Was KI nicht ersetzen kann: Warum Menschen wertvoller werden

Über die Serie „Bauplan des Vertrauens – Immobilien und die Frage nach dem Wesen des Vermögens"
Aus einer Zeit, in der Vermögen vor allem „vermehrt" wurde, wird eine Zeit, in der zählt, was man damit weitergibt. Anhand der ältesten aller Anlageklassen – der Immobilie – betrachtet diese sechsteilige Serie übergreifend Vertrauen, Nachfolge, Gesellschaft, Technologie und den Wert des Menschen.

In der vorigen Folge, Was ist Social-Impact-Immobilienwirtschaft? Neun Millionen leerstehende Häuser und eine neue Achse der Kapitalanlage, ging es darum, wie Immobilien gesellschaftliche Probleme selbst lösen können. Diesmal wechsle ich die Perspektive: Ausgerechnet die Technologie, die das Immobiliengeschäft von Grund auf verändert, erhöht paradoxerweise den Wert des Menschen. Nimmt die KI uns die Arbeit weg? Diese fünfte Folge ist meine Antwort.

Abweichung von 0,057 Prozent – was bedeutet der Tag, an dem die KI den Gutachter „überholte"?

Die Genauigkeit der Immobilienbewertung hat eine Schwelle überschritten. Ein Modell, das KI mit Building Information Modeling (BIM) verbindet, erreichte aus 37 Datenpunkten eine Bewertungsabweichung von 0,057 Prozent. Es berechnet das 3D-Modell automatisch, übersetzt den Zustand der Bausubstanz aus der Instandhaltungshistorie in Zahlen und führt beides mit Vergleichstransaktionen der Umgebung zusammen – in Sekundenbruchteilen.

Die Genauigkeit jener „Bewertung", für die menschliche Gutachter Stunden brauchten, übertrifft die KI inzwischen. Das ist eine Tatsache. Halten Sie hier dennoch inne: 0,057 Prozent beschreiben allein die Genauigkeit dessen, was sich überhaupt in Zahlen fassen lässt.

Was also kann die KI nicht? Diese Frage ist der Kern dieses Beitrags.

Ein Vergleich macht die japanische Besonderheit sichtbar. In Deutschland normiert die ImmoWertV die Wertermittlung; die Gutachterausschüsse führen eine Kaufpreissammlung aus allen beurkundeten Kaufverträgen und veröffentlichen daraus Bodenrichtwerte. Österreich und die Schweiz haben mit dem Liegenschaftsbewertungsgesetz und den SIV/RICS-Standards vergleichbare Rahmen. Japan dagegen hat kein öffentliches Register tatsächlich gezahlter Kaufpreise auf Objektebene – nur die amtliche Bodenrichtpreisbekanntmachung 地価公示 (Chika Kōji) des 国土交通省 (Kokudo Kōtsūshō, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) und eine anonymisierte Datenbank aus freiwilligen Käuferbefragungen. Die 0,057 Prozent entstehen also in einem dünneren Datenumfeld als dem deutschen und hängen stärker vom Modell und von der einspeisenden Organisation ab als von einer amtlichen Grundlage.

Der Aufstieg der digitalen Mitarbeiter – wie arbeiten KI-Agenten im Hintergrund?

Vom Abruf der Registerdaten bis zur Digitalisierung: Wie weit die Automatisierung reicht

Es geht nicht nur um Bewertungsgenauigkeit. Große Projektentwickler setzen KI-Agenten ein, die Registerdaten abrufen, aufbereiten und sogar Projektunterlagen prüfen – eigenständig. Das sind keine Hilfswerkzeuge mehr. Weil sie mehrere Arbeitsabläufe hintereinander abarbeiten, spricht man bereits von „digitalen Mitarbeitern".

Die Arbeit im Hintergrund, die früher Menschen leisteten – Unterlagen beschaffen, Dokumente prüfen, Daten ordnen –, geht heute als Ganzes an die KI. Das verschiebt die Arbeitsstruktur der Branche von Grund auf.

Auch hier wirkt eine japanische Eigenheit ohne Gegenstück im DACH-Raum. Das Liegenschaftsregister 登記簿 (Tōkibo), geführt von den 法務局 (Hōmukyoku, Rechtsämter), ist öffentlich: Jeder kann online einen vollständigen Auszug abrufen, ohne berechtigtes Interesse und ohne Angabe eines Grundes, für rund 332 Yen (etwa 2 Euro) je Objekt. Im DACH-Raum setzt die Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse voraus und läuft über Notariat oder Anwalt. Erst diese Offenheit macht die beschriebene Automatisierung möglich – hierzulande scheiterte ein Massenabruf durch KI-Agenten schon an der Rechtslage. Wer japanische Objekte prüft, hat also eine Transparenz zur Verfügung, die er aus dem Heimatmarkt nicht kennt, und sollte sie nutzen, statt sich auf Angaben der Gegenseite zu verlassen.

Wohin geht der Mensch? Der Wandel der Arbeitsstruktur

Wie ich in Wie teilen sich KI und Mensch die Aufgaben? Das optimale Modell der Koexistenz von Technologie und Menschen in der Immobilienwirtschaft dargelegt habe, treten die Umrisse der eigentlichen menschlichen Arbeit klarer hervor, sobald die KI den Hintergrund übernimmt. Das tiefe Gespräch mit dem Kunden, langfristige Vertrauensbeziehungen, die Begleitung von Entscheidungen, die einer Lebenshaltung folgen – all das liegt auf einer anderen Ebene als die „Automatisierung von Funktionen".

Arbeit hat also zwei Schichten: die Automatisierung von Funktionen und den Aufbau von Beziehungen. Je präziser die KI die erste übernimmt, desto stärker verlangt die zweite den Menschen. Das ist die neue Arbeitsstruktur nach Einführung der Technologie.

Das Paradox – warum werden Menschen knapper, je weiter die Technologie fortschreitet?

Hier entsteht ein Paradox: Je weiter die Automatisierung fortschreitet, desto knapper werden Menschen, die anspruchsvoll urteilen können.

Die Ökonomie kennt das Gesetz der Knappheit: Sinkt das Angebot, steigt der Wert. Je mehr die KI Tätigkeiten ersetzt, die im Grunde jeder ausführen kann, desto weniger Menschen üben sie aus. Zugleich steigt die Knappheit jener, die dort herausragen, wo die KI nicht hinreicht: Sinnstiftung aus der Lebenshaltung des Kunden, Vertrauen unter Unsicherheit, ethisches Urteil und die Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung.

Was ist konkret die „Arbeit, die der KI unerreichbar bleibt"? Ich sehe vier Felder.

Erstens die Sinnstiftung. Nicht die Zahlen zum Objekt zählen, sondern welches Leben ein Kunde damit verbindet: die Erinnerung an das vererbte Elternhaus, die Bedeutung eines Büros als Standort der Expansion, der Wert eines Grundstücks für die Enkelgeneration. Dies gemeinsam zu durchdenken, kann die KI ihrem Wesen nach nicht.

Zweitens der Vertrauensaufbau unter Unsicherheit. KI arbeitet mit Vergangenheitsdaten. Bei künftigen Unsicherheiten, Wendepunkten des Marktes und unvorhersehbaren Veränderungen kann nur ein Mensch einen Eigentümer langfristig begleiten.

Drittens ethisches Urteil und gesellschaftliche Verantwortung. Anlageentscheidungen, die nicht allein dem Gewinn folgen, Gespür für gesellschaftliche Wirkung, unternehmerische Entscheidungen für ein langfristiges Zusammenleben mit dem Umfeld – kein Algorithmus ersetzt das.

Viertens der Umgang mit dem Unvorhergesehenen. KI bewegt sich nur auf der Verlängerung des bereits Geschehenen. Lehman-Krise, Corona-Pandemie, geopolitische Verwerfungen: Die Lagen, in denen menschliche Urteilskraft und menschliche Netzwerke wirken, nehmen eher zu.

Je weiter die Technologie fortschreitet, desto anspruchsvoller wird die verbleibende Arbeit. Gerade deshalb wird die Investition in Menschen wichtiger – das ist der Kern des Paradoxes.

Was folgt daraus? Wie sich der Blick vermögender Anleger auf Immobilienunternehmen verändert

Unternehmen mit und ohne KI: die Struktur des Wettbewerbsgefälles

Zwischen Unternehmen, die KI-Agenten im Hintergrund beherrschen, und solchen, die in alten Abläufen verharren, entsteht ein Wettbewerbsgefälle. Entscheidend ist, worin es inhaltlich besteht.

In KI-gestützten Unternehmen sind die Mitarbeiter von der Hintergrundarbeit befreit; Zeit und Konzentration fließen in tiefe Kundengespräche und wertschöpfende Beratung. Ohne KI verbringen sie ihre Zeit weiter mit dem Ordnen von Dokumenten und der Dateneingabe. Bei gleicher Belegschaft verändert die Technologie also, worauf Menschen sich konzentrieren können.

Doch auch hier lauert eine Falle. „KI ohne Personalentwicklung" und „KI mit Investition in Menschen" führen mittel- und langfristig zu völlig verschiedenen Ergebnissen. Wer nur Werkzeuge einführt und die Entwicklung derer vernachlässigt, die sie beherrschen sollen, erntet die Früchte der Technik nur an der Oberfläche. Wie ich in Wie lässt sich die Arbeitsproduktivität in der Immobilienwirtschaft steigern? Technologieeinsatz und Investition in Menschen verbinden ausgeführt habe: Beides ist kein Entweder-oder – erst wechselseitige Investition schafft Wettbewerbsvorteil.

Drei Auswahlkriterien, auf die vermögende Anleger achten sollten

Worauf sollten Sie als vermögender Anleger bei der Wahl eines Immobilienunternehmens achten? Ich empfehle drei Kriterien.

Kriterium 1: Transparenz bei Digitalisierung und KI
Legt das Unternehmen offen, wofür es künstliche Intelligenz einsetzt? Sind konkrete Maßnahmen auf der Website und in den Angebotsunterlagen benannt, und antwortet die betreuende Person auf Nachfrage klar? Diese Transparenz zeigt, wie ernst die Digitalisierung gemeint ist.

Kriterium 2: Investition in die Entwicklung der Mitarbeiter
Sind Einstellungsphilosophie, Weiterbildung und psychologische Sicherheit im Leitbild verankert und werden sie gelebt? Prüfen Sie nicht nur, ob „Mensch" in den Kernwerten steht, sondern ob reale Investition in Rekrutierung und Entwicklung in der Führung verankert ist.

Kriterium 3: Die Qualität des ersten Gesprächs
Fragt Ihr Gegenüber im ersten Termin gründlich nach Lebensstil, Vermögensverständnis und Absichten gegenüber der nächsten Generation? Wer nicht mit „Welches Objekt ist günstiger?", sondern mit „Was bedeutet Immobilienbesitz für Sie?" beginnt, wächst nur in einer Organisation heran, die in Technologie und Menschen zugleich investiert hat.

Die Zeit, in der allein zählte, ob ein Unternehmen KI besitzt, ist vorbei. Ob es in KI und in Menschen zugleich investiert – das ist der neue Blick.

Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz wiegt dieses Kriterium schwerer als zu Hause. Im DACH-Raum ist der Erwerb institutionell abgesichert: In Deutschland bedarf der Kaufvertrag nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung, der neutrale Notar übernimmt Belehrung, Fälligkeitsprüfung und Vollzug; Notariat und Grundbuchamt in Österreich und der Schweiz wirken ähnlich. In Japan fehlt diese neutrale Instanz. Der Kaufvertrag ist formfrei, die Eintragung besorgt ein 司法書士 (Shihō-shoshi, Rechtspfleger für Registerangelegenheiten), und die vorgeschriebene Aufklärung – die 重要事項説明 (Jūyō Jikō Setsumei, Erläuterung der wesentlichen Vertragspunkte) nach Artikel 35 des 宅地建物取引業法 (Takuchi Tatemono Torihikigyō Hō, Immobilienmaklergesetz) – erteilt eine zugelassene Fachkraft des Maklerunternehmens selbst, also der Gegenseite. Zugleich kennt Japan – anders als die Schweiz mit der Lex Koller oder Österreich mit den Grundverkehrsgesetzen – praktisch keine Beschränkung für ausländische Käufer: Sie erwerben unbefristetes Volleigentum an Grund und Boden. Offener Zugang ohne neutralen Gatekeeper bedeutet: Die Sorgfalt, die hierzulande der Notar garantiert, organisieren Sie in Japan über die Wahl des Unternehmens und der Person. Deshalb ist die Frage nach Investitionen in Technologie und Menschen dort Risikomanagement, keine Imagefrage.

Meine Sicht

Technologie nimmt keine Arbeit weg. Sie trifft eine Auswahl unter den Arbeiten des Menschen – so sehe ich es.

Bei INA&Associates gehen der aktive Einsatz von IT und KI und die Investition in Einstellungsqualität, Weiterbildung und psychologische Sicherheit stets parallel. Weil wir „den Hintergrund den Werkzeugen übergeben", bleibt mehr Zeit für den Kunden, und es entstehen tiefere Gespräche. Das ist keine Gefühlssache, sondern Arbeitsgestaltung: Welche Arbeit übernimmt das Werkzeug, in welche investieren wir menschliche Konzentration? Diese Frage haben wir als Führung ernst genommen.

Dass wir uns „Unternehmen, das in Menschen investiert" nennen, folgt keiner Mode. Je genauer die KI das Zählbare erfasst, desto mehr zählt die Qualität der verbleibenden menschlichen Arbeit. Und nur eine Organisation, die solche Menschen fortlaufend heranbildet, besteht im langfristigen Wettbewerb – aus dieser Überzeugung handeln wir.

„Die Verbindung von Technologie und menschlicher Kraft" ist einer der Kernwerte von INA. Gerade weil KI die Welt präziser macht, gewinnen Wärme, Vertrauen und Haltung des Menschen an Wert. Darin liegt kein Widerspruch; beides ergänzt sich. Je exakter die Maschine rechnet, desto deutlicher tritt die „Unvollkommenheit" des Menschen hervor – mitzufühlen, zu zweifeln und dennoch zu entscheiden.

Den sehr vermögenden Leserinnen und Lesern möchte ich eine Frage stellen. Ist das, was Sie in Gestalt einer Immobilie weitergeben wollen, ein bezifferter Vermögenswert? Oder die lange Geschichte einer Beziehung zu Menschen, denen Sie vertrauen? Wenn Letzteres zählt, ist das vertrauenswürdige Unternehmen nicht das „mit KI", sondern jenes, das ernsthaft in KI und in Menschen zugleich investiert.

Die Serie „Bauplan des Vertrauens" begann mit der Definition von Erfolg (Folge 1), führte über das Vertrauen in Berater (Folge 2), das Erbe (Folge 3) und die gesellschaftliche Wirkung (Folge 4) und erörtert nun den Wert des Menschen im Zeitalter der Technologie. Eine Frage durchzieht alle fünf Folgen: Wozu ist Vermögen da, und mit wem bewahrt man es? Auch in Zeiten fortschreitender Technik kann nur ein Mensch sie beantworten.

Zusammenfassung

• KI kann eine Immobilie heute aus 37 Datenpunkten mit einer Abweichung von 0,057 Prozent „bewerten".
• Bei großen Projektentwicklern arbeiten KI-Agenten als „digitale Mitarbeiter" vom Registerabruf bis zur Prüfung von Projektunterlagen.
• Je mehr die Technologie den Hintergrund übernimmt, desto anspruchsvoller und knapper wird die verbleibende menschliche Arbeit.
• Nach dem Gesetz der Knappheit gilt das Paradox, dass gerade im KI-Zeitalter der Wert hoch qualifizierter Menschen steigt.
• Das Auswahlkriterium vermögender Anleger verschiebt sich von „Besitzt es KI?" zu „Investiert es in KI und in Menschen zugleich?".
• Technologiegetriebenes Arbeiten und Investition in Menschen zu verbinden, ist das Erfolgsmuster der nächsten Immobiliengeneration.

In der nächsten Folge schließt die Serie ab. Wir blicken auf den Weg der fünf Folgen zurück – Vertrauen, Nachfolge, Gesellschaft, Technologie und der Mensch – und definieren die Immobilie neu als Infrastruktur des Vertrauens.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Wenn die KI Immobilien nahezu fehlerfrei bewertet – werden Berater dann überflüssig?

A. Bei der in Zahlen fassbaren Bewertung erreicht KI hohe Genauigkeit. Doch die Frage der Sinnstiftung – welches Leben jemand mit einem Objekt verbindet, mit welcher Absicht ein Vermögen weitergegeben wird – bleibt Aufgabe des Menschen. Je höher die Bewertungsgenauigkeit, desto deutlicher tritt der eigentliche Wert der Beratung hervor: Vertrauen, Urteilskraft, Dialog. Technologie und Menschen konkurrieren nicht, sie teilen sich die Rollen.

F2. Was ist ein „digitaler Mitarbeiter", und worin unterscheidet er sich von gewöhnlicher KI?

A. So bezeichnet man einen KI-Agenten, der eine ganze Kette bislang menschlicher Arbeitsschritte eigenständig ausführt – Registerdaten abrufen, digitalisieren, Dokumente prüfen. Ist herkömmliche KI ein „Werkzeug zur Beantwortung einzelner Fragen", so kommt der digitale Mitarbeiter einer „Arbeitskraft nahe, die mehrere Prozesse nacheinander abwickelt". Die Automatisierung des Hintergrunds beschleunigt sich und zwingt zur Neudefinition menschlicher Arbeit.

F3. Wie erkenne ich als vermögender Anleger, wie weit ein Unternehmen KI tatsächlich nutzt?

A. Ich empfehle drei Kriterien: erstens Transparenz bei Digitalisierung und KI, also konkrete Maßnahmen auf Website und in Angebotsunterlagen; zweitens Investition in die Mitarbeiterentwicklung, erkennbar an Aussagen der Führungsebene zu Einstellungsphilosophie, Weiterbildung und psychologischer Sicherheit; drittens die Qualität des ersten Gesprächs, also ob Ihr Gegenüber nach Lebensstil und Wertvorstellungen fragt. Wer in Technologie und Menschen zugleich investiert, erfüllt alle drei.

F4. Wie setzt INA&Associates die Verbindung von Technologie und Investition in Menschen um?

A. Wir nutzen IT-Werkzeuge und KI aktiv und investieren zugleich fortlaufend in Einstellungsqualität, Weiterbildung und psychologische Sicherheit. Indem wir „den Hintergrund den Werkzeugen übergeben", entstand ein Umfeld, in dem sich unsere Mitarbeiter auf Kundengespräch und anspruchsvolle Beratung konzentrieren. Technologie ist ein Werkzeug; die Menschen, die es beherrschen, sind unser größtes Vermögen. Das ist der Kern unserer Philosophie als „Unternehmen, das in Menschen investiert".