiki shakuya keiyaku
Die Unterschiede der beiden im Überblick. Je nachdem, welcher Vertrag vorliegt, ändern sich sowohl die Zulässigkeit der vorzeitigen Kündigung als auch die Kosten.
| Merkmal | futsū shakuya keiyaku (regulärer Mietvertrag) | teiki shakuya keiyaku (befristeter Mietvertrag) |
|---|---|---|
| Vertragsverlängerung | Verlängerung möglich | Keine Verlängerung, Ende mit Ablauf der Laufzeit |
| Vorzeitige Kündigung | Möglich bei Meldung innerhalb der Ankündigungsfrist | Grundsätzlich nicht möglich (Ausnahmen bei Sonderklausel, zwingendem Grund usw.) |
| Kündigungsankündigungsfrist | Allgemein ein Monat vorher | Nach vertraglicher oder besonderer Vereinbarung |
| Tendenz zur Vertragsstrafe | Ohne Sonderklausel zur kurzfristigen Kündigung eher keine | Bei vorzeitiger Kündigung kann eine Vertragsstrafe festgelegt sein |
| Geeignet für | Wer noch nicht weiß, wie lange er bleibt, und Flexibilität sucht | Wer einen klaren Zeitraum hat und die konditionellen Vorteile schätzt |
Ablauf der vorzeitigen Kündigung und die nötige Vorbereitung
Der grundlegende Ablauf einer vorzeitigen Kündigung sieht in der Praxis so aus. Wer die einzelnen Schritte kennt, merkt: Das Verfahren ist keineswegs kompliziert.
- Im Vertrag die Kündigungsankündigungsfrist und die Klausel zur Vertragsstrafe prüfen
- Dem Vermieter oder der Hausverwaltung den Kündigungswillen telefonisch oder per E-Mail mitteilen
- Die Kündigungsmitteilung (kaiyaku tsūchisho bzw. kaiyaku-todoke, 解約届, das förmliche Kündigungsformular) fristgerecht einreichen oder per Post senden
- Den Auszugstag festlegen und die Abmeldung der Versorgungsleistungen sowie die Umzugsformalitäten vorantreiben
- Am Auszugstag den Zustand der Wohnung im Beisein beider Seiten prüfen (tachiai, 立会い, die gemeinsame Wohnungsabnahme)
- Die Schlüssel zurückgeben und später die Abrechnung der Kaution (shikikin) prüfen
Sobald der Auszug feststeht, empfiehlt es sich, die Kündigung frühzeitig zu melden, selbst wenn noch reichlich Zeit bis zum Ablauf der Ankündigungsfrist bleibt. So kann der Vermieter frühzeitig neue Mieter suchen, und das Verfahren läuft für beide Seiten reibungslos. Schriftlich dokumentierte Kommunikation beugt späteren Missverständnissen vor. Für DACH-Leser vertraut: Auch in Deutschland empfiehlt sich stets die schriftliche Kündigung per Einschreiben, um den Zugang nachweisen zu können.
Beim Auszug leicht übersehene Kosten und Stolpersteine
Die Aufmerksamkeit richtet sich leicht allein auf die Vertragsstrafe. Tatsächlich entstehen Konflikte beim Auszug aber eher rund um die Kautionsabrechnung und die anteilige Miete. Verstehen Sie diese Punkte im Voraus.
Kautionsabrechnung und das Prinzip der Wiederherstellung (genjō-kaifuku)
Die Kaution (shikikin, 敷金) wird nach Abzug etwaiger Mietrückstände und der Wiederherstellungskosten in Höhe des Restbetrags zurückerstattet. Entscheidend ist hier folgender Grundsatz: Die Kosten für die Instandsetzung von Abnutzung durch Alterung und normalen Gebrauch (tsūjō sonmō, 通常損耗, gewöhnliche Abnutzung) trägt grundsätzlich der Vermieter. Auch die Wiederherstellungsrichtlinie des Kokudo-Kōtsū-shō (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT), die sogenannte genjō-kaifuku-Richtlinie (原状回復ガイドライン, Japans Leitlinie zur Wiederherstellung von Mietwohnungen), legt diesen Grundsatz dar. Der Mieter trägt im Kern nur den Teil, der über den normalen Gebrauch hinausgeht, etwa Schäden oder Verschmutzungen durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Wer mit der Aufschlüsselung der Abrechnung nicht einverstanden ist, kann eine Erläuterung des Inhalts verlangen. Für DACH-Leser ist der Vergleich aufschlussreich: In Deutschland dreht sich die vergleichbare Debatte um die „Schönheitsreparaturen“, bei denen der BGH formularmäßige Renovierungsklauseln vielfach für unwirksam erklärt hat, sodass auch hier die normale Abnutzung letztlich beim Vermieter verbleibt. Japan und Deutschland kommen also über verschiedene Wege zu einem ähnlichen Grundprinzip.
Vorsicht bei anteiliger Miete und doppelter Mietzahlung
Zieht man mitten im Monat aus, hängt es vom Vertrag ab, ob die Miete des Auszugsmonats tagesanteilig berechnet wird oder ob bis zum Monatsende zu zahlen ist. Überschneiden sich zudem der Beginn des neuen Vertrags und der Kündigungstermin der alten Wohnung, kann vorübergehend doppelt Miete anfallen. Durch eine Abstimmung der zeitlichen Abfolge von Kündigungs- und Einzugstermin lassen sich unnötige Ausgaben vermeiden. Wichtig ist, den Zeitplan frühzeitig rückwärts zu planen. DACH-Leser kennen dieses Problem der „doppelten Miete“ aus dem eigenen Markt gut; in Japan verschärft es sich mitunter durch die hohen Einzugskosten (reikin, Kaution, Maklergebühr), die bei jedem Wohnungswechsel neu anfallen.
Wie wir eine aufrichtige vorzeitige Kündigung verstehen
Wir, die INA&Associates Co., Ltd., stellen auch in der Mietverwaltung „Vertrauen und Ehrlichkeit“ an die erste Stelle. Vorzeitige Kündigung und Vertragsstrafe sind für den Mieter finanziell wie psychologisch eine belastende Situation. Gerade deshalb sind wir überzeugt: Wer schon beim Vertragsabschluss auch die für den Mieter potenziell nachteiligen Bedingungen offen benennt, etwa das Vorliegen einer Vertragsstrafe bei kurzfristiger Kündigung oder die Ankündigungsfrist, schafft die Grundlage für langfristiges Vertrauen.
Eine Vertragsstrafe ist keineswegs ein Strafinstrument, mit dem der Vermieter den Mieter binden will, sondern ein Versprechen, das beide Seiten im gegenseitigen Einvernehmen eingegangen sind. Wichtiger ist vielmehr, die Bedingungen vor dem Abschluss richtig zu verstehen und beim Auszug frühzeitig und aufrichtig zu kommunizieren. Dass alle Beteiligten beruhigt den nächsten Schritt tun können, ist das Ziel, das wir uns in der Mietverwaltung setzen. Wer bei Mietvertrag oder Auszugskosten Fragen hat, findet auch in unserer Kolumnenübersicht weiterführende Beiträge.
Im Zusammenhang mit der vorzeitigen Kündigung eines Mietvertrags hilft es, die Leitlinien zur Mietminderung und die Auswirkungen der Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs (Minpō) zu kennen; das ist bei Kostenverhandlungen zum Auszug nützlich. Und für die Suche nach einer neuen Wohnung nach dem Auszug bietet auch der Beitrag dazu, wie man eine seriöse Mietverwaltung erkennt, eine gute Orientierung.
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Häufig gestellte Fragen
Wie viele Monate im Voraus muss ich eine vorzeitige Kündigung der Mietwohnung mitteilen?
Bei den meisten Objekten gilt als Kündigungsankündigungsfrist ein Monat vor dem Auszugstag, doch je nach Objekt ist auch eine Frist von etwa zwei Monaten festgelegt. Prüfen Sie unbedingt die Kündigungsklausel im Vertrag und melden Sie die Kündigung, sobald sie feststeht, so früh wie möglich. Zur Einordnung für DACH-Leser: In Deutschland beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters einheitlich drei Monate (§ 573c BGB), in Japan ist die Frist kürzer, aber vertragsabhängig.
Was passiert, wenn ich ein Free-Rent-Objekt kurzfristig kündige?
Bei Free-Rent-Objekten ist häufig eine Vertragsstrafe für kurzfristige Kündigung festgelegt, und es kann eine Strafe in Höhe von rund einer bis zwei Monatsmieten verlangt werden, bei einer Miete von 100.000 JPY (ca. 590 €) also etwa 590 € bis 1.180 €. Da Betrag und Auslösebedingungen von Vertrag zu Vertrag verschieden sind, prüfen Sie die entsprechende Klausel im Vertrag, bevor Sie einen Auszug in Erwägung ziehen.
Was tue ich, wenn ich einen teiki shakuya keiyaku aus zwingendem Grund kündigen muss?
Bei zu Wohnzwecken genutzten Objekten mit einer Grundfläche unter 200 Quadratmetern besteht bei einem zwingenden Grund wie Versetzung, medizinischer Behandlung oder Pflege von Angehörigen die Möglichkeit, auf Grundlage des Shakuchi-Shakka-hō (借地借家法, Japans Miet- und Pachtgesetz) vorzeitig zu kündigen. Beginnen Sie damit, dem Vermieter oder der Hausverwaltung die Umstände zu schildern und das Gespräch zu suchen.
Was passiert mit der Kaution bei einer vorzeitigen Kündigung?
Die Kaution (shikikin) wird grundsätzlich nach Abzug etwaiger Mietrückstände und der vom Mieter zu tragenden Wiederherstellungskosten in Höhe des Restbetrags zurückerstattet. Da die Instandsetzung der gewöhnlichen Abnutzung (tsūjō sonmō) grundsätzlich dem Vermieter obliegt, sollten Sie bei Zweifeln an der Aufschlüsselung der Abrechnung eine Erläuterung verlangen. Fällt zusätzlich eine Vertragsstrafe an, reicht die Kaution unter Umständen nicht aus, um sie zu decken. Anders als beim deutschen Kautionssystem, bei dem die Barkaution auf höchstens drei Monatskaltmieten begrenzt (§ 551 BGB) und verzinst zurückzuzahlen ist, ist das japanische shikikin nicht gesetzlich der Höhe nach gedeckelt und wird oft zusammen mit dem nicht erstattbaren reikin verlangt.
