在公寓與住宅大樓經營中，理解折舊與法定耐用年限是節稅與投資判斷的根本。只要在每年的報稅中正確列計，就能大幅減輕稅負。
什麼是折舊？先理解租賃經營中的基本概念
所謂折舊，是指對建築物、設備等固定資產，在購入時不一次全額列為費用，而是在法定耐用年限期間內分期列為費用的會計處理。土地通常被視為不會因時間經過而貶值，因此不屬於折舊對象。在租賃經營中，只有建築物部分屬於折舊對象。
一括折舊與少額減價折舊資產特例
取得價格在10萬至20萬日圓以下的資產，可以作為一括折舊資產在3年內折舊，其優點是無須繳納固定資產稅。此外，採用藍色申報的納稅人還可以使用「少額減價折舊資產特例」，即在購入年度將30萬日圓以下的資產全額列為費用（年度合計上限為300萬日圓），在收益較高的年度可發揮較大的節稅效果。
公寓的法定耐用年限大約是多少？
法定耐用年限會因建築結構不同而異，也是投資判斷的重要指標。
- 木造公寓：22年（包含木造軸組與木質預製工法）
- 輕量鋼骨結構（骨架材料3mm以下）：19年
- 輕量鋼骨結構（骨架材料超過3mm且不超過4mm）：27年
超過法定耐用年限會有哪些風險？
無法取得融資的風險
金融機構通常不會為超過法定耐用年限的物件提供融資。木造22年以上的物件，買方也較難取得融資，因此出售也會變得困難。即使是購買新建物件，也有必要事先考量未來出售時可能出現的障礙。
無法繼續折舊的風險
一旦超過耐用年限，就不能再列為費用，申報所得會增加，應納稅額也會隨之上升。例如，一棟5000萬日圓的木造公寓若按直線法折舊，每年可列計230萬日圓（5000萬×0.046）作為費用，連續22年；但在期間結束後，這項節稅優勢就會消失。
常見問題（FAQ）
Q. 折舊是否每年都必須列計？
A. 對於個人不動產所得而言，由於屬於強制折舊，因此必須每年列計。即使某一年沒有列計，未列計部分也不能遞延至下一年。
Q. 購買中古公寓時，耐用年限如何計算？
A. 如果已經超過法定耐用年限，可使用「耐用年限×20%」計算的簡便耐用年限；如果仍在法定耐用年限內，則可使用「（耐用年限－經過年數）＋經過年數×20%」計算。
Q. 土地價款可以折舊嗎？
A. 不可以。土地在會計上被視為價值不會改變，因此只有建築物部分才屬於折舊對象。
Q. 超過法定耐用年限後，物件還能繼續使用嗎？
A. 從物理上來說仍可繼續使用，但將無法再折舊，節稅效果也會喪失。此外，在融資與出售時也會處於不利地位，因此事先規劃適當的維護與退出策略非常重要。
