隨著公寓屋齡增加，尋找租戶往往會變得更加困難，空置風險也會提高。翻新雖然是維持資產價值並降低空置風險的有效手段，但費用負擔仍是一項課題。
本文將詳細解說公寓翻新的優點與缺點、費用行情、較容易成為補助金對象的工程，以及可運用的補助金制度。也會介紹控制成本的技巧與減稅制度，歡迎作為參考。
翻新公寓有哪些優點？
公寓翻新的最大優點，在於可降低空置風險，並以比重建更低的成本提升物件價值。
更容易避免空置風險
外觀與室內整潔、設備完善的物件有助於增加有意入住者。入住者增加後，收入會更穩定，也有助於回收翻新費用。
比重建更能壓低費用
若是重建往往需要數千萬日圓，但翻新有時約100萬日圓即可處理。只要建物結構沒有問題，透過翻新通常就能獲得足夠改善。
公寓翻新的缺點有哪些？
翻新不只有優點，也有施工期間收入減少，以及資產價值成長有限等需要留意之處。
施工期間收入會中斷
翻新期間租戶無法居住，因此相應收入也會減少。設法在保留部分可入住空間的情況下進行翻新，也是有效做法。
資產價值的提升有限
即使投入100萬日圓的翻新費用，資產價值也不一定會增加100萬日圓。建議控制在必要的最低範圍內，審慎評估成本效益後再實施。
公寓翻新的費用行情大約是多少？
翻新費用會因工程內容而有很大差異。以下整理主要工程項目的行情。
外牆
- 外牆塗裝：120萬～300萬日圓
- 陽台防水塗裝：每1㎡約2,750～7,000日圓
外牆翻新也有助於提升建物耐久性，並能給租戶留下良好印象。
室內裝修
- 壁紙更換：每1㎡約1,000～1,500日圓
- 和室→洋室（6～8帖）：50萬～100萬日圓
- 榻榻米→木地板（6～8帖）：15萬～60萬日圓
- 格局變更（約33㎡）：80萬～160萬日圓
即使只是把壁紙換新，整體印象也能大幅改善。改成木地板也是需求很高的工程。
廚衛設備
- 系統廚房更換：40萬～80萬日圓
- 馬桶更換：15萬～50萬日圓
- 整體衛浴更換：50萬～100萬日圓
- 洗面台更換：10萬～20萬日圓
哪些翻新工程較容易成為補助金對象？
為了減輕公寓翻新的費用負擔，先了解較容易成為補助金對象的工程很重要。
節能翻新
如隔熱翻新與導入太陽能發電系統等，凡是與節能、創能相關的翻新大多都屬於補助對象。除了國家制度外，也有地方自治體獨自設立的補助金。
耐震診斷與耐震改修
以1981年5月以前的舊耐震基準取得建築確認的物件為主要對象。補助拆除磚塊圍牆費用的自治體也在增加。
無障礙翻新
如加裝扶手、消除高低差等，屬於打造高齡者也能安心生活的居住環境之工程。補助金上限為20萬日圓。
整備遠距工作環境
如確保工作空間與隔音工程等，支援遠距工作的翻新通常較容易獲得補助金。
可運用的主要補助金制度有哪些？
以下介紹公寓翻新可使用的代表性補助金制度。
長期優良住宅化翻新推進事業
此制度支援節能化，以及針對育兒家庭的改修工程。
- 補助率：工程費的1/3
- 上限金額：每戶100萬～250萬日圓（依認定區分而異）
- 必須進行房屋檢查（物件調查）
採用高性能建材之住宅隔熱翻新支援事業
這是環境省針對使用高性能建材進行隔熱改修工程所提供的補助事業。
- 補助率：工程費的1/3
- 集合住宅上限：每戶15萬日圓
既有住宅隔熱翻新支援事業
此制度分為整體隔熱與僅客廳隔熱兩種類型。集合住宅的上限為每戶15萬日圓。
照護與無障礙翻新補助金
以經認定為需支援或需照護者為對象，給付上限基準額20萬日圓的九成（18萬日圓）為上限。
次世代節能建材實證支援事業
若為集合住宅，每戶最高可獲得125萬日圓補助。補助範圍為補助對象費用的1/2以內，下限為20萬日圓。
地方自治體獨自的補助金制度有哪些？
除了國家制度之外，各地方自治體也推行獨自的翻新補助金制度。
東京都：節能改修促進事業
針對高隔熱窗戶與門的改修，可獲得補助率1/3，窗戶上限100萬日圓、門上限16萬日圓的補助。
東京都：東京零排放點數
更換為高節能性能家電時，可獲得可兌換商品的點數。
神奈川縣橫濱市：無障礙化等支援事業
針對共用部分消除高低差與設置扶手，可獲得最高30萬日圓補助。
什麼是住宅安全網制度？
住宅安全網制度，是為住宅取得上需要特別照顧者（如高齡者、身心障礙者、育兒家庭等）活用民間空屋與空室來提供住居的制度。
- 補助金額：每戶最高100萬日圓
- 適用工程：無障礙改修、耐震改修、格局改修等
- 注意事項：須負擔10年以上的管理義務
有哪些盡可能壓低翻新費用的技巧？
要控制翻新費用，基本做法是比較多家業者的估價，並集中發包。
向多家業者索取估價
即使工程內容相同，不同業者的金額也可能差異很大。為了避免遇到不良業者，務必向多家公司索取估價。
集中委託同一家業者
若將多個施工點一併委託，預期可透過套裝價格的適用來降低費用。完工品質也較容易維持一致。
也要活用減稅制度與融資制度
- 無障礙工程：所得稅扣除最高60萬日圓，固定資產稅減輕1/3
- 節能翻新：所得稅扣除最高62.5萬日圓
- 融資制度：Flat 35 Renovation、住宅金融支援機構翻新貸款等
常見問題（FAQ）
Q. 公寓翻新有可使用的補助金嗎？
有。包括長期優良住宅化翻新推進事業（每戶最高250萬日圓）、隔熱翻新支援事業（每戶最高15萬日圓）、無障礙補助金（最高18萬日圓）等多項制度。
Q. 公寓翻新的費用行情大約是多少？
例如外牆塗裝約120萬～300萬日圓、壁紙更換每1㎡約1,000～1,500日圓、整體衛浴更換約50萬～100萬日圓等，會因工程內容而有很大差異。
Q. 要如何控制翻新費用？
比較多家業者估價、利用集中發包的套裝價格，以及運用補助金制度與減稅制度，都很有效。
Q. 什麼是住宅安全網制度？
這是將物件登錄為面向住宅取得上需要特別照顧者的制度，並可針對必要改修工程獲得每戶最高100萬日圓補助的制度。但須負擔10年以上的管理義務。
