Die Aufforderung an Mieter, eine Wohnung zu räumen, entsteht aus den unterschiedlichsten Gründen: Überalterung des Gebäudes, geplanter Abriss und Neubau, ausbleibende Mietzahlungen und vieles mehr. In Japan jedoch ist das Wohnrecht der Mieter durch das Shakuchi-Shakka-hō (借地借家法, Japans Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemieten) außerordentlich stark geschützt, und ein Vermieter kann eine Räumung niemals allein aus eigenem Interesse durchsetzen. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist dies ein zentraler Unterschied: Anders als bei der in Deutschland üblichen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die bei nachgewiesenem Bedarf grundsätzlich möglich ist, verlangt das japanische Recht zusätzlich einen umfassenden Interessenabgleich und häufig eine Geldzahlung an den Mieter. Erst mit einem berechtigten Grund, dem korrekten Verfahren und einer aufrichtigen Verhandlung gelingt eine einvernehmliche Räumung. Dieser Beitrag erläutert aus der Perspektive des Vermieters systematisch die Voraussetzungen, unter denen eine Räumungsaufforderung anerkannt wird, den Aufbau des Kündigungsschreibens, den Ablauf der Verhandlung sowie Richtwerte für die Räumungsabfindung.
Der rechtliche Ausgangspunkt jeder Räumungsaufforderung
Der Ausgangspunkt für das Verständnis der Räumungspraxis ist die Existenz des Shakuchi-Shakka-hō (借地借家法). Dieses Gesetz wurde geschaffen, um das Zuhause als Grundlage von Leben und Erwerb zu schützen, und stellt bewusst den im Mietverhältnis strukturell schwächeren Mieter unter besonderen Schutz. Deshalb ist stets ein sogenannter „berechtigter Grund" (正当事由, seitō-jiyū) erforderlich, wenn ein Vermieter die Verlängerung verweigern oder das Mietverhältnis kündigen möchte. Für Leserinnen und Leser aus dem DACH-Raum lohnt sich der Vergleich: Zwar kennen auch das deutsche BGB und das österreichische Mietrechtsgesetz strenge Kündigungsschutzregeln, doch das japanische Modell verschiebt die Beweislast noch deutlicher zugunsten des Mieters und macht die Räumung ohne Entschädigung praktisch zur Ausnahme.
Beim gewöhnlichen Mietvertrag (普通借家契約, futsū-shakka) wird das Mietverhältnis grundsätzlich kraft Gesetzes verlängert, sobald der Mieter nach Ablauf der Vertragslaufzeit den Willen zum Weiterwohnen bekundet. Damit ein Vermieter die Verlängerung verweigern oder während der Laufzeit kündigen kann, muss er die Kündigungsfristen einhalten und zugleich einen berechtigten Grund vorweisen. Wer diese Grundstruktur missachtet und die Räumung mit Nachdruck erzwingen will, verlängert die Verhandlung eher, als dass er sie beschleunigt.
Unterschied zwischen gewöhnlichem und befristetem Mietvertrag
Der Schwierigkeitsgrad einer Räumung hängt entscheidend von der Vertragsform ab. Der befristete Mietvertrag (定期借家契約, teiki-shakka) kennt kein Konzept der Verlängerung; er endet mit Fristablauf endgültig, sodass kein berechtigter Grund verlangt wird. Beim gewöhnlichen Mietvertrag hingegen werden berechtigter Grund und Räumungsabfindung zum Streitpunkt. Für DACH-Investoren ist der teiki-shakka funktional am ehesten mit einem echten Zeitmietvertrag vergleichbar, wie ihn das deutsche Recht nur unter engen Voraussetzungen (etwa bei geplantem Eigenbedarf oder Abriss) zulässt. Prüfen Sie daher zuallererst im Mietvertrag, welche der beiden Formen für Ihre Immobilie gilt.
In welchen Fällen wird eine Räumungsbitte notwendig?
Räumungen lassen sich grob in zwei Muster unterteilen: solche aus Gründen des Vermieters und solche wegen eines Vertragsverstoßes des Mieters. Da sich die rechtliche Behandlung und die Frage, ob eine Räumungsabfindung fällig wird, in beiden Fällen unterscheiden, ist es entscheidend, zuerst zu klären, welchem der beiden Fälle die eigene Situation zuzuordnen ist.
Wenn der Grund beim Vermieter liegt
Typische Beispiele sind der Neubau nach Überalterung, die Reaktion auf mangelnde Erdbebensicherheit sowie die Eigennutzung durch den Vermieter selbst oder seine Familie (Eigenbedarf). Da es sich hierbei um eine Räumungsaufforderung aus Umständen der Vermieterseite handelt, ist ein berechtigter Grund erforderlich, und darüber hinaus ist die Zahlung einer Räumungsabfindung üblich. Bei der Verweigerung der Verlängerung anlässlich des Vertragsablaufs muss die Mitteilung im Zeitraum zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Fristablauf erfolgen. Der Aspekt der Erdbebensicherheit ist dabei eine japanische Besonderheit, die im DACH-Raum in dieser Schärfe fehlt: In einem Land mit regelmäßigen Erdbeben wird die seismische Ertüchtigung eines Altbaus rechtlich häufig als gewichtiger, gemeinwohlorientierter Grund anerkannt.
Wenn ein Vertragsverstoß des Mieters vorliegt
Hierunter fallen etwa Mietrückstände von im Regelfall drei Monaten oder mehr, die Tierhaltung in einer Immobilie mit Tierhaltungsverbot, die unerlaubte Untervermietung sowie erhebliche Belästigungen der Nachbarschaft. Liegt ein Verschulden auf Seiten des Mieters vor, wird das Vertrauensverhältnis eher als zerstört bewertet, und die Zahlung einer Räumungsabfindung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Zu beachten ist jedoch, dass die Vertragsauflösung ein bestimmtes Verfahren wie etwa eine Mahnung (催告, saikoku) voraussetzt. Anders als das deutsche Recht, das bei erheblichem Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung erlaubt, betont die japanische Rechtsprechung stark die Frage, ob das persönliche Vertrauensverhältnis endgültig zerbrochen ist.
Was ist der für eine Räumung nötige „berechtigte Grund"?
Das Shakuchi-Shakka-hō schreibt vor, dass eine Räumung aus Gründen des Vermieters einen berechtigten Grund erfordert. Der berechtigte Grund wird nicht anhand eines einzelnen Elements beurteilt, sondern durch eine umfassende, abwägende Gesamtbetrachtung mehrerer Umstände bewertet.
Faktoren, die die Beurteilung des berechtigten Grundes beeinflussen
Bei der Beurteilung werden die jeweiligen Umstände berücksichtigt, aus denen Vermieter und Mieter das Gebäude benötigen, der bisherige Verlauf des Mietverhältnisses, der Zustand und die tatsächliche Nutzung des Gebäudes sowie das Angebot und die Höhe einer Räumungsabfindung. Je höher die Notwendigkeit aufseiten des Vermieters und je vollständiger sich der Nachteil des Mieters durch Geld ausgleichen lässt, desto eher wird der berechtigte Grund anerkannt. Diese offene Abwägung erinnert an die Sozialklausel im deutschen Mietrecht, geht aber weiter, weil die Geldzahlung selbst zum konstitutiven Baustein des berechtigten Grundes werden kann.
Fälle, in denen ein berechtigter Grund eher anerkannt wird
Wenn das Gebäude die aktuellen Standards der Erdbebensicherheit nicht erfüllt, wenn die Wohnsicherheit aufgrund von Überalterung nicht mehr gewährleistet werden kann oder wenn durch den Neubau gemeinwohlorientierte Verbesserungen wie seismische Ertüchtigung oder Barrierefreiheit erzielt werden, wird dies tendenziell eher als berechtigter Grund gewertet. Objektive Unterlagen, etwa das Ergebnis einer Erdbebendiagnose (耐震診断, taishin-shindan), erhöhen die Überzeugungskraft erheblich.
Ergänzung bei schwachem berechtigten Grund
Selbst wenn der berechtigte Grund allein nicht ausreicht, lässt er sich mitunter durch das Angebot einer angemessen bemessenen Räumungsabfindung ergänzen. In der Räumungsabfindung sind üblicherweise Umzugskosten, Anfangskosten für die neue Bleibe wie Kaution (敷金, shikikin) und das nicht rückzahlbare Schlüsselgeld (礼金, reikin) sowie ein Ausgleich für Mietdifferenzen enthalten. Das reikin ist eine ausgesprochen japanische Eigenheit: Es handelt sich um eine einmalige, nicht erstattungsfähige Zahlung an den Vermieter, für die es im deutschsprachigen Raum kein Gegenstück gibt und die die Anfangskosten eines Wohnungswechsels in Japan spürbar erhöht. Nicht der Gedanke, das Problem mit Geld zu erledigen, sondern die Haltung, den Neuanfang des Mieters zu unterstützen, bringt die Verhandlung voran.
Wie läuft eine Räumungsverhandlung ab?
Bei einer Räumung ist es vor allem entscheidend, schrittweise vorzugehen. Selbstverständlich muss das Vorgehen rechtlich wirksam sein, doch ebenso wichtig ist eine einvernehmliche Lösung, die das Vertrauensverhältnis zum Mieter nicht beschädigt. Wer Schritte überspringt, gerät bei späteren Verhandlungen oder gerichtlichen Verfahren leicht ins Hintertreffen.
Schritt 1: Vorherige Mitteilung in Schriftform
Sie senden dem Mieter ein Schreiben, in dem Grund und Zeitpunkt der Räumung ausdrücklich genannt sind. Bei der Verweigerung der Verlängerung anlässlich des Vertragsablaufs gilt als Grundregel die Mitteilung im Zeitraum zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Fristablauf; bei der Kündigung eines unbefristeten Vertrags endet das Mietverhältnis nach Ablauf von sechs Monaten ab dem Kündigungszeitpunkt. Um später als Beweis zu dienen, ist der Weg über den naiyō-shōmei-yūbin (内容証明郵便) am sichersten – ein von der japanischen Post beglaubigter Einschreibebrief, der Inhalt und Zustelldatum amtlich dokumentiert und damit ähnlich beweiskräftig wirkt wie im DACH-Raum ein anwaltliches Einschreiben mit Rückschein.
Schritt 2: Verhandlung im persönlichen Gespräch
Nach dem Versand des Schreibens verhandeln Sie die Bedingungen im direkten Gespräch mit dem Mieter. Bei Höhe der Räumungsabfindung und Zeitpunkt des Auszugs suchen Sie einen Landepunkt, mit dem beide Seiten einverstanden sind. Nicht das einseitige Aufzwingen von Bedingungen, sondern die Bereitschaft, den Lebensumständen des Gegenübers Gehör zu schenken, führt im Ergebnis zu einer früheren Einigung.
Schritt 3: Abschluss einer Vereinbarung
Sind die Bedingungen ausgehandelt, erstellen Sie eine schriftliche Vereinbarung, die beide Seiten unterschreiben und mit dem Namenssiegel (印鑑, inkan) versehen. Halten Sie darin die Räumungsfrist, Höhe und Zahlungszeitpunkt der Räumungsabfindung, die Behandlung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sowie den Umgang mit zurückgelassenen Gegenständen nach der Übergabe eindeutig fest. Wer sich allein auf mündliche Zusagen verlässt, provoziert spätere Streitigkeiten nach dem Muster „gesagt – nicht gesagt". Für DACH-Leser ungewohnt: In Japan ersetzt das persönliche Namenssiegel (inkan/hanko) vielfach die eigenhändige Unterschrift und besitzt entsprechend hohe rechtliche Bedeutung.
Schritt 4: Vorgehen bei stockender Verhandlung
Kommt keine Einigung zustande, ist nach Rücksprache mit einem Rechtsanwalt auch der Weg über eine zivilrechtliche Schlichtung (民事調停, minji-chōtei) oder eine Räumungsklage zu erwägen. Da ein Prozess Zeit und Kosten verursacht, ist es für beide Seiten der wünschenswertere Weg, zunächst alle Möglichkeiten einer einvernehmlichen Verhandlung auszuschöpfen. Die minji-chōtei ist dabei ein niedrigschwelliges Gerichtsverfahren, das im DACH-Raum am ehesten einem gerichtlichen Güte- oder Mediationsverfahren entspricht.
Aufbau und Pflichtangaben des Kündigungsschreibens
Das Kündigungsschreiben ist ein wichtiges Dokument, das den Ausgangspunkt der Verhandlung bildet. Ist der Inhalt unklar, kann die Wirksamkeit der Mitteilung selbst angefochten werden. Achten Sie darauf, Aufrichtigkeit und Klarheit miteinander zu vereinbaren.
Grundlegende Angaben, die ins Schreiben gehören
Anzugeben sind Empfänger und Absender, die Bezeichnung der Immobilie, die eindeutige Benennung des Vertrags, der Grund für die verlangte Räumung, die gewünschte Auszugsfrist sowie der Hinweis auf die Bereitschaft zu Räumungsabfindung und Verhandlung. Wenn Sie im Feld für den Grund konkrete Tatsachen wie Überalterung oder Neubau anführen, wird die Berufung auf den berechtigten Grund deutlicher.
Worauf beim Verfassen des Schreibens zu achten ist
Vermeiden Sie einschüchternde oder apodiktische Formulierungen und vermitteln Sie höflich, dass Verhandlungsbereitschaft besteht. Versenden Sie das Schreiben zur Sicherung der Beweiskraft als naiyō-shōmei-yūbin und bewahren Sie eine Durchschrift auf. Bestehen Zweifel am Inhalt, empfiehlt es sich, das Schreiben vor dem Versand von einer Fachperson prüfen zu lassen.
Wie hoch ist die übliche Räumungsabfindung?
Für die Räumungsabfindung gibt es keinen gesetzlich festgelegten Betrag. Dennoch dient ein allgemeiner Richtwert als Orientierung in der Verhandlung. Da die Höhe je nach Nutzungsart der Immobilie und Einzelfall stark schwankt, sollten Sie sie ausschließlich als groben Anhaltspunkt verstehen. Im JA-Original werden keine absoluten Yen-Beträge genannt; die Werte werden bewusst als Vielfaches der Monatsmiete angegeben und hier nicht in Euro umgerechnet, um keine erfundenen Zahlen einzuführen.
Richtwerte der Räumungsabfindung nach Nutzungsart
Zwischen Wohn- und Gewerbenutzung unterscheidet sich die Natur des durch die Räumung entstehenden Verlusts, weshalb auch die Richtwerte abweichen. Insbesondere bei Ladenlokalen oder Büros kommt als Besonderheit der mit dem Umzug verbundene betriebliche Verlust hinzu (Geschäftsentschädigung). Die folgende Tabelle ordnet allgemeine Überlegungen und garantiert keinen festen Betrag.
| Nutzungsart der Immobilie | Richtwert der Räumungsabfindung | Wesentliche Bestandteile |
|---|---|---|
| Wohnnutzung (Wohnraum) | etwa 6 bis 12 Monatsmieten als ein Anhaltspunkt | Umzugskosten, Anfangskosten der neuen Bleibe, Ausgleich der Mietdifferenz |
| Gewerbenutzung (Laden/Büro) | je nach Fall stark schwankend | Umzugskosten, Kosten für Wiederaufbau von Innenausbau und Ausstattung, Geschäftsentschädigung, Verlust an Kundschaft |
Faktoren, die die Räumungsabfindung beeinflussen
Die Länge der Wohndauer, Alter und Gesundheitszustand des Mieters, das Mietniveau in der Umgebung, die Verfügbarkeit von Ersatzobjekten sowie die Dringlichkeit der Umstände auf Vermieterseite wirken sich auf die Höhe aus. Je länger ein betagter Mieter bereits wohnt, desto stärker wird die Auswirkung auf seine Lebensführung bewertet, und der Betrag tendiert nach oben. Diese ausgeprägte Rücksicht auf betagte Langzeitmieter ähnelt der Härtefall- und Sozialklauselprüfung in Deutschland, ist im japanischen Verhandlungsalltag jedoch noch unmittelbarer preiswirksam.
Worauf für einen reibungslosen Räumungsablauf zu achten ist
Eine Räumungsverhandlung kommt mit rechtlicher Korrektheit allein nicht voran. Von der Prämisse auszugehen, dass auch das Gegenüber ein Mensch mit einem eigenen Leben ist, ist der kürzeste Weg zu einer einvernehmlichen Lösung. Im Folgenden ordnen wir Punkte, an denen man in der Praxis leicht strauchelt.
Keine Selbstjustiz üben
Selbst bei Mietrückständen sind Machtdemonstrationen wie das Austauschen der Schlösser, um den Mieter auszusperren, oder das eigenmächtige Fortschaffen seiner Sachen rechtlich nicht zulässig; im Gegenteil trägt der Vermieter dann das Risiko einer Schadensersatzpflicht. Um die Räumung zu erreichen, ist das ordentliche Verfahren der einzige Weg. Wer aus Ungeduld Schritte auslässt, verschlimmert die Lage. Dieses strikte Verbot der Selbsthilfe deckt sich mit dem Grundsatz im deutschsprachigen Raum, wonach eine Räumung ohne gerichtlichen Titel und Gerichtsvollzieher unzulässig ist.
Frühzeitiger Beginn und ein Zeitplan mit Puffer
Ist ein Neubau oder Verkauf geplant, kommt es darauf an, rückwärts gerechnet einen ausreichenden Zeitraum einzuplanen. Da die Mitteilungsfrist auf sechs Monate im Voraus festgelegt ist, kommt zu spät, wer erst kurz davor tätig wird. Vielmehr lässt sich das Verständnis des Mieters leichter gewinnen, wenn Sie frühzeitig und aufrichtig ins Gespräch gehen.
Der Blick von INA&Associates: Räumung als Prüfstein für „das Glück aller Beteiligten"
Wir, die INA&Associates K.K., legen bei Entscheidungen rund um Immobilien Wert auf das Glück nicht nur des Vermieters, sondern aller Beteiligten einschließlich des Mieters. Die Räumung ist aus unserer Sicht der Moment, in dem diese Haltung am stärksten auf die Probe gestellt wird. Selbst in einer Lage, in der die Räumung rechtlich verlangt werden kann, entscheidet das Maß an Rücksicht auf den Neuanfang des Gegenübers über den späteren Ruf und das Vertrauen.
Gerade deshalb ist es uns wichtig, die Rechte des Vermieters zu schützen und zugleich Nachteile und Risiken ehrlich zu benennen. Eine Räumungsverhandlung mag als kurzfristiger Kostenfaktor erscheinen. Doch aufrichtiges Handeln führt zu langfristigem Vermögenswert und zum Aufbau von Vertrauen. Gerade weil Immobilien ein Geschäft mit langem Zeithorizont sind, ist es die beste Investition, nicht den kurzfristigen Vorteil, sondern die Aufrichtigkeit zu wählen. Wenn Sie bei einer Einzelfallentscheidung unschlüssig sind, ziehen Sie neben der Beratung durch eine Fachperson auch die Zusammenarbeit mit einem Verwaltungspartner wie uns in Betracht.
Häufig gestellte Fragen
Kann eine Räumung auch ohne berechtigten Grund verlangt werden?
Ohne berechtigten Grund ist eine Räumung aus Gründen des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig. Kommt jedoch durch das Angebot einer ausreichenden Räumungsabfindung eine Einigung mit dem Mieter zustande, gibt es Fälle, in denen ein freiwilliger Auszug erreicht wird. Gehen Sie stets davon aus, dass eine Lösung im Verhandlungsweg die Grundvoraussetzung ist.
Was geschieht, wenn der Mieter die Räumung verweigert?
Lässt sich die Verhandlung nicht einvernehmlich lösen, wird eine Lösung über die zivilrechtliche Schlichtung des Gerichts oder eine Räumungsklage angestrebt. Wird am Ende ein Urteil rechtskräftig, ist auch eine Zwangsvollstreckung möglich; da dies jedoch Zeit und Kosten verursacht, ist es realistisch, zunächst alle Möglichkeiten einer Einigung im Gespräch auszuschöpfen.
Ist auch bei säumigen Mietern eine Räumungsabfindung nötig?
Liegt der Grund in einem Vertragsverstoß des Mieters, ist die Zahlung einer Räumungsabfindung grundsätzlich nicht erforderlich. Um jedoch Aufwand und Zeit eines Prozesses zu vermeiden und rasch zu einer Lösung zu gelangen, gibt es Fälle, in denen bewusst ein geringer Umzugskostenzuschuss angeboten wird, um einen einvernehmlichen Auszug zu fördern.
Wie lange im Voraus sollte die Räumungsmitteilung erfolgen?
Beim gewöhnlichen Mietvertrag gilt als Grundregel, dass die Verweigerung der Verlängerung anlässlich des Vertragsablaufs im Zeitraum zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Fristablauf mitzuteilen ist. Bei der Kündigung eines unbefristeten Vertrags endet das Mietverhältnis nach Ablauf von sechs Monaten ab dem Kündigungszeitpunkt. Zur Sicherung von Beweisen empfehlen wir den Versand als naiyō-shōmei-yūbin. Einzelheiten zum System finden Sie ergänzend in unserer Kolumne für Vermieter.
