在不動產投資中,退場策略(exit strategy)是決定投資報酬能否極大化的關鍵一環。然而,近年來日本的通貨膨脹與營建成本飆升,正在打破過往「該賣就賣」的傳統賣出邏輯,市場進入了全新局面。本文由INA&Associates株式會社為您分析最新市場動向,並具體說明房東(業主)應採取的退場策略。
通膨與營建成本飆升對不動產市場的影響
目前日本的不動產市場正面臨營建成本急遽上升的結構性變化。建材價格、人事費用,加上日圓貶值三重因素疊加,一般認為新建建物的成本在過去幾年間已飆漲至1.3倍至1.5倍。這一點對重新評估既有物件的價值具有重要意義:因為若現在要蓋出同等品質的建築物,所需費用遠高於以往,既有物件的「重置成本」(re-acquisition cost)因此水漲船高。
營建成本飆升支撐既有物件價格下限的理論依據
「原價法」(cost approach)是日本不動產估價方法之一,以「重建該建築物需要多少成本」為基準來計算價值。在營建成本持續飆升的當下,依原價法所得出的估價自然隨之上升。換句話說,若從「現在要重建這棟建物需要花多少錢」的角度來看,既有物件的價值其實是相對墊高的。這個機制,正是支撐市場價格下限、形成「價格支撐線」的重要因素。
值得注意的是,將原價法作為估價主軸,是日本不動產市場相對獨特的做法;相較之下,台灣與香港的不動產鑑價實務更偏重「巿場比較法」與「收益還原法」,較少將重建成本視為價格下限的主要支撐依據。因此,建材與人工成本上漲對房價下限的支撐力道,在日本市場往往比在台灣、香港更為明顯——這是台灣、香港投資人在評估日本物件時,容易忽略的一項制度性差異。
外資投資人撤出後的市場環境
過去帶動日本不動產市場的外國投資人需求,因全球經濟成長放緩與部分國家資本管制而大幅減少。部分區域因此出現買方短缺的情況,市場上也開始出現「泡沫終結」的看法。然而,將這種局面輕率地判斷為「該賣的時機」相當危險。在買方稀少的市場中出售物件,議價時往往處於不利地位;只要沒有明確的資金需求,業主其實不必急於出手。
「變現」的風險與機會成本
在通膨環境下,現金的實質價值會不斷縮水。將不動產出售變現,表面上看似穩健,實則伴隨著購買力下降的風險。不動產屬於實物資產,具有透過租金調漲與通膨連動的特性,從資產保值的角度而言,持續持有有時反而更為有利。此外,目前市場上收益率佳的優質物件稀少,出售後要找到合適的再投資標的並不容易。考量到這層「再投資風險」,不宜輕率選擇變現。
退場策略的判斷基準
出售或持有的判斷,應依個別狀況謹慎評估。
應考慮出售的情況
- 明確的資金需求: 因事業投資、繼承稅(遺產稅)繳納等原因,需要現金週轉時。
- 收益顯著惡化: 物件存在難以改善的結構性問題。
- 有更好的再投資機會: 已有明確且預期報酬更高的投資標的。
應考慮繼續持有的情況
- 收支穩定: 損益維持在收支平衡或有盈餘的狀態。
- 地段良好: 位於長期需求穩健區域的物件。
- 尚有改善空間: 可透過調漲租金或優化營運來提升收益性。
持續持有時的收益改善對策
若選擇繼續持有,就必須採取具體措施以將收益極大化。
- 租金合理化: 依據市場調查,設定符合周邊行情的租金水準;在通膨背景下,亦可考慮向房客提出調漲租金的請求。
- 強化空屋對策: 透過翻修、設備更新及附加價值服務的提供,提升物件魅力,進而提高入住率。
- 成本控管: 重新檢視委託管理費用、優化修繕計畫,以壓縮營運成本。
- 稅務策略: 妥善運用折舊提列與費用認列,以減輕稅負。
掌握市場環境的變化
退場策略並非一成不變,必須隨市場變化而調整。以下指標尤其需要定期追蹤觀察:
- 利率動向: 日本銀行(央行)的貨幣政策走向與長期利率變化。
- 不動產價格: 國土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) 公布的不動產價格指數,以及各地區的交易案例。
- 租金行情: 租賃市場的供需平衡與租金水準變化。
- 營建成本: 建材價格與人事費用的變動趨勢。
從數據看營建成本與不動產價值的關係
下表顯示了營建成本飆升對既有物件估價所造成的影響。
| 項目 | 2020年 | 2024年 | 變化率 |
|---|---|---|---|
| 營建成本(每平方公尺單價) | 約NT$5.3萬(25萬日圓) | 約NT$8.5萬(40萬日圓) | +60% |
| 既有物件重置成本(屋齡10年・100平方公尺) | 約NT$532萬(2,500萬日圓) | 約NT$851萬(4,000萬日圓) | +60% |
| 折舊後原價法估價 | 約NT$426萬(2,000萬日圓) | 約NT$681萬(3,200萬日圓) | +60% |
| 巿場交易價格(收益還原法) | 約NT$638萬(3,000萬日圓) | 約NT$681萬(3,200萬日圓) | +6.7% |
此表顯示了營建成本上升對既有物件估價的影響。當營建成本上升60%時,依原價法計算的估價也隨之同幅上升(由於折舊等因素影響較大,此處僅作為示例呈現)。雖然巿場價格會受租金與投報率左右,但原價法估價的上升,仍是支撐價格下限的強力因素。
退場策略的具體情境
以下依物件特性,列舉具體的退場策略情境:
- 情境A(優質物件・好地段): 繼續持有並致力提升收益性,可等待市場回溫後爭取高價出售,或以長期持有為前提進行資產累積。
- 情境B(低收益物件): 徹底檢討並落實營運改善方案;若改善確有困難,則可利用目前價格受到支撐的市況出售,作為另一項選擇。
- 情境C(有資金需求): 向多家業者取得估價,尋求最合適的出售方式,同時與融資等其他籌資管道比較評估,做出最佳選擇。
善用專業人士與蒐集資訊的重要性
制定退場策略,離不開專業知識的協助。建議積極諮詢不動產鑑定師、稅理士(日本的稅務士)、不動產顧問等專業人士的意見。此外,加入房東交流會等社群、進行資訊交流,對提升判斷精準度也極有幫助。
對台灣、香港投資人而言,日本這種「重置成本支撐房價下限」的市場特性,其實提供了一定程度的下檔保護:即便面臨外資撤出、匯率波動等短期雜音,只要不動產本身地段與收益體質健全,價格大幅崩跌的機率相對有限。但同時也要留意,日圓走勢、日本銀行升息步調,以及台灣、香港投資人較不熟悉的日本稅制(如固定資產稅、都市計畫稅、讓渡所得稅等)都會影響實際報酬,不能只看帳面估價的支撐力道就貿然進場或坐等增值。
總結
在通膨與營建成本持續飆升的當前市場環境下,不動產退場策略需要以新的視角重新審視。以下整理本文重點:
- 營建成本飆升帶來的價格支撐: 既有物件的價值,因重置成本上升而獲得下檔支撐。
- 變現的風險: 在通膨環境下,持有不動產等實物資產,較持有現金更有利於資產保值。
- 切忌輕率出售: 只要沒有明確的資金需求,就不必急於出售。
- 持續持有與收益改善: 選擇持有時,應透過租金合理化與成本控管來提升收益性。
- 彈性檢討策略: 須持續關注利率、不動產價格等市場動向,並隨時檢討調整策略。
下一步行動
建議您首先正確掌握自身持有物件的現況,並依本文所述的觀點重新檢視退場策略。同時善用專業人士的意見與房東交流會等社群資源,以客觀資訊為基礎做出判斷。
我們營運的房東交流會「INA Network」,只要您願意遵守社群規範,任何問題我們都樂於解答。INA&Associates株式會社將全力支持您的不動產投資順利成功。
常見問題
Q1:在營建成本飆升的現在,應該投資新成屋還是中古屋?
在營建成本飆升的現況下,新成屋的投報率相對走低;相對地,中古屋較不受營建成本上升影響,投報率通常較容易維持。不過,中古屋須留意修繕風險與設備老化的問題。建議綜合考量地段、屋齡與管理狀態,以長期收益性為重來做選擇。
Q2:在通膨環境下,調漲租金的時機點該如何拿捏?
調漲租金最適合的時機是在合約更新時;而在招租新房客時,也應依市場行情設定租金。由於目前通膨持續、周邊行情也呈上升趨勢,建議定期進行市場調查以掌握合理租金水準。向現有房客提出調漲請求時,細膩的溝通與合理的說明相當重要。
Q3:收益性偏低的物件,該繼續持有還是出售?我猶豫不決。
首先應釐清收益性偏低的原因。是空屋率偏高、租金偏低,還是管理成本過高?不同原因各有對應的改善方案。若還有改善空間且具可行性,建議先考慮繼續持有;若因地段不佳、建物老舊等結構性問題而難以改善,及早出售也是一個選項。但仍須留意,目前價格因營建成本飆升而獲得下檔支撐這項因素。
Q4:未來不動產市場預期會如何變化?
不動產市場受利率走勢、人口結構、經濟成長率、通膨率等多重因素影響。短期而言,隨著日本銀行(央行)貨幣政策正常化,升息壓力可能對不動產價格形成下拉壓力;但另一方面,營建成本飆升則是支撐價格下限的因素。長期來看,預期都心與人口增加地區將維持穩健,地方及人口減少地區則趨於疲軟,市場兩極化的趨勢會持續加深。持續監控市場環境並保持策略彈性調整,至關重要。
