Apartments in Büro- und SOHO-Objekte umwandeln: Rendite steigern, Steuerlast und Registeränderung erklärt

Die Umnutzung dauerhaft leerstehender Apartments zu Büro- bzw. SOHO-Objekten gewinnt in Japan mit der wachsenden Nachfrage von Freelancern und Remote-Arbeitenden an Aufmerksamkeit. Der Ansatz kann die Rendite steigern und Leerstand bekämpfen, bringt zugleich aber viele beachtenswerte Punkte mit sich – etwa eine veränderte Steuerlast, Vertragsanpassungen und registerrechtliche Verfahren. Für internationale Investoren ist wichtig zu verstehen, dass diese Umnutzung in Japan an eigene rechtliche und steuerliche Regeln geknüpft ist, die sich deutlich von den Gepflogenheiten im deutschsprachigen Raum unterscheiden.

Gibt es überhaupt Nachfrage nach der Büronutzung von Apartments?

Durch die Verbreitung von Remote-Arbeit und Freelancing steigt die Nachfrage, Apartments als Büro zu nutzen, in Japan spürbar an. Weil die Miete im Vergleich zu klassischen Büroflächen niedriger ist und man in ruhiger Umgebung arbeiten kann, sind solche Objekte bei Einzelunternehmern und kleinen Kapitalgesellschaften beliebt. Anders als in Deutschland, wo die Trennung von Wohn- und Gewerbenutzung baurechtlich (etwa über die Baunutzungsverordnung) und mietrechtlich streng geregelt ist, wird die gemischte Nutzung in japanischen Apartmentbauten häufig fallweise über den Mietvertrag und eine Nutzungsänderung abgebildet.

Vor- und Nachteile bürotauglicher Objekte

Vorteile

• Höhere Rendite: Der Mietpreis je Einheit lässt sich höher ansetzen als bei Wohnnutzung, sodass vergleichsweise stabile Einnahmen zu erwarten sind
• Höhere Kaution möglich: Bei Laden- und Büroobjekten ist in Japan eine Kaution (保証金, hoshōkin) in Höhe von drei Monats- bis zu einer Jahresmiete üblich – deutlich mehr als im Wohnbereich und weit über der in Deutschland gesetzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzten Wohnraumkaution
• Wiederherstellung zulasten des Mieters: Beim Auszug trifft die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (原状回復, genjō-kaifuku) den Mieter, sodass sich die Instandsetzungslast des Eigentümers verringert
• Leerstandsbekämpfung: Zieht etwa im Erdgeschoss ein Mieter wie ein Convenience-Store ein, wirkt das zugleich als Attraktivitätsmerkmal für weitere Mieter

Nachteile

• Leerstandsrisiko: In Konjunkturabschwüngen ziehen sich Gewerbemieter mitunter sofort zurück, sodass sich Leerstandsphasen in die Länge ziehen können
• Strengere Kreditprüfung: Finanzinstitute prüfen Büro- und Ladenobjekte strenger
• Kein Zugang zur Erdbebenversicherung: Nur reine Wohn- oder gemischt genutzte Wohnhäuser sind erdbebenversicherbar; reine Gewerbeobjekte fallen heraus. Die Erdbebenversicherung (地震保険, jishin hoken) ist ein staatlich gestütztes, für das erdbebengefährdete Japan typisches Instrument, das es in dieser Form in Deutschland nicht gibt

Worauf ist bei der Umwandlung eines Apartments in ein bürotaugliches Objekt zu achten?

Änderung des Mietvertrags

Für Wohn- und Büronutzung unterscheiden sich die Vertragsinhalte. Es ist zwingend, einen Büromietvertrag zu erstellen, der Höhe und Vorhandensein der Kaution sowie den Umfang der Wiederherstellungspflicht ausdrücklich festhält. In Japan gilt für Gewerbemietverträge nicht der starke Mieterschutz des Wohnraum-Mietrechts, weshalb die vertragliche Ausgestaltung freier – aber auch entscheidender – ist als bei Wohnmietverträgen.

Mietfestsetzung

Bei Büronutzung nimmt der Publikumsverkehr durch Dritte zu; daher ist es üblich, Miete und Kaution (敷金, shikikin) höher anzusetzen als bei Wohnnutzung, um Sicherheits- und Konfliktrisiken abzudecken. Auch der Umfang der Wiederherstellung – Böden, Wände, Trennwände, Verkabelung und Rückbau von Einrichtungen – sollte im Vertrag ausdrücklich festgehalten werden.

Veränderung der Steuerlast

Wird von Wohn- auf Büronutzung umgestellt, entfällt die Sonderregelung zur Grundsteuer für Wohnbauland (unter anderem die Reduzierung auf ein Sechstel). Außerdem werden Miete, Schlüsselgeld (礼金, reikin – eine in Japan übliche, nicht erstattungsfähige Einmalzahlung an den Vermieter, für die es im deutschen Mietrecht keine Entsprechung gibt) und Verlängerungsgebühren, die bei der Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei waren, umsatzsteuerpflichtig. Berücksichtigen Sie bei der Ertragskalkulation unbedingt den Anstieg der Steuerlast.

Verfahren zur Registeränderung

Innerhalb eines Monats nach der Nutzungsänderung ist die „Änderungseintragung der Gebäudebeschreibung“ (建物表示変更登記) zu beantragen (Art. 44 Abs. 1 des japanischen Immobilienregistergesetzes, 不動産登記法第44条第1項). Beim zuständigen Rechtsamt (法務局, Hōmukyoku) werden Antrag, Einwohnermeldebescheinigung, Eigentumsnachweis, Fotos des Änderungsstands und weitere Unterlagen eingereicht. Nach Antragstellung ist der Vorgang in ein bis zwei Wochen abgeschlossen. Anders als in Deutschland, wo Nutzungsänderungen vor allem baurechtlich über die Bauaufsicht laufen, ist in Japan die Nachführung im Immobilienregister maßgeblich.

Was ist SOHO? Der Unterschied zu bürotauglichen Objekten

SOHO (Small Office/Home Office) bezeichnet eine Objektform, die sich als kombinierte Wohnung und Büro nutzen lässt. Während bürotaugliche Objekte auf einem gewerblichen Vertrag beruhen, laufen SOHO-Objekte über einen Wohnnutzungsvertrag – dadurch fällt keine Umsatzsteuer an, und der beruflich genutzte Anteil lässt sich anteilig (経費按分, keihi-anbun) als Betriebsausgabe ansetzen, was sowohl für Eigentümer als auch Mieter vorteilhaft ist.

Zur Strategie der Ertragsmaximierung von Mietobjekten lesen Sie auch Warum die Mietfestsetzung den Verkaufspreis bestimmt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Kann ich ein Zimmer mit bestehendem Mieter auf Bürotauglichkeit umstellen?

Die Umstellung selbst ist möglich, doch Information und Rücksichtnahme gegenüber den bestehenden Mietern sind unerlässlich. Benachrichtigen Sie die Nachbarschaft vorab schriftlich und erläutern Sie Branche, Personenverkehr, Lärm und Ähnliches, um Konflikte zu vermeiden.

F2. Was passiert mit der Feuerversicherung, wenn ich die Büronutzung erlaube?

Sie kann aus dem Anwendungsbereich der Wohngebäude-Feuerversicherung herausfallen. Wechseln Sie zu einer Police für Gewerbeobjekte oder ergänzen Sie eine Zusatzklausel. Klären Sie dies mit dem Versicherer.

F3. Kann ich die Mietersuche für ein bürotaugliches Objekt allein durchführen?

Eine Vermarktung im Alleingang ist schwierig; die Beauftragung eines Fachunternehmens ist wirkungsvoll. Mietersuch-Firmen können über Portale, Vertrieb, Flyer, Informationsmagazine und weitere Kanäle akquirieren.

F4. Welches Verfahren gilt, wenn ich wieder zur Wohnnutzung zurückkehren möchte?

Innerhalb eines Monats nach der Änderung ist erneut die Änderungseintragung der Gebäudebeschreibung erforderlich. Zudem ist es wichtig, bereits bei Vertragsschluss Bedingungen aufzunehmen, die eine Rückkehr zur Wohnnutzung vorsehen.

F5. Welche Maßnahmen helfen bei anhaltendem Leerstand?

Wirksam sind unter anderem eine Überprüfung der Miete, die Vermietung als „Ikinuki“-Objekt (居抜き, mit vorhandener Einrichtung und Ausstattung übergebenes Objekt), der Austausch von Ausstattung sowie eine Verstärkung der Sicherheit. Wichtig ist auch, regelmäßig Gelegenheiten zu schaffen, um die Stimmen der Mieter zu hören.