Auch wer ein Eigenheim gekauft hat, kann es aus beruflichen Gründen, wegen einer Versetzung, der Pflege von Angehörigen oder eines längeren Auslandseinsatzes eines Tages nicht mehr selbst bewohnen. Statt das Haus als leerstehende Immobilie – in Japan spricht man vom wachsenden Problem der akiya (空き家, offiziell registrierte Leerstände) – ungenutzt verfallen zu lassen, gilt: Das Vermieten an Dritte und das Erzielen von Mieteinnahmen ist die Grundlage einer aktiven Vermögensnutzung. Für Leserinnen und Leser im DACH-Raum ist dabei entscheidend zu verstehen, dass der japanische Mietmarkt anderen Regeln folgt als der deutsche, österreichische oder schweizerische. Dieser Beitrag erläutert den Ablauf, die notwendigen Formalitäten und die Auswahl einer Hausverwaltung, wenn Sie ein nicht mehr selbst genutztes Haus in Japan vermieten möchten.
Wie läuft die Vermietung eines nicht mehr selbst genutzten Hauses ab?
Beratung durch eine Immobilienverwaltungsgesellschaft
Zunächst wenden Sie sich an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft und teilen Ihre Vorstellungen und die Konditionen für die Vermietung mit. Es ist effizient, einen Sammel-Beratungsdienst zu nutzen, über den sich mehrere Anbieter – vom lokal verwurzelten Familienbetrieb bis zum landesweiten Großunternehmen – vergleichen lassen. Anders als in Deutschland, wo Eigentümer häufig direkt über Portale wie ImmoScout selbst vermieten oder einen Makler nur für die Vermittlung einschalten, ist in Japan die dauerhafte Übertragung an eine kanri-gaisha (管理会社, Verwaltungsgesellschaft) der Regelfall – der Verwalter begleitet das Objekt über die gesamte Mietdauer, nicht nur bis zum Vertragsabschluss.
Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen und Festlegung der Konditionen
Die grundlegend erforderlichen Unterlagen sind die folgenden:
- Grundriss des Hauses, beglaubigter Auszug aus dem Grundstücksregister sowie beglaubigter Auszug aus dem Gebäuderegister
- Ausweisdokument zur Identitätsprüfung, Namensstempel (hanko, 印鑑) und Haustürschlüssel
Festzulegen sind die Konditionen für Miete, Verwaltungsgebühr, Verlängerungsgebühr, Kaution (shikikin, 敷金), Schlüsselgeld (reikin, 礼金) sowie die Frage, ob der Abschluss einer Feuerversicherung erforderlich ist. Es ist ratsam, diese Punkte in Absprache mit der Immobiliengesellschaft an den Marktüblichkeiten auszurichten. Hier zeigt sich eine japanische Besonderheit ohne direkte Entsprechung im DACH-Raum: Das reikin ist eine einmalige, nicht rückzahlbare Zahlung des Mieters an den Eigentümer – anders als die deutsche Kaution, die verzinst zu hinterlegen und bei ordnungsgemäßem Auszug vollständig zu erstatten ist. Auch die kōshinryō (更新料, Verlängerungsgebühr), die Mieter typischerweise alle zwei Jahre bei Vertragsverlängerung entrichten, kennt der deutsche Mietvertrag mit seiner gesetzlich starken Bestandsgarantie in dieser Form nicht.
Mietersuche, Bonitätsprüfung und Mietvertrag
Die Verwaltungsgesellschaft sucht über Immobilienportale und Aushänge nach Mietern und schließt nach der Prüfung des Antragstellers den Mietvertrag ab. Üblich ist dabei, dass der Eigentümer selbst über die Annahme des Mieters entscheidet und die Verwaltungsgesellschaft die Mitteilung übernimmt. Für internationale Investoren ist bemerkenswert, dass in Japan die Mieterauswahl beim Vermieter verbleiben kann – während in Deutschland und Österreich der Gleichbehandlungsgrundsatz und das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz den Auswahlspielraum deutlich enger ziehen. Häufig tritt zudem eine Mietbürgschaftsgesellschaft (hoshō-gaisha, 保証会社) an die Stelle eines privaten Bürgen, was das Ausfallrisiko für den Eigentümer weiter senkt.
Wie erfolgt die Verwaltung, während das Haus vermietet ist?
Auch nach Vertragsabschluss fallen bei der Vermietung zahlreiche Verwaltungsaufgaben an. Die drei wichtigsten Verwaltungsbereiche sind die folgenden:
Ein- und Auszugsverwaltung sowie Umgang mit Problemfällen
Da Mietrückstände, Beschwerdebearbeitung und Ähnliches Fachwissen erfordern, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, diese Aufgaben an die Verwaltungsgesellschaft zu übertragen. Im Unterschied zum stark mieterschützenden deutschen Kündigungsrecht, das eine Räumung nur über einen langwierigen gerichtlichen Weg zulässt, arbeiten japanische Verwalter eng mit den erwähnten Bürgschaftsgesellschaften zusammen, sodass Rückstände oft frühzeitig ausgeglichen werden.
Objektverwaltung (Reinigung, Instandsetzung, Wartung der Anlagen)
Diese Aufgaben lassen sich an die Verwaltungsgesellschaft übertragen, doch bei Problemen rund um die technische Ausstattung oder mit der Nachbarschaft kommt es auch vor, dass der Eigentümer unmittelbar selbst tätig werden muss. In Japan ist der Erhalt des Gebäudezustands eng mit dem Prinzip der genjō-kaifuku (原状回復, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands) verknüpft – einem Regelwerk, das genauer als die deutsche Abgrenzung zwischen normalen Gebrauchsspuren und Schäden festlegt, welche Kosten Mieter und welche Eigentümer zu tragen haben.
Steuererklärung und Steuerangelegenheiten
Mieteinnahmen sind als Immobilieneinkünfte steuerlich zu erklären. Es gibt Sicherheit, die Verwaltung an eine Gesellschaft zu übertragen, in der ein „Chintai Fudōsan Keiei Kanrishi“ (賃貸不動産経営管理士, staatlich anerkannter Verwalter für Mietimmobilien) tätig ist. Für DACH-Investoren ist wichtig zu wissen, dass Japan – anders als das deutsche Steuerrecht mit seiner Anlage V zur Einkommensteuererklärung – eine eigene jährliche kakutei-shinkoku (確定申告, Einkommensteuer-Selbstveranlagung) kennt, deren Fristen und Formulare sich vom heimischen Verfahren unterscheiden.
Worauf kommt es bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft an?
Je nach Verwaltungsgesellschaft unterscheiden sich Leistungsumfang, Gebühren und Verwaltungshonorare. Prüfen Sie die folgenden Punkte:
- Mietgarantie-Dienst: sichert auch im Fall von Zahlungsrückständen ein bestimmtes Mieteinnahmenniveau zu
- Wartungsfrei-Dienst: Zuschuss zu Reparatur- und Austauschkosten für die technische Ausstattung
- marktübliches Verwaltungshonorar (üblicherweise rund 5–10 % der Miete)
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich ein Haus vermieten, für das noch ein Wohnbaukredit läuft?
Grundsätzlich ist für die Vermietung einer Immobilie, für die ein als Eigennutzung aufgenommener Kredit besteht, die Rücksprache mit und die Zustimmung des Kreditinstituts erforderlich. Wird ohne Genehmigung vermietet, kann dies einen Vertragsbruch darstellen. Bei vorübergehenden Anlässen wie einer beruflichen Versetzung wird die Vermietung mitunter genehmigt. Für DACH-Leser: Anders als bei einer typischen deutschen Anschlussfinanzierung, bei der die spätere Nutzungsart meist unproblematisch ist, knüpfen japanische Wohnbaukredite die günstigen Zinskonditionen ausdrücklich an die Selbstnutzung.
Was ist besser – ein Zeitmietvertrag oder ein regulärer Mietvertrag?
Wenn Sie planen, irgendwann selbst zurückzukehren, bietet der Zeitmietvertrag (teiki-shakuya, 定期借家契約, Rückgabe des Objekts nach sicherem Ablauf der Laufzeit) mehr Sicherheit. Der reguläre Mietvertrag (futsū-shakuya, 普通借家契約) lässt sich wiederholt verlängern, doch eine Kündigung aus Eigentümerinteresse ist mitunter schwer durchzusetzen. Dies ähnelt der starken Bestandsgarantie im deutschen Mietrecht – der japanische Zeitmietvertrag ist gerade deshalb ein wichtiges Instrument, das dem deutschen unbefristeten Mietverhältnis in seiner Planungssicherheit für den Eigentümer überlegen ist.
Wie hoch ist das Verwaltungshonorar?
Üblicherweise liegt der Marktwert bei 5–10 % der monatlichen Miete. Je größer der Leistungsumfang, desto höher fällt das Honorar aus; wägen Sie das Kosten-Nutzen-Verhältnis gegenüber dem Aufwand einer Eigenverwaltung ab. Zum Vergleich: Im deutschen Markt wird die Sondereigentumsverwaltung häufig als Pauschale pro Einheit und Monat abgerechnet, während das japanische prozentuale Modell die Vergütung unmittelbar an die Höhe der Miete koppelt.
Was geschieht, wenn ein Haus als Leerstand ungenutzt bleibt?
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer fallen weiterhin an, und der Verfall des Gebäudes schreitet voran. Wird die Immobilie als „Tokutei Akiya“ (特定空き家, als problematisch eingestufter Leerstand) ausgewiesen, kann die Steuervergünstigung bei der Grundsteuer entfallen. Aus Sicht der Vermögenssicherung ist eine frühzeitige Nutzung daher wichtig. Für DACH-Investoren ist dies ein zentraler Unterschied: Während in Deutschland Leerstand steuerlich vergleichsweise neutral ist, sanktioniert Japan mit dem Akiya-Gesetz gezielt ungenutzte Wohnimmobilien und schafft damit einen klaren Anreiz, das Objekt aktiv zu vermieten.
