現在,只要一支智慧型手機就能進行資產管理。在不動產投資領域,善用App與「不動產群眾募資」(不動產クラウドファンディング,結合群眾募資機制、由多數投資人共同出資單一不動產專案的日本特有金融服務型態)的全新投資手法,也正快速普及。過去,日本的不動產投資向來以數千萬日圓的自有資金(約NT$630萬元起,以3,000萬日圓為例)加上銀行融資為前提門檻,如今卻已能以約1萬日圓(約NT$2,100元)左右的金額開始參與。這是一個對台灣讀者而言相當陌生、且台灣現行法規尚未提供對應產品的日本特有制度——在台灣,個人投資不動產幾乎必然涉及數百萬元新台幣的自備款與房貸審核,金管會目前對「群眾募資」的規範也主要集中在股權型與債權型募資,並未針對「以單一不動產案件為標的、向不特定多數人小額募集資金」建立專屬法制;相對地,日本這類App與群眾募資平台,則讓「參與不動產的收益」與「持有一整棟不動產的所有權」徹底分開,並以受政府監理的專法作為後盾。對海外投資人而言,這既是一個觀察日本如何以制度化方式降低不動產投資門檻的案例,也隱含著匯率風險、平台是否受理非居住者申購等現實課題,本文後續章節會逐一說明。本文將有系統地整理不動產投資App與不動產群眾募資的機制、各類型的特徵、挑選方法與注意事項,以及稅務處理方式,並融入我們INA&Associates在實務上的觀點,協助未來想以小額資金接觸日本不動產的讀者,判斷最適合自己的切入方式。
什麼是不動產投資App與不動產群眾募資
所謂不動產投資App,泛指透過智慧型手機即可瀏覽物件資訊、進行收支模擬試算、管理投資組合等各項服務的統稱。有些App純粹是尋找物件用的資訊工具型,也有些App能在應用程式內完成出資、直接參與運用型投資,兩者扮演的角色並不相同。因此,第一步應先分辨眼前這款App究竟是「用來獲取資訊的App」,還是「實際投入資金的App」——這項區分,對台灣讀者尤其重要,因為台灣目前尚未出現能在App內完成小額出資、直接連結單一不動產收益權的成熟服務,多數不動產App仍停留在物件搜尋與試算的資訊工具階段。
另一方面,所謂不動產群眾募資(不動產クラウドファンディング),是指向多數投資人募集小額資金,再將標的不動產的營運收益或出售利益依比例分配給投資人的機制。這是日本自2017年「不動産特定共同事業法」(Fudōsan Tokutei Kyōdō Jigyō Hō,不動產特定共同事業法,規範不動產小口出資與電子化交易的專法,其正式名稱直譯為「不動產特定共同事業法」,原本自1995年即已存在、用來規範傳統的不動產特定共同事業,2017年的修法才是讓電子化交易(電子取引)獲得明文承認的關鍵一步)修法後,才正式獲得法律地位、得以完全線上化運作的投資型態。營運公司負責篩選、取得物件,並依事先約定的比例,將租金收入或出售利益回饋給投資人。多數服務最低出資金額約為1萬日圓(約NT$2,100元)起,與傳統不動產投資相比,參與門檻大幅降低,是這類服務最大的特色。對台灣讀者而言,可以理解為介於「REIT基金」與「不動產私募合夥」之間的一種制度設計,但其電子化申購流程與低至新台幣兩千餘元的最低門檻,在台灣現行法規下仍難以找到直接對應的產品;台灣的「不動產證券化條例」(2003年施行)雖然也建立了不動產投資信託與不動產資產信託制度,但設計上偏向機構化、大型化的資產包裝,並未如日本這般發展出面向一般散戶、以單一物件為單位的小額電子化募資市場。這項制度落差,本身就是台灣讀者觀察日本不動產市場時值得留意的第一個「日本特有」之處。
為什麼現在小額不動產投資正在擴大普及
這股風潮的背景,是2017年不動產特定共同事業法修正後,電子交易正式獲得法律承認,讓服務得以完全線上化的制度基礎因此建立。此外,在日本長期低利率、銀行存款幾乎無息的環境下,投資人希望以小額資金分散布局於價格波動特性與股票、投資信託(共同基金)不同的不動產資產,這股需求也隨之升溫。不必直接持有實體不動產、卻能單獨享有不動產收益的設計,對時間與專業知識都有限的一般個人而言,已成為一項務實的選擇。正因如此,正確理解各種機制的差異、依自身情況分別運用,才是關鍵所在。相較之下,台灣投資人若想分散配置不動產類資產,目前主要仍侷限於掛牌REIT或直接持有,尚缺乏日本這種「電子化、低門檻、直接連結單一物件」的群眾募資選項,這也是日本市場值得台灣讀者留意之處。對海外投資人而言,還有另一項現實考量:多數日本不動產群眾募資平台,基於前述不動產特定共同事業法的規範與洗錢防制要求,原則上僅受理持有日本國內銀行帳戶、且完成マイナンバー(日本個人編號)身分驗證的申購人,實務上等於以日本居住者為主要對象,非日本居住的外國人若無日本銀行帳戶,往往難以直接申購;相較之下,J-REIT可透過部分承辦跨境業務的證券公司或國際券商間接交易,對純粹海外的投資人來說,反而是較容易實際落地的入門管道,這一點與國內讀者常見的認知略有落差,值得特別提醒。
不動產投資App的主要類型
物件資訊、收支試算型
這類App可用來搜尋、比較投資用物件,並進行報酬率計算與現金流試算,主要作為實際購買物件前的分析工具使用。「楽待」(Rakumachi)、「健美家」(Kenbiya)是代表性的服務,能當場試算預期報酬率與貸款償還比率等數字。不過必須留意,這些App終究只是輔助投資判斷的工具,實際購買物件的手續,仍須另外透過「宅地建物取引業者」(Takuchi Tatemono Torihiki Gyōsha,日本受政府許可、專門仲介土地與建物交易的持牌不動產經紀商,性質類似台灣地政士與不動產經紀業者結合的角色)簽約才能完成。這類刊登的物件多以整棟公寓、一戶建、區分所有權套房為主,標的多為需要現地看屋、貸款審核與產權登記的實體資產,因此對不具備日本居留身分或無法親自赴日的海外投資人來說,即便能透過App瀏覽物件與試算,真正走到簽約、貸款、登記完成這一步,通常仍需仰賴在地代理人或管理公司協助,門檻遠高於後述的群眾募資與REIT兩種型態。
不動產群眾募資型
這是能以小額資金(約1萬日圓至10萬日圓,約NT$2,100元至NT$21,000元起)間接投資實體不動產的服務。「CREAL」「Rimple」「Jointoα」是代表性平台,運用期間多為數個月至兩年左右,預期報酬率則以年化3%至8%左右的案件為主流。由於物件的篩選、管理、出售全部由營運公司負責,即使投資人本身專業知識有限也容易入門,但相對地,投資人仍必須養成親自確認每一件募資案內容的習慣,不能只憑平台品牌就照單全收。若以台灣讀者較熟悉的概念類比,這種模式與部分不動產投資信託私募案或地產型有限合夥基金的邏輯相近——投資人不參與經營決策,只依約定比例分享收益,差別在於日本的群眾募資單位金額更小、募集對象更廣、且受不動產特定共同事業法的專責監理,資訊揭露格式也較為標準化。
REIT(不動產投資信託)連動型
這是能透過App買賣、管理在證券交易所掛牌的J-REIT(日本不動產投資信託,J-REIT,Japan Real Estate Investment Trust,自2001年起在東京證券交易所掛牌交易的不動產投資信託制度,概念上與台灣證交所掛牌的「不動產投資信託基金」相近,但檔數與市場規模遠大於台灣)標的的服務。投資人可透過證券公司App(如SBI証券、楽天証券等)進行交易,每一單位約數萬日圓(約NT$1萬元前後)起,即可分散投資於多筆不動產。與股票一樣可即時買賣,流動性較高,但每日都須承擔價格波動風險,這正是與不動產群眾募資最大的不同之處——對已熟悉台灣REIT操作的投資人來說,J-REIT的交易邏輯幾乎完全相通,可視為進入日本不動產市場門檻最低的管道之一。就市場規模而言,J-REIT整體上市時價總額長期維持在十數兆日圓等級,標的橫跨辦公大樓、商業設施、物流倉儲、住宅、飯店等多元類型,選擇範圍明顯較台灣REIT市場豐富;對海外投資人來說,只要透過本身券商具備日股或日本ETF交易功能的帳戶,通常就能參與,不像不動產群眾募資那樣普遍要求日本國內銀行帳戶與居住者身分,是本文三種手法中對非居住者最友善的一種。不過,以外幣持有J-REIT,同時也代表投資人須自行承擔新台幣兌日圓的匯率波動風險,這是在比較預期報酬率時容易被忽略、卻同樣重要的一環。
比較三種手法
即使同樣屬於「小額不動產投資」,依資金屬性與期望報酬的不同,適合的手法也會有所差異。下表整理了三種手法的代表性特徵。表中數值僅為一般性參考,實際條件會因各服務、各募資案而異,請務必以個別平台公告的正式資料為準。
| 比較項目 | 群眾募資型 | REIT連動型 | 資訊試算App型 |
|---|---|---|---|
| 最低投資金額參考 | 約1萬日圓起(約NT$2,100元起) | 約數萬日圓起(約NT$1萬元前後起) | 免費起(實際投資另計) |
| 預期報酬率參考 | 年化約3%至8%左右 | 分配金+資本利得 | 不適用 |
| 流動性(變現難易度) | 低(原則上不可中途解約) | 高(可於市場買賣) | 不適用 |
| 價格波動 | 較不易受影響 | 較容易受影響 | 不適用 |
| 管理心力 | 幾乎不需要 | 幾乎不需要 | 需自行分析 |
| 主要風險 | 本金虧損、營運公司破產 | 市場價格下跌 | 不適用 |
若重視流動性,REIT連動型較適合;若不想被每日價格波動牽動情緒、願意將資金委託一段固定期間,則群眾募資型較合適。然而,兩者並非誰優誰劣的關係,依目的靈活組合運用,才是務實的做法——這一點,與台灣投資人習慣「先選REIT或先選實體物件」的二選一思維相比,是日本市場提供的另一種彈性選項。對海外投資人而言,還有第四個維度值得放進這張表格一起思考,那就是「非居住者可及性」與「匯率曝險」:群眾募資型多數要求日本國內帳戶與居住者身分,實務上較難直接參與;REIT連動型雖然對非居住者較友善,卻讓投資人直接暴露在新台幣兌日圓的匯率波動之下;資訊試算App型則完全不涉及資金曝險,純粹是學習日本不動產市場行情的工具。相關的思考方式,也整理於不動產投資相關文章列表當中。
不失敗的挑選方法
確認營運公司的信賴度
日本的不動產群眾募資,只有依「不動產特定共同事業法」取得許可、完成登記的業者才能營運。因此第一步,務必先確認該公司是否持有正式許認可,再檢視營運公司的過往實績、資本額,以及至今為止的運用與償還紀錄。過去所有募資案是否都按預定計畫完成分配與本金償還,是判斷信賴度的重要依據。我們認為,比起利率高低,這一點才更應該被優先確認——這與台灣投資人熟悉的「先看報酬率」邏輯不同,日本市場更強調事前的合規資格審查。實務上,日本國土交通省與都道府縣會公告不動產特定共同事業的許可業者名冊,投資人可據此逐一核對平台名稱與許可編號是否相符,這是一項在台灣投資人考慮不動產私募案時未必會特別留意、卻在日本被視為最基本盡職調查步驟的動作。
掌握預期報酬率與本金保證的有無
不動產群眾募資沒有本金保證。預期報酬率愈高的案件,標的不動產或事業計畫所伴隨的風險通常也愈高。多數服務採用的「優先劣後方式」(yūsen retsugo hōshiki,優先劣後結構,一種由營運公司自行出資承擔第一順位虧損、藉此保護一般投資人優先受償順位的日本募資設計),是指營運公司自行出資一定比例作為「劣後」部位,一旦發生虧損,先由這部分劣後出資承擔。劣後出資的比例愈高,一般投資人的本金虧損風險相對就愈受抑制。對熟悉台灣有限合夥或私募基金架構的讀者而言,這種優先劣後設計,概念上與「次順位求償」機制相近,但日本要求多數平台將劣後比例公開揭露,透明度上更具參考價值。實務上,劣後出資比例常見落在募資總額的10%至30%之間,比例愈高通常代表營運公司自身承擔的風險愈大、對投資人愈有利,但這也不代表比例愈高的案件就一定「安全」,仍須搭配標的不動產本身的區位、空置率假設與租金水準綜合判斷。
確認流動性(中途變現)的條件
群眾募資原則上在運用期間內無法中途解約。應先預設資金會被綁定數個月至兩年左右,因此生活資金或近期就要動用的資金,基本上不應投入這類商品。若希望為突發的資金需求預作準備,能隨時在市場上買賣的REIT會是更合適的選擇。對海外投資人而言,資金被綁定的期間內同時也暴露在匯率波動之中,若計畫日圓走勢與募資到期時點無法配合,實質報酬可能因匯損而被侵蝕,這是純日本居住者投資人較不需要考慮、卻是跨境投資人必須事先納入評估的變數。
比較手續費與實質到手報酬率
群眾募資的運用相關費用,多半已內含於預期報酬率之中,投資人通常不必另外支付手續費,但仍須理解「表面標示報酬率」與「最終實際到手金額」之間的關係。REIT交易則會另外產生買賣手續費與信託報酬(管理費)。比較時不應只看表面報酬率,而要以扣除成本後實際留下多少作為判斷基準。海外投資人另須留意,以外幣兌換日圓匯入資金時的匯兌手續費、以及分配金匯出時可能產生的跨境匯款成本,這些同樣會侵蝕最終的實質報酬,建議在比較不同平台與券商時,一併估算進整體成本結構。
開始的步驟與小額投資的思維
實際開始不動產群眾募資投資時,一般流程大致如下。雖然細節依各服務而異,但大方向是共通的。
- 比較多家服務平台,確認許認可資格、過往實績與優先劣後出資比例
- 完成會員註冊,並提交身分驗證文件(含「マイナンバー」Mai Nambā,日本的個人編號制度,類似台灣的國民身分證字號,以及其他身分證明文件)
- 將資金存入投資專用帳戶,並從募集中的案件裡選擇投資標的
- 確認個別案件的預期報酬率、運用期間及標的物件的說明資料
- 申請出資,待運用開始後,等待分配金與本金償還
與其一開始就投入大筆資金,不如先以小額參與一個案件,實際體驗分配與償還的流程後,再逐步擴大金額與案件數量,這樣的做法較為穩健。正因如此,我們建議在自己能負擔的閒置資金範圍內,分散配置於多個案件與多種手法——對台灣投資人而言,這種「先小額試水溫」的操作邏輯,尤其適合作為進入陌生的日本市場前的第一步。
應注意的風險與稅務
應了解的主要風險
即使可以小額參與,既然是投資,風險就必然存在。代表性的風險包括:標的不動產空置或租金下滑導致分配金減少、出售價格不如預期造成本金虧損,以及營運公司本身的破產風險。有些案件會透過優先劣後方式或「マスターリース」(master lease,轉租型包租契約,由營運公司向物件所有人整棟承租、再轉租給實際房客的日本常見包租模式)合約降低風險,但務必正確理解,這是「降低」而非「消除」風險。我們一貫的態度是,不只談優點,也誠實地把缺點一併說明清楚。對海外投資人而言,還須加上一項台灣讀者容易忽略的風險:日圓兌新台幣的匯率波動風險。即使標的不動產本身表現符合預期、順利完成分配與償還,若日圓在資金拘束期間內走弱,換回新台幣後的實質報酬仍可能低於預期,甚至出現匯損;這項風險與不動產本身的營運風險彼此獨立,建議在評估整體報酬時分開計算。
分配金的稅務處理
稅務處理方式會因投資手法而異。下表整理的是一般性的所得分類參考,實際處理方式可能因個人狀況而不同。正確判斷務必洽詢日本的稅理士(zeirishi,日本的稅務士,相當於台灣的記帳士暨稅務代理人)或所轄稅務署確認。
| 投資手法 | 所得分類參考 | 重點說明 |
|---|---|---|
| 群眾募資的分配金 | 原則上列為「雑所得」(zassho toku,雜項所得,日本所得稅法中「其他各類所得」的分類,概念上接近台灣所得稅法中的「其他所得」) | 即使是領薪水的受僱者,若金額超過一定門檻,仍可能須辦理確定申告(即個人綜合所得稅結算申報) |
| REIT的分配金 | 配當所得 | 上市REIT會於配息時先行源泉徴收(即比照股利就源扣繳),投資人亦可選擇申告分離課税(即分離課税申報)等方式 |
| REIT的出售利得 | 讓渡所得(即資本利得) | 原則上與股票等有價證券的課税方式相同 |
若同時使用多個帳戶或多種投資手法,建議及早掌握全年度的損益與所得分類,如此一來,到了確定申告(年度所得稅結算申報)的時候,才不會手忙腳亂。對海外投資人而言,還須留意日本非居住者的扣繳與申報規定可能與居住者不同,建議事先諮詢熟悉跨境稅務的專業人士。具體而言,日本對非居住者的分配金與配當所得,原則上會依日本國內稅法先行課以較高比率的源泉徴收(就源扣繳),若投資人的居住地與日本之間簽有租稅協定(日本與台灣目前並無正式的雙邊租稅協定,僅有以民間交流團體名義簽署的租稅協議安排),扣繳比率與申報方式可能因此而異;此外,台灣居住者取得的境外所得,依台灣所得稅法規定,也可能須併入台灣的個人綜合所得稅或最低稅負制申報範圍,建議同時諮詢日本與台灣兩地的稅務專業人士,避免因資訊落差而漏報或重複課稅。
INA&Associates的觀點
App與群眾募資,是大幅拓寬不動產投資入門管道的優秀機制。然而,便利與輕鬆的另一面,往往也伴隨著判斷變得草率的風險。我們在實務上真正重視的,並非眼前的報酬率數字,而是標的不動產的地段條件與事業計畫是否合理,以及營運公司究竟是以多長遠的眼光、多誠實的態度在經營事業。這一點,無論投資人是日本國內居住者,還是透過App與群眾募資第一次接觸日本不動產的台灣讀者,都是相同的判斷基準——只是海外投資人多了一層匯率與跨境稅務的變數,更需要把「這筆錢放在日本、以日圓計價」這件事本身,當作一項獨立的資產配置決策來看待,而不只是「找一個報酬率高的案件」。
不動產這項資產,相較於短期的價格波動,更具備隨時間累積價值的特性。正因如此,即使是小額投資,我們也希望投資人能用自己的話,說明清楚「為什麼選擇這個案件」。當判斷猶豫不決時,引入第三方的觀點也是有效的做法。歡迎一併參考不動產投資相關解說文章,做為建構自己投資方針時的參考材料。
總結
不動產投資App與不動產群眾募資,是能以小額資金接觸不動產的現代化手段。透過資訊試算App學習知識、透過群眾募資體驗實體不動產的收益、再透過REIT確保流動性——理解每種手法各自的特性並加以組合運用,就能通往一條穩健而不勉強的資產累積之路。重要的是不被便利性沖昏頭,而是把營運公司的信賴度、風險與稅務都一併納入判斷。建議先在閒置資金範圍內從小額開始,一邊累積經驗,一邊培養出最適合自己的投資形式。對台灣讀者而言,日本這套已行之有年、受法規規範的小額不動產投資生態系,或許正是認識日本不動產市場、進而分散海外資產配置的一個實用起點——但務必先確認自己是否具備申購資格(是否需要日本銀行帳戶、居住者身分)、願意承擔多少匯率波動,並將日本與台灣兩地的稅務申報義務一併納入規劃,而不是只被表面的預期報酬率數字吸引。
常見問題
不動產群眾募資真的安全嗎
沒有本金保證,營運公司本身也存在破產風險。不過,只要選擇依「不動產特定共同事業法」取得許可、完成登記的業者,並挑選採用優先劣後方式的案件,就能在一定程度上降低風險。與其一概而論地斷定「安全」或「不安全」,更重要的態度是逐案確認內容細節。對台灣讀者而言,還須額外確認自己是否符合平台的申購資格(多數要求日本國內銀行帳戶),並將匯率波動一併視為風險的一部分。
想從小額開始的話,哪種手法比較適合
以參考門檻來說,約1萬日圓(約NT$2,100元)起即可投資的群眾募資型最為便利。建議先比較各平台的營運實績、案件數量,以及過去分配與償還的實際紀錄,從一個小額案件開始累積經驗,再逐步擴大規模。
REIT與群眾募資有什麼不同
REIT可在證券市場買賣,流動性高,但須承擔每日的價格波動風險。群眾募資雖然難以中途變現,卻具有較不受市場價格波動影響的特性。建議依照自己更重視「流動性」還是「價格穩定」,來分別選擇適合的手法。對海外投資人而言,REIT通常也是申購限制較少、較容易實際參與的選項。
稅務會如何處理
一般而言,群眾募資的分配金原則上列為雑所得,REIT的分配金則列為配當所得。即使是領薪水的受僱者,也可能需要辦理確定申告。實際處理方式會因個人狀況而異,建議向稅理士或稅務署確認;若是台灣居住者,還須留意日本的源泉徴收與台灣境外所得申報規定,建議同時諮詢兩地的稅務專業人士。
